修建性详细规划要点——以居住区总图设计为例

戴敏

北京中冶设备研究设计总院有限公司 北京 100000

1 修建性详细规划与其他规划的不同

1.1 相关法律对各类规划的分类

《中华人民共和国城乡规划法》对城乡规划进行了分类，指出城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。其中城市规划、镇规划分又细分为总体规划和详细规划。而详细规划可以再次细分为控制性详细规划和修建性详细规划。

《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中要求分级分类建立国土空间规划。意见指出，国土空间规划包括总体规划、详细规划和相关专项规划。国家、省、市县编制国土空间总体规划，各地结合实际编制乡镇国土空间规划。在市县及以下编制详细规划。详细规划是对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。

1.2 修建性详细规划在城乡规划体系中的作用

可以看出，修建性详细规划在整个规划体系中，是最低层次的一级规划。也是与实际建设联系最紧密的规划。如果跟建筑设计相对比，总体规划可以看做是建筑的概念设计，控制性详细规划可以看做是建筑的方案设计，那么修建性详细规划则是建筑的施工图设计。

建筑的概念设计可以天马行空，方案设计虽然被各种规范约束但仍有较大的可创作空间，施工图设计的主要工作就是保证建筑各个环节满足各种规范，各个节点能够有效连接。正如修建性详细规划，需要满足各种规范的要求，并实现建筑与场地，场地与市政道路的顺畅衔接。

1.3 修建性详细规划与其他规划的不同

（1）编制及修改的法律要求不同

修建性详细规划与其他规划虽然同属一个法律框架，但其编制与修改与其他规划有着截然不同法律约束。

其他规划的编制和修改的程序都被城乡规划法进行了明确的限定。《中华人民共和国城乡规划法》第二章，对全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划、城市和镇的控制性详细规划的组织编制主体、审批主体、审批流程都有明确要求。

对修建性详细规划的要求则是“城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。”不仅在编制方面没有强制性要求，甚至对其审批流程也没有在法律层面进行限定。

（2）编制内容的约束性因素不同

修建性详细规划的编制和修改的流程是相对自由的，是“不受法律约束的”。但其内容被各种技术性规范约束。法律只规定“宏观”层面（编制和修改的程序）的内容，而规范则规定“微观”层面（具体方案的制定）的内容。

其他层次的规划带的是法律的紧箍咒，修建性详细规划带的是规范的枷锁。其他规划在编制和修改的程序上非常严格，但在具体制定方案的时候，并没有特定的理论或者规范来约束，其成果的合理性，是由专家来审定的，主观性更强一些。修建性详细规划在编制和修改的程序上不受法定约束，但在方案设计的时候，被各种规范条文约束，其成果的合理性，是由既有的法规规范来确定的。

2 概述

本文以居住区总图设计为例，对编制修建性详细规划涉及的相关规范条文进行整理，希望可以让读者对居住区总图设计的设计要点有一个系统性的认识。

居住区的总图设计，需要满足本地块控制性详细规划的相关规定以及相关的规范标准。主要涉及《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）（以下简称《居住区》）、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）（以下简称《统一标准》）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014（2018年版））（以下简称《防火》）等规范。

本文对规范条文的整理以设计流程为线索，对不同阶段涉及到的各类规范条文进行整理。鉴于近几年正处于城乡规划向国土空间规划转型的过程，相关的法律法规在不断完善，本文对于这一转变过程中出现的问题也进行了讨论。

3 居住区总图设计要点

狭义的总图是指总平面图，但广义的总图还包括竖向、人防、管综等。

在方案阶段，一张总平面图基本满足报审需求，后面的三张是施工图报审需要的图纸。本文主要对狭义的总平面图的设计要点进行梳理。

3.1 总平面图

总平面图是其他总图的基础，也是涉及规范最多的一张图。需要遵守的规范条文包括控制性详细规划及各类国家级和地方级的相关规范标准。

3.1.1 控规条件中的相关规定

控规条件是最集中的“规范要求”，也是相关部门重点审查的内容。一般包含的内容有：用地性质、用地面积、容积率、建筑面积、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套设施、建筑退线、机动车出入口方位、停车位数量等。除了具体的指标规定，控规条件中普遍会有一条：未尽事宜按照《居住区》、《**市城乡规划技术规定》、《**市建设工程设计方案审查指导意见》、《防火》、《统一标准》及国家及地区有关规范执行。

在《居住区》发布之前，居住区的控规条件更加自由，但《居住区》在条文说明1.0.2中的内容：“本标准的适用范围......是控制性详细规划确定城市居住区建筑容量和人口规模，配置各项配套设施及公共绿地，有效管控居住用地建设的依据......”[1]。表明，控规给出的各类条件也应该满足《居住区》的相关规定。这一转变，让控规也带上了枷锁，是为了让控规更具科学性，减少主观因素的比重。

然而在笔者从业过程中发现，有些地方的控规条件是与《居住区》相违背的。这一问题是新旧交替过程中难免会出现的。因此，虽然控规条件是必须遵守的，但本节也对控规条件的相关规定应满足《居住区》的哪些条文进行梳理。

3.1.2 用地面积

表1 各层级生活圈用地面积

规范对不同层级生活圈的限定主要通过用地规模体现，属于不同层级的生活圈，建筑密度、容积率、平均层数、绿地及配套设施的要求是不同的。因此一个地块的用地规模与该地块各类控制性指标的选取有直接关系。

3.1.3 建筑面积及容积率

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）对建筑面积的计算规则有详细的解释。需要注意的是，建筑面积的计算跟建筑层高有关。例如，地下室、设备层等，如果层高大于2.2m，建筑面积需要全部计算；如果层高在2.2m以下，则计算一半的面积。

但并非所有的地上建筑面积都需要计入容积率。各地对计容面积有不同规定。（1）减少计容面积：为了推广装配式建筑，各地对装配式建筑是如何容有一定的优惠政策。（2）增加计容面积：为了避免“一层改二层”的情况，各地对超过一定层高的建筑，计容面积按照几倍计算有不同规定。

3.1.4 建筑高度及建筑密度

为了获得更好的经济效益和居住环境，《居住区》规定住宅建筑高度最大为80m。百米以上的超高层住宅从此成为历史。

此外，为了避免高低配（一个街坊内，几栋超高楼与大片多层组合）的情况，实现居住环境的“共同富裕”，文中还对住宅平均层数进行了规定。但平均层数的规定目前几乎没有在控规条件中体现。

另外，《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见建村〔2021〕45号》规定：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。

对建筑密度的规定则有效控制了建筑基底面积，为居住区绿地留出更多的空间，为营造良好的居住环境创造了有利条件。

3.1.5 绿地率

《居住区》中绿地率的定义是“居住街坊内绿地面积之和与该居住局方用地面积的比率”。因此，《居住区》仅对居住街坊的绿地率进行控制。究其原因，只有居住街坊里的绿地属于居住用地。五分钟生活圈以上的绿地属于城市用地分类里的绿地与广场用地，是与居住用地平级的，应该纳入城市总规或者控规的指标体系，而不是在居住区的指标体系中体现。

对绿地面积的计算，各地有不同规定。（1）计算方法比较宽松的：①有的地方认可嵌草砖算作绿地，铺设嵌草砖的区域，既可以计入停车场面积，也可以计入绿地面积。②有的地方屋顶绿地可以计入绿地面积。（2）计算方法比较严格的：有的地方要求：覆土少于1.5m，完全不计入绿地面积；覆土1.5m到3m，面积折半计入绿地面积；3m以上覆土才计入全面积。

因此除了遵守《居住区》的面积统计原则，还应在方案设计前对当地技术规定进行查阅。

3.1.6 配套设施

各级居住区需要配置的配套设施不同，其中需要注意的是，只有居住街坊里的“便民服务设施”和五分钟生活圈里的“社区服务设施”的占地属于居住用地，十分钟生活圈和十五分钟生活圈的“商业服务设施”、“交通战场设施”、“公共管理与公共服务设施”其占地都是与居住用地平级的。

如果一块用地的用地面积介于两个生活圈之间，其各类配套设施必须满足下一级的需求配置，根据实际情况适当满足上一级的要求。例如，一块用地面积为7hm2的用地，各类配套设施按照居住街坊的要求进行配置即可，但由于其接近五分钟生活圈的规模，也应该适当增加五分钟生活圈所需要配置的配套设施。尤其在当下鼓励三孩的政策下，很多地块会要求配置幼儿园。

3.1.7 建筑退线

没有规范针对建筑退线提出具体要求，建筑退线都是当地控规条件给出。有的控规条件会直接给出不同高度建筑的退线要求；有的在控规中没有特殊说明，则需要查阅当地技术规定。

3.1.8 机动车出入口方位

机动车出口方位是由当地控规条件给出。但不同地方的表达方式不同：（1）有的会明确不可开口的方位（如地块北侧边界全部禁止开口）及位置（如地块北侧边界距离交叉口70m内不可开口，其余位置可开口）。（2）有的则说明可以开口的方位（例如，图例中说明可开口方向为地块南、北，则地块的东西侧不可开口）。（3）对于开口进行“文字性”规定：有的在图例中没有明确可开口方位，但在技术规定中，有类似“出入口应在建筑地块周边较低级别道路上安排，需要在不同级别道路上开设两个以上机动车出入口时，应当按照道路等级由低到高顺序安排。”的说明。

3.1.9 停车位数量

停车位数量是由当地控规条件给出。在《居住区》中规定“地面停车位数量不宜超过住宅总套数的10%”。这里虽然说的是“不宜”，但在某些地方的绿建要求中，这一数值是控制项。此外需要注意的是，10%的基数并非总停车数，而是住宅总套数。

3.2 以设计流程为线索的相关规定

一个居住区的总图设计从无到有，基本的流程是：路网设计-布置住宅建筑-布置配套设施-计算各种指标是否符合规范-如果不符合则调整方案直至符合规范-进行绿建计算-如果不符合则调整方案直至符合规范。

3.2.1 路网设计

（1）路网布局：居住区应该采取“小街区、密路网”的交通组织方式。城市道路间距宜为150m～250m，附属道路则应该满足消防、救护、搬家等车辆的通达要求，尽量做到每个居住单元的出入口都能直接面向附属道路。（2）道路宽度：单车道路宽不应小于4.0m，双车道路宽应小于6.0m（《统一标准》）[2]。（3）回车场设置：尽端式道路长度大于120.0m时，应在尽端设置不小于12.0m×12.0m的回车场地（《统一标准》）。（4）消防要求：需要满足《防火》中的相关要求，消防车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m[3]。

其中对“转弯半径应满足消防车转弯的要求”的审查，近几年格外严格。2019年前，消防审查都是按照消防道路半径满足多层建筑9m，高层12m，超高层16m进行审查。条文要求的是满足消防车转弯半径，而不是消防道路转弯半径，根据消防道路4m宽进行换算，以上数据是正确的。但2019年之后，各地的消防审查都把消防半径的等级要求提高了一级。如果不按照这一“潜规则”进行设计，是不会过审的。

另外，与消防有关的“宜”，都应该在设计过程中自动转换为“应”，例如“7.2.2.4场地应与消防车道连通，场地靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5m，且不应大于10m，场地的坡度不宜大于3%。”[3]中的5m、10m、3%，是必审的。

3.2.2 布置住宅建筑

（1）需要满足防火间距要求：常见的距离包括多层与多层之间的防火间距为6m，多层与高层之间的防火间距为9m，高层与高层之间的防火间距为13m（《防火》）。（2）需要满足日照间距的要求：处于不同气候区的不同人口规模的城市，其日照标准不同，日照系数不同。需要根据具体项目查阅规范数值，进行设计。（3）有的地方技术规定中有对卫生视距的要求：例如，两栋相邻的楼在窗户相对的情况下，需要满足13m的卫生视距要求。（4）需要满足绿建设计中对风环境、光环境等的要求。随着各地对绿建设计要求的提升，在方案阶段就要进行绿建设计分析，满足其各类环境要求。

3.2.3 布置配套设施

（1）停车场

①机动车停车位尺寸：常用的垂直停车位尺寸是2.8*6m，停车场道路宽度为6m（《城市道路工程设计规范》）[4]。

②机动车停车场与建筑的间距：常用数据为：停车场与建筑之间满足6m防火间距。

③非机动车停车场的布置：常用数据为：一个非机动车停车位的尺寸是1.5m2。

（2）其他配套设施（以幼儿园、中小学为例）

由于幼儿园及中小学是独立设置，内部包括建筑、道路、活动场地、绿地，其本身也可看做是一个单独的修建性详细规划。除了需要满足本文以上提到的相关条文，还要满足相关的专用规范，例如《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39-2016）、《中小学校设计规范》（GB50099-2011）等。

3.3 其他

有的地方对绿建的要求很严格，要求全部体现在总平面图上，例如：建筑出入口无障碍坡道、下凹绿地的面积比例、道路做法、甚至场地内垃圾桶的布置及周边公交站的位置等等。这些内容及表达方式各地有不同的规定。

4 小结

以上是居住区这一类型的修建性详细规划的设计要点。相关规范条文是从业者必须熟悉掌握的，在设计之前，还需要对控规条件、当地技术规定进行详细查考，才能避免在设计中出现较大疏漏。