探路住房租赁：国有银行300亿元基金入局

2023-01-13张颖馨严沁雯

财经 2022年26期

张颖馨　严沁雯

伴随“租购并举”新格局构建持续提速，房地产市场在重塑之中迎来新军。凭借多年积累的住房金融、住房服务领域经验及优势，国有大行——建设银行（股票代码601939.SH，00939.HK；下称“建行”）迈出先行先试步伐，携300亿元基金探路房地产发展新模式。

11月8日下午2时，在北京市大兴区绿地智汇健康城内，建行宣布建信住房租赁基金（有限合伙）正式成立。活动现场，建行董事长田国立引用李冰父子治水的历史典故，指出房地产发展的新模式不是简单地筑起拦截房地产洪水的“堤坝”，而是要抓住房地产市场调整的时间窗口，顺势打造一个“金融都江堰”。

当前，房地产市场形势正发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。在此背景下，中国首个住房租赁基金的成立，无论是对构建房地产发展新格局，还是建行自身发展而言，背后所蕴含的重要意义及释放的积极信号，早已超过了基金成立本身。

党的二十大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。业内人士认为，“租购并举”模式将从探索、打好基础的五年，迈入继续探索、追求高质量发展的“新五年”。

“希望今天我们成立基金迈出的这一小步，能够带动房地产业朝着健康均衡发展迈出一大步。”田国立说。

建行亦表示，设立住房租赁基金是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展。

在多名受访者看来，身处新的发展阶段，建行通过基金方式运作住房租赁项目，可谓对租购并举房地产新模式的一次积极探索。

具体而言，一方面，就金融支持住房租赁市场发展来看，通过基金的设立，“投融管退”的金融服务闭环基本确立，未来可以充分发挥金融闭环的重要作用，为市场增加租赁住房的房源供给；另一方面，新市民等群体能够得到更为便捷、有效的住房租赁服务，在实现“住有所居”的同时，生活品质亦可随之提高。

今年9月23日，建行发布公告称，拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，期限暂定为十年。一个月后的10月25日，建行再发公告披露最新进展：建信住房租赁基金（有限合伙）于2022年10月24日完成备案。

对于住房租赁基金的目标定位及投向，建行表示，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

“目前接触的很多房企都存在流动性紧张等问题，通过基金收购房企的存量项目，可以纾解其资金流动性难题。”建信住房租赁基金筹备组组长孙庆文告诉《财经》记者，更重要的是，从金融支持住房租赁市场发展角度看，通过基金的设立，“投融管退”的金融服务闭环基本确立。未来可以充分发挥金融闭环的重要作用，为市场增加租赁住房的房源供给，提升租赁住房供给的结构和品质，进而推动整个住房租赁市场发展。

总体来看，建行的这一新探索，属于长期持有的重资产模式。孙庆文指出，总体模式即通过股权投资完成对物业的收购，之后根据各地政策将物业改造为租赁住房，最终再依托专业化的第三方机构进行运营。

以大兴绿地智慧健康城项目为例，建信住房租赁基金拟通过收购北京市大兴区生物医药基地产业园区内的部分办公楼，改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。

据了解，该项目主要是满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购的部分预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求。

孙庆文表示，“通过将商办物业改造为租赁住房，并申请‘纳保’，新市民等群体的住房问题得以解决。更重要的是，他们可以低于市场租赁住房的价格，享受到高品质的租住服务。”

据《财经》记者了解，根据不同地方政府政策，保障房业主可享有一定的税收优惠，房屋租赁价格亦会低于当地住房租赁市场均价。

无独有偶。不仅是大兴绿地智慧健康城项目，活动当日，建信住房租赁基金还签署了首批十余个项目的收购协议。另据了解，截至目前，基金重點推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。

依托“长期持有”的业务逻辑，住房租赁基金所投项目的重要原则之一是坚持“只租不售”。这不仅是基于政策要求，亦是建行在住房租赁领域中深耕多年的判断和坚持。

田国立表示，多年来，建行始终紧跟国家住房制度改革步伐。上世纪90年代，为适应房改需求，建行率先推出个人住房按揭贷款，“要买房，到建行”自那时起就家喻户晓。进入新时代，建行坚决贯彻落实国家“房住不炒”“租购并举”的政策要求，于2017年将住房租赁确定为全行战略，主动创新金融产品，积极培育租赁市场。

“基于此，凭借多年对房地产市场较为深入的观察与研究，建行有能力也有责任去探索设立住房租赁基金。”建行有关负责人告诉《财经》记者，在推进住房租赁战略的过程中，建行围绕“融资”和“管理”服务开展了诸多探索，如在融资服务方面，创设了长期限贷款；在“管理”环节，躬身入局参与市场建设，如搭建全国性的住房租赁平台等等。

住房租赁战略推进情况如何？数据或可窥见一二。截至目前，建行住房租赁相关贷款余额近2100亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营204个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超14万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也在211个城市上线。

值得注意的是，2022年8月，首批三支保租房公募REITs在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”闭环。

这意味着，随着住房租赁基金的成立，建行住房租赁战略圈得以“画圆”。有金融业人士指出，通过基金实现前端重资产收购，然后进行轻资产运营，后续则通过发行公募REITs的方式实现投资变现退出。自此，建行已实施五年的住房租赁战略实现了业务流程闭环，这有利于该行住房租赁业务的可持续发展。

商业可持续，亦是建行基于市场化、法治化、专业化的运作要求，对住房租赁基金提出的重要发展方向。而要实现可持续，首先就得找到合适的资产。

对此，建行住房租赁基金筹备组的做法是：一方面，收购部分商业物业或房地产商的自持住宅，并将其转变成租赁住房。对房地产商来说，其中一些地产属于无效资产，因此价格相对会降低，这就能在一定程度上保证收益水平。

另一方面，根据不同地方具体政策，与当地市场化机构等联合起来成立子基金，这不仅可以推动当地住房租赁市场发展，也有利于“纳保”等工作的推进。

“保障性租赁住房公募REITs上市，为项目退出提供了新渠道。因此目前在选择项目时，其是否符合纳入保障性租赁住房的标准，是我们考量的主要因素。”孙庆文表示，公募REITs是目前主要的退出渠道，但一些市场化的转让方式，如果符合国家政策要求，且达到相应的收益要求，也可以考虑。

值得注意的是，建信住房租赁基金成立当日，还分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金。

可以看到，在300亿元住房租赁基金中，由建行认缴299.99亿元，建行子公司建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴0.01亿元。市场关注，300亿元资金是否足够？建信住房租赁基金是否会引入社会资本？

“就整个住房租赁市场而言，300亿元的基金规模相对有限，但它具有一定现实意义。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《财经》记者表示，这件事给市场带来积极的引导作用，之后其他银行或金融机构可能会陆续跟进。

亦有学者认为，其他银行跟进的意愿可能不会太高，毕竟要成功管理住房租赁基金，难度不小。

“难点贯穿于整个业务价值链的全流程，很多地方需要逐步突破。比如怎样找到一个有效的业务模式；作为物业提供方，如何处理好与租户的关系等等。”建信住房租赁基金筹备组副组长卢刚告诉《财经》记者，将存量物业改造成租赁住房再租出去，中间涉及很多环节，任何一个细节的遗漏，最终都可能会变成潜在的风险点。

另据《财经》记者了解，在收购模式上，住房租赁基金主要采取“股权融资+债权融资”相结合的方式。比如价值1亿元的项目，住房租赁基金可能投资5000万元，剩下5000万元则由建行提供贷款，进而实现对整个资产的收购。

业内人士指出，无论是与地方市场主体合作，还是“股权融资+债权融资”的收购模式，其目的都是撬动更多的项目与更大的市场规模，以实现更大范围的房企纾困，并推动构建租购并举的房地产发展新模式。

但要想做大市场，推动租购并举的格局形成，并非建行可独立支撑。

“前期我们曾与一些机构投资者进行沟通，很多都表示感兴趣，但目前主要还是持观望态度，顾虑主要集中在做这件事能否实现商业目标或基本的回报。”孙庆文表示，作为首家银行业金融机构试点发起设立住房租赁基金，建行主要是先打个样。目前300亿元主要是用于股权融资，未来希望引入更多的社会资本。与此同时，债权融资向所有银行开放，后续有望引入同业资金。

建行有关负责人用“一件难而正确的事”来形容住房租赁基金的设立。的确，无论是对于构建房地产发展新格局，还是建行自身发展，住房租赁基金成立背后所蕴含的重要意义，早已超过了基金设立本身。

自1998年住房商品化改革以来，房地产市场迅速发展，居民住房水平大幅提高，但市场租购失衡的局面日渐明显。另一方面，伴随城镇化进程加快，有相当部分的新市民住房需求未能得到有效满足。随着城镇居民住房租赁需求大幅增长，新一轮住房制度改革已具备重要的现实基础。

2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为中国住房制度改革的主要方向。此后，政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快（见图表）。

10月16日，二十大报告再提“租购并举”。有业内人士指出，自此，“租购并举”模式将从探索、打好基础的五年，迈入继续探索、追求高质量发展的“新五年”。

長期以来，银行等金融机构在探索“租购并举”房地产发展新模式中发挥了重要作用。进入新的发展阶段，通过基金方式运作住房租赁项目，被市场视作对租购并举房地产新模式的一次有益探索。而此次国有大行率先入局，更是向市场释放了积极信号。

上海金融与发展实验室主任曾刚表示，银行直接介入房地产租赁市场，作为参与者购买相应的物业，再自己经营或是聘请他人经营，原则上是以银行为核心展开。之前不管是供给还是需求，都是以金融机构身份在做。而商业银行进入租赁房市场或者生态中，嵌入程度更深且更加直接，对租购并举房地产新模式的发展会起到很大的支持作用。

“对银行而言，业务从原来以开发贷为主转向租赁住房的经营，或者租赁房经营相关的金融服务，也是一个很好的转型机遇。”曾刚说。

但眼下，要推动租购并举新模式实现高质量发展，尚需多方努力。卢文曦认为，从整个经济层面来看，需要减少房屋的金融属性，慢慢回归住的本源。同时，要减少租和购两者之间的权益落差。市场各方的权利要对等，一方付租金，另一方要提供相应的服务，创造一个稳定的租赁环境，保障租房人基本权益不受侵害。在金融之外，还需要运用税收等多种方式，为鼓励住房租赁经营创造良好的市场环境。