不动产面积测量误差来源及处理措施

宋学哲

河北省煤田地质局物测地质队 河北 邢台 054000

关于不动产的面积测量是一项要求准确度比较高的技术，对于房地产的整个行业来说也是重要的内容[1]。那么不动产面积测量所产生的误差会对国家还有房地产开发商和各个单位以及老百姓都会产生一定的影响。在房屋的测量中可能会出现数据的偏差，所以针对这个问题长久都没有得到彻底的解决，让测量的过程中没有引起相关工作人员的重视，这就要求我们在测量房屋面积的工作人员要转变思想，重视起来这一问题，不动产的最终数据会直接影响所买卖的价格，直接影响的是我们老百姓的利益问题，所以在想要解决这一问题，必须从主观因素开始[2]。商品房的最终测量数据到卖房的时候直接决定房产卖出的价格,数据对于众多有购房需求的人们来说都有高度的关注,特别是对于房屋的面积是否准确，测量前后有无差异都极为关心。房屋面积的测量主要使用实地量距法还有坐标解析法进行变长和房角等等地点的测量，那么误差也是由此计算得出的。合理的预测和测量，对于整个不动产有着重要的意义。

1 房屋测量存在误差的影响

房屋面积的测量对工作人员的要求较高，要求有一定的专业水准，懂得房屋在绘图中的核心内容是什么，出现误差的大或者小，一方面和国家的重视程度还有相关单位的开发商有关系，另一方面和广大人民群众的自身利益紧密相连，所以要做到误差的控制，主要就是保证不动产的面积测量的精准程度，其次就是要促进社会风气的良好形成,让数据精准，有利于保障广大人民群众的利益，所以减少房屋测量的数据就显得格外重要[3]。

2 为什么会造成测量误差

2.1 开发商擅自改图纸导致误差

在施工的过程中难免会发生突发状况，在这个时候房地产公司也许为了能够尽快进行施工，所以对施工的图纸擅自做出更改。众所周知，我们最终的数据是要在管理部门进行比对还有建立档案的，那么也就说明管理部门掌握着大权，任何在施工或者有所变化的时候都要经过管理部门的同意，才可以更改[4]。没有特殊情况下，是不能对施工的图纸进行随意更改的，如果发生了极特殊的情况，不得不需要变通的时候，就应该先向规划管理的部门进行申请,经过上层的批准后才可以修改。但是更多的时候，房地产开发者还是更加注重自身的利益，不管广大人民群众的利益而擅自修改，最终在所有工程结束的时候，给群众报价是未修改图的价格，殊不知面积并没有达到相关的要求。

2.2 误差分类为两种

一种是系统的误差，这就说明在观测的主体相同时，测量的结果产生误差，并且这种误差如果仔细观察还有一定的规律性，有时候也始终是某一个常数。

一般测量的误差都是来源于外界的条件，所以才会出现这类有规律的误差[5]。想要进行有效的控制，就要确保测量的一起还有计算的方法是科学并且合理的，与此同时还要保证负责测量的工作人员熟悉业务能力，是专业的。

第二种就是偶然的误差，这种误差和系统造成的误差相反,有一些数据是可以找到规律的，经过多次测量后观察就可以发现，其实数据是存在一定的数字还有相关图案的规律。只能说是将误差降到最小，尽量做到没有误差。所以想要将误差降到最小,就需要相关的工作人员在面对数据的时候可以尽可能的仔细读数。最好进行反复的检测,最终取得平均值的方法，增加观测的点数，这样也能够更好的准确数据，让群众的损失降到最小。

2.3 行业测量规范不同

在房屋面积测量这一问题上来说，不管是对于老百姓还是专业从事面积测量的人来说他们所给的概念都是不同的。可想而知，就拿阳台来举例说明，如果这个阳台是半封闭的那么所测量而对面积就按照正常的面积一半来计算，反之就用正常的数据计算。我们就要按照全部的面积进行计算了。对于差不多的场地计算方式都是如此。这是对于专业的人来说都有一套自己计算的方法，那么对于相关行业的业主来说他们自己又有一套属于自己计算的方法,那么就会造成数据有冲突，因为所有的建筑归根结底都是由房屋管理部门证明的，所以在面对房屋测量的统一上应该遵循房屋管理部门的测量方法还有最终数据。所以想要统一房屋数据，就要将房屋管理部门的数据作为最终依据。

2.4 政府的管理不严格

要想做到各个行业能够按部就班一步一个脚印的对待工作，就应该加强上层对下层的管理，这样一来可以有效的监督施工团队对于测量或者其他技术的一个监督管理[6]。对于任何一个行业如果没有管理，整个团队就会散漫，长此以往，这些工人就会不认真对待工作，从而造成工作的细节出现问题，影响整体。

在制定管理条例的时候也应该让相关的领导落实到实处,“群众中来、到群众中去”的一个观念给到。去现场发现在工作的过程中所面临的问题,记录下来回到政府进行商讨和制定规定，并且能够做到有效的实施。这样才能真正的做到规范到位，落实到位。

还可以在管理条例中加上工人之间互相监督的一个制度，因为政府相关人员不能够长期的在工地中或者工作现场进行监督，那么就应该让大家互相监督，这样能够提高大家的工作积极性。

2.5 测量仪器出现老化

在以往的测量过程中我们只关注了最后的数据，从而忽视了数据是否准确，对于测量的仪器处于完全相信的状态，通过思考房屋面积可能会出现误差的原因，我们就要在多角度的物进行分析，那么测量仪器作为测量工作中一个重要的环节，测量的仪器就一定会存在着不准确，常年使用出现老化的现象。

2.6 不注重技术工人的培训

时代在不断的发展，技术的更新也，那么对于一个数据类的工作来说更加应该注重对于技术工人的培训。一些工作中的失误，多数都是因为技术工人的技术不到位还有不严谨所导致，所以工人的技术会在一定程度上会影响最终的数据结果。

3 如何做到降低误差

3.1 应在测量前对图纸进行检查

不得不说在一般的房屋面积测量的时候多多少少都会产生一定的偏差，那么对图纸的检查就很有必要，因为以上说明在许多情况下，房地产工作人员都会进行擅自的修改图纸造成实际面积比图纸面积小，但是并没有在最终的售价做出改变。所以说在测量之前检查图纸上应该是多大的面积再对实际测量的数据进行比对，就能够发现问题，避免造成不必要的影响[7]。设计图纸对于一个房产施工是非常重要的，也是施工前的第一步，所以在设计图纸的时候就应该对于所理想的面积进行合理的设计。

3.2 应准确采集数据

在施工前的第一步应该是拿到图纸，按照图纸的要求进行分析和施工，那么就应该重视拿到图纸后施工的人员，是不是按照图纸进行施工，在房产的场地上是不是有一个严格的把控，因为严格的施工过程会有利于在测量的时候确保现实的面积和图纸中所理想的设计相一致。这样一来就可以尽可能的保证数据的准确性，以免产生过大的误差。

例如，设计图纸上墙的厚度为200mm，再考虑墙体两侧的分会层是20mm，现实是240mm，那么实际的测量数据就要比设计图纸要少20mm。

在这种情况下我们的预测面积就要与实际的面积相差很大对于有一些的场地对于面积就有着大的误差。由此看来，图纸的设计以及在施工的过程中能够确保两者统一，有利于在检查的过程中进展可以快速一点。

3.3 应在施工结束后进行成果检查

任何工作的开展实施以及结束，都需要对其进行检查,以免其发生误差对于整体的工程造成不必要的损失。那么在不动产预测成果经过整理还有书面的说明检查检验后，就能够正式的对委托人进行提交成果资料。经过检查后也会对此项目更加的放心，这里的检查，主要就是指小组的测量员互相对彼此的工作进行监督检查：通过预测分户界限，房屋的使用还有公共的面积相关建筑，是不是和设计图纸相一致。

3.4 应加强测量仪器的标准

在测量房屋的面积时，我们就会用到相关的仪器，那么一旦在测量的结果上出现了误差，那么归根结底就是要到测量仪器上。为了更好的控制测量不严谨所导致的数据误差，就应该加强对测量仪器的校准。首先在购买仪器的时候要让工作人员做好功课，在选择的时候能够检查好仪器，还要对此仪器有一个大概的了解，能够使用多长时间，会面临什么样的问题，在面临问题的时候自己能不能胜任修理的职责等等。在测量之前都应该让专业人士对测量的仪器进行校对，确保接下来的工作能够顺利进行，也能够对最终数据的准确定有一定的保障，这样一来就有利于控制设备的误差。注重对仪器的保养，还能延长仪器所使用的寿命。

3.5 应加强对房屋建造中的管理

众所周知,房屋最终的数据都来源于管理部门，那么作为我国的权威部门，就应该进行仔细斟酌和细致入微的考察工作，经过一次一次的审批还要继续的进行管理监督开发商的施工过程。一旦在监督管理的过程中发现开发商存在违规的现象，就应该及时上交，按照规定对相关人员进行惩罚处理。与此同时，想要让房屋建造中一切顺利，不出现不作为乱作为的现象。确保工作的有效实施，就需要开发商自身的注意形象，还有商业的信誉等等，在招募技术人员的时候需要找技术过硬，对工作认真的工人，这样做有利于提升工程的总体质量，同时在很大程度上避免了误差的发生。

3.6 应该加强对测量人员的培训工作

测量存在误差的主要原因就是测量人员，为了更好的对数据进行有效的控制，就要在测量人员的培训上下功夫。作为不动产的测量人员也应该在工作前有一定的测量实战经验，并且在保障自身技术过硬的同时不能加以懈怠,在工作之余也要多多学习相关的专业知识，不断充实自己的大脑。尽可能的促进专业技术知识水平的同时还能更好的强化自己的责任心还有担当。面对测量工作能够做到精准，除此之外，在测量中要带着神圣感和使命感对待工作，对工作充满一种敬畏之心，不要觉得是工作就一定是枯燥的，正视所从事的工作，为大家服务。测量所带来的误差应该在多个角度分析，不应该单一化、草率化。在测量面积的结果要尽可能做到误差到最小,从而能够在相关工作人员能够在今后的工作中能够做到细心、有责任心等等优良的工作精神，有利于各项工作的进展，也能最大程度的保障老百姓权益。

3.7 应完善测量的规范

我们国家既然如此重视房屋测量的准确程度，那么就应该组织一些专业的学者到各个市场进行走访调查，对原有的规范做出合理的改进和完善，对于复杂的房屋建筑应该建立合乎情理的操作规范。社会在不断的发展，我们的各行各业也应该对于各项技术进行及时的更正，以免造成跟不上时代的情况。作为房产的测量部门，更应该打起十二分的精神，面对相关的工作重视起来，让测量的工具更加的科学智能化，让相关行业的技术工作人员能够良好的承担起这份责任。

3.8 应对成果资料进行检查归档

数据的有效测量留下的资料，可以有效的保障在今后老百姓使用期间所面临的问题得到一个良好的保障，商品房的预测数据资料可以经过整理，写成书面的的说明报告，归结到档案中。检查的主要目的也是更好的督促小组的成员能够更好的对工作认真起来。以上说明整理的内容的重要性，目的就是想让在需要在委托人名字和房屋坐标的地址、结构房产要重要要素都要求准确无误。所以应该对成果资料进行检查归结档案，为将来的工作中留下一个保障。

3.9 应加强政策上的规范

任何一件工程还有企业的成长都离不开国家和政府的支持。政府作为房地产管理部门来说做的每一个决定都是重要的，那么政府在制定制度的时候就应该仔细的斟酌，对于房产的开发过程中的面积测量进行严格的把控。一个项目审批结束后，需要对房屋的图纸、施工过程、测量填写数据等等进行严格把控。这样一来可以有效的督促施工的方案不断完善，监督施工的过程中一旦发现了有不作为乱作为的现象的时候，政府的有关部门就应该对其采取相应的惩罚处置，避免今后的工作中给工程带来不好的影响。于此之外，房地产来发上也要对施工的单位进行严格的把控，要对招标的形式进行更新换代，应该选取优质的施工企业，同时也要重视起来市场的口碑还有信誉。从战略的角度思考如何对施工更好，运用更加科学现代的施工技术，对建筑施工的团队进行把控，在条件允许的情况下对施工的质量进行提高。

4 结束语

通过对于房屋不动产面积测量中所产生误差原因的分析，我们指导了现如今房产面积测量相关的规范统一是有待解决的问题。在新型的额建筑结构还厚新型的建材上也要不断的进行完善。对房屋测量面积中所出现的问题进行研究分析并且及时进行反馈很有必要。以上分析了房产所面临的各项问题，只有真正重视起来，贯彻落实各项任务，不动产房屋面积的测量准确度才能够为老百姓服务。对于老百姓消费就具有一定的公平性，不会存在面积欺骗还有误差所导致老百姓多支出的现象。