论房地产企业的融资管理

赵志锋 邯郸市房产交易管理中心

融资管理对于房地产企业发展具有重要的意义，本身房地产随着发展规模的扩大，购地和施工所涉及的资金量比较大，倘若资金链断裂，对于其生存和发展会造成致命的影响。所以应通过加强融资管理确保资金链的完整与畅通，这不仅能够为其带来更大的经济效益，也能够实现提高市场竞争力的目的。下面笔者根据自身对房地产企业融资的观察，就当下房地产企业的融资管理展开阐述，目的是通过有效处理提高融资管理水平，从而使企业得以健康地、可持续地发展。

一、企业融资管理的含义

融资管理，主要是指企业根据内外部环境的现状和发展趋势，适应企业总体战略的需要，对企业的融资结构、融资渠道、融资方式和融资规模等重大事项进行的管理和谋划。具体地讲，就是企业在筹集经营所需的资金时，怎样合理的选择融资结构、融资渠道、融资方式，以达到降低融资成本、控制融资风险的目的。房地产企业是一个投资期长、投资金额较大的企业，要想在市场竞争中立足，必须做好融资管理工作。另外，通过提高企业决策层和管理层对融资管理的重视，才能真正做好融资管理工作。

二、房地产企业的融资特点

（一）周期长

房地产企业的经营范围主要是商品房的开发和出售，一个房地产项目从购地开始到商品房销售完毕，一般需要5 年左右，最快也得3 年，慢则需要7-8 年时间。那么开发项目所需的资金周转期也比较长，相应的融资就需要筹集期限较长的资金。在这个较长周期内对融资进行管理，也就成为房地产企业融资管理的特点。从购地开始就要大量筹集资金，用于支付地款；施工阶段更是资金需求较大的环节，需要与建筑企业合理安排账期，避免因资金短缺造成停工、误工，从而加大建筑成本；销售阶段大量资金回收，这时要合理地安排债务融资的偿还。全过程的融资管理对房地产企业尤其重要，所以我们更加需要做好融资管理，动态掌握企业资金供需状况，及时发现企业融资方面存在的问题，避免资金链的断裂，实现企业良性、健康发展。

（二）风险性高

房地产市场是市场经济的重要组成部分，受到市场规律的支配，市场行情变幻莫测给房地产行业带来了风险。另外由于房地产市场关乎国计民生，又对其他行业及金融市场影响较大，政府对其的干预调控较多。前些年的 “国八条” 和近几年的 “住房不炒” 都是对房地产热的打压，还有针对房地产市场过冷的降低购房贷款利率，实行购房补贴、购房退税等刺激手段。市场的变幻加上政府的宏观调控，使房地产行业的风险徒增。行业风险高、融资规模大、资金周转期长等因素造成了房地产企业融资风险大的特点。近些年，很多地方小型房地产企业大批倒闭及大中型房地产企业普遍资金周转困难，都有风险估计不足、风险管理不到位的原因。同时由于我国金融体系尚不发达，房地产投资融资渠道较少，给房地产企业融资管理带来了难度。

（三）融资规模大、融资管理综合性强

当下，我国三线城市的土地均价在1 亩500 万元左右，一个房地产项目少则十几亩地，多则上百亩地，再加上建筑成本及各种税费，初始投入都是上亿元的级别。一般的房地产开发企业自有资金有限，需要大量的融资来弥补资金缺口，往往使得房地产企业饥不择食、不惜代价的想尽各种办法融入资金。一般情况下，房地产企业融资的方式有银行借款、同业拆借、民间集资、商业信用等。企业对融资进行管理时，需要选择合适的融资方式，加上融资规模大、使用周期长的挑战，使得房地产企业融资管理具有综合性强的特点。融资规模大、周期长、风险高，再加上政府对房地产企业银行贷款的限制，都会影响融资管理工作的顺利开展。房地产企业要想适应当下的形势，在困境中求生存、求发展，应针对项目各个阶段不同情况匹配适合的融资规模和融资方式，只有提高融资模式的合理性，才能够确保资金顺利周转，降低融资风险，降低融资成本。

三、房地产企业融资管理的重要性

（一）避免资金链断裂，保证开发经营正常运行

融资管理对于房地产企业发展非常重要，而任何企业的发展都需要资金的支持，倘若资金链断裂，轻者会造成经济利润的损失，重者影响企业的生存。房地产企业要想在市场竞争中立足不败之地，必须增强企业决策层和财务管理人员对融资管理重要性的认识，做好融资管理工作。房地产企业要完成一个开发项目，实现投资目标，离不开资本的投入，也就是离不开融资管理。融资时机、融资规模、融资成本、融资风险都影响着房地产项目的实施及效果。正确地、有效地、安全地对融资进行管理，可以避免企业资金链断裂，保证企业开发项目的正常进行，实现投资目标。

（二）提高企业获利能力，实现企业价值最大化

市场经济的发展要求企业必须注重经济效益，为了提高开发项目收益，房地产企业应做好融资管理，这样也有利于其自身价值的提高。受行业特点和政府管控的影响，房地产企业所面临的融资压力变得越来越大，在日常运营过程中，应通过系统的融资管理帮助企业实现利益最大化。首先，合理高效的融资管理可以降低企业资本支出，增加企业价值；其次，通过资本结构的优化降低成本、降低风险，提高企业盈利能力；最后，融资管理可以通过对融资方式、分配方式等的选择向市场传递有利信息，提升企业价值。

（三）提高企业偿债能力，降低企业财务风险

融资管理通过融资结构、融资方式、融资规模、融资时机等的选择，可反映出企业决策层的经营理念，以及对财务风险的态度和偏好。一个融资管理较好的房地产企业，可以合理利用财务杠杆进行负债经营与资本经营，增加企业盈利。有效的融资管理会为企业带来通畅的资金流，保证企业按期归还债务，降低财务风险，提高企业偿债能力。

四、目前多数房地产企业的融资管理存在的问题

（一）融资渠道较为单一

房地产企业融资管理对其发展具有重要的意义，但是在实际管理中存在着许多问题，其中之一就是融资渠道较为单一。

前些年，房地产企业热衷通过民间集资解决资金短缺问题。由于民间集资不合法、利率高、单笔资金金额小、来源分散等问题，给好多中小企业带来致命打击。很多企业在政府打击民间非法集资的影响下，因为资金成本高、不能到期偿还的情况下面临倒闭的危险，很多房地产老板因此锒铛入狱，也给参与集资人带来灾难。

另外，房地产企业较多地依靠银行贷款，刚办下来土地使用证，就把土地抵押给银行进行贷款；施工过程中还要做在建工程抵押，进行贷款；房子刚能预售，还总想着将未售房屋办理假按揭套取银行资金；一个项目还没完成，就用这个项目的贷款投入到新的项目中去。总之，过度的利用资产抵押从银行进行贷款，带来了很大的财务风险。银行贷款期限较短，一旦到期不能归还贷款，抵押物被银行查封，也就影响了正常的经营活动。

融资渠道单一，一定程度上会导致过度依赖内部融资，不利于市场竞争力的提高。融资管理本身具有风险性高、综合性强的特点，为了能确保资金的顺利流转，应拓宽融资渠道。但是由于目前房地产企业自身能力不足，融资市场体系不够完善，致使企业融资困难。

（二）忽视融资全过程管理

房地产企业在融资管理中还存在其他一些问题，其中全过程管理不到位问题较为普遍，特别是中小型房地产企业。资金融入时企业特别重视，为取得一笔资金投入很大的精力。但是，一旦该项资金到账，便在管理上出现松懈，后续的跟踪管理缺乏。比如对资金成本的计算、与资金提供方关系的维护、资金的按时付息还本等不够重视，往往造成融入资金未按规定用途使用、资金使用成本较高、借入资金不能按时偿还、与资金提供方发生矛盾影响后续融资等结果。融资管理是一个系统工程，事前管理、事中管理、事后管理都非常重要，缺乏哪个环节都会造成融资的失败，以至于使企业资金链断裂。对于房地产企业来讲，要想实现利益最大化的目的，应将融资管理贯穿到每个融资的环节中，对融资进行全过程管理，这有助于降低融资成本、优化资本结构、应对融资风险。

（三）与投资管理相脱节

企业融资是为了投资的需要，多大的投资规模、多高的投资收益、多长的投资回收期，也就决定了融资的规模、融资的成本、融资的期限和融资的方式。很多房地产企业的融资管理与投资需要相脱节，不是根据投资项目的情况去融资，而是只要有资金缺口就去借，多多益善、不计成本。这种与投资相脱节的粗糙的管理方式，造成资金不能有效地使用、资金成本大、投资收益小、借款不能按时归还等问题。在房地产市场行情上行、房屋不愁卖、行业利润高的情况下，粗糙的融资管理尚能维持企业的生存和发展，一旦遇到行情下行、房屋滞销、房价下降的情况，这种融资管理方式的弊病便暴露无遗。现在，房地产行业经过三十来年的发展，已由成长期进入成熟期。房地产企业一定要根据成熟期企业的特点，根据投资项目的情况和特点，去进行融资管理。

五、当下房地产企业的融资管理对策

为了促进房地产企业正常经营，提高经营利润，实现企业价值最大化，实现企业可持续发展，针对当下融资管理中存在的问题，特提出如下改进对策。

（一）积极拓宽融资渠道

单一的融资渠道，不适应激烈的市场竞争，不适应巨大的投资规模，不适应复杂的经济环境。单一的融资渠道，不利于优化资本结构、不利于降低融资成本、不利于降低财务风险。所以房地产企业必须拓宽融资渠道，从多个渠道筹集所需资金，包括银行信贷资金、非银行信贷资金、非银行金融机构资金、个人闲置资金、企业自有资金、境外资金等。企业财务管理者应熟悉每个渠道资金的特点，根据企业投资项目的情况，多渠道匹配筹集资金。

在拓宽融资渠道的同时，要增加融资方式。融资方式从大的方面来说分为内部融资、股权融资、债务融资和销售资产四种。其中股权融资又分为发行股票和接受直接投资两种；债务融资方式有银行贷款、发行债券、融资租赁、商业信用等方式。当前，中小型房地产企业的融资方式比较少，主要集中在内部融资、商业信用和银行贷款等。

当前，房地产行业的宏观环境不佳，行业内竞争日益激烈，资金对于企业来讲关乎其生存和发展，因此企业一定要基于经济周期和自身的发展阶段，适应企业内外部环境，根据企业投资战略的需要和项目的特点，制定企业融资战略，加强融资管理，合理选择多渠道、多方式进行融资。从而达到优化资本结构、减少资金成本、降低财务风险的目的。

在此拓宽融资渠道、增加融资方式的基础上，房地产企业还要根据行业特点，创新融资方式，盘活存量资产，弥补资金不足。

（二）加强融资过程管理，完善融资管理流程

房地产企业因融资过程管理工作不到位，事前管理缺位，事后管理松懈，使得融资效率低下，融资流程不畅。再加上融资管理具有风险性高、综合性强的特点，因此在当前的经济环境之下，为了融入房地产项目所需资金，促进企业更好的发展，应加强融资过程的管理，完善资金管理流程。首先，应建立完善的融资管理系统，设计好融资管理流程。引导财务管理人员按照系统和流程做好融资管理工作。其次，要做好融资规划。管理者要在企业战略的指导下，结合企业经营和投资对资金的需求，对资金需要量进行估计，并对融资时机、融资方式等进行预判和筹划。再次，明确融资管理的权限，做好工作分工，保证事事有人负责。重大融资决策应依据公司治理规则、决策程序和内部控制等相关要求付诸实施。日常融资事项管理由分管财务的领导牵头，财务部门负责，并落实到具体的财务工作人员。最后，做好与投资者、金融机构的关系管理。房地产企业要通过开展各种形式的联谊活动，加强与投资者、金融机构、潜在的投资者的信息沟通，以增进资金提供者对企业的深入了解。通过投资者关系管理，提高企业信息透明度、强化企业与市场间的互信、拓宽融资渠道、扩大融资规模、降低融资成本、提升企业价值。

（三）紧密结合投资战略，做好融资管理

企业融资的目的是为投资筹集资金，具体到房地产企业的融资主要是为房地产开发项目筹集资金。所以融资管理要紧密结合投资战略，具体做到以下几方面工作。一要根据房地产项目的资金投入环节，确定融资的时机；二要根据房地产项目的资金投入规模，确定融资规模；三是要根据房地产项目的资金回收期，确定融资期限；四要根据房地产项目利润高低，控制融资成本；五是综合以上房地产项目的情况和特点，匹配融资的渠道和方式。只有全面配合投资战略做好融资管理，才能发挥好融资管理在企业管理中的作用，为企业实现盈利、提升价值打下基础。

另外，房地产企业做好融资管理，要加强财务专业人才培训，以便于为融资管理工作提供更多的人才支持。通过构建完善的人才培养、使用机制，开创有人可用、人尽其用的局面，为融资管理工作的开展夯实基础。

通过上述介绍，我们可以了解到，目前房地产企业在融资管理上面临的挑战，而有效的融资管理，可以帮助他们应对融资风险及提高经济效益。但现实中因融资管理存在方方面面问题，造成难以合理的筹集资金，影响企业正常发展。所以房地产企业要通过以上几方面的措施，拓宽融资渠道，加强过程管理，完善管理流程，结合投资所需，使企业提高融资能力，降低融资成本，提高资金使用效率，降低财务风险。

六、结语

综上所述，在当前和未来的经济环境和市场竞争中，融资管理已经成为房地产企业提高核心竞争力的关键性因素之一，也是房地产企业面临的重要挑战。所以为了实现企业价值最大化的目标，应紧密结合投资战略，积极拓宽融资渠道，并加强融资全过程管理，完善资金管理流程，从而极大的提高融资能力，避免不必要的风险，保障企业在瞬息万变的市场中健康生存和可持续发展，从而实现企业价值最大化。