房地产企业财务风险防范措施研究

罗祎朵 中铁建城市开发有限公司

引言

房地产行业作为重要的经济支柱，具有高风险和高回报的特点。然而，随着市场竞争的加剧和盈利空间的压缩，房地产企业面临着诸多财务风险，如资金链断裂、项目投资失利、市场波动等。在过去的几年中，由于房地产调控政策的实施和市场环境的变化，房地产企业的财务风险日益凸显。一些企业因为财务风险的暴露而面临破产和倒闭的风险，对经济社会发展产生了负面影响。

因此，研究房地产企业的财务风险防范措施具有重要意义。通过深入分析和研究，可以帮助房地产企业理解财务风险的本质和特点，针对房地产企业发展过程中潜在的风险危机进行预防并制定科学可行的措施，促使房地产企业尽可能地规避财务风险问题的发生，为企业长期稳定的发展提供有力的支持。同时，这也有助于相关部门和监管机构制定合理的政策，保障房地产企业的健康发展。

一、房地产企业的财务风险概述

（一）定义和分类

财务风险是指房地产企业在经营过程中面临的与资金流动和财务状况相关的不确定性和潜在损失的可能性。它可以分为内部财务风险和外部财务风险。内部财务风险涉及企业自身的财务运作和决策，包括流动性风险、盈利能力风险、资本运作风险等。外部财务风险则来自宏观经济、市场变化和政策环境等因素对房地产企业的影响，如市场风险、政策风险、信用风险等。

（二）房地产行业的财务风险特点

房地产项目需要大量资金投入，使得企业常常承担高额的债务和融资成本[1]，从而增加了企业的资本密集性。因此，房地产企业的资金回报面临较高的风险，尤其是在经济下行周期或金融紧缩时期。

房地产市场受经济周期和政策调控的影响较大，呈现出周期性波动的特点。房价、销售量和市场需求都会随着经济形势的变化而波动。这使得房地产企业的盈利能力不稳定，可能导致项目收益下降或亏损。

房地产企业在发展过程中应重视资金链风险问题的发生。主要是基于房地产项目建设需求投入大规模的资金且需长时间的回报周期，企业在运营过程中往往面临着资金运作紧张的压力。一旦资金链断裂，可能导致项目停工、拖延交付等问题，导致房地产企业内部经营和管理秩序受到影响。

随着房地产企业在市场竞争中的日益激烈化，企业需要承担市场份额争夺、价格战和销售压力。同时，企业还需要不断保持和提升项目质量和品牌形象，以吸引和留住客户。这带来了市场竞争风险和品牌价值损失风险。

政府调控政策对房地产行业具有重要影响。政府的土地供应政策、贷款政策、税收政策等都会直接影响企业的盈利能力和资金流动性。因此，房地产企业需要不断适应并应对政策环境的变化，增加了企业经营风险。

房地产行业的财务风险特点可以概括为高度资本密集、周期性波动、资金链风险、市场竞争激烈和政策环境变化。这些风险要求企业在经营过程中进行合理规划和风险管理，以确保企业的财务稳定性和可持续发展。

二、房地产企业财务风险成因

（一）企业资本结构不合理

房地产开发企业存在的金融风险，其根源在于其资本结构不合理。房地产企业的过度举债会抵消因利息减税而带来的企业利润，因为随着房地产企业所承担的责任比例越来越大，它的利息负担也越来越重，因此，房地产企业的还款能力也越来越弱，同时，房地产企业所承受的财务风险也越来越大，这时，房地产的投资人和债权人都会提出更高的资金报酬率，从而得到更多的补偿，从而使房地产企业的综合资本成本上升。虽然房地产企业负债融资的资本的成本要比企业以其他方式融资的成本要低，但房地产企业不能只以单个资本成本的高低来衡量。所以，房地产企业的债务水平应该是在其资金成本最低的情况下，才是最合理的。因此，房地产企业必须不断地优化企业的资本结构，减少企业的财务风险，使企业的利润最大化。

（二）企业财务环境呈现出多样性的特点

房地产企业应重视企业内部管理工作中财务管理工作的重要性，并认识到财务管理工作的复杂性，受到当前我国房地产企业整体财务管理混乱局面的影响，致使房地产企业在发展过程中面临着较为严重的财务风险问题。在房地产企业在经营和管理过程中，不同部门的经济利益分配以及资金管理和使用方面都缺乏科学性和协调性，由于缺乏各个部门间工作的沟通和协调，经常无法做到权责明确。导致了资金的利用率很低，对资金的安全产生了很大的威胁。同时，财务管理人员自身综合素质不高，导致财务管理工作并未综合考虑多方面的因素，仅仅按照自己的工作经验和主观意识，对企业的财务决策进行确定，对房地产企业财务风险和危机的发生埋下了隐患。

（三）房地产企业未制定科学的融资方式

房地产企业在经营和发展过程中，需要大量的现金流作为发展的保障资金，企业在金融市场上采取的融资方式包括很多种，但从当前房地产企业的融资方式来看，大部分都以商业银行贷款为主，这种融资的方式相对单一。主要是由于我国金融市场发展还不够完善，并未制定科学完善的金融管理制度体系，这样导致房地产企业在融资过程中的风险加大。在企业融资过程中除了银行贷款之外，其他的融资方式受到了限制，并且发展速度也很慢，因此很难找到多元化的资金支撑体系，企业的融资风险也无法进行分担，加大了房地产企业融资的难度。目前，房地产开发企业在资金来源上仍以银行为主，这就造成了房地产开发企业对信用政策的高度敏感性，从而使其面临更大的金融风险。

（四）房地产企业缺乏足够的风险意识

由于我国房地产发展起步较晚，在发展过程中没有经验可循。但是，因为国家良好的发展政策以及市场经济的快速发展，为房地产企业在短时间内获得发展提供了有利的条件，我国的房地产业短时间内获得了飞速的发展。在这种情况下，大部分房地产企业在发展过程中过于重视经济效益，而忽略了内部管理，尤其是财务风险管理，企业财务管理制度也未与时俱进地进行调整和优化，由于企业领导层对财务风险的客观性缺乏足够的认识，财务管理水平相对较低，导致房地产企业财务风险发生的概率越来越大。实际上，只要有生产活动、有金融活动，就必然有金融风险。

三、财务风险防范措施的理论基础

（一）财务风险管理的概念和原则

财务风险管理是指对房地产企业的财务风险进行识别、评估、控制和监测的过程。其目标是降低财务风险的发生概率和影响程度，保障企业的经营稳定和持续发展。在财务风险管理中，有几个重要的原则需要遵循：

风险识别与评估：及时发现和分析可能导致财务风险的因素，进行全面的识别和评估，明确风险发生的可能性和影响程度。

综合应对策略：采取综合的财务风险管理策略，包括规避、转移、减缓和承担风险，并根据风险的特点选择合适的策略。

（二）财务风险评估和监测方法

财务指标分析：对企业特定时间内的财务报表开展全面的分析，通过分析的结果，对企业的资本结构、盈利能力和偿债能力，以及风险的暴露程度进行科学的评估。

敏感性分析：通过对关键经济指标（如房价、销售量等）进行敏感性分析，评估其变动对企业盈利能力和现金流的影响，识别潜在的财务风险。

风险管理工具：采用金融市场上的各类衍生品、保险和期货等工具进行风险管理，实现风险的转移和对冲。

实时监测系统：建立稳定和可靠的财务风险监测系统，可以及时获取财务数据、市场信息和政策变化等，帮助企业发现和应对风险，并及时调整决策。

财务风险防范措施的理论基础包括财务风险管理的概念和原则，以及财务风险评估和监测的方法。这些理论基础为房地产企业制定有效的财务风险预防和应对策略提供了重要的指导。

四、房地产企业财务风险防范措施的实践经验

（一）资金筹措和资本结构管理

房地产企业的财务风险防范中，资金筹措和资本结构管理是至关重要的方面[2]。

多元化资金来源：房地产企业在发展过程中为了规避财务风险问题，需要在金融市场上积极地寻找更多的融资方式，改变单一融资方式所带来的财务风险问题。通过多元化资金来源，企业可以降低单一依赖渠道带来的风险，并减少融资成本。

合理规划资本结构：房地产企业应确保其资本结构合理，平衡股权和债务比例。适度利用杠杆比例，确保企业具有持续偿债能力，并避免过度依赖债务融资带来的风险。

财务风险缓冲资金：建立足够的财务风险缓冲资金，以保证在经济周期波动或项目风险增加时能够及时应对。这样可以有效防范资金链断裂和债务违约风险。

（二）项目风险管理和盈利能力评估

项目风险管理和盈利能力评估是房地产企业财务风险防范的核心措施。

严格的项目选择和评估：在开展新项目前，房地产企业应进行全面的市场调研和项目风险评估。这包括对市场需求、竞争情况、政策环境等进行分析，以确保项目的合理性和潜在盈利能力。

监控和管理风险因素：项目实施过程中，应持续监测和管理各种风险因素，如供应链风险、市场需求变化、政策调整等。及时制定相应应对策略，以降低风险带来的影响。

盈利能力评估和分析：对项目的盈利能力进行评估和分析，包括销售收入预测、投资回报率、投资回收期等指标。通过准确评估项目的盈利能力，企业可以及时调整战略，并做出合理决策，以提高盈利能力并降低风险。

（三）税务合规和财务报告透明度提升

遵守税法法规：房地产企业应始终遵守相关税法法规，并按时、足额履行税务义务。建立健全的税务管理制度，确保税务合规并降低税务风险。

健全财务报告制度：建立完善的内部控制制度，确保财务报告的准确性和可靠性。提高财务报告的透明度，及时披露企业的财务状况和风险状况。

加强税务风险管理：积极开展税务筹划，充分利用税收优惠政策，降低税务风险。与税务机关建立密切的沟通和合作关系，确保税务事项的顺利进行。

五、推进房地产企业财务风险防范的政策建议

（一）监管政策和制度改善

完善监管体系：加强对房地产企业的财务风险监管[3]，在企业内部构建专业的风险预防和管控小组，强化风险监管制度的落实，发挥出风险监管的执行效力。加强对房地产企业资本结构和财务报告等方面的监督。

强化法律法规：修订和完善相关法律法规，明确房地产企业财务风险防范的要求和责任。加大监管对不良行为的打击力度，提高违法违规成本和风险。

优化土地政策：调整土地供应机制，确保土地市场稳定和可持续发展，降低土地成本和开发风险。

强化信息披露：要求房地产企业进行更加透明的财务报告和信息披露，提高市场对企业财务状况和风险状况的了解程度。

（二）企业自身风险管理能力提升

构建健全的内部管控体系：提升企业内部管控能力，对财务部门工作制度和工作流程进行调整和优化，确保财务风险的及时识别和管理。

加强风险管理人员培训：提升企业风险管理人员的专业能力和风险意识，加强对财务风险的认知和理解。

优化资金管理：加大对企业内部流动资金的管控力度，降低流动性风险和资金链断裂风险。

加强与金融机构合作：密切与金融机构的合作，获得更好的融资支持和风险管理工具，以提升企业财务风险防范能力。

（三）加强企业财务管理能力建设

加强企业基本决策能力：建设的重点在于满足企业的预算和现金流资金，通过制定科学有效的财务风险控制措施，提高财务信息的安全可靠性，进而为企业财务决策的制定以及企业经营管理策略的制定提供可靠的数据参考；企业通过制定科学有效的监管机制，提升企业财务管理效率，并通过组织开展学习和培训，提升企业财务部门工作人员的专业素质和综合岗位能力，为企业制定发展规划提供可靠的参考。

加强企业战略匹配能力：要通过对企业财务杠杆作用的发挥，调整企业财务管理细节，通过制定积极的筹资方案，降低企业发展过程中所持的债务比例，优化企业资金管理效率，从而降低融资风险发生的概率。

加强财务信息整合能力：加强企业财务部门与其他部门的沟通和联系，重视财务信息的共享，充分利用财务信息平台，对各个部门的财务指标进行制定，通过企业各个部门的共同参与，强化企业战略发展目标制定的科学性，为提升企业的经济效益提供可靠的保障。

加强企业持续改进能力：财务管理的持续改进能力，可以让房地产企业的财务管理工作，对资源配置的最优方式进行探讨，进而不断提高企业的财务绩效。

结语

房地产企业面临着各种财务风险挑战，如资金压力、项目风险、税务合规等。有效防范财务风险对于房地产企业持续稳定发展至关重要。通过本文的研究，综合运用理论分析和实践经验，提出了系统的财务风险防范措施和政策建议。希望这些措施和建议可以为房地产企业在面对财务风险时提供参考，进一步提升其风险管理能力，确保企业的健康发展。