装配式建筑方案比选及成本分析应用研究——以某房地产开发项目实例分析

徐健忠XU Jian-zhong

（上海远星寰宇房地产集团有限公司，上海 201107）

1 研究背景

为促进建筑业转型升级，推动绿色建筑发展，各地不断深化装配式建筑比例及装配率等指标。根据中研普华研究院《2022-2026 年中国装配式建筑行业全景调研与发展战略研究报告》统计：2021 年全国新开工装配式建筑面积达7.4 亿平方米，较2020 年增长18%，占新建建筑面积的比例为24.5%。除了国家层面对于装配式建筑的政策引导，各省市同样出台了一些举措来促进装配式建筑行业的发展，各地房地产开发项目的土地出让建设条件均纳入了绿色建筑及装配式建筑等要求[1]。

目前国内房地产项目采用装配式建筑较传统现浇建筑等存在一定的成本增加，当装配率在50%，增量成本约有307.95 元/m2[2]。在行业库存及建筑市场成本居高不下的背景下，新开工项目必须做好产品定位及成本控制，而装配式建筑设计阶段的选型策划、经济性比选对于项目开发成本影响重大。结合新政策、新市场、新技术、新材料，房地产项目需要更细致地研究政策及出让条件，在响应装配式建筑发展要求的同时，有效控制增量成本，保障项目的盈利水平及稳定运营。

2 某区域装配式建筑项目及装配式评分概况

某区域装配式建筑要求根据省标评分标准，住宅装配率不小于50%，要求各楼栋评分须达50 分以上，该评分标准包含三大方面的评价项，包含主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线[3]，对应具体内容达到一定标准可计得分。该区域内有A、B 两个房地产项目，A 项目主要业态为11 层的小高层，建筑面积约18 万m2，属于刚需项目，B 项目主要业态为5 层的叠加别墅及8 层的洋房，建筑面积约8 万m2，属于改善类项目，品质要求较高，两个项目装配式方案存在一定差异，但通过具体方案的比选分析及组合，均最终达到了评分要求，详见表1。本文将对其中重点方案进行多方面的比选分析。

表1 A、B 两个项目典型楼栋装配式评分表

3 装配式建筑主体结构方案比选分析

主体结构部分竖向构件高精度模板、成型钢筋两项措施增量成本约15 元/m2（折楼栋建筑面积），且较便于实现，故为正常必取分选项。该部分主要分析竖向构件与水平构件是否选择装配式预制及布置比例问题。通过以A项目11F 小高层作为模型，测算方案一（水平构件预制为主）及方案二（竖向构件预制为主）较传统现浇建筑的增量成本，详见表2。可见方案二较方案一增加成本约41元/m2，较传统建筑均有较大幅度增加，预制竖向受力构件尽管在计算装配率上有一定优势，但其施工管理水平，连接节点灌浆施工要求施工人员有极强的责任心，构件深化设计周期较长，社会认知度不高，且吊运难度大，单价水平较高，故在主体结构方面应优先选择水平构件如叠合板及预制楼梯等。

表2 主体结构装配式方案测算表

4 装配式建筑围护墙和内隔墙方案比选分析

此部分内隔墙非砌筑目前普遍采用ALC 内隔墙板，单价水平约1300 元/m3左右，增量成本约30 元/m2，较为可控，且由于技术成熟、材料市场供应较为稳定，故可定为必取分选项。围护墙涉及到的墙体材料、保温、装饰组合配置方式需重点比选分析。本文选取A 项目楼栋分析两个方案较传统现浇建筑做法的增量成本，详见表3。

表3 A 项目围护墙墙体材料、保温、装饰方案比选

通过对比，方案三（外围护自保温）较传统建筑增量成本较少，而方案四（保温装饰一体化）成本翻倍增加，约增加212 元/m2，故墙体与保温隔热一体化方案成本优势明显，目前自保温墙体材料如陶粒砌块等市场也逐步发展稳定，且兼具可随主体施工节约工期、绿色环保等优势，故常规情况下优先选择方案三。

5 装配式建筑装修和设备管线方案比选分析

此部分可做如下分析：①应需明确全装修是否为项目土地出让条件或当地相关政策要求必须施工内容，如必须施工，则在该项确定得分的前提下可放弃工法楼面、集成厨卫间等选项。②管线分离评价项中，竖向布置分离一般通过户外管线布置在管道井，户内管线与墙体分离等方式实现，水平向管线分离通过水管、空调管等水平向布置管线分离达一定比例，以上管线分离做法传统建筑中也有运用，故增量成本较小，须尽量争取得分。

根据智研咨询数据显示，2018-2020 年中国房地产精装修市场新开盘项目呈增长趋势，由于疫情及房地产行业调控等原因，2021 年出现小幅下降，中国房地产精装修市场新开盘项目3489 个，同比下滑6.8%。但全装修项目满足人们日益增长的物质及品质需求，可有效减少装修浪费，未来仍是房地产市场的趋势之一。全装修作为实现装配式建筑及住宅产业化的重要手段，同样需要对于配置标准等方案做好测算及研究。本文简要对比A、C 两个项目的精装修配置内容及成本测算阐述，详见表4。

表4 项目全装修配置方案及单方成本表

A 项目为政府要求必须做全装修，从项目盈利角度分析，全装修成本可以通过销售溢价抵消，但分析该项目客户，高端装修配置对于营销无溢价作用，售价在大幅提升配置情况下不能实现同等增加，故增加中央空调的方案成本约300 元/m2，提升墙地砖、洁具、地板品牌（约增加200元/m2）、增加房间吊顶造型（45 元/m2）等方案均未采纳，故最终选择表格中850 元/m2的基本配置标准，而通过打造精装修的亮点，如厨房增加凉霸、卫生间一体式台盆柜，及选择知名性价比较高的国产品牌，能有效引起客户共鸣。

而C 项目由于地价较高、销售限价，基本不能实现盈利，通过与政府沟通，在全装修必须实施的前提下，重点打造厨房、公卫装修，强化装修材料品牌认知度，而客厅及房间等区域简化装修，如地面采用成本较低的材料地板革（单价约23 元/m2）。整体全装修成本控制在600 元/m2以内，提升了装修的效率，减少了业主后期拆改的成本，避免浪费。

6 装配式建筑三大部分的综合平衡

尽管各地装配式建筑政策有一定差异，但以上主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线三方面的评价项涵盖了目前装配式建筑的主要内容。在房地产开发项目实操过程中，由于各项目有自身特点及特殊性，需综合考虑在诸多做法、方案中综合比选，并做一定调整、融合，如表5。

表5 B 项目围护墙方案比选

①A 项目装配式评分必须要求做全装修，B 项目实施时，省内已出文件可免做精装修，且B 项目执行销售限价，即使做全装修也不能对项目销售产生溢价，考虑全装修成本较高，折地上建筑面积约增加600-800 元/m2，故B项目选择不采用全装修方案，而在主体结构的水平构件评分项上，较A 项目增加了水平预制构件的比例，约提高了8%，如厨卫间、屋面均设置为预制楼板，增加增量成本约10-15 元/m2，增量成本较小，但该评分项较A 项目增加了约4 分，弥补未做全装修导致的失分。

②B 项目叠墅外围护墙若采用自保温体系（方案五），叠墅因体形系数较大，节能计算如要通过评审，则外围护墙需设计为280mm 厚度的陶粒砌块自保温墙体，较常规洋房的220-240mm 厚度的自保温墙体厚较多，直接引起销售面积折损，且节点处理复杂、施工难度大。且该叠墅业态售价及品质较高，规划要求外立面大面采用铝板类装饰，故经过分析，围护墙采用保温装饰一体板的方案六在取得同样评分的条件下，可基本实现非近人尺度铝板装饰效果，并将增量成本控制在约113 元/m2，而方案五增量成本约468 元/m2。综合考虑，明显方案六更有优势，并在B项目最终运用。

装配式建筑在进行方案比选分析时，需：①考虑不同方案是否达到同等的装配式效果（如评价分数）。②方案需综合考虑，由于方案的装配式设计不同而引起的其余结构、外立面、精装修等方面不同的变量，这样才能更加客观地进行方案的成本对比。③进行成本测算时，需结合类似以往项目的含量指标系数，有条件的话用本项目初步图纸测算，价格水平也是参考时间较近的项目或者做好市场询价。以确保方案比选、成本测算的客观、准确。

除了考虑方案本身的增量成本等经济性比较，装配式建筑比选还要考虑以下几方面：①根据项目自身的业态、配置标准等特点以及政策的变化来做灵活调整，比如以上全装修要求及外立面装饰材料等政策的影响；②参考当地房地产市场常规及主流做法，或者其他开发时间较近的同类型项目的获批方案，不常见的做法可能在显性成本上有一定优势，但如果不稳定有效，施工、验收的繁琐也许会引起隐性成本的产生，存在风险；③考虑客户接受程度、客户满意度，所选择方案做法是否实用，若引起交付后客户大面积翻改甚至引起大面投诉，对开发商造成额外损失，也背离了绿色环保及装配式建筑的初衷。涉及重大的交付标准的装配式建筑方案确定可由营销部门通过问卷调查等方式进行调研，经公司组织内部集体研讨决策；④结合项目盈利分析，有些方案做法虽然引起建安成本增加，但可以作为销售亮点、增加销售说辞，从而实现销售溢价，故分析时需结合销售收入及建安成本增加，分析对项目盈利产生的影响。结合以上方面因素综合考虑，可得出适用于房地产项目的最优执行方案。

7 结论与建议

综上所述，装配式建筑是房地产项目未来的趋势，但目前国内装配式建筑较传统现浇建筑存在一定增量成本，且对项目成本影响较大，故在装配式建筑进行成本控制，实现项目盈利对企业尤为重要。故在方案设计阶段，需对装配式建筑方案加大研究力度，包括主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线等方面多建立可选方案，通过多方案的对比、成本分析、盈利测算、调研等方式，科学决策，寻找成本可控、技术可靠的设计方案，在响应国家政策、行业趋势的同时兼顾企业利益，实现可持续发展。