房地产收购项目设计管理实践与思考

2023-01-30夏盛上海极富房地产开发有限公司上海200072

中国房地产业 2022年34期

文／夏盛上海极富房地产开发有限公司上海 200072

引言：

随着房地产高速发展，获取项目成为企业生存和持续发展的重要环节。目前房地产开发投资部门获取项目方式，按土地获取方式可分为，招拍挂取得、一二级联动开发、收购方式取得三种主要途径。在一级土地市场，开发商通过招拍挂与政府签订土地使用权出让合同并交付地价款获得土地使用权。通过一二级联动开发获取土地，此种方式因制度逐渐完善，现已很少成功。通过项目收购方式获取，又分为直接收购土地使用权或在建工程，以及通过收购持有房地产项目公司股权方式收购两种。项目不同的获取方式带来的是截然不同的外部条件（如，规划条件、政策法规、建筑设计条件等），房地产开发的操盘策略也需要随之调整，以便应对各种问题和风险。

本文站在房地产开发角度，通过案例说明收购类项目，在设计管理实践过程中碰到的问题，总结设计管理中的要点和经验教训，提出个人建议和意见，为后续类似项目抛砖引玉。

1、收购项目面临的设计风险

1.1 规划条件风险

由于项目资产收购实质是开发主体的改变，因此收购完成后要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险[1]。

1.2 政策法规风险

对于资产收购类项目，根据《城市房地产管理法》规定，项目资产转让时必须“完成开发投资总额的25%”，以防止“炒卖地皮”现象发生。通常，25%投资的建设+收购周期会跨年，对于建筑设计而言，有很大几率发生建筑相关规范和法规修订和更替，当收购完成后进行新建、改建和扩建设计时，设计单位和审图公司会要求依据最新版本的规范和法规开展设计，一个项目如何融合“旧”规范和“新”规范，往往给设计本身和设计管理带来很大风险和挑战。

1.3 建筑设计条件风险

收购项目通常都已经完成了25%投资的实物量建设，可能是整个地下室，可能是结构封顶的办公楼等，这些项目与“熟地”上新开发项目相比，建筑设计除了满足土地出让的规划要求外，尚要考虑兼顾已施建部分的设计情况，如，原设计的地基形式及最大承载力、建筑层高和面积、疏散楼梯间位置和数量，楼层恒活荷载取值等等。一般房地产开发商都会选择尽可能利用已建部分，收购后的再设计都需要直面以上这些“已有”的建筑设计条件。

2、房地产设计管理概念

房地产设计管理本质是管理，对象是项目设计有关的全过程和全专业，也是资源整合的过程。作为房地产开发的重要组成，设计部门对增强公司核心竞争力具有重要意义。在房地产开发中，设计管理的重点是：设计人员对房地产产品的定位进行科学、理性的认识，以及在实施过程中强化过程的控制，充分发挥自己的主观能动性。同时，设计管理人员不仅要做好本专业的技术管理，通过自身过硬的专业技术水平指导设计院不断优化，做好方案优化管理，还要肩负起管理协调责任，严格控制设计进度，保证方案、扩初、施工图完成等能有效衔接；其他专项设计计划与主项计划也要协同推进，能与前期、营销、合约等专业计划进行匹配，做好设计进度管理。确保设计成果控制在项目建安成本范围内也是设计管理重要内容，从方案比选、限额设计、设计优化、再到施工阶段合理控制设计变更，做好设计成本管理是确保项目利润目标实现的有力保障。图纸是招标和施工的重要依据，图纸质量情况可以直接影响招标进度、施工质量、造价和周期，质量优秀的施工图纸可以显著提高工程现场施作效率，为此设计管理可以通过加强图纸审查和标准化设计等方式，做好设计质量管理[2]。

2.1 做好房地产项目收购中的设计质量管理

2.1.1 方案策划

在设计和规划阶段，一些房地产公司没有充分考虑和研究当地的实际情况，导致总体项目计划与实际情况不符，这使得后续的设计工作变得困难。一些房地产设计不科学，成本控制目标和建立完整控制系统的失败没有考虑到项目管理，也无法为项目的具体实施提供依据。同时，在设计某些项目计划时，没有预料到计划环境的变化，因此无法跟上变化。情况变化对项目周期产生了负面影响。项目计划的规划是影响成本控制的房地产设计管理过程中非常重要的部分，有必要反复证明科学的计划，为方便、可靠的成本控制奠定基础。

2.1.2 系统设计

在设计物业时，有必要从功能、结构和用途上考虑建筑物的整体，诸如电梯、配电、排水、排气和供暖等基础设施。受复杂的法律法规的影响，房地产设计数据应更加准确，相关部门也应配合设计、消防、电力和供水等多个部门应进行协调。因此，房地产设计资讯是影响建筑设计科学性的一个重要因素，同时也会对造价产生直接的影响。只有在各个部门的共同努力下，我们才能真正地提升设计的效率，并真正地解决设计中的问题。

2.1.3 材料选择

在房地产的设计中，要注重材料的费用，以便达到成本控制的目的。特别是在当前的设计方法相对稳定时，一旦决定了该设计方法，就成为寻求减少材料成本的有效依据。通常情况下，在考虑设计材料成本时，可以考虑材料选择，并根据实用性分析材料之间的成本差异。考虑到材料的质量，类型，品牌等，并采用高质量的材料进行成本控制。

2.1.4 设计质量

房产设计中，设计方案的质量是房产开发的一个关键环节。设计图纸的科学性和工程文档的规范化将直接影响到建设项目的经费利用，因此，房地产设计师应尽可能提供科学标准化的施工细节。当前，用于建筑物建造的材料和技术各不相同，并且设计工作必须进行精确的标准化，以保持质量和数量，并降低成本。

2.2 做好房地产项目收购中的设计质量管理

工程项目的方案编制分为方案设计招标与方案确定。通常，开发商会通过招标的形式来决定项目的方案，或是由第三方设计机构来决定。这两种方案的选择都有其优点，但也有其弊端。在中标之后，开发商会根据项目的具体情况进行市场调查，并根据项目的具体情况做出初步的规划，从而确定项目的设计目的和投资方向。房地产公司自身也会对该项目的内部规划进行规划，再进行分析与讨论，做到权衡利弊，决定具体的设计与投资方向。

在进行前期调查时，要对工程设计单位的实力进行分析，以确保工程的可行性。在设计方案的确定阶段，不管是采用招标的形式，还是通过第三方的委托，都需要对行业和相关的资料有一定的了解，才能对设计公司的现状做出一个客观的评估，并对不同类型的公司进行更加严格的了解。

一方面，适时、恰当地进行沟通和交流，可以使工程方案设计朝着正确的、符合实际需要的方向发展。而协调管理则要求多个单位之间进行沟通，包括设计公司、政府机关、监理等。所以，如果能够充分发挥协同管理的功能和功能，必然会促使各参与方按照设计方案的要求进行工作。另外，在工程项目的规划设计中，也需要对工程的风险进行有效的评价。而实际操作中，大部分的开发商都会采取员工绩效评估的方式来减少风险。即以项目进度目标、部门业绩目标等方式，对本部门或单位员工的日常工作行为进行约束，以达到目标作业的目的，减少不必要的危险。但应该注意到，很多企业往往会故意与法律、政策擦肩而过，以获得更高的利益，这实际上也是一种冒险的行为。

3、项目设计管理是提高房地产收购项目效益的重要手段

3.1 提高收益

房地产项目的设计管理是提高房地产项目效益的一个重要途径，根据我国多元化的市场经济的发展状况，房地产企业的发展机会很大，为了使房地产开发公司能够与市场发展需求更加匹配，房地产开发公司必须要在项目规划及设计方面提高重视程度，因项目中所有策划理念和产品定位的实现是设计最终目的所在，所以基于设计的科学性、合理性等，既能达到良好的居住环境，又能促进房地产品牌效益和经济效益的提升。

3.2 抵抗风险

在我国，房地产项目公司并购还处于起步阶段，目前国内还没有相应的法律和法规来规范。但是，这并不表示参与这项交易就不能按照自己的意愿行事。由于房地产公司的转让，最重要的还是土地使用权的转让，办理的主要手续和税收都是在转让土地的过程中进行的，而相关的一切都是以此为基础的。在不动产诉讼中，确认买卖程序是否齐全、转让是否合法，是法院诉讼的重要依据。所以，工程公司在进行并购时，一定要了解有关不动产的法律法规，做到依法、依程序办事。

3.3 串联开发

房地产开发是一种综合性极强的工程，它是一个由众多的小型工程构成的综合工程，在房地产开发的各个小工程中经常采用。而对于房地产企业而言，要实现房地产项目的全程管理，必须建立一个全面、完整的流程管理系统。

4、项目实践

4.1 项目案例

项目案例是一个27 万m2左右的商业综合体，集合了办公、商业和奢华酒店等业态，在收购前，项目已经完成了建筑方案规划报批、施工图审查，现场施工至0.00 标高，整个地下室结构全部完成。该项目原开发主体2012 年通过方案报批，2013 年审图通过，2014 年新开发主体启动收购流程，过程中涉及尽职调查、收购流程、政府审批、设计方案重大调整及施工图设计，直至2018 年才再次取得施工许可证开始复工。

4.2 实践与思考

4.2.1 规划审批

对于案例项目，规划部门给出的意见是：因地下室已完成结构验收，应按报规图纸继续建设；地上办公部分，若维持原报规建筑平面轮廓不大调整，核心筒与报规图基本一致情况下，其他办公分割单元允许通过规划变更方式进行调整，面积、消防、功能等尚应满足规划和规范要求；地上酒店部分，如确实需要根据酒店管理公司要求做平面布局和功能重大调整，则该单体需要单独申领新的工程规划许可证，按新的独立项目完成方案审批和总体批复等环节。

实际上，规划审批口径问题上，是牵动房地产开发核心利益所在，应结合项目自身产品打造诉求，找到规划变更策略并与规划部门积极协调促成。本案例项目：办公产品大体维持了原报规图纸，新产品在平面、立面方面的创新受到限制，产品力可能存在稍许不足，但规划变更审批较容易通过；另一方面，为了打造高端酒店影响力，在平面功能和布局、立面造型上需要有突破，则须重新进行规划报批流程，花费更多成本和时间，方案审批和专项评审通过难度大。同时，后文也会提到，不同规划审批口径，也伴随者不同设计规范版本使用问题，同样也是设计管理人员应给予关注的。

4.2.2 规范法规

因项目两次施工图设计周期跨度达到了6 年以上，防火、防排烟、电气等专业的重要规范都发生了版本迭代，原规范的条文、指标有不少已无法满足修订后新规的要求。拿消防规范举例，原消防设计按《高层民用建筑设计防火规范》（2005 年版）GB50045-95，与《建筑设计防火规范》GB50016-2014 对比，可参见表1。

表1 “新老”防火规范对比表

规划审批口径与设计规范版本也有对应关系，实操层面可以争取到允许做规划变更的单体，仍用“老”规范设计，要方案重大修改的单体则只能用“新”规范进行设计。前文提到的酒店地上部分因经营和功能布置需要做了方案颠覆性修改，但整个B1-B3 层地下室因规划原因不能做变更，仍要沿用原规范进行设计，这之中矛盾最为突出的是消防专项设计，消防水、火灾报警、防排烟等系统“新老”规范对设计要求截然不同，无法做到融合在一套系统内。

经历了大量的讨论、征询和协调，在规划条件和规范版本最终无法突破的情况下，酒店采取了地上地下各建一套独立消防系统的方式，地上采用“新”规范设计。这看似很“荒诞”的方法却是酒店单体消防系统问题解决的核心，也被酒店管理公司所接受。当然，在施工图设计过程中，电气报警、消防水等最终与规划审批和验收关联度不高的专项，地下部分也按“新”规提高标准进行了设计，这样有效弥补了两套系统带来的设备机房面积占用、系统运维复杂等不利因素。

4.2.3 地下联通口

根据土地出让合同要求，项目B2 层需要对外设置联通口，与邻街项目在地下连通。项目收购过来后发现，市政道路下由一级开发主体负责的联通道没有伸入到项目红线，少了2m。一级开发主体10 年前就已退场，市政道路也早已建成，每天车水马龙，项目作为最后收尾的竣工验收主体，除了开设联通口，这段红线外的通道也必须联通。

通常在人行道下市政管线布置是比较密集的，在民建设计范畴，这类2m 长度，深度在12m 左右通道结构和基坑设计本身没有特别难度，本项目难度在于一众市政管线施工阶段如何迁移和保护，还有占用市政道路审批，红线外施工许可申请、基坑安全评审等等，此专项工程的实施周期、协调难度和造价陡然上升。是否有更优的解决方案，设计单位也对方案进行了多轮优化，但受制于规范和安全系数等因素，造价没有根本性的改善。而最终突破的思路是由成控部门提议的，用冷冻法施工工艺，就是上海地铁软土盾构推进时采用的工艺，先把土“冻”住，再开挖，后做联通结构。这个工艺最大好处是避免了明挖法带来的一系列市政侧扰动和申请手续，大大节省了造价和施工复杂度，见表2。