装配式高层住宅机电安装工程施工及管理要点

张国圣 胥文锋 兰立春 潘泽源 朱明金

（中建三局集团北京有限公司，北京 100000）

0 引言

在国家PC产业化及穿插提效的建筑施工大环境下，万科、华润等房地产领头企业大面积实施装配式住宅开发，通过利用预制构件穿插提效，高效精准的计划管理组织实施，以空间换时间，提高整体施工效率，最终达成施工时间最短、施工成本最低、施工质量满足购房者需求的三大主要目标。随着建设步伐的加快，机电安装工程（给排水、暖通、电气）在整个建筑周期内的施工时间被不断地压缩，目前国内劳动力短缺，尤其是机电安装特殊工种及熟练工人极其缺乏，且机电安装系统成果最为影响业主的使用体验。因此，在建筑施工整个生命周期内，应通过精心设计、管理、施工等手段，实现两提一减（提高效率、提高质量、减少工人），提升企业核心竞争力。本文以万科城市之光东望项目的前两期工期及中直机关园博园住宅（保障房）工程二期二区项目前期管理为例，对装配式高层住宅机电安装工程的施工及管理要点进行解析。

1 工程概况

万科城市之光东望项目总用地面积87249.4m2，总建筑面积354589m2，总户数2224户，分为4期开发，目前已交付完成前2期。项目位于东南五环和六环之间，位于朝阳CBD外延、亦庄、通州三区交汇处。装配式范围包括高层住宅楼3层以上，底层裙楼从首层起使用，全部楼层从首层起使用叠合楼板。地上户内二次结构墙体使用ALC条板墙（公共区域和地下使用砌块）。楼梯、楼梯隔墙板、阳台板均为预制化产品，精装交付。

中直机关园博园住宅（保障房）工程二期二区项目规划用地面积30190.999m2，总建筑面积131417m2，主要功能为高层住宅及配套公共服务设施。住宅部分地上首层至顶层楼梯间采用预制楼梯板，户内采用金属楼承板钢筋混凝土组合楼盖产品，目前处于土护降阶段，为毛坯交付。

2 预制构件机电安装施工的多专业协调

东望项目预制构件（预制墙体、预制叠合板）为场外预制加工，运输至场内进行拼装组合。园博园项目的楼板采用金属楼承板自带桁架筋，也是场内进行拼装连接，墙体采用传统的混凝土现浇筑，模板采用铝模板。

土建结构预制化导致现场预留预埋时期工作量减少，大面积的预制组合更加考验的是深化图的精准程度。东望项目的预制构件现场仅做水平叠合板中预制线管与竖向预制构件中预制线管之间的连接，而园博园项目预制金属楼承板，则仍需进行线管预埋，与传统预留预埋相比并无什么区别。

预制化进行的深化设计前置，减少了现场预留预埋过程中因图纸阅读程度不一导致的系统缺失和点位漏项等情况的发生。但另一方面增加了对预制构件深化图精准度的依赖性[1]，预制构件深化单位为构件厂，对设计人员水平要求较高。预制构件深化平立面应结合多专业进行排布，不能仅考虑到构件受力及构件安装本专业的施工问题，需考虑多专业间的协调合作，具体分析如下：

（1）在施工之前，运用BIM技术或者CAD叠图提前对户内地面照明、插座及弱电预留预埋的线管走向进行叠图，并提前解决三层管线交叉叠管的问题，避免后期楼板在预制和浇筑过程中出现漏管情况。

（2）两个项目的厨房中均采用燃气热水器提供热水，燃气直排管的预留洞口位置、高度和水平位置在户内侧需要参考精装修吊顶高度，避免出现燃气直排管与吊顶龙骨碰撞的情况发生，在户外侧需结合外立面保温图纸，避开保温腰线，否则将影响外立面的美观度。东望项目预制构件应充分考虑预留洞口和预制构件桁架筋之间的碰撞问题。园博园项目则应在预留套管时，与铝膜二次深化结合，避让铝膜拼缝的部位。

（3）空调、新风系统。因东望项目的大户型（120m2以上）配备室内多联机空调系统，二期大户型加入双向流新风系统。空调系统的冷媒管、冷凝水管均需要在预制梁、预制墙体上提前预留洞口，双向流新风洞口预留DN110套管在预制墙体上。预留洞口的标高及位置需结合空调系统冷凝管管道的找坡及走向和最终冷凝水排放位置进行综合管线排布，且需结合户内精装修吊顶净高，在预制梁上进行留洞，且设备电源需在叠合板进行预留，要结合精装吊顶图纸，避免电源位置出吊顶区域。必须在出具空调新风深化图之后落实进预制构件图纸之中。

（4）客厅开关、设备面板之间的多联盒预留前，需核实电气多联面板之间螺丝孔距离，避免现场预留多联盒因产品差异导致的后期面板安装不适配导致的返工。

所以为了保证建筑整体功能和结构稳定性，预制构件深化图纸和铝膜的深化图纸务必保证质量，结合所有专业进行多轮图纸会审，各参与单位签字留痕，确保后期出现问题的可追溯性，并在后续地块开发中予以纠正。保证平面、立面图纸之间交圈，避免出现专业交集真空状态，确保预制构件和铝膜穿插施工中机电施工的可实施性。

3 配合精装修机电安装施工要点

户内的机电安装需从客户的视角出发，从材料选型、进场、安装、验收等环节，抓细节、重质量，提升交付品质。经过东望项目一期、二期1002套精装房间的施工、验收、交付经验及园博园二期二标段676户户内交付的前期策划调研，客户在收房中重点关注厨房、卫生间的使用体验及末端排布，关注比例符合“金厨银卫”的精装修费用投入比例。

户内的机电安装涉及到预制构件预埋、水电工管路施工连接、精装修单位机电末端安装等多专业、多单位、多工种协同施工，以交付品质、客户观感使用体验为最终目的，过程中对施工细节进行精细管理，施工完成后组织验收人员进行多轮质量细部整改销项，达成优质交付目标。

3.1 厨房的机电安装

3.1.1 分集水器安装

因东望项目为地面辐射低温采暖，园博园项目采用散热器采暖形式，采暖管道敷设于结构楼板之上的混凝土保护层中。除了在采暖管敷设过程中按照规范要求带压进行回填以外，东望项目在精装修进场前、木作进场前、精装修施工完成后，分别进行四次压力试验及移交工作以外，需重点关注分集水器安装位置，需考虑厨房橱柜的深化排布避免跨仓设计，而是应独立设置在一个仓，并确保分集水器与地柜中的预留电气点位无冲突。园博园项目则是在交付前，在地面上对采暖管道的走向进行画线标识，便于后期的维保检修。

3.1.2 洗碗机条件预留

目前越来越多的业主有安装洗碗机的需求，除了结合精装修自身橱柜安装条件以外，洗碗机是一件配套设施需求较高的电气设备，需核对上水条件、下水条件、电气条件，并在深化设计中，合理地考虑点位的高度，避免后期与橱柜的分隔板及台面碰撞的情况出现，普通的橱柜高度一般为80～90cm不等。

3.1.3 燃气表及管道安装

燃气系统本身验收规范严格，且不同的燃气公司验收标准不一致，但燃气规范中要求燃气表距离插座位置的安全距离为≥30cm，且应距离炉灶≥0.8m。但从使用功能角度出发，燃气表安装需满足后期便于业主插卡、更换电池、检修等多种要求。且燃气进场时间应在精装修湿作业开始前、橱柜单位进场之前完成表前镀锌钢管施工。因燃气入户管需在项目首层开洞，立管需在厨房预留竖向套管，东望项目为后期水钻开孔，表后金属波纹管施工则需与橱柜单位配合完成立板开孔、格栅百叶安装，台面开孔等工作。

3.2 卫生间的机电安装

3.2.1 马桶坑距

叠合板存在安装误差，现场预埋马桶下水管止水节，提升马桶坑距的精度。并在预留过程中，充分考虑马桶选型、坑距要求，避免后期出现马桶安装不适配的情况。

3.2.2 淋浴上水管

预制墙体存在钢筋保护层，在预制墙体到场之前预留水管管槽，在后期精装进场前，水电工敷设淋浴上水管后进行抹灰找平，打压完成后移交精装修进行贴砖湿作业。

4 公共区域机电安装施工及管理要点

公共区域如地下车库、电梯厅、楼梯间等，需结合项目竣工验收、交付验收的时间节点，确定消电检、消防验收的验收节点时间。以消防验收时间节点为主线，消防单位、通风单位、电气单位为主导，以点带面穿插施工。

4.1 消防永临结合提效

东望项目二期主楼地上公区电梯厅管井内消防水立管在主体结构施工完成后，消防单位提前进行穿插施工，利用正式的消火栓立管及消火栓箱完成地上的消防系统永临结合。并在地库综合排布完成后，第一时间安排消防单位完成地下室与主楼间正式的消火栓管线路由及消火栓末端安装，缩短临时消防管与正式消防管道之间切换时间，节约了传统拆除临时管道、封堵、拆除安装消防箱的成本与时间。

4.2 公共区域多专业协同推进

公共区域的机电安装涉及到多专业协同推进，以竣工验收、消防验收为最终目标。过程中对施工进度进行精细管理，以项目进度会和会议纪要的形式约束各分包单位，各专业通力合作，达成开发重要里程碑节点。

地下车库施工以消防联合调试作业主线，协同通风专业、卷帘门防火门、电梯、消防水电、给排水、电气工程多专业联合进行推进，达到如下基本目标：

（1）给水排水系统畅通，自大市政自来水水源接驳完成，正式电引入完成。消防泵房、中控室内设备、稳压系统施工及接线完成。

（2）防排烟、送排风系统设备正反转调试完成。防排烟、送排风管路完善，阀门接线完成，联锁接线完成，设备直启模块等消防电气调试条件具备。

（3）卷帘门电源供给正常，控制模块接线完成。防火门监控系统接线及模块施工完成。

（4）电梯施工完成，迫降系统完善。

（5）消防水系统施工完成，调试完成。消防电末端与土建刮白之间穿插施工完成，配管、穿线及调试完成。

5 室外以园林春秋种植为主线的前置机电施工及管理要点

以万科的景观工期要求，北京区域严格落实春秋种植时间节点，春季3月15日～4月30日之间，冬季11月1日～12月15日之间完成胸径15cm以上乔木，胸径12cm以上花树种植，提倡完成所有乔木、花树种植，并严禁反季节栽植。所以，室外机电安装小市政各专业施工必须以园林春秋种植为最终目标节点进行前置机电工作梳理。

5.1 设计工作

完成景观图与小市政图纸之间的叠图，避免阴阳井、管线与园林地形标高的冲突。仔细核实小市政管道与大市政管道接口标高，避免出现高低差的情况。

5.2 现场前置条件梳理

提前梳理影响小市政施工的现场因素，如临时管线、临时硬化道路，总承包回填土进度，塔吊拆除情况，单元门门头固定、移动脚手架搭拆进度。并提前做好场区内材料堆放场地的策划及物料运输动线的策划。

5.3 小市政施工进度跟进

按从下至上的系统排布原则，分别排布电力专业、雨污水专业、给中水专业、燃气专业、弱电小市政等分专业进行施工计划、流水作业施工策划排布，综合考虑人、材、机等方面，按统一方向，收尾至正式大门门口。列明行动计划表，标明里程碑节点，便于过程中考核及进度跟进。

6 结束语

总之，装配式建筑机电安装施工相比传统的机电安装有着更明显的优势，但是其缺点同样明显。虽然装配式建筑可以节约人力物力，减少污染，但其对设计图纸、各专业之间的交汇程度、施工人员的施工工艺有着更加严苛的要求。而且住宅类的机电安装并不是切分为独立的板块，而是拥有同一目标同样节点，应综合各专业实现高度统一化的高精细化管理。唯有提升管理动作标准化和专业间的高度协同化，才能确保项目高标准地按合同工期实现高品质交付。