房地产项目开发的品质管控——基于设计和施工阶段的品质管理

文／余辉 上海保利建锦城市发展有限公司 上海 200000

1.房地产项目开发品质管控概述

在当今竞争激烈的房地产市场中，房地产企业的核心竞争力在很大程度上取决于其提供的产品品质和服务质量。这可以从“四阶八维”的角度来理解，其中四阶分别是投资阶段、定位阶段、建造阶段和交付阶段，而八维则包括投资品质、定位品质、设计品质、体验品质、成本品质、建造品质、交付品质以及服务品质。

设计品质是房地产项目成功的基石之一。在投资和定位阶段，企业必须确保项目的设计能够满足市场需求和客户期望。这包括建筑外观、户型、总图布局、功能性以及可持续性等方面。设计品质的高低直接影响着项目的吸引力和市场竞争力。建造品质是将设计概念转化为实际建筑的关键环节。在建造阶段，项目团队必须严格按照设计规范和标准进行施工，确保建筑质量达到预期水平。任何在建造过程中出现的瑕疵或质量问题都可能对项目造成严重影响，增加成本并降低客户满意度。

设计品质和建造品质之间存在密切的关联。有效的沟通和协调在这两个阶段尤为重要。设计师和建筑团队必须紧密合作，确保设计概念能够顺利转化为高质量的建筑。此外，建筑过程中的质量控制和监督也是不可或缺的，以确保建筑按照设计规范进行施工。品质管理不仅仅是设计和建造阶段的责任，还涉及项目的整个生命周期。房地产企业需要建立有效的品质管理体系，包括定期的检查、评估和改进措施，这有助于发现和解决潜在的问题，提高项目的整体品质水平。

2.设计品质“匠心”：设计阶段品质力提升与保障

2.1 品质标准：基于产品标准化建设

品质标准是确保房地产项目成功的基础，它要求在设计阶段采用一系列连贯的方法，以确保品质得到提升和保障。这些方法可以总结为“1234”原则，即以客户为中心，聚焦产品和服务，贯穿客户链、生产链、供应链，依托客户驱动、管理驱动、技术驱动、数字驱动四大驱动。

做好产品模块标准化建设对于房地产项目的成功至关重要。这包括建立产品系搭建，使不同项目之间具有一致性的设计和品质标准，提高品牌一致性和市场识别度。户型模块的规划能够提高设计的效率，减少重复工作，同时允许根据市场需求进行灵活调整。装修标准的制定确保了每个房屋的内部质量和外观都达到一定的水准，提高客户满意度。展示区模块则可用于直观展示产品特点，促进销售。标准构造做法的实施有助于施工的一致性和可控性，减少施工中的不确定性。

最重要的是，定期更新和迭代这些标准模块，以跟上市场趋势和技术发展，确保产品始终保持竞争力和质量水平。首先，以客户为中心是品质标准的核心。在设计阶段，必须通过深入的市场调研和客户需求分析，全面了解客户的期望和需求。这不仅包括房屋的外观和内部布局，还包括社区设施、交通便捷性等因素。只有深刻理解客户的需求，才能确保设计方案能够满足他们的期望[1]。其次，品质标准强调聚焦产品和服务。不仅要关注房屋本身的设计，还要考虑周边环境和社区配套设施，以提供全面的客户体验。高品质的产品和服务是提高客户满意度的关键，因此设计阶段必须细致考虑如何在这些方面表现出色。再次，品质标准必须贯穿客户链、生产链和供应链。这意味着品质管理不仅限于设计阶段，还包括建造、交付和运营阶段。要确保品质标准的一致性，需要建立有效的沟通和监控机制，以便项目的各个环节都能够符合标准。最后，品质标准可以依托四大驱动来实现。

客户驱动要求深入了解客户需求，将其反馈和期望融入设计过程。管理驱动包括建立品质管理体系，确保设计和施工过程符合标准。技术驱动利用最新的技术和工程方法来提高效率和品质。数字驱动则通过数字技术来优化设计和施工过程，提高品质和效率。这四大驱动互相支持，共同确保品质标准得到提升和保障。

2.2 产品管控：完善分级分档的产品管控体系

产品管控是房地产项目开发中至关重要的一环。结合“541”理念，即50%资源用于前期预控，40%用于过程把控，10%用于后期复盘总结，以及分级管控的原则由总部牵头建立项目分级管控机制，总部负责领导项目分级管控机制的建立和执行。在此过程中，各部门和地区的协同合作至关重要。总部将牵头制定标准和流程，同时与各地区和项目团队密切合作，确保标准的贯彻执行。总部制定了项目分级管控机制的详细方案，这包括确定项目的不同分级，根据项目规模、复杂性和风险程度将其分类。不同级别的项目将受到不同程度的标准和控制。总部通过建立沟通渠道，积极收集和了解一线项目团队的诉求和需求。这可以通过定期会议、报告、问卷调查等方式进行，以确保一线的声音被及时听到。根据一线的反馈和实际情况，总部将不断促进标准的迭代和更新。

而“一次做对”是一个重要的原则，尤其在房地产项目开发中，因为一旦出现问题，后期的修复和调整往往会非常昂贵且耗时。在项目开始之前，确保进行充分的前期准备和详细的规划。这包括进行全面的市场调研，深入了解客户需求，明确项目目标和范围，以及确保充足的预算和资源。在设计和施工阶段，强调质量控制，确保设计和施工符合最高标准。这可能需要严格的监督、检查和测试，以确保一次性做对。识别和评估项目中的潜在风险，并制定相应的风险管理计划。这有助于预防问题的发生，减少后期修复的成本。选择合适的技术和工艺，以确保项目的可持续性和质量。采用最新的技术和最佳的实践可以降低后期问题的风险。在整个项目团队之间建立强大的沟通和协作机制，确保信息能够流通，问题能够及时解决。

进行后期的总结和复盘，识别问题的原因，制定改进措施，并将这些教训应用于未来的项目。这有助于不断提高项目管理的质量和效率。通过充分的准备、质量控制、风险管理、技术选择、团队协作和持续改进，可以更好地实现这一原则，确保项目的成功。

2.3 质量管控：建立图纸质量管控机制

通过设置品质管控岗、联合审图机制、专项审图机制等措施，项目团队能够在项目的不同阶段进行全面的质量管理，确保图纸的质量达到标准，减少潜在问题的出现，提高项目的整体品质水平，并降低成本和风险。这种综合的质量管控机制有助于确保一次性做对，提高项目的品质。

为了实现质量管控，建立了一套图纸质量管控机制，包括以下具体措施和方法：设立专门的品质管理岗位，负责质量标准的编制和维护，他们将确保项目的设计符合高质量标准，包括客户需求和行业标准。通过施工图联合审图机制，技术、工程、成本、客户关系、营销、物业等多个专业协同工作，对施工图进行联合审查，这有助于及早发现并规避图纸质量缺陷，从而降低施工过程中的签证变更率，提高项目的顺利进行[2]。在二次设计阶段，同样建立专项审图机制，由技术牵头，与工程、成本等多个专业进行协同审查。这有助于确保二次设计图纸的质量，规避潜在的质量问题，减少不必要的成本浪费。还建立了产品后评估机制，对项目交付后的实际效果进行评估，这有助于收集反馈意见，了解客户满意度，并将这些信息反馈到未来项目的设计和施工中，以不断改进和提高质量。

2.4 产品评估：夯实产品后评估管理制度落地

产品评估是确保房地产项目成功的重要步骤，而打造“三高三有”（高性价比、高体验感、高满意度，有特色功能、有优势卖点、有精神情怀）的产品是达到这一成功的关键。确保产品在价格和性能之间取得平衡，使客户感到物有所值，这包括优化成本，采用高效的建筑和设计方法，以提供具有竞争力的价格。同时，确保产品的质量不受损害，以满足客户的期望。

产品的体验感是吸引客户的关键。在设计和开发阶段，注重创造令人愉悦的居住环境。这包括考虑户型布局、采光、通风、社区设施等方面，以提供高品质的居住体验。同时，考虑到可持续性和节能，以提高生活质量。客户满意度是房地产项目成功的重要指标。确保产品的质量和服务能够满足客户的需求。建立有效的客户反馈渠道，积极倾听客户的建议和投诉，并及时采取措施来解决问题，以提高满意度。

后评估旨在全面评估产品的质量和性能。这包括产品的亮点，即卓越之处，以及不足之处，即需要改进的方面。通过综合评估，可以识别项目的成功之处，同时也能够识别潜在的问题和挑战，为未来改进提供指导。后评估有助于验证产品定位是否与实际交付相符。如果产品定位与实际产品不一致，后评估可以帮助调整战略，以确保产品满足市场需求并达到预期目标。通过后评估，可以总结出改进产品力的策略和方法。这可以包括技术升级、客户服务改进、营销策略优化等方面的建议，以提高产品的市场竞争力和客户满意度。后评估不仅有助于总结经验教训，还能够形成产品积淀，将成功经验和最佳实践沉淀下来。这将有助于未来项目的品质提升，确保更好的产品质量和客户体验。最终，产品后评估的核心目的是持续改进和提高产品品质。通过对产品力的反复评估和改进，房地产企业可以逐步提升产品的质量，提高客户忠诚度，增强市场竞争力，实现可持续发展。

3.建造品质“精工”:强化建造过程中的品质管控

3.1 品质供应链：全方位供应链品质保障体系

建造过程中建立标准化的品质供应链和作业体系是非常重要的，以确保质量的一致性和可控性。针对产品系，对设计供方进行分级分档管理，这意味着将供方分为不同层次，根据其经验、专业能力和过去的绩效进行分类，这有助于确保供方与产品特点精准适配。

在施工供方筛选上，特别关注室内精装修、外立面、园林等客户敏感点。优选供应商，确保他们有丰富的经验和能力来应对这些关键领域的挑战。对施工供方进行分级分类管理，根据其资质、历史绩效和技术能力进行分类，这有助于确保高质量施工，同时管理不同层次的供方以满足项目需求。

对部品供方的管理需要制度化流程，包括招标技术标准、品质管理要求、样板及定样管理等。这有助于确保供应商稳定供应高质量的商品。结合客户主要敏感点，对产品系标准与材料部品进行对位，进行品类细分，这意味着将不同类型的产品和材料分为不同的类别，根据其特性和质量要求进行管理。制定“一品一策”策略，即为每个具体的产品或材料品类制定独特的采购和品质管理策略，这有助于确保每个品类都能够满足高标准的要求。

3.2 样板引路：健全样板引路机制

为了强化项目施工质量的有效控制，确保项目设计方案的准确还原，可以建立一套健全的样板引路机制，贯彻了方案先行的原则。首先，坚持方案先行的原则，确保项目的施工质量符合设计方案的要求，这意味着在项目施工前，必须先确认设计样板，然后制作材料样板，最后才能制作项目样板段。

其次，建立详细的样板管理细则，其中包括设计样板的会签、施工样板的会签等程序。这些程序确保了样板的准确性和合规性。接着，设计样板和工样板会签完成后，原则上不得随意替换。如果确实需要更换，必须提前进行沟通和报备，并在征得相关方的同意后才能进行更换。更换后需要重新进行样板会签。

最后，设立专门的材料样板间，用于妥善存放和保管设计样板和施工样板。所有相关的样板入库和出库都需要进行台账登记，以避免遗失和确保管理的完整性。

3.3 分阶段会验：建立分阶段会验管控机制及管控标准

项目需要根据其特性和规模分成不同的阶段，这可能包括土地开发、设计、施工、交付等阶段。每个阶段都应有明确定义的目标和任务。对于每个阶段，制定详细的计划，包括时间表、预算、资源分配和质量目标，确保计划符合项目的总体目标和可行性。在每个阶段的开始和结束，制定会验计划。会验计划应明确定义会验的内容、参与方、时间表和报告要求，确保会验计划反映了阶段的目标和关键要点。成立会验小组，包括项目经理、设计师、施工队、质量控制人员和其他关键利益相关者，确保小组成员具备相应的专业知识和经验。

在每个阶段的关键时间点进行会验，包括检查文件、检测施工质量、核查成本、审查进度和评估合规性。确保会验过程详细记录，包括问题、建议和决策。根据会验结果，生成详细的报告，将问题、建议和决策记录下来。与项目团队分享这些报告，以便采取适当的措施。反馈信息也应该传达给相关的团队成员和供应商。根据会验报告中的建议，采取必要的调整和改进措施，以确保项目在下一阶段能够更好地满足质量、进度和成本要求。在项目的整个生命周期中，持续监控各个阶段的执行，确保项目按计划进行。如果有变化或风险出现，及时采取纠正措施。当一个阶段完成时，进行最终会验，确保所有目标都已达到。随后，按照下一阶段的计划继续项目。

3.4 过程查验：工程建设过程品质查验机制

制定明确的查验标准，这些标准反映了项目质量要求、法规和标准。查验标准可以包括设计规范、施工要求、安全规定等。在土建施工阶段，计划进行2 次抽检/年，以确保施工质量的持续监控。第三方或物业将对土建施工的关键方面进行评估检查，这包括施工精度，例如测量和对齐，土建质量风险，如结构稳定性和地基质量，以及使用的材料的合规性和质量，抽检将包括对施工现场的实地考察，对文件和记录的审查，以及可能的材料取样和实验室测试，这些评估检查将帮助确定施工是否符合标准和规定。

在精装修施工阶段，计划进行2 次抽检/标段，以确保隐蔽质量和材料的合规性。抽检将重点关注精装修的隐蔽质量，如管道、电气系统、隔音材料的安装，以及使用的材料的合规性。同样，抽检将包括现场检查、文件审查和材料测试，以确保精装修工程符合质量标准。如果抽检发现问题，将要求开发商采取必要的整改措施，并确保问题解决。

在项目完成后，第三方或物业将对整个项目的最终交付质量进行评价，这包括建筑的整体外观和结构，设施的正常运行，以及室内装修的完成度和质量。评价可以包括客户满意度调查、检查项目文档和记录，以及必要的现场检查。评价将确定项目是否达到了预期的品质水平。如果评价发现问题或不满意的地方，将要求开发商采取措施进行整改，并确保客户得到满意的解决方案。

3.5 品质工艺：升级工艺标准，提升细节品质力

升级工艺标准和提升细节品质力可以实现“两提两减”策划，即提高质量、提高效率、减少消耗和降低成本。探索使用现代建筑技术，如3D 打印、BIM（建筑信息模型）、智能建筑系统等，以提高施工和设计的质量和效率，这些技术可以更精确地规划和监测建筑过程，减少施工中的错误和缺陷。

优化材料选择，采用可持续和环保的建筑材料，提高建筑的耐久性和能效。这不仅提高了建筑质量，还有助于降低运营成本。通过注重细节，如精湛的装饰工艺、高品质的家具和装修，提升室内外环境的品质，增强客户的满意度和舒适感。提供定制化的设计选择，允许客户根据其个人需求和喜好来个性化定制房屋。这不仅提高了产品的价值，还提高了客户满意度。优化建筑设计，包括能源效率、水资源管理和废物减少，以减少资源消耗和运营成本。采用节能技术，如智能照明和智能温控系统，有助于降低能源开支。通过更好的项目管理和流程优化，减少项目的浪费，提高效率，降低人工和材料成本。升级工艺标准和提升细节品质力不仅可以提高产品质量，还可以提高效率、减少资源消耗和降低成本。

结语：

质量不是一种行为，而是一种习惯；品质不是一个结果，而是一个过程，必须将品质贯彻到开发全过程。在投资、定位、建造、交付四个阶段；聚焦定位、设计、体验、成本、建造、交付、服务、宣传八大维度开展品质建设。同时“品质不是喊出来的，品质是靠做出来的”，必须有体系化、强协同、重保障的行动方案，才能有的放矢。要坚持以完备体系为先，形成标准动作、流程和管理机制；以文化为支撑，形成统一的品质思维，让品质意识成为工作准则；以人才为支持，用匠人精神雕镂每一毫米的细节。