纳入景观生态价值考量的总部用地供应价格评估——以深圳市宝安中心区为例

郑前进, 李 涛, 武庆珍

(1.深圳市宝安区湾区发展事务中心, 广东 深圳 518101;2.陕西师范大学 西北国土资源研究中心, 陕西 西安 710119;3.深圳市坪山区城市更新和土地整备局, 广东 深圳 518118)

深圳市是较早发展总部经济的城市之一.由于空间资源紧张,深圳市于2018年出台《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》,专门设置总部企业拿地门槛,主要根据企业地方财力贡献计算出企业可申请的建筑面积,再从现有储备用地中筛选出建筑面积相匹配的若干地块供企业选择,而企业则优选景观区位优的地块.在整个供地决策过程中,企业有注意到土地景观生态价值,但政府方无论是在测算供地规模还是评估土地单价,均没有较好体现景观价值这一重要因素,带来土地资源的低效配置和浪费等问题.目前城市景观价值评估的相关研究开展较少,主要集中在意愿价值评估法、旅行费用法、特征价格法以及层次分析法等少数几种评估方法[1],探索对城市景观价值、历史文化遗产、旅游价值、生态资源价值的量化估算.本文探索利用特征价格法构建城市景观生态价值评估模型,尝试彰显在深圳市总部用地供应过程中被忽略的用地景观生态价值,并以深圳市宝安中心区为例,通过模型计算,将景观生态价值转换为景观区位修正系数,用于对总部用地地价或者拿地规模的修正,来完善土地价值内涵,合理配置稀缺的总部用地资源.

1 深圳市总部用地供应中景观价值缺失的现状

1.1 深圳市总部用地供应流程

总部经济是从传统制造业中分离出来的产业高级形态,可以带动创新、人才、产业等资源的集聚,推动城市经济结构转型升级,提升城市综合竞争力.深圳市是中国改革开放的前沿城市,也是国内高科技产业集聚发展地,极其重视总部经济的发展,2008年起率先出台《深圳市总部企业认定办法》和《关于加快总部经济发展的若干意见实施细则》等政策,2018年出台《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》,对符合条件的总部企业进行较低成本的用地供应,加快推动总部经济集聚.由于深圳市存在空间资源紧缺问题,《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》一方面严格限定总部企业的拿地门槛,即上年度地方财力贡献达到1亿元;另一方面细化供地标准,按照供地规模与企业贡献相匹配的原则,总部企业可申请的建筑面积与其年均形成或承诺年均形成的地方财力挂钩(图1),如对于独立申请总部用地的,上年度形成地方财力达到2亿元的金融类总部企业即可申请不超过3万m2的建筑面积,超过或者承诺年均形成地方财力超过2亿元的部分可按照7000元/m2的标准增加建筑面积,非金融类总部标准减半,申请总面积最高不得超过20万m2.由于深圳市土地储备有限,在核算出供地规模(建筑面积),结合企业有意向性的区域,可快速筛选出合适地块,后续再按流程完成总部遴选、挂牌出让等工作.

图1 深圳市总部项目供地流程图

1.2 总部用地供应中景观价值缺失问题

总部经济的发展需具备良好的区位和交通条件,高素质的人力资源和科研教育资源,高效的法律制度环境,专业化的服务支撑体系等条件[2].深圳市总部企业项目集中分布在政府规划的企业总部基地范围内,总部基地大多处于各区核心位置,产业聚集度高,景观环境优越,大多临海、临湖、临山,在交通便捷、配套成熟、人气旺盛的核心区位中坐拥一线景观资源,力求将最好的土地资源来匹配最高级的经济形态.

在总部基地范围内,各地块之间是存在景观生态条件差异的,与景观资源距离越近,地块景观生态价值越高.但根据《深圳市地价测算规则》,土地价格主要根据土地用途、使用年期、交通配套、产业发展导向、产业项目类型、开发规模(容积率)、产权条件等因素进行测算,景观区位价值暂未明显体现.

从城市设计角度,在控制用地开发强度和建筑高度时,一般要求塑造从中心地区向山边水边逐渐跌落的城市形态,即越靠近景观资源,地块建筑高度和容积率越低,形成面向水体或山体逐级退台的空间形态[3].在具体供地过程中,政府根据企业可申请的建筑面积,从现有储备用地中筛选出建筑面积相匹配的多个地块,供企业选择.出现临近景观资源而土地面积较大(容积率低)的地块和偏离景观而地块面积小(容积率高)的地块,由于建筑面积相近而同时提供给某家企业选择,正常情况下企业优选临近景观一线的地块.造成以下问题. 一是景观资源的无序配置和浪费. 由于在总部用地供应过程中未有效彰显土地的景观价值,未把景观价值叠加在供地规模测算或者地价中,导致景观资源呈现无价值或免费的状态.早期入驻的企业占据一线景观地块,后期优质企业入驻时只能退其次而选址景观条件相对较差的地块,呈现出景观资源配置的随机无序和浪费状态. 二是土地资源的低效配置和浪费. 由于越靠近景观资源,地块容积率呈现递减趋势,以宝安中心区为例(图2),由远及近,容积率从14递减至3.5,相当于为了满足企业同样建筑面积要求,如果企业放弃容积率14的地块且要求一线海景用地,政府需供给企业原用地面积4倍大小的临海地块(图3),导致临海地块被快速消耗.原本同样面积可容纳更多企业,但在现行供地规则之下,只能容纳少量企业,造成土地资源低效浪费. 三是形成企业分布前疏后密的失衡状态. 同样用地面积,距离景观资源越近的地方入驻企业越稀疏,距离景观资源越远的地方企业越拥挤,企业与人群的不均衡分布,衍生对交通、市政及公共设施使用的不均衡,影响配套设施效益的发挥.

图2 后海、深超总、宝中前海、立新湖总部基地区位图

图3 总部用地选址示意图

2 城市景观生态价值评估的理论和模型

为彰显地块中隐含的景观生态价值,合理计算这部分价值对应的货币价格,目前的评估方法主要有陈述性偏好和显示性偏好两类方法.其中,陈述性偏好是个人偏好和服务价值通过调查访问和统计方法引出,如意愿调查法等.显示性偏好法是根据消费者在市场商品交易中的偏好所表现出的对公共物品或服务的支付意愿,从商品的市场交易数据中反推出城市景观资源等公共物品的价值,包括旅行成本法、特征价格法等[4]. 结合相关文献,一般倾向于使用特征价格模型进行城市景观生态价值的评估.特征价格模型是使用真实的商品交易数据进行公共物品或服务的价格评价,可以比较全面地考虑商品价格的各种影响因素,非常广泛地应用于城市居住区水环境质量、景观美学价值以及噪声污染等非市场环境商品与服务的舒适性价值评价[5].

2.1 城市景观生态价值评估模型

2.1.1 基本模型

城市景观生态价值评估模型的一般函数形式为:

P=f(Z)=f(Z1,Z2,…,Zn)

其中:P表示商品价格,Zi表示商品的特征.

在基本模型中,以最常见的线性函数构建模型,并用最小二乘法进行估计,得到下列公式:

P=α0+∑αiZi+ε,i=1,2,3…n;

其中:αi为特征系数, ∑αiZi为特征变量的特征价格之和,ε为常量.

对上述公式的特征变量求偏导,得到各变量的特征价格,将各个特征变量的价格求和就是商品价格.求偏导的过程如下:

2.1.2 模型函数形式选择

模型常用的函数形式有线性形式、对数形式、对数线性形式和半对数形式四种基本函数形式.参考相关文献,对数模型具有更高的解释力,模型拟合度在四种模型中最高[6],因此本文选择对数形式建立模型:

lnP=β0+∑βilnXi+∑βjXj+ε,

式中:P为住宅价格,Xi为连续型特征变量;Xj为非连续型特征变量 ;β0、βi、βj为待估计的系数;ε为误差项.

2.2 模型变量的选取

模型因变量采用商办用地的成交价格,自变量尽可能选取影响地块价格的特征因素,变量数据均可获得并能够量化、变量之间不具有共线性(见表1).

表1 特征变量具体含义

3 附加景观区位修正的总部用地供地机制

3.1 深圳市宝安中心区总部集聚区基本情况

宝安中心区位于深圳西部、珠江口东岸边,毗邻前海,是粤港澳大湾区核心、穗深港黄金经济走廊的重要节点.区域范围23km2,依托宝安国际机场、大铲湾港、沿江高速、滨江大道、南坪快线等高快速路组成了高效便捷的海陆空对外立体交通网,配套了25所学校、4所医院、8处大型文化设施、4个体育场馆以及10家以上高端酒店,率先规划建设系统的地下公共空间,已建成滨海文化公园(一期)、湾区之光“摩天轮”、滨海廊桥等重点项目.

根据深圳市总部集聚区规划,宝安中心区为聚焦金融、文化、科技服务、数字时尚等综合型总部经济区,西组团布局数字时尚、金融科技、商务办公等功能,打造公园里的科技金融总部街区;东组团布局时尚艺术、文化传媒、商业休闲等功能,打造全时活力的潮流缤纷街市;风情半岛打造融合文化公建、金融总部、豪华酒店与滨水商业休闲的大湾区文化金融岛(图4).目前已引入农商行、易尚、中意、亚太卫星、鹏鼎、怡亚通、vivo、麦克韦尔等11个总部项目,正在接洽招引的总部项目有数十个.由于企业普遍具有强烈的景观偏好,供地时优先选择毗邻滨海文化公园(一期)项目、向海景观视野佳的用地(图5). 除了N28区和双界河片区由于市政配套不成熟,其他毗邻滨海文化公园(一期)的用地基本全部出让,片区45宗尚未出地块的景观区位劣于前期已出让地块.

图4 宝安中心区总部集聚区产业组团分布图

图5 宝安中心区未出让总部用地分布图

3.2 深圳市宝安中心区地块景观生态价值评估

3.2.1 模型样本选取

本文选择宝安中心区2002年以来32宗商服用地成交数据作为样本,并结合深圳市规划和自然资源局网站中宝安中心区法定图则等规划信息,同时利用百度地图的测距功能,确定最终的样本数据(表2).

表2 特征变量量化表

3.2.2 评估结果分析

采用STATA软件,按照最小二乘法对影响商办用地价格的特征变量和地价进行回归分析,得出模型的回归结果(表3). 方差分析的显著性检验值为0.000,小于0.001,说明回归方程总体效果很好,表明对地价和特征因素所建立的对数函数能够成立.经调整的R2值为0.7479,模型所能解释因变量差异的百分比为75%,说明模型的拟合程度较好,进入模型的特征变量对地价有显著影响,具有良好的解释能力.

表3 回归分析结果

根据回归分析结果,用地面积变量与其他变量存在较强的共线性,因此该变量可舍弃.建筑面积、容积率、建筑高度、与廊桥及地通道连通性、文体设施、生活配套变量的显著性水平大于10%,说明这些变量没有进入到上述对数模型,其回归系数与0无显著差异.原因推断是地价为单位建筑面积单价,结合近些年成交案例,建筑规模会影响土地总价,对单价影响不大;由于研究区域范围不大,总面积约3km2,该片区为宝安中心区的核心区,文化、体育、医院、商业等配套设施密集分布,地下空间四通八达,各地块的配套水平均较优且差异不大,因此相关邻里特征因素对地价影响不显著.其他6个自变量显著性水平小于10%,为显著性变量.

3.3 景观生态价值向景观区位修正系数的转换应用

在对数模型中,连续变量的回归系数对应着相应特征变量的价格弹性,即在其他变量不变的条件下,某个变量变化1%所带来的地价变化的百分比.与滨海文化公园距离变量的回归系数为-0.201,表示地块到滨海文化公园的距离每增加1%,地价下降0.2%.

在宝安中心区,滨海文化公园为核心景观资源(图6), 地块景观生态价值主要为与滨海文化公园距离变量的特征价格.因此,景观生态价值可通过对地价或者拿地规模进行区位修正来体现.结合评估测算得到的回归系数以及对宝安中心区景观分区,形成宝安中心区景观区位修正系数表(表4), 用于修正总部企业拿地规模,具体做法为:修正后用地规模=原测算用地规模*景观区位修正系数.

表4 宝安中心区景观区位修正系数表

图6 宝安中心区景观分区图

4 总部用地供应中附加景观区位修正的实施建议

在工作生活中人们对景观生态环境的要求越来越高,城市生态景观对地价的影响将日益增大.通过构建模型来定量分析城市景观价值具有重要的现实意义.一是建议在城市规划建设中充分重视城市生态景观的舒适性价值作用,不断挖掘山、海、林、河、湖等景观生态资源,在景观环境营造上加大投入,提高景观丰富度,有效发挥景观资源价值,同时对自然生态景观注意保护,防止受到污染或者破坏,保证生态景观给周边市民提供公共福利和舒适性价值[7]; 二是建议在城市地价、房价评估体系中纳入隐含的生态景观价值,目前深圳市地价评估中仅考虑了建筑类型、使用年期、容积率、产业导向、地下空间的修正,生态景观因素未有效体现,导致地价内涵存在缺失; 三是在地价评估中未有效考虑景观生态价值的情况下,建议通过总部供地规模的折算来体现,对现有总部用地供应办法进行修订,在总部用地供应规模的测算中增加景观区位修正系数,并将该做法推广应用至深圳市40个总部集聚区,加强总部用地供应的精细化管理水平,合理配置土地资源.