2023年中国房地产如何走

严跃进

2023年中国房地产如何走？尤其是在房地产市场地位明显提升的情况下，大家对房地产业的关注度明显增加。我们尤其要对房地产的大环境、房地产政策、房地产市场等核心内容做分析和展望。

环境端：总体利于房地产发展

要重点关注房地产的大环境或总基调。2022年12月，中央政治局会议召开。此次会议分析研究了2023年经济工作。会议明确，“扎实推进中国式现代化”“更好统筹疫情防控和经济社会发展”“大力提振市场信心”。此类表述对于明确2023年宏观经济政策路线精神、理解疫情防控思路等都有积极的作用。我们认为，2023年在宏观经济政策方面，目标是清晰的，即积极落实党的二十大重要精神，提振市场信心、推动经济质与量的提升。尤其是要强化敢想敢拼敢闯的思路，抢回“失去的三年”。

该思路对于理解2023年房地产业的发展具有积极作用。我们尤其要关注疫情和人口流动等因素的变化。从疫情的影响来看，在2022年底各地其实迎来了一波感染高峰，但随后出现了平稳态势。同样，社会秩序也总体稳定，市场预期和情绪也开始转好。此类状况下，社会经济和生活恢复的可能性就更大了。虽然疫情可能还会产生干扰，但总体上说，由于对疫情的防控经验不断增加，应该说冲击会逐渐减少。包括房地产在内的供给、需求两端的释放，其面临的干扰也会减少。而从人口的流动来说，当前疫情的各类管控其实基本被解除，所以人口流动确实有加快的可能，对产业经济发展有非常正面的影响。特别是从2023年1月旅游消费市场的变化来看，市场很亢奋。这种情绪的提振尤其在三亚和大理等城市更为明显。从这个角度看，人口流动速度在加快，其势必带来很多新需求和机会。比如说房地产方面，房屋开盘的热度就会明显增加。

当然有一些不确定性因素，也是我们理解房地产方面所需注意的。应该说，目前总的经济思路是：着力稳就业稳物价、发挥有效投资的关键作用、促进企业向好发展、巩固和拓展经济回稳向上态势等。但经济大环境的回稳和改善，其实还是有一些不确定性的。居民家庭的储蓄和消费状况发生了重要的变化，其对于购房需求的释放有非常明显的制约作用。这是我们理解房地产发展所要关注的要点。

政策端：防风险稳需求是重点

关于2023年的政策走向，我们可以从1月的一次重要会议开始分析。1月10日，央行和银保监会召开主要银行信贷工作座谈会。此次座谈会最大的亮點是提出了资产负债表改善的四项行动。此次会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

此次会议说明，此前传言的资产负债表优化计划，其实确有此事。这说明资产负债表优化工作正进入实质操作阶段。此次会议属于2023年首次信贷工作会议，但是会议中提及较多的依然是房地产，这也说明，房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。同时，此次会议背后有一层潜在含义，即对于房地产风险的防范依然是作为一项重要工作。所以我们认为，与其说房地产政策要进一步放松，倒不如说2023年首先要做的一项基础工作就是要防风险。从这个角度看，2023年结合企业端的内容，防范化解风险的政策依然会加快推出。

当然最核心的工作其实还是住房需求提振的工作。2023年是提振楼市尤其是消费需求、确保楼市走出低谷的最关键一年。关于住房消费需求的提振，有几个要点：第一，对于各类限制性的购房政策，后续依然要进行调整或取消，如各地认房又认贷等政策，取消的可能性非常大。第二，对于特定群体，也要继续给予购房政策支持。这一点此前住建部有过明确的表述。今年1月5日，住建部部长明确，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。相关需求政策也会与此高度吻合。

市场端：预计呈现钩形走势

我们认为，对于2023年房地产市场的判断，尤其是从交易行情的判断来看，依然需要保持谨慎心态。换而言之，房地产市场持续改善的可能和机会较大。但是在这样的机会下，房地产市场并不会一帆风顺。最主要的原因是，当前房地产市场面临比较大的冲击和问题，基础其实非常虚弱。在这种虚弱的状态下，房地产交易行情要一下子提振，其实没有这个条件和基础。而且从实际感受看，房价总体还处于下跌的状态，这也就会使得市场数据面临较大的压力，购房者的预期也不会快速改变。这方面就需要我们理性去看待市场走势。

来看具体的行情走势。应该说，2023年房地产市场将呈现钩形走势。这种走势同时也说明，短期内或还是有降温的可能。或者说在2023年第一季度还不能过分地乐观。虽然目前包括文旅等市场开始提振，以及粤港澳大湾区通关后区域市场楼市也略有提振，但总体上没有非常明显反馈到全国房地产市场。最重要的原因是，购房者确实购买力或支付能力受严重影响。这是需要注意的地方。当然随着购房政策的继续宽松以及压抑的购房需求释放，预计5月后房地产市场会有一波明显的交易高峰。当然能真正让房企感受到市场状况已经有了实质性或比较明显的改善，或是2023年9月这一时间节点。这中间尤其是一些二手房交易较好的城市，会逐渐传导到一手房市场，带来一波繁荣。

房地产市场方面，从业态和城市等角度，也有一个先后的复苏顺序。第一，从物业来说，鉴于当前文旅市场的复苏，所以酒店、民宿、商业零售等市场会开始逐渐活跃，尤其是一些文旅资源丰富的城市。第二，从城市能级看，大城市预计依然会有一波较好的行情，即先于中小城市。至少大城市在购房政策红利上比较多，潜在的购房需求明显要强劲得多，其依然可以成为楼市复苏的先行者。相关城市的房企和购房者等都需要密切注意这一点，在项目营销和房屋选购方面要适当注意这些新特征。