房地产开发项目设计阶段的成本精细化管理思考与实践

申璐

中铁建工诺德城市投资有限公司 山东 济南 250000

引言

工程造价是工程建设管理工作中的关键组成部分，因此怎样正确判断以及控制工程的投资，是整个房地产开发项目的一大有待攻克的难题。近几年，随着招标制度开始实行，在房地产开发项目成本控制上已经取得了不错的成效，但由于经济在不断高速发展，使得建设投资失控的状况时有发生。对房地产开发项目的投资主要是看建筑施工之前的设计阶段以及决策阶段，当项目决策完成后，最主要的就是看工程项目的设计阶段，因此，设计阶段的造价成本控制尤为关键。

1 房地产开发项目成本控制及其精细化管理概述

1.1 房地产开发项目成本控制

房地产开发项目的成本控制指的是以不断优化设计以及建设方案为前提，在施工的每一个环节中采取对应的办法和措施，使得工程整体的造价被控制在一个合理的范围内，在该范围内要求将人力、物力财力等做到物尽其用，同时获得预期的经济效益。房地产开发项目本身就是一个需要较长周期，同时花费大量资源的过程，在项目实施阶段还极易受到多方因素的影响。工程造价应当贯穿到整个施工项目当中，尤其是对于设计阶段的成本控制是关键。

1.2 房地产开发项目精细化管理

房地产开发项目的精细管理，是指在建设工程的过程中，根据工程建设的需要和具体的施工内容，全面地保证工程质量，并根据施工管理的需要，对施工的全过程和细节进行全面的质量和细节管理。通过严格的管理，保证工程建设工程在进行中，各个环节的质量都能达到预设的标准。在房地产开发项目的精细管理工作中，精细管理不仅涉及房地产开发项目的前期准备工作，也涉及房地产开发项目的中期施工，以及施工后期的工程质量跟踪控制。同时，施工过程中的精细管理还涉及风险控制、施工技术管理等[1]。

2 房地产开发项目设计阶段的成本管理中存在的问题

2.1 投资方缺乏对设计阶段成本控制意识

房地产开发项目设计部门主要负责的就是对施工工程的设计，在施工过程中相关施工人员务必要按照设计方案对工程进行施工建设，但在实际的施工过程中存在双方未充分协调的状况，同时负责设计的相关人员设计经验不足时，并且作为施工方有没有权利对设计图纸进行适当的调整，此时施工人员只能依旧按照原有的设计方案进行施工，这样一来，在短时间内就无法实现对工程设计的最大优化。不仅如此，为了进一步的节省成本开支，不少建筑施工项目处在一边设计一边施工的状态，这样就无法实现对工程造价的合理控制，同时也较难实现对工程设计阶段造价成本的控制。

2.2 设计方案缺乏成本控制意识

在对房地产开发项目进行成本控制的过程中，工程所采购的材料以及投入使用的设备占整个采购成本的比例较大，在实际的采购过程中，相关采购人员会根据实际的工程设计方案对材料和设备进行采购。从这一点，可以明显地看出工程设计阶段对于采购成本的直接影响。但由于在实际的采购过程中，采购环节常常与设计环节相分离，两个环节之间并没有进行有效的沟通。而作为房地产开发项目的设计部门，其只需要承担相应设计方案上的技术以及安全风险，这样就会导致设计部门在进行对房地产开发项目的设计时往往只会对有关技术、安全风险的设计问题引起重视，但在设计的整个过程中会忽视经济效益的问题，使得设计部门所完成的设计方案缺乏一定的经济合理性，在对建筑施工过程中材料和设备的采购没有作充分的考虑，在设计过程中存在不够精细化导致施工过程中出现浪费材料的情况。

2.3 工程造价管理人员的参与程度较低

首先，大部分工程造价管理人员对于施工阶段的工程建设会尤为关注，从而导致其容易忽略到工程设计阶段的成本控制。出现这一情况，主要由于造价管理人员自身专业水平不高，因此在有限的施工周期内，其容易将关注点转移到施工阶段上，造成对设计阶段成本控制的忽视。其次，是由于造价管理人员对施工阶段的成本控制过分重视，导致在设计阶段所涉及成本控制的各个部门缺乏充分的沟通，导致设计部门的工作人员常常只能自己拿主意，作为设计工作人员其首要关注点又在技术和安全方面，对于成本控制的关注度较低，最终使得房地产开发项目的成本控制工作未能发挥其充分的作用[2]。

2.4 利益相关方行为导致设计变更

第一，房地产开发项目涉及的利益相关方有很多，不仅包括建筑施工单位，还包含业主方的行为发生变更会引起涉及变更。一方面是正向变更，另一方面是负向变更。所谓的正向变更，就是房地产开发项目在施工过程中，由于受到外部环境的影响，导致原有的施工方案难以执行，因此为了房地产开发项目能够如期建造，所以就通过设计变更的方式，调整施工方案，保证房地产开发项目能够如期完成。所谓的负向变更，就是利益相关方通过变更施工方案的方式降低成本，以使自身的利益最大化。无论是正向变更还是负向变更，都受到房地产开发项目利益相关方行为的影响。第二，房地产开发项目勘察部门在前期勘测不到位，也会导致设计变更。在房地产开发项目正式施工之前，相关的勘察部门会勘查施工计划、施工图纸是否符合国家的要求。但是由于部分勘察人员专业水平有限，以至于在前期勘察不到位，最终导致房地产开发项目难以如期执行，进而导致设计变更问题。

3 房地产开发项目设计阶段的成本精细化管理策略

3.1 优选建筑设计方案

想要选择最优工程设计方案，首先要充分地运用到价值工程相关的专业知识，并且设计人员自身要避免出现重技术轻经济的设计理念，培养自身对成本的控制意识，使得房地产开发项目的开展能够在保障其质量以及价值的基础上，做到工序的简化，避免人力、物力、财力上的资源浪费，将可控成本费用范围内的房地产开发项目作用发挥到最大，实现经济最优化。所以，在对工程的设计阶段应当将各个设计方案进行竞选，从而得到汲取各种优点的最优设计方案，在项目施工过程中再依据工程施工的实际状况来对设计方案进行最终的确定，使得项目工程的开展能够达到技术与经济的有机结合。在建筑工程设计过程中，房地产企业在进行土地购置前应该让有关人士到工地做一次实地考察，了解周围的环境状况，并且还需要了解工地上存在的建筑障碍物，以此来评估工程成以及可能涉及的施工费用。此外，还要了解周边地区的配套设施，并对此进行成本预算，从而实现成本控制。另外，还应该对设计者提出更高的要求，使其能够从概念设计、方案设计、深化设计等方面着手，积极优化设计方案，以此更大限度上降低由于设计变更而导致的成本支出[3]。

3.2 推行限额设计机制

限额设计的推行下，要求设计工作人员在设计过程总要着重考虑到施工实际状况以及企业的经济情况，以此对施工项目设计进行合理的分析，避免出现采购成本上的浪费，同时也不能出现质量不过关的施工材料以及机械设备，在保障施工质量的前提下，科学、合理地控制施工的成本。首先，要确保设计方案的科学性，在实际建设中，施工环境对项目的影响较大，从而使项目在进行设计时需要进行修改。然而，在进行更改的时候，往往会有各种各样的风险，使得更改的效果很难达到预期的效果。所以，在施工的时候，要针对设计变更中出现的问题进行针对性的分析，同时要充分考虑到项目的特殊性，确保施工单位在选址时的科学性，利用具有显著效益的价值项目来有效地控制成本，确保方案的合理性，使建设工程在施工中取得有利的条件。其次，在施工过程中，要注意提高定额设计的总体实施力度，尽量减少项目设计中出现的问题，再者，还需要加强定额设计的实施力度，建立相应的奖励和惩罚机制，以确保工程的质量。

3.3 强化各个部门的协调合作效果

房地产开发项目的建造规模较大，建造时间较长，涉及的相关部门也比较多，因此设计变更不仅关系到施工方的利益，同时也关系到其他各部门的利益，所以在施工过程中，要想降低设计变更对房地产开发项目造价成本的影响就必须要各部门的配合，全方位的控制工程造价。第一，各部门之间要加强沟通。在房地产开发项目施工过程中，一般都是按照施工图纸开展施工工作，但是在施工之前必须要有专门的勘察人员对施工图纸进行勘察。但是单纯地从设计层面进行勘察，无法掌握房地产开发项目整体的施工环境，因此，勘察部门要与当地的相关部门进行有效沟通，从实际情况出发，对施工图纸进行评估。第二，一般设计变更都会引起成本增加，所以为了降低房地产开发项目造价控制房地产开发项目施工成本，就必须要从其他环节出发，降低施工成本。比如，在施工过程中遇到了极端天气，不得不延缓施工进度或者调整施工方案。在这种情况下就会延长施工周期，增加施工成本。所以在后续的施工过程中，要让专业人员去调整施工方案，优化施工方法，降低成本。同时房地产开发项目施工的全过程需要各个部门的配合，因此要想有效地控制市场工程的造价问题，就必须要了解各部门的职责，然后从各部门职责出发，各司其职做好工程造价工作[4]。

3.4 严控设计变更流程

建筑工程设计变更所对工程造价的影响较大，所以需要把控设计变更的流程。第一，要明确设计变更的必要性。在建筑工程设计变更之前，需要了解变更的内容有哪些，此次变更对建筑工程造价的影响程度。除此之外，要对设计变更之后的造价进行计算和评估，并将变更后的工程造价与原有的工程预算进行对比，判断变更投入和变更后的收益情况。与此同时，由于建筑工程涉及的相关方比较多，所以在涉及变更之前，需要和相关方进行沟通，要让相关方明确此次涉及变更的目的是什么。当各方达成一致之后，要撰写设计变更说明书，明确变更的目的和变更的内容。第二，要请专业的人员对设计变更进行整体的评估。由于在建筑工程施工过程中容易受到外部环境因素影响，引发设计变更问题，但是在这种情况下，专业人员要对设计变更进行评估，在建筑工程不得不发生变更的情况下，如何变更才能更好地节约成本，才能尽可能地让市场工程造价在可控范围之内。专业人员除了要制定变更计划之外，还要明确设计变更后产生的额外成本有哪些。并且专业人员要对整体的设计变更进行评估，不可盲目进行设计变更。第三，一般来说，工程设计变更是在施工阶段进行的，而且每一阶段与项目变更都具有密切的关联性。在设计阶段，需要尽可能地减少变更，在招标阶段，确保招标文件的完整性、全面性和透明性，最大限度地减少工程变更，在完工后，进一步确定项目的经济效果。所以，需要加强对建筑监管制度的建设。通过实例说明，良好的设计变更可以有效地避免设计中的不足，期间在进行工程设计时要从工程标准、用途、投资规模等多个方面加以界定，确保其合理、科学，再根据工程标准、用途、投资规模等进行相应的监督，从而使监督工作更有针对性[5]。

4 结束语

总的来说，房地产开发项目设计阶段的成本控制对于整个工程的成本控制而言尤为关键，所以说想要合理地控制好工程的造价，务必要重视房地产开发项目的设计阶段成本控制。本文主要从优选建筑设计方案、推行限额设计机制、强化各个部门的协调合作效果、严控设计变更流程四个方面提出相应的成本管理策略，以期更好地落实好房地产开发项目的设计成本管理工作，进而为提升房地产开发的整体经济效益水平奠定良好基础。