人口负增长地产的逻辑将巨变

艾振强

作为国民支柱产业的房地产行业，“短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口”！人口负增长了，房地产行业接下来该怎么办？

先说点乐观的。

新出生人口快速减少，是因为人们不想生，甚至不想结婚，加上人口老龄化等原因，由此带来的一个结果是，家庭小型化。

1990年，我国的平均家庭户规模为3.96人，2000年为3.44人，2010年为3.09人，2020年为2.62人。

家庭的小型化一直被认为是住房需求的重要增量之一。而且，家庭户数的增加，对房价的影响也更加显著。

不过，家庭户均人口的下降空间恐怕不大了。类比日本，2019年，日本平均每个家庭户为2.39人，我们的七普数据，距此已经很接近。而日本已经是一个深度老龄化社会。

人口是一个长周期的影响因素。无论是房企、城投，还是其他很多的企业，面向未来都需要调整自身的发展逻辑。

首先，进入人口负增长时代，城市会更加分化，开发商必须要深耕

跟很多人想的不一样，人口进入负增长区间之后，大城市的人口聚集会更加明显。以日本为例，其从2011年起就进入人口负增长的时代。之后，县城、乡村不断衰败（少数几个观光旅游景点除外）。但是，东京都市圈的人口却还在持续大量流入，目前已聚集超4300万人口，占全日本的38％。

我国也有这样的趋势：

2000—2010年，中国只有4个人口萎缩的省份（贵州、重庆、四川和湖北）分别减少了49万人、166万人、193万人、227万人；

2010—2020年，中国人口萎缩省份扩大到6个（甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林和黑龙江），分别减少55万人、65万人、79万人、115万人、337万人、646万人。

在城市体系的规律中，有个著名的“齐夫法则”。由于户籍等因素，我国城市与该法则的偏离度比较高。2019年12月底，国务院要求城区300万人以下的城市开放落户之后，人户分离人口激增。未来，城市之间的抢人大战和分化会更明显。在大都市圈的历史性趋势下，中国城市的马太效应会越来越强。在地随人走的新城镇化思路下，未来，中心城市有望分到更多的建设用地指标。

這样的趋势下，对房企来说，必须坚持深耕战略。

只有深耕，才能够春江水暖鸭先知，深度洞察城市发展规律和客户需求；

只有深耕，客户密度足够大，才能在同等成本下为客户提供更多的服务；

只有深耕，才能着眼全局，以长期主义的姿态进行投入，赚长周期的钱；

……

事实上，从几年前开始，就有很多房企宣布转型为运营商，但大多数目前还处于初级段位。

初级模式仅限于项目，不用改变既有的规划，项目能融入周边即可。例如，项目住宅和周边商业能否联通，让业主穿过地库就能抵达商场；社区大门的开口，能否尽量缩短和地铁站、公交站的距离，不让业主绕路；周边的医院、学校、幼儿园、培训机构等资源，能否和社区的业主服务进行资源互换和合作……

中级模式，要考虑对外辐射，需要参与规划甚至调整规划，难度大增。高新区蓓蕾东巷1、2号小区，上海万科·天空之城是这方面的典型例子。

至于高级模式，从一级开发就得介入，难度最高。典型案例比如沙梅溪湖。

高级模式难度太大，但中级模式，应该是基本的门槛。

华润置地去年夺得成都销冠，就离不开其多年的深耕。自2002年进入成都，华润置地华西大区就紧跟时代，与城市同频，深耕成都、全域布局，通过多维业态赋能美好生活——先后落地高品质住宅、万象城、华润大厦、木棉花酒店、有巢公寓，配建代运营世界大运会“一场三馆”，成为继深圳后华润置地全业务落地最全面的城市。

过去，房企的主要客户就是购房者，未来的客户变得更加多元，除了个人购房者，还有企业以及政府等，不深耕就无法深刻洞察城市发展规律和客户的需求，未来根本无法创造客户。

这样的趋势下，对房企来说，必须坚持深耕战略。只有深耕，才能够春江水暖鸭先知，深度洞察城市发展规律和客户需求。

其次，城投要加速转型，从传统的基础设施建设，转向产业和运营

城投的传统业务是融资后进行基础设施建设，建成后低价或免费提供给想引入的企业，带动招商引资，这类投资通过落户企业的税收、就业，以及人口集聚后形成购房需求的土地出让金等获得收益。

这在过去城市规划都是增量逻辑的情况下，是没问题的。但是，近年来，1/3城市人口净流出，该模式暴露出来的问题已经越来越多。

如上所说，人口进入负增长区间，城市会越发分化，城投必须加大转型力度，从过去开发建设的角色转向城市运营的角色，人口净流出城市的城投公司，尤其如此。因为，继续大力开发建设，投入多产出小，更不利于转型。

去年5月，国务院办公厅就专门印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，对存量资产盘活方向、方式，以及盘活回收资金使用等内容提出了意见。此后，相关的文件一份接一份。为什么这么着急？因为，盘活存量资产，已经刻不容缓！

改革开放之后，经过几十年的高速发展，我国仅存量基础设施规模已超过100万亿（数据来自北大光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》），这里面不少资产并没有得到高效利用。

近些年，城投纷纷改名的逻辑也在于此。从注重建设，转向注重运营。不少城投，甚至做起了风投，通过产业投资，培育和发展当地的产业优势，从而吸引人口。

甚至于，其可能不只是服务于当地城市。上海城投，就是典型的例子。

没有改制前，上海城投一方面是国有独资公司，另一方面又是资产优质的公共服务和公用产品提供者。因为投融资能力、建设技术、运营能力、管理水平等在国内首屈一指，集政府投融资、建设、运营、管理基础设施于一体。

始于2014年的重大资产重组，是上海城投转型发展的里程碑事件。改制后，上海城投在为上海市民提供公共用品的时候，扮演的是公益类国有独资集团的角色。可是，一旦走出上海，乃至走出国门承接重大基础设施建设运营的时候，则变身为一家能提供全套解决方案的超级专业化和技术化，高度市场化的现代化国企集团……

由此，上海城投转型为多元化的企业集团，通过经营性资产反哺公用事业，实现了经营的可持续性，成功建立起企业信用。营收一年上一个台阶。

最后，康养产业市场巨大，要提前布局探索，不然以后没你什么事

总人口进入负增长的另一面是老龄化。此前，统计局在报告中坦言：人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。

一方面，老年人越来越多；另一方面生育率不断下行，年轻人占比减少。毋庸置疑，未来居家养老產业的需求将会巨大。

1962—1971年是中国的第二波婴儿潮（1971年开始实施计划生育），其间出生人口合计2.4亿人，未来10年，这些人将陆续达到60岁。“十四五”期间，60岁以上老人就会达到3亿人。

尽管有不少大佬表示，10年后的养老将跟现在的物业一样，必然会成长为一个万亿级的市场，也一定会出现市值千亿级以上的企业，不过，康养地产前几年热闹了一阵，就没什么动静了。

当然，这也跟中国的国情有关。中国的老龄化与其他国家不同，中国的人口老龄化与城镇化过程是相互叠加的。这使得养老在中国并无适合国情的成熟范本。

此外，大家都知道这个行业前景广阔，但大多数企业要么觉得赚不了大钱或缺乏实力，选择观望，只极少数企业在积极探索，试图为中国养老提供解决方案。

有人说，现在还是养老地产的青铜时代，只有等到“70后”甚至“80 后”退休，养老地产的黄金时代才会到来。这没错，但等黄金时代来了你才布局，基本没你份了。

政府也越发关注养老问题，不断释放相关友好政策。比如，根据媒体报道，为应对人口老龄化趋势，北京在去年二批集中供地中，在全国首次提出试点建设全龄友好社区，并确定了3个试点项目。试点项目将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

现在，万科、龙湖、绿城等房企都在做。正确的态度是，如林中所说，养老是未来的朝阳产业，现阶段旭辉做养老属于战略性业务，一定要布局，但不会扩张很多。

◎ 来源| 明源不动产研究院