国内外CBD 建设对潍坊的启示与借鉴

吴海鹏

（潍坊学院 经济管理学院，山东 潍坊 261061）

中央商务区或商务中心区（Central Business District，简称CBD）可以定义为经济发展核心区域、枢纽、中心，表征着综合经济实力以及国际影响力、开放度，其作用可以实施于一座城市、一块区域或整个国家。

中央商务区（CBD）是现代服务业高度集聚的城市功能单元，是现代化大都市发展的重要象征和标志。紧跟全球经贸发展新趋势和新机遇，加快潍坊CBD 建设，努力打造经济高质量发展新引擎，是潍坊市委、市政府着眼城市下一步建设及功能完善所制定的重要部署，对于建设现代化高品质城市、再造一个新潍坊具有重要战略意义。本文从国内外CBD 建设实践切入，总结归纳问题及经验，为潍坊CBD 建设提出相关对策建议。

一、国外成熟CBD 发展案例分析

CBD 概念最初起源于美国（1923年）。目前国际成熟CBD 大都聚集了城市内大量的金融、经贸、商务、数据、人力资源及第三方服务机构，拥有众多完善的配套设施，是所在城市、所属地区乃至整个国家的综合经济中心和枢纽。本文选取纽约曼哈顿CBD、伦敦金融城CBD 以及东京新宿CBD 进行案例分析，并提出对潍坊CBD 发展的借鉴意义。

（一）纽约曼哈顿中央商务区

纽约曼哈顿CBD 位于哈德逊河口的曼哈顿岛上，归纽约市管辖，是整个市区内面积最小、人口却最多的行政区，是纽约的象征。纽交所、纳斯达克交易所、世贸中心、华尔街等世界知名机构都在曼哈顿。曼哈顿CBD 主要有以下两个特点：

1.产业经济影响力巨大

根据全球城市影响力指数排名，在全球35 个国际性大都市中，纽约市高居第一位。曼哈顿CBD 产业结构有两个集群组成，分别是高端生产性服务业和创意产业。这两个集群分别由金融业和高端人才引领，并以它们为核心形成了配套产业集群，如高端商务服务、餐饮住宿、文化旅游等。

2.政府发挥积极作用

虽然以市场经济为主，但政府仍然为曼哈顿CBD 的发展做出了重要贡献，特别体现在规划设计和环境治理方面。一是规划设计整体土地用途。纽约政府综合考虑了居住用地与商业设施之间的协调关系，具体通过制定标准和加强审批来实现。二是强化产业推动政策。政府通过成立发展基金、创新基金、创业基金来全方位推动产业按照预期设计目标发展。三是改善原有公共环境。在原有的棋盘式布局基础上，纽约市政府对美化街区、自然保护等方面持续大投入，形成了著名的中央公园和“曼哈顿悬日”等景观。四是支持次级CBD 的建设，政府在布鲁克林、长岛建设小型CBD，成为主体CBD 的有力支撑。

（二）伦敦金融城CBD

伦敦金融城（the City of London），面积约2.9平方公里，是全球城市网络、金融网格中具有关键作用的枢纽点，是英国金融产业最集中的地区。金融城的平均经济增长速度为6%，GVA (Gross Value Added，经济增加总值) 约470亿英镑，占伦敦经济总产出的12%和英国经济总产出的3%。

1.金融产业集聚

作为国际金融中心，银行、经纪公司、投资公司、对冲基金、保险公司以及律师、会计和信息技术等相关专业服务的聚集，共同造就了一个既有深度又有广度的伦敦金融城CBD。同时，金融城CBD 汇集了大量具有广泛的金融及相关行业专业知识和实战经验的高技能和国际化劳动力队伍，满足金融企业的各类业务需求。此外，政府大力支持金融服务业。英国金融监管机构与行业之间强有力合作，提供高标准的市场监管。产业集群最大限度地降低了金融公司与客户、高技能人才、专业机构交流的空间阻力，临近客户减少了交易成本、提高了生产效率。

2.发展战略清晰

目前，伦敦金融城的发展同样面临着诸多的挑战，如“脱欧”以及英国政局不稳定、核心人才供给、基础设施更新、生活成本高昂等压力。金融城CBD 集团制定了针对性发展战略，着眼于持续性和包容性，为金融城提出了有竞争力的经济、有责任感的商业、有创新力的中心、有全球化的影响力等四个战略主题和细分目标，进一步增强金融城的竞争优势。

（三）东京新宿CBD

上世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，东京都政府对周边地区进行了重新规划。新宿地区距离东京银座中心约5公里，被规划成为了综合性的第二城市中心。目前，新宿CBD 聚集了全球98%的国际金融机构，注册资本在10亿日元（约合6000万元人民币）以上的企业达到143 家。新宿CBD 总用地面积已达270公顷，其中集中商务办公区占地56公顷，零售商业娱乐功能占地84公顷，住宅:办公:商业配比为5:5:2，代表着国际成熟CBD 发展的趋势与方向。

1.区域整体规划严谨

东京都政府在1958年进行规划时，为新宿CBD 未来的发展方向和定位作了详细的部署，认为其将成为高端综合性功能聚集区以推动整个东京都的高质量发展。经过若干年的发展，东京都政府严格按照整体规划打造新宿CBD，具体体现在规范土地使用、基础设施及交通路网建设、招商引资、区块化管理等。该区域重点发展现代服务业和文化产业两个集群，挖掘历史及文化魅力提高城市印象和企业形象，开发独具特色的商务办公和娱乐设施功能，统一协调街道购物环境设计风格，严控商务区容积率、覆盖率及投影率等，

2.地下空间充分利用

新宿CBD 地下空间的开发利用十分广泛，有效缓解了地上设施的压力。一是依托地铁枢纽的建设。高层办公大楼、大型百货商店及公共场所等在建设之初就考虑了与地下枢纽、通道之间的联通，将其作为人流节点，与地铁、人行道等组成了11万平的地下空间人流网格空间，统筹考虑交通网络客流与零售业和购物中心客户流之间的转换与输送，形成了世界上最大的7公里长的地下商业街。二是系统化开发地下空间。随着新宿CBD的立体化发展，地表高楼林立，地下不断深入。为确保向下发展的安全性、高质量，政府、企业等机构协同构建了全面的规划设计、法规制度、经营管理等综合体系。三是高品质设计地下空间环境。在该区域地下设施及通道的设计建设过程中，空气质量、建筑品格及采光照明等方面都进行了详细的思考，在质量水平、感受体验上均与地上空间差异较小。

（四）国外CBD 的借鉴意义

曼哈顿CBD、伦敦金融城CBD、新宿CBD 是全球发展CBD 的典范，也是最为成功的CBD。它们的诸多优势难以复制，但其发展中一些关键要素，比如商业环境、基础设施、监管、人才、对外开放和连接程度，为潍坊CBD 的发展提供了有益借鉴。

1.依托城市总体水平

现代企业具有高度流动性，对于区位有广阔的选择空间，因此它们将落址于最能满足其业务需求的城市。CBD 所在城市的发展速度、经济水平、营商成本，是吸引和聚集产业、商业活动的基本要素。

2.跨区域优化资源

CBD 的发展要遵循经济发展规律，市场经济规律是CBD 能够存续的重要力量，行政限制对其影响往往极为有限。因此，CBD 经济辐射功能迅速跨越自身的行政边界，进一步带动周边地区的经济发展，实现跨区域的经济资源优化。

3.产业结构多元化

成熟CBD 的产业结构十分多元化，既有高端的金融业、保险业，也有时兴的电信、科技和创意产业，更有传统的旅游业、商贸零售、服装设计加工等产业。差异化的产业集群可以为CBD 提供各种各样的服务需求。

4.经济、人文与生态并重

三个成熟CBD 在发展中没有唯经济论，而是把中央商务区的面积限制在规划地域内，严控容积率、覆盖率、投影率，宁可向上向下发展，也不横向扩张。剩下的区域留给中央公园等绿地面积和学院、剧院、图书馆等人文、生态设施，将区域内商务、业务、服务有机结合起来，达到经济生态与生活生态的平衡，避免由于功能结构单一而导致CBD 空心化和衰落。

5.政府重要但不越位

政府作用重要但不能越位。纽约、伦敦和东京都政府在经济发展和CBD 形成过程中发挥了重要作用，但并没有越界直接参与到经济活动之中。在CBD 的发展建设中，政府应该充分发挥其顶层设计、管理协调、基础服务等功能，具体包括规划设计方案的制定、城市建设目标的确定、用地审查、快速公共交通网络构建、鼓励创业产业发展、平衡区域发展、营造良好周边环境等。

6.注重高度流动性人才

专业精湛、人脉广泛、精力旺盛的高度流动人才是CBD 高品质发展的活力源泉。他们能够灵活地切换工作环境，跟踪和挖掘商机，提高本地劳动力素质。因此，CBD 的人才建设要注意与一般的吸引人才政策相区别，减少“死人才”，引入“活人才”。

二、国内比较成熟CBD 发展情况分析

CBD 在引领我国经济高质量发展和开放型经济体系建设方面做出了积极贡献。在当前国际经济与贸易环境不佳、新冠疫情对世界各国造成较大影响的情况下，国内各地CBD 并没有衰落，仍旧显示了其经济引领地位以及创新带动能力。本文选取广州天河CBD 及郑东新区CBD 作为具体案例进行分析。

（一）广州天河中央商务区

作为广州市国家中心城市功能的主要承载区和国际一流的中央商务区，广州天河中央商务区（以下简称“广州天河CBD”）始终走在改革开放的最前沿，特别是在打造现代化、全球化营商服务领域，开展了令人瞩目的改革并取得了耀眼的成绩，形成了一系列可资借鉴的经验。

1.发展概况

2.发展特色

一是紧密依靠广州改革开放成果。随着广东对外开放战略的纵深推进，以及经济体制、行政体制和文化体制改革的不断深化，天河CBD 按照习近平总书记“四个走在全国前列”的要求，对标全球先进经济体，持续加大开放型经济探索力度，积极与高水平国际经贸规则对接，成为华南地区总部经济与现代服务业集聚最密集的中央商务区之一，拥有联系港澳、服务珠三角乃至华南实体经济的辐射引领能力。

二是探索形成“四个一”营商环境改革经验。广州天河CBD 形成探索一套指标体系（CBD 高质量发展指标体系）、围绕一项重点改革（大湾区服务贸易自由化）、构建一套管理标准（商务楼宇可持续发展指数）、打造一张发展蓝图（国际品质提升规划）“四个一”营商环境改革经验。

（二）郑州郑东新区中央商务区

郑州郑东新区中央商务区（以下简称“郑东新区CBD”）于2013年3月29日设立，规划面积7.1平方公里，成“如意形”区域。郑东新区CBD 被评为“中部地区最具潜力的CBD”，并获得了第十二届北京国际金融博览会“最具投资价值地区奖”。

1.发展概况

郑东新区CBD 建成区面积7425 亩，2019年实现营业收入499.77亿元，税收收入57亿元，入驻企业9169 家，吸纳就业10.3万人，完成固定资产投资62.7亿元，实际利用省外资金7.8亿元，境内外上市和新三板挂牌企业21 家，形成税收亿元楼22 座，每平方公里贡献税收超过18亿元，人均创造税收达13万元，人均创造增加值14万元，经济社会效益明显。

2.发展特色

一是顶层设计智慧城市，创新发展功能单元。该CBD 规划吸收了当时国际上最新的城市建设思想，结合自然界的新陈代谢规律和中国的文化传承，引入生态、共生、圈层、更迭、文化等领先的城市建设理念。

杂文和漫画，还有相声，三者相通，都是批评的艺术，也都是正能量。三者都像猫头鹰，使有些人不待见。其原因是有些人眼光短浅、胸怀狭窄，而与这些艺术本身无关。批评的艺术，如同悲剧，比喜剧更深沉，震撼力更强大。我爱看漫画，爱听相声，也爱鼓捣杂文，但批评艺术的造诣尚欠火候。因此，应当时时自我提醒：“革命尚未成功，同志仍需努力。”

二是制度安排创新管理，高品质打造城市名片。郑东新区CBD 通过规划这一“红线”制度来执行既定方案，并通过基础设施建设和整体开发等方式，创新发展智慧城市。

三是持续推动产业集聚，加快商务要素布局。郑东新区CBD 定位于建设金融服务改革创新试验区、中原经济区金融集聚核心功能区、全国金融后台服务中心、国际商品期货定价中心，着力打造以金融业为主导，企业总部、中介咨询、交易结算、研发中心和电子商务等高端服务业集聚为特征的区域综合商务服务平台。

四是政务服务优质高效，提供创新发展平台。郑东新区CBD 管委会通过科学编制商务区发展规划，开辟政务服务绿色通道，积极推动楼宇品质提升，深入培育要素市场，优化区域经济服务支撑工作。

（三）国内CBD 建设的经验

1.加强服务业开放的创新力度

围绕多战略区域叠加优势，潍坊CBD 应积极争取对外开放政策在区域内先行先试，不断深化“放管服”改革，建立贸易自由、对标国际、多层联动的服务业开放促进机制，形成全球化的贸易、商务、人力资源、城市治理、综合投资等生态制度体系。

2.提升国际竞争力和区域辐射带动能力

以现代化的对外开放为新理念，对接“一带一路”倡议及RCEP 协定，统筹谋划与提升综合竞争力。推动潍坊CBD 同国内外顶级商务区的密切合作，取长补短，引进全球顶级商务区的先进开放和治理经验，持续在国际化招商方面创新突破，培育新技术、新产业、新业态、新模式，努力将资源、政策优势转化为产业竞争优势，着力支撑核心增长极和引领型中心城区的战略定位。

3.营造有利于服务业开放的营商环境

潍坊CBD 应紧跟全球营商环境优化的新趋势和新变化，从全链条、全要素、全周期的理念着手营造有利于服务业开放的营商环境。在政务服务方面，要继续深化审批服务便利化改革。在营商规则衔接方面，要坚持对标最优的原则，深入推动国际规则衔接，扩大要素自由流动，强化产业分工和合作。

三、潍坊CBD 建设的相关建议

1994年版《潍坊市城市远景规划》中，就提出了潍坊中央商务区的概念，之后陆续建成商品城（1994）、泰华城（2007）、十笏园商业文化街区（2012）、谷德茂（2021）等商圈。但这些商圈多以传统商场、商业综合体、商贸街区为主，未形成真正意义上的中央商务区（CBD）。近年来，潍坊先后编制了《城市商业活力提升行动方案（2019-2021年）》《国土空间规划提升行动方案（2019-2021年）》等政策文件，提出高水平做好中央商务区、中央创新区、中央休闲区、市民中心等板块规划，加快构建城市中心、次中心、区域中心结构体系，提升中心城区核心功能和发展活力。潍坊CBD 作为城市北部新中心，以“潍坊引擎”为设计理念，以商务核心区带动高铁新城区、国家农业综试区等板块合力发展，集中优势资源、高端业态和公共功能，发展高端服务业，推动现代服务业精细化、品质化发展升级，增强城市产业容纳能力和服务能级，打造现代化城市标志区域和城市发展增长极。本文结合国内外CBD 的研究结论，对标潍坊CBD概念规划及市情实际，从加强顶层设计、构建支撑体系、调配功能结构和完善机制环境四个方面提出相关对策建议。

（一）加强顶层设计，构建国际化CBD 发展新格局

潍坊CBD 建设和运营须是国际化、数字化、人文化、生态化的“人、产、城”高度融合，突破CBD 高质量发展瓶颈，创新特色发展，协调产业均衡，以区域经济为支撑，集聚服务能量，成为区域品牌经济中心。

1.树立国际品牌，参照标准体系建设

潍坊CBD 在建设运营初期就要确立进入中国商务区联盟（目前26 个成员单位，济南商务区2020年加入），以打造国家级乃至世界级品牌为目标，积极对接专业优质平台，不断加强与国内商务区之间的沟通交流，提升管理服务水平，加速聚集国内外优质资源；参照成熟CBD 发展指标，结合自身特点制定标准体系，在建设运营过程中严格执行，“不放松、不降档”，努力打造一流中央商务区。

2.统筹规划运营，发挥高端引领作用

在现有的CBD 概念规划的基础上，加强潍坊CBD 的战略定位和功能业态策划，进一步明晰产业方向、主导产业、业态配比等，引导构建产业生态圈。同时，完备基础设施、环保系统、立体空间、地下走廊、综合交通等空间类专项规划，特别是为重点区域地块预先制定设计方案，实行附带规划设计方案出让土地，提升规划建设品质。

潍坊CBD 应注重顶层谋划设计，统筹处理好管理与服务之间、不同平台项目之间、政府投入与利用社会资源之间的关系，并在运营过程中不断调整和完善规划；整合各方资源，凝聚各方智慧，与专业研究机构、规划专家等开展长期合作，优化点线面结合的产业空间布局，从产业发展、载体建设、运营管理、配套服务等多角度全方位发挥引领带头作用。

3.协同区域战略，叠加平台项目优势

潍坊CBD 应充分利用潍坊市多重战略叠加优势，从区域整体角度明确其战略定位、发展方向和目标要求，打造和引进国家级、省级高端平台、重点项目、龙头企业，结合农综区、高铁新区、经开区等多个功能板块优势，配合快速交通体系，与现有商务、商业中心等形成梯次布局、功能互补、分工合理的区域集群架构。

4.细化实施方案，增加规划弹性空间

潍坊CBD 的建设运营中要提高精细化管理水平，统筹好每一寸产业空间，调整结构提高存量空间、立体空间的利用率，让产出更高效。同时，注重引入企业的层次与深度，严守议定规划，不盲目降低标准，不追求建设速度，给CBD 未来发展留出足够的发展空间和弹性。

（二）引导集群发展，打造楼宇总部经济新支撑

潍坊CBD 应以高端商务楼宇为载体，依托优质平台项目，建立高效能运营机制，在产业升级、产业集群、产业融合等方面求突破，打造楼宇总部经济新支撑。

1.提升总部能级，推动优势产业升级

潍坊CBD 的建设运营中应大力引进能量大、效益好、集聚度高、关联性强的国内外区域性总部和销售中心、研发和结算中心（如三类500 强等），提供订制服务；加快潍坊优势产业如现代品质农业、先进装备制造业相关高端市场主体群落的形成，并推动高规格投融资体系的建立以及高层次链条服务体系的完善；通过组织和承办国际级商务、商业活动，配合全市“双招双引”工作，激励并帮助入驻企业国际化发展，参与国内外行业产业高端链条，迅速构建全球化竞合的新优势。

2.注入经济活力，带动产业梯次发展

在运营中潍坊CBD 应瞄准国内外先导性产业、前瞻性技术和创新性业态，通过会议、展览和商务活动等推广高能级总部经济企业经验，密切关注先进地区CBD 招商引资的新成果、新动向，紧盯目标产业的龙头企业、“小巨人”企业和“隐形冠军”，紧密跟踪已在市场内部形成发展梯次的新动能、新产业、新业态，配合产业规划定位需求，重点加强特色产业、潜力产业植入和培育，形成有产业特色、梯次发展的楼宇经济生态圈。

3.优化配套环境，驱动产业融合发展

作为产业高度集聚的区域，潍坊CBD 是探索和实践相近、相关产业渗透、交叉、重组，形成创新发展主体的最佳载体，应结合针对性招商优化产业配套，加强跨国公司、三类500 强总部机构业务与潍坊本地的现代农业及先进制造业等优势产业、传统产业融合发展，吸纳先发企业市场经验，提高其市场占有率。发展融合创新产业，增强作为后发市场的企业竞争力，形成具有影响力、特色化产业集群。

（三）促进服务升级，助推功能结构转型新发展

潍坊CBD 现代服务业集聚发展的态势既是产业升级发展的内在要求，也是城市高质量发展的客观必然，应整合人流、物流、资本流、信息流、财富流和管理流，逐渐形成城市经济发展的产业制高点。

1.集聚高端服务，增强商务发展动能

着力提升高端服务业的辐射外溢作用，在招商阶段即排除低端服务业、产能过剩行业，重点关注能够吸引人才、资本、技术等资源集聚的高端现代服务业，例如金融保险、信息技术、商事会展、文化艺术等，增强CBD 对全市经济发展的示范带动作用。

2.拉动产业融合，培育产业新兴业态

立足潍坊在制造业和应用技术研究方面的基础优势，引进和发展应用型研创企业机构，提供创新产品、解决方案、专项服务、发明专利等方面服务。加强产学研合作，推动科技创新资源在CBD的整合，形成科研开发、成果转化、技术升级等生态循环系统，推动相关研究成果的“CBD 转化”，激发CBD 发展活力，培育新动能优势。

3.打造对外窗口，拓展开放互济体系

充分利用农综区和保税区政策优势，服务“双循环”新发展格局，打造创新发展的先行区、营商环境的样板区，在内外空间的拓展中推动形成各区域、各产业联动，中心向外延双向互济的开放格局。通过筹办高层次、高规格国际合作交流活动，融合国家“一带一路”、RCEP 等合作倡议，特别是加强与日、韩、东南亚国家间的合作，落地一批相关产业合作平台项目，打造大踏步“走出去”合作对外窗口。

（四）完善机制环境，搭建创新驱动发展新平台

潍坊CBD 作为全市经济发展的新引擎，需要通过机制创新和政策支持承担起驱动区域经济腾飞、引领服务业创新发展的重任。

1.创新体制机制，提升公共管理水平

潍坊CBD 在运营管理中，应遵循“市场运作、政府配合、公众参与、利益协调”的原则，建立由各级政府及职能部门共同协调、业界共治的管理机构（如陆家嘴金融城确立的“业界共治+ 法定机构”公共治理机制）；围绕打造全国投资客商满意度最高区域为总目标，从政务服务纵深化、配套服务多样化、个性服务丰富化等角度，全面提升营商服务水平，充分发挥展示辖区形象的窗口功能。

2.改革招商管理，拓宽引资融资渠道

改革是保持潍坊CBD 可持续发展的动力。在招商引资方面，潍坊CBD 应改革招商管理制度、运营方式、督察方案，掌握招商主动权，挑选合适的、专业的、精准的引资项目，各部门各区域间实现协整合作，优化商事服务环境来吸引资本，将招商与资本、技术和人才招引统筹考虑。在政策制定上，赋予寒亭区更大地政策自主权，将国家农综区相关优惠政策拓展到商务区，提升招商吸引力。在招商模式上，建立招商联动机制，成立“招商部门+平台公司”招商队伍，形成“市—区—办事处—楼宇业主—物业”五级联动招商机制，设立政务互通专班，设置联合招商服务团队，有机结合大项目“一次招商”和楼宇“二次招商”；加强对入驻企业的帮扶力度，在多层次资本市场建设、企业上市、办公补贴、以商招商、风险投资等方面给予优惠。

3.激发创造活力，优化人才服务平台

潍坊CBD 规划选址位置较偏，须加强与周边地区的经济社会联系，改善生活、商业服务支撑体系，配置如展览、文体、艺术、娱乐等高端、精品设施，推进绿色、品质、智慧化楼宇项目，提升城区品质，为激发释放人力、资本、创新等要素活力提供优质空间载体。此外，CBD 招商中要全力引进在高端人才引进、认定、培养等方面走在前列的人力资源平台，从供给需求两端入手，为CBD人才工作寻找突破口和着力点；精细化人才方案和扶持政策，协调流动人才和落户人才比例，形成人才引进的梯次结构，营造人尽其才、才尽其用的氛围，提升人才的稳定性和增长性，为CBD 发展奠定人才基础。