推进党建引领下红色物业建设做好老旧小区物业管理攻坚工作

长春市朝阳区红旗街道办事处 冯军胜

吉林省为进一步加强社区治理能力，落实国家十部委下发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求，把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，实施了《物业治理三年工作计划》《关于做好“消除无物业管理住宅小区”工作的通知》《吉林省物业管理条例》《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》等制度，进一步推进市域社会治理现代化、城市基层治理精细化。按照国家和省市要求，加强物业行业党组织建设，推进党建引领下的红色物业建设和幸福小区创建活动，尤其是老旧小区物业专业化引进工作，促进物业管理与基层治理相融合，对提升老旧住宅物业管理水平，实现物业服务社会化管理有着重要意义。

一、党建引领是巩固基层治理成果的有效保证

社区作为疫情防控的第一线，物业服务作为重要的社会服务力量需主动融入社会突发应急事件的基层治理中，在街道党工委和社区党委的领导下，物业服务力量成为深耕一线、熟悉业主、组织有序的重要志愿服务力量。

推动业主委员会和物业服务企业成立党组织。《吉林省物业管理条例》第八条指出，引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任社区党组织兼职委员；符合条件的社区党组织、居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

新颁布的《吉林省物业管理条例》中，增加了成立“物业管理委员会”的条款，这也为物业管理工作开展提供有效保障。物业管理委员会的职能与业主委员会的职能是一致的，社区党组织引领小区物业服务，提升服务水平和业主幸福感，创建全国美好家园和长春市幸福小区，推动服务基层工作向居民小区延伸，小区建立功能型邻里党支部，是党建引领，基层治理核心在社区的有效载体和渠道。

二、老旧小区物业引进专业化服务

目前长春市老旧住宅小区的管理和服务一直以社区为主，推进物业专业化进程需要党建引领。老旧小区特点为“三多三少”，即居住业主多、流动人口多、维修难题多；优良的基础设施少、可利用的公共资源少、园区自然封闭的少。物业专业化服务的前提是封闭小区，要通过社区主导探究哪些小区能够封闭、哪些小区不能封闭、小区的总面积是多大、总户数多少、楼栋数多少、单元数多少、居民的生活条件和意愿如何等问题。根据综合分析数据的情况，在街道、社区领导下深入研究和广泛听取小区居民的意见，制定“一社一案”的可行性方案。

如果能够实行引进专业化物业管理，应尽快指导小区召开业主大会，组建业主委员会和选聘物业服务企业进行服务。如果因各种因素组建不了业主委员会，应成立物业管理委员会。

如果不能引进专业化的物业服务，应该广泛组建业主委员会，进行小区自治。在这方面，社区党组织作用很关键，应严格把关指导。社区应指导业主委员会成立党组织，将其纳入社区党建引领的范畴中，做好组建后的业主委员会培训工作，使其顺利开展工作、懂得法律知识、了解其职责是为广大业主服务。

三、多项并举引入规划服务

老旧住宅小区的发展可以借鉴先进城市已经成型的经验做法，探索物业与街道、社区协调联动的“大物业服务新模式”。将街道维护公共秩序工作、保障公共安全工作、养护和管理公共绿化工作、维护设施设备工作、垃圾分类工作、便民公共服务等工作全部委托给一个品牌的物业服务企业承担公共服务事项。街道应当向物业服务企业支付相应费用，即“打包委托”服务。

中央十部委联合发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中也有明确规定，可以全部委托物业项目，街道应向物业服务企业支付相应的费用。街道支付的费用可以把物业应急、扫雪、垃圾清运、绿化、通下水、保洁等费用的整合，“打包”给物业服务企业，这样即利于辖区内的卫生环境治理，又利于百姓福祉。街道支付的费用根据服务区域、服务年限应该有所限制，每年社区在街道的指导与监督下进行小区居民为企业打分，分数低于75分的将组织业主召开业主大会重新选聘物业服务企业。

如果物业服务企业所承揽的物业区域比较大，街道的资金又有限，不能满足物业服务企业的正常运行，也可以利用小区的共有部分进行增值服务。例如公共部分的广告等增值服务所产生的收益来补充物业服务企业的资金不足问题。也可以把目前已开展的“门前三包”活动深入开展，即物业服务企业和商家、业主联动，物业服务企业为商家和业主提供有偿服务，能够进一步增加物业服务企业的收支平衡。

通过多种途径促使物业服务企业完成其职责，能够真正做到业主不增加一分钱物业费，政府不补贴一分钱补助，物业服务企业通过物业与社区的合署办公，进一步打通各方资源，不断增强基层服务和治理效能。物业服务企业必须要紧紧围绕街道、居委会、业委会、业主、辖区企业等多元主体开展相辅相成的工作，物业要向前拓展、向后延伸，向外扩散，按照“用科技减人增效、用规模提质增效、用标准规范增效、用突破保障实施”的工作思路完成服务。

这种“打包委托”的方式，实行前必须经过专家论证和律师参与，制定严谨而科学的方案，确保有效实施。街道和社区负责按照服务项目和标准对照检查，采取打分制，根据扣分情况再扣除相应的扶持资金，通过多种方法激励物业服务的提升、解决居民的实际问题和居民关注的问题。

四、老旧小区物业服务需制度化的监管

广泛组建“业委会”和“物管会”，无论是自治、社区托管，或是引进专业的物业服务和企业服务，都离不开业主委员会这个桥梁纽带，更离不开街道和社区党建引领。因为业主委员会是代表小区业主行使各项权利的主体，也是小区业主大会的执行机构。业主委员会的组建更能利于社区各项工作的开展，特别是组建“红色业委会”更能发挥党建引领作用和确保小区安定和谐有序发展。如果老旧住宅小区的业主委员会组建率能够达到98%以上，老旧住宅区物业管理攻坚工作的“三个全覆盖”基本能全部实现。同时，在街道的老旧小区综合改造提升工程中，也能提供更加可靠的保障。特别是旧城改造工作，每一个老旧住宅小区的业主委员会可以有效协助街道和社区进行监督施工进度和质量。