既有房屋建筑综合改造特点及建筑设计注意事项

贾莹

北京中元工程设计顾问有限公司江苏分公司 江苏 南京 210000

引言

人们的生活在社会经济的带动下发生了很大的转变，一些既有建筑在功能和环境上已经不能满足当前人们的需求，尤其是受到地震等灾害的影响，一些建筑甚至不能保证人们的生命和财产安全，因此，需要对既有建筑进行综合改造，以便能够满足当前需求，提升建筑的稳定性和安全性，充分发挥建筑的使用价值。

1 既有房屋建筑进行综合改造的必要性

综合我国近几年的状况，房屋设计年限逐渐到期，建筑自然老旧而带来的安全隐患及对城市美观的影响，以及地震、水患等自然灾害使房屋建筑在使用过程中遭到了不同程度的损害，安全性和稳定性都受到了威胁，对于人们日常生活和工作而言，产生了不利的影响，甚至带来了严重的财产损失。另随着城市建设发展的进程，新建房屋逐渐减少，而伴随装修项目而带来的建筑改造项目逐渐增多。虽然我国已经对建筑行业加强了规范化管理，也对建筑质量和建筑安全性加强了管控力度，但是建筑改造管理中依然存在缺陷和不足，始终没有较为完善的机制来对房屋建筑改造进行有效的引导，因此，使得房屋建筑改造工作具有一定的不适应性和滞后性，最终取得的实际改造效果并不能达到预期的效果。为了改善当前这种社会现状，我国政府部门和相关机构应该努力提升建筑改造的水平，促进建筑改造工程的进一步发展，使建筑的使用功能充分地发挥出来，为社会经济稳定发展提供支持和保障。

2 既有房屋建筑综合改造的特点

2.1 具有错综复杂的设计条件

对既有房屋建筑进行综合改造，提升它的节能性和安全性，与新建建筑在施工安排和施工内容以及设计方面都具有较大的差异性。由于既有房屋建筑是已经在使用的建筑，所有的建筑构造已经趋于稳定，主体结构框架早已成型，要想对这样的建筑进行重新改造，在施工过程中势必会遇到很多不可知的影响因素，由于处于这样一个复杂的施工环境中，所以设计前期需仔细全面了解原始竣工图，一定要在施工之前做好现场勘察工作，尽可能地在设计前期核对出竣工图与现场不符的问题，对现场情况全面了解之后在开始进行设计，以免施工过程中图纸与现场不符而带来的设计更改。

2.2 存在众多的兼顾要素

首先，如商业综合体类型的大型建筑在整体改造时多数情况下会增加大型设备，这些设备多数情况下放置在屋顶，大型风机等设备运行时噪音较大，会对周边用户造成一定的干扰，除了影响他们的正常生活之外，甚至会带来一定的安全隐患。其次，大多数的既有房屋建筑周边都会存在很多其他的建筑，因此在施工的过程中不如新建建筑的施工条件便利：水泥、黄砂等基础材料的堆放空间极其有限；大型机械无法进场；部分在市中心的项目建筑垃圾外运及其不便。这些都有可能会影响到改造工程的施工进度。最后，在对既有房屋建筑进行改造的过程中，还应该加强对非改造部位的保护，避免受到污染和损坏，尤其是要防止该部位的正常功能受到影响。

2.3 无法完全按现行规范进行设计

既有建筑是按照设计年份当年执行的相应设计规范进行设计，但随着时间的推移，国家和地区的各本规范都有过一次或数次的更新，有些更改对设计的影响重大。如地下室相邻两个防火分区，原可共用一挂楼梯进行疏散，但现行规范中每个防火分区都应有独立的两挂楼梯进行疏散，那么会带来楼梯不够的情况。年代久远的老建筑若强行增加一挂楼梯，从地下室至一层，对结构的安全性及抗震性影响巨大，在这样的情况下如何取舍需要由设计人员慎重斟酌利害关系。

2.4 分散入户的施工方式

在进行房屋建筑综合改造中，由于房屋室内施工条件受房型的约束与制约，不能采用大型的机械设备和施工工具对其进行改造施工，但小型的机械设备施工效率又低，不能支撑起完成整个施工项目的综合改造任务。在进行房屋的室内综合改建中，施工人员普遍采用分散入户的方式进行分散式的阶段性房屋改建，这样的施工方式不仅给施工质量控制增加了不小的使用难度，很难做到统筹兼顾，而且入户施工阶段还涉及与客户之间沟通问题。施工单位在进行房屋建筑的综合改造前，应与住户在施工项目细节上进行良好的沟通，在建立了良好的沟通关系上以及充分保证住户的合法权益的基础上，对施工项目进行合理的施工，并保证施工项目的稳定性与安全性。

2.5 受季节与工期的影响比较大

在进行既有房屋建筑综合改造的过程中，与其他房屋建筑综合改造不同的地方在于，既有房屋指的是室内有常住居民的房屋，在最大限度不影响居民的日常生活起居的情况下，对房屋进行改造，这就要求房屋建设的改造工期不能太长，同时减少因施工造成的环境污染问题。众所周知的是项目施工期间，尤其是建筑类施工项目在施工中会产生大量的粉尘等污染物，人体不慎吸入后或是吸入的太多，会对身体的呼吸道系统造成一定的影响，所以，房屋的改造设计施工人员可以将施工工期尽可能地安排在春秋两季进行，并做好相应的防尘措施，为居民的日常生活提供必要的生活条件。

3 既有房屋建筑综合改造的设计注意事项

既有房屋建筑综合改造相对于新建建筑来说具有更高的设计要求，在进行设计的过程中不仅要考虑到设计的可行性、操作性、建筑的基础条件，还要对检测方式进行充分的应用，以此来增强对建筑实际情况的深入了解，并坚持动态施工、动态检测、动态设计[1]。需要特别注意的是，在对既有房屋建筑进行改造设计的时候，与新建建筑设计有很大的不同，不可预见的问题太多，图纸在施工过程中会遇到各种现场突发问题，导致设计会带来大量的变更，甚至是针对同一问题的反复变更，设计人员对此需要有充分的心理准备。此外，一定要尊重结构安全性和抗震性的检测报告，对既有建筑的安全性和稳定性做出正确的判断，科学评估各项改造的可行性，以及改造后建筑功能的正常使用性等方面，都需要设计人员对其进行科学的判断和分析，并制定出有效的改造策略。在对既有房屋建筑综合改造设计中需要重点注意的事项如下。

3.1 尊重建筑既有情况

一栋建筑的使用年限越久，其自身的情况就越复杂。去除行政手续类的问题，仅针对技术问题而言，对于新建建筑的一些常规设计，在既有建筑的改造设计中可能就是难以攻克的技术难题，此类问题不可盲目更改，应充分了解建筑既有情况，特殊问题特殊处理。如：一栋使用年限约40年的无梁楼盖酒店建筑，其楼板内钢筋无论是大小还是密度，都与新建建筑有很大的不同，配筋相比之下会加粗加密很多。酒店建筑因其项目特性，客房众多，因此各种竖向立管众多，即板上所需开洞口众多。一间拥有百间客房规模的酒店，其楼板上各种洞口有上千个之多。这么多个洞口穿上述建筑的楼板，如全部用机器钻孔开动，势必会大量破坏板内钢筋，将给整栋楼的结构安全带来不可预估的影响，但全部手凿开洞又费时费力。因此从设计初期就因尊重现有情况，尽可能利用已有洞口，如客房排气管洞口、雨水管洞口、消防立管等洞口非必要不移位；孔径100mm以下的洞口机器开洞，但结构做好加固措施；孔径100mm以上的洞口依然人工开洞。

3.2 屋面防水设计

屋顶是建筑中重要的围护结构，对于抵御自然界对建筑物的影响发挥着十分重要的作用。屋面防水设计是建筑专业在屋面设计时的重要节点之一。在建筑改造过程中，无论是新开洞口还是大型设备，增加基础都会破坏原屋面防水层，造成屋面渗漏。在改造设计中，一定要特别注意解决屋顶渗漏问题，具体措施如下：①尽可能重新设计屋面防水，原屋面做法铲至基层，清理干净，如板面已有裂缝修补板面裂缝，之后按新建建筑屋面工程做法重新设计屋面构造做法；②如屋面开洞等仅局部修补防水，在楼板开洞范围半米内，做法铲至结构层，新做面层与原面层搭接需自然平整，半米至一米范围内铲至防水层。铺贴自黏性防水卷材时，应注意排除下部空气，碾压黏贴粘牢，搭接部位新卷材铺设在旧卷材上部，搭接长度不小于300mm，缝口封严；铺设热熔性卷材时，搭接部分溢出的沥青胶结料宽度不小于8mm；③合理的利用屋面原各种洞口减少新开洞口对原防水层的破坏。

3.3 专业间的协调设计

建筑专业作为龙头专业，在改造项目中应充分发挥自身专业优势，积极配合、协调、解决专业之间以及设计与施工的矛盾。如与因场地原因施工湿作业不便，设计时内隔墙可尽可能减少砖砌体的使用，改为轻钢龙骨隔墙；按现行防排烟规范，多数改造项目会增加大量防排烟风管，占用大量层高空间。建筑专业应通过吊顶造型的修饰，更改风管走位，从次要空间通过等办法，尽可能减少梁上开大洞让风管通行等对结构安全有重大隐患的做法[2]。

3.4 脚手架的施工

第一，脚手架的搭设方式。长期的施工经验表明，在脚手架的使用与选取上，施工人员应选取比较常用的扣件式双排脚手架进行搭建，且为了保证脚手架搭建的稳定性与安全性，应在搭设前将影响脚手架搭建效果的空调和首层的床罩进行拆除。另外，考虑到在进行脚手架的搭建与后期使用中可能存在拉结点数量不足，或是容易影响到居民的正常生活等多方面的问题，施工人员可以对建筑物采取封闭管理措施，为脚手架增加更多的保护措施和支撑数量。第二，脚手架的使用后拆除。在脚手架使用结束后，设计施工人员可以根据既有房屋改造的实际情况，对拆除方案进行具体的制定，并在施工现场设置好警示装置，并安排专门的人员对其进行安全保护，避免居民不慎进入，造成不必要的损伤。同时，在脚手架的拆除上，施工人员要严格遵循自上而下的原则，拆除中出现的扣件，施工人员要及时放置到地面，处理好杂物，做好相应的清理工作，并对其进行适当的调整。做好扣件的分类工作，以便后期类似施工改造工程施工工作的使用。

3.5 外窗的改造

在进行外窗的改造上，主要的施工项目就是对原有的窗户进行拆除，并进行测量放样，以此保障塑钢窗进行安装后能够严丝合缝，然后使用相应的安装配件对窗户与墙体之间的缝隙进行填补，比保证塑钢转的牢固性，最后利用保温窗框对其压住，为保障塑钢窗功能性的同时，提高塑钢窗的外部美观，应注意的是，塑钢窗的窗宽厚度应保障在25cm左右最为合适。在塑钢窗的安装上，通常是以房屋窗口的实际大小为基本测量标准，并选取同时满足改造要求和使用性能的塑钢窗为主。在窗户的安装前，要对门窗的水平线进行检测，以避免窗户过程中歪斜情况的出现。另外，在窗户安装完成后，还要加强对细节的处理，将窗户上留有的细毛刺处理掉，以保障窗户在后期使用中的安全性以及美观性。在原有窗户的拆除中，窗户与墙体之间连接，对窗户进行拆除过程中，势必会对房屋内一些室内物品有一定的影响，所以，施工人员在施工前要与住户有良好的沟通，做好室内物品相应的防护工作，例如，可以将物品暂时移至安全区域，等到施工完成后再将其移至日常的使用区域，降低施工期间所带来的不良影响以及生活上的不便[3]。

4 结束语

综上所述，随着人们生活水平的提升，为了满足人们的物质需求和精神需求，需要不断提升建筑工程的建设要求，而既有房屋建筑在功能和结构方面已经不能满足当前人们的需求，因此需要根据既有房屋建筑的基本特点进行综合改造，以便提升既有建筑的功能、安全性以及舒适性，为人们营造出一个更加美好的使用环境。而在对既有建筑进行设计的过程中，建筑专业要根据既有建筑的实际情况，做好各方面的协调工作，同时为了改造工作不影响居民的日常生活，应该做好相应的防护措施，尽快完成改造工作，为人们创造更加舒适的环境。