深圳二手房，还有想象空间吗？

孙阳

深圳二手过户量在连续两个月“不足2000套”的低位运行后，终于迎来了小幅的回升。

据深圳研究中心的数据显示，2022年11月，深圳新房住宅全市网签为2590套，环比下降22.2%；但与之相对的是，深圳二手住宅全市过户为2168套，环比上升25.1%，这一涨幅也是过往半年中涨幅最高的一个月。

不过，深圳中原研究中心指出，虽然有所“回弹”，但就现在的过户量来看，还不到深圳的二手房成交荣枯线（5000套）的一半。另外根据深房中协披露的数据，截至11月28日，全市共有4.27万套有效二手房源在售，二手过户量和在售量之间有极大的差距，业主成交普遍较难的问题仍然存在。

刚需加速进场

那么现阶段是谁在消化深圳的二手房市场？从上月成交数据来看，刚需正在加速进场。

数据显示，成交面积段方面，成交占比有所增长的是60-90㎡和45㎡以下的住宅。从横向数据来看，60-90㎡的成交占比连续三个月都有增长，占比在当月都是最高的；成交户型方面，还是以2-3房为主流，尤其2房是11月成交占比唯一一个有上涨的户型。

深圳拥有着庞大的刚需市场，随着刚需逐步进场，这是否意味着楼市成交即将迎来较大的变化？深圳中原研究中心认为，现阶段业主成交难，议价空间加大，越来越多的刚需进场，不过现在在售量和过户量相差甚远，短期成交价还会继续往下走，但成交量不会出现大幅“反弹”。对于买房人来说，现在是一个非常友好的购房时机，房源多、价格可砍并且有时间好好思考再做购买抉择。

值得一提的是，南都湾财社记者在近期走访深圳二手房市场时同样发现“买方市场”的效果正在凸显出来。

议价空间加大

“价格可以跟业主再谈谈”“这个价格能谈一点点”“可以按指导价卖”……在询问不同二手房的业主挂牌价格时，中介都向记者表示了有议价空间。当问到部分罗湖、龙岗等离地铁线距离较远，楼龄较长的小区时，有中介直接告诉记者可以低于指导价卖：“业主挂牌半年降价了几次，诚心喜欢的话我去谈价格，应该还能再谈下来10万”。

与此同时，低于市场价的笋盘出现频次也在增加。“历史最高价251.5万，现在这套业主报价189万，指导价186萬。”在询问到罗湖新秀片区某小户型的价格时，片区的地产中介告诉记者，同小区一房一厅朝西的最便宜都挂198万。

除了流动性本身不太高的小区有议价空间外，部分核心片区的楼盘，在此前经历一波上涨后，房价也均出现不同程度的下跌。

据深圳中原成交数据显示，南山后海片区的海月华庭，2020年的成交均价是14.48万元/㎡，最新的成交单价跌了接近26%；宝安宝中片区的西城上筑花园，2020年的成交均价是11.5万元/㎡，最新的成交单价跌了21%；福田八卦岭片区的意馨居，2020年的成交均价是8.86万元/㎡，最新的成交单价跌了18%。

而曾经因双深实验学位暴涨过几轮的百花片区部分小区，例如国城花园和南天二花园，现下的成交价几乎是高峰时期的一半。

12月市场有想象空间

11月二手房市场实现小幅回升的背后和政策端的发力有关。深圳市房地产中介协会认为，纵观11月份，虽然疫情的反复这一不确定性因素一直是当前楼市无法绕开的“灰犀牛”，但好在进入11月份之后，国家在金融层面持续释放出来的“稳楼市”政策开始集中发力，尤其是近期“金融16条”政策的重磅发布，以及11月底再次恢复暂停了8年之久的上市房企再融资举措，无疑给当前市场提振了信心。这一连串举措，从深圳二手房市场的月度走势已有所显现，当前楼市已经明显好于三季度以及最为低谷的一季度。

而对近期房地产市场形势分析方面，中指研究院指数事业部分析师孟新增同样指出，11月多项政策利好带动置业意愿小幅回升。

同时，他在对政策趋势的解读中表示，因城施策力度有望继续加大，核心二线城市政策存在较大优化空间。降成本、降门槛仍是主要方向，核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同时降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

对于后市展望，深圳市房地产中介协会认为，金融支持房地产政策力度持续加码主要集中在11月份的月末，按照政策传导再到地方举措的落地，仍需要一定时间的消化，加之深圳独有的年末市场临近，以及精准科学的疫情防控调整，对于12月份的市场预期而言，是有想象空间的。