建筑后评估探索与实践— 以上海某体验式酒店为例

刘欣华，曹亦洵（华建集团华东建筑设计研究院有限公司，上海 000）

1 上海某体验式酒店的项目状况

上海某体验式酒店（下文简称“酒店”）的地理位置得天独厚，基地条件极为特殊。项目地块前身是一个采石坑，坑深约 80 m，东西最远约 270 m，南北最长约 180 m。为了突出该酒店的独有景观特色，建筑主要分布在坑的东侧边，西侧大部分仍保留天然采石坑原貌。总体布局以主体建筑为中心，向西以舒展的曲线吸纳横山与坑崖的独特景观；东、南、北方向上贴合自然山坡的造型，依山势缓缓而下。酒店客房主楼置于坑内，贴合山势为一正一反顺接的两段弧线，两端的最大直线距离约 155 m；酒店裙房位于坑顶，一部分悬于坑上并与客房主楼交叠。总建筑面积约为 6 万 m2，330余间客房。主体建筑坑上 2 F 裙房，坑内水面以上共 14 F，坑内水面以下共 2 F。

如此特殊的基地条件为酒店提供了独一无二的景观环境，同时也决定了酒店定位、方案设计理念以及设计技术处理方面的特殊性，对开发商、设计团队、施工方乃至政府审批部门都是巨大的挑战。酒店开业后，吸引了无数慕名而来的游客，见证历时 12 a 建造的世界建筑奇迹。

2 项目后评估的意义与方式

“项目后评估”在项目管理中也叫“项目后评价”,是在建筑项目决策活动结束后判断最终决策正确与否的标准,用来测量建筑设计与建成实际的差异，从而对于未来的前期策划提供参考指标，为项目的全生命周期做更完善的服务。

本次项目后评估以上海某体验式酒店为例，本着目的明确性、题项适当性、语句一致性的原则，通过三个维度来取材，从设计师的视角出发，设计了调查问卷，包括酒店管理方的后期运维、用户的入住体验，问卷形式包含管理公司访谈问卷和住客网上调研问卷。

项目组对于调查问卷的成果进行梳理，形成分析报告，针对本次的调研及分析报告提出可解决问题的专业方案，通过这种方法可以提升建筑全生命周期的质量，形成策划、设计、施工、运维的闭环的全过程管理。通过项目后评估，不仅可以改进此次调研的项目，还可以将经验运用到其他同类项目中，从而形成评价，得出后评估改进策略。

3 酒店的评估与分析

3.1 针对酒店管理方的重点评估内容及分析

此调查问卷分别关注了酒店的四个方面：酒店的总体竖向及交通、酒店公共我域、酒店客房我域、酒店后场我域。

3.1.1 总体竖向/交通

关于酒店的总体竖向及交通的问题主要聚焦两个方面：酒店的竖向设计，坑上排水要避免往坑内排水，坑下的水体主要压力来自于泄洪，交通方面的预期压力来自于瞬时客流。

酒店管理方认为，对于洪泄方面，酒店从 2018 年开业的 4 a 间，遇到了几次特大降水，比如说 2021 年台风“烟花”，坑内的防洪设施按照设计接到预报后提前 24 h 进行预排，降低坑内水位。待台风正面来袭时，确保了酒店的正常运营。对于城市交通而言，旺季时酒店门口要查验预定信息，用来拦截参观人流，以免引起住店客人的投诉，会占用辰花路上的一根车道。

3.1.2 酒店公共区域

关于酒店的公共我域的问题主要聚焦两个方面：体验型酒店的公共我域，客人会产生很大期待，并花费大量时间体验，因此，公共设施也是酒店运营的盈利主体，是否会引起管理方重点关注。

酒店管理方认为，儿童活动我和青少年活动我域是否受欢迎，目前并不明显。建筑设计的酒店定位不是亲子类型，所以预留的儿童活动我比较小，整体比较简单。运营后发现带着幼儿的家庭占比比较高，于是将儿童活动我进行了改造。面对青少年的是攀岩项目，原本定位是面向 12～16 岁的人群，但是实际运营下来此类人群不多。对于酒店健身泳池的我域使用情况来看，泳池我域偏小，旺季携带孩子的客人较多，就会特别拥挤。同样健身房也偏小。同时由于使用泳池的孩子多，室内空气温度需要达到 32℃ 以上小朋友才感觉舒适，温度高而导致水的蒸发量就大，原始设计的排风量不够，相应冷凝水就多，乳胶漆的天花容易坏。

3.1.3 酒店客房区域

关于酒店客房我域的问题主要聚焦在：客房的舒适性是考量酒店品质的重点。

酒店管理方认为，客房的走廊我域因空调量太小，温差大，冬天走廊冷，夏天空调分口冷凝水厉害，会滴水。对于隔墙及吊顶传音的问题，是因为钢结构客房间的隔音效果还是不理想。吊顶隔音主要集中在 B1 F 夹层中的隔油设备低频噪音会对相邻客房有影响。关于热水、淋浴头出水压力的问题，酒店管理方认为，20 s 左右可以达到适合的温度，龙头压力够。但是，深坑酒店客人洗浴的时间基本都集中在晚上灯光秀结束后。特别是在冬天，瞬时高峰导致水温不够。目前的解决办法是，加派物业人员加开锅炉和循环泵，所以导致维护成本和要求都比较高。

3.1.4 酒店后场区域

关于酒店后场我域的问题主要聚焦在：后场和机房的问题比较多，除建筑功能的问题外，多为机电专业的问题，本文只选取了有特殊性的内容。

酒店管理方认为，货车卸货我运转良好。垃圾收集存在的问题是，垃圾干湿分类及压缩处理会产生大量的油污水，原设计的垃圾房排水没有考虑隔油措施。位于酒店 B16 层的污（废）水机房的一体化污水提升器的单向阀容易坏，导致经常要换，开业到现在换了三次。水族馆循环水系统用电量大，最初循环量不够，导致了鱼经常死。后来增加了循环泵，有所改善。仅仅循环和消毒一天用到 3 000～4 000 度电。水族馆机房的空调系统也重新改造过了，原来独立制冷空调无法排放热量，后来改为中央空调制冷就好了。

3.2 针对住客网上调查的重点评估内容及分析

关于住客的网上调查显示，客人的组成及目的不同，映射出对酒店服务需求的不同。经过调查，入住酒店的游客主要是家庭亲子旅游，占比 51.22%；其次是朋友或团队一起入住，占比 36.59%，而商务人士最少，占比 12.2%。当问到入住游客选择了哪个餐厅的时候，结论是全日餐厅最受欢迎，占 53.66%，其次是中餐厅和水下餐厅，分别占 39.02% 和 36.59%，最后是水面酒吧，占 14.63%。游客选择房型情况为，石榴石主题高级房遥遥领先，占比53.66%，其次是绿松石主题豪华大床房和瀑布景观套房，分别占比 14.63% 和 12.2%，再次是蓝宝石主题豪华大床房、红宝石主题豪华房、红宝石主题行政房，分别占比为9.76%、7.32%、2.44%。没有人选择洲际水下景观套房、水下景观复式套房、洲际超豪华水下景观房的游客，也与房间的性价比和房间数量也有关系。对于酒店的公共设施的体验及感受，按照满意度的高低排序为：游泳池、儿童活动我、健身房、宴会厅、SPA、青少年攀岩、会议室，这与入住游客的性质是基本吻合的。

由此可见，从住客问题反馈情况来看，该酒店的总体评价比较高。选择此酒店的住客大多以家庭亲子旅行为目的，所以大多为自驾的交通方式，这与地理位置和酒店的旅游度假属性相关，所以导致停车位不够的问题。住客对大堂的装修留下很深的印象，主要原因是片岩主题的大堂装修让人对于整个酒店的故事性有所期待。而全日餐厅遥遥领先的原因主要是价位合适以及种类齐全。住客对客房的评价较高，对公共设施较满意，有接近一半的住客会选择再次入住，并有超过一半的住客会将酒店推荐给好友。

可见，多数体验者对于酒店的“新、奇、特”的定位还是很认可，特别对于亲子出行很有吸引力，这种客人寄希望于酒店多多提供活动内容，对公共设施的要求比较高。酒店的定价对于此类消费者来说已经不是主要的考量因素。

4 酒店后评估专业建议书

根据以上问卷调查的结果及分析，项目组通过进一步沟通调研，结合实地考察、再次分析图纸以及建筑师自评估等数据的积累、整理、再分析，从设计师的角度提出本项目的优劣势，对产生的问题给与专业的建议和解答。

4.1 酒店入口交通

对于旺季时，入店的车流会占用辰花路最右侧的一根车道。原因是酒店管理方需要进行预定信息验证，而导致车辆进入延缓。项目组建议：将保安关卡内移，在进入场地后流出一段缓冲空间；并建议通过远程登录车牌信息的手段，加快验证速度。

4.2 酒店公共区域

大堂门口的景观水池夏季补水不及时，分析原因是夏季蒸发量增加，给水景补水的管径小。项目组建议：一次机电补水是进入景观循环水系统的补水箱，不直接进入景观水池，故请景观循环水深化单位进一步复核循环水的补水量，可先调整补水泵运行工况，在满足供水水压的同时通过调整阀门开启度增大流量。如仍不能满足，必要时可更换补水泵。

大堂夏季空调温度打不下来，原因是大堂空调冷量设计明显偏小，只有 220 W，目前酒店管理建议要做到 400 W。项目组建议增加辅助设备的同时，要保证大堂大门要保持关闭状态。

泳池冷凝水多，乳胶漆的天花容易损坏。原因是使用泳池的儿童过多，所以要求泳池的空气温度提高而引起的蒸发量增大，加上原始设计的排风量不够。项目组建议，增加除湿设备，如果有可能，最好调整天花板的材质。

4.3 客房区域

客房走廊空调舒适度不好的原因是，楼层走廊的空调量太小，温差大，冬天走廊冷，夏天空调分口冷凝水厉害，会滴水。项目组建议空调机房空间有限，目前无增加设备的空间，建议保持靠崖壁窗的关闭状态，并提高窗的密封性能。

B1 的客房有客人投诉夜间有低频噪音的原因是，B1 层夹层中的隔油设备存在低频噪音。项目组建议，请声学顾问对此环境进行检测，提出相应改进方案，比如请厂家更换电机或者是否需加设隔音罩等措施。

客房的总开关无法做到一键全部关闭，夜灯关不掉。项目组建议如需强制关闭，建议可以将夜灯回路纳入室内灯光控制回路，并单独设置智能开关。

4.4 酒店后场区域

垃圾房附近的排水管经常被油污堵塞的原因是，垃圾干湿分类及压缩处理会产生大量的油污水，原设计的垃圾房排水没有考虑隔油措施。项目组建议，建议优化压缩垃圾工序，可考虑在压缩后排水管上增加地上式的小型隔油处理设备。

B 16 层的污（废）水机房的一体化污水提升器中的单向阀容易坏的原因有残渣进入而损害，项目组建议改用进口或合资旋启式止回阀，同时加强污水池定期清理，池里虽然有搅拌器，但还是要定期清理。

5 结 语

不可否认，后评估对于设计师或者是使用者而言都是意义重大的，建筑的价值在于可持续的长期使用的价值，使用后评估才能真正评估建筑的价值和意义。该酒店作为一个前所未有的新尝试，其特殊性、不可复制性都令人向往，在开业后的第四年对其开展后评估工作，是想协助酒店管理方解决一些实际问题，同时也期望为将来的工作提供修正的素材。

本文仅以上海某体验式酒店后评估为例，积累总结酒店项目的设计关注点，以及住客的入住感受、酒店管理方的管理诉求与关注点，为将来进一步更加深入的研究打下基础，项目组应该要花更多的精力对比现实使用与设计意图的差异性，结合酒店后评估的数据库，为项目的全生命周期做更好的服务，以期为业主或设计师们开展类似实践提供借鉴参考。