市域轨道交通车辆基地上盖开发项目风险管理

许长建 温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司高级工程师

戴亚洲 温州肯恩大学高级工程师

车辆基地轨道交通管理是市域轨道交通运营管理的重要组成项目，如何合理规划不同城市的区域功能，完善城市之间的诸多运输功能已经成为社会广泛关注的热点话题。车辆基地上盖开发处理期间，应在有效整合各类风险后对土地资源及城市规划建设进行合理开发，为社会创造更多经济效益。

1 项目风险管理相关内容

1.1 风险与风险管理概念

风险一词最早源于19 世纪，国外的相关学者在反复实践中提出了风险的相关定义，经过不断规划和整合，总结归纳出的定义为“风险就是活动或事件消极的、人们不希望的后果发生的潜在可能性”。

风险的主要特征有以下两个方面[1]。一是风险具有不确定性，可能导致事情的结果出现各种各样的变化；二是风险等外界客观因素可能会造成时间目标发生大量偏差。

针对风险管理，主要是指相关人员采用适当的管控方式对风险进行识别、评估以及应对的整个过程， 达到具体的实践目标。

1.2 项目风险管理过程

首先，针对风险识别管理，主要是指相关人员根据项目形成的背景、特点以及整个目标等多种条件，对相关事件进行综合分析和评价的过程和具体总结。同时，对于项目风险评价，主要是根据已知的风险条件和各类因素，结合定性、定量分析的方式对风险发生概率以及具体危害程度进行评估，采取相关的风险管理措施。其次，项目风险应对主要是指相关人员结合风险识别和评价的相关结果，在对风险形成原因、发生概率以及危害效果等进行综合管理后，制定出的多个处理方案[2]。最后，针对项目风险监控管理，相关人员需要根据实际的风险类型，有针对性地建立风险责任管理机制，全面处理风险因素，制定科学合理的风险管理内容，降低风险发生造成的损失。

1.3 风险管理方法

1.3.1 头脑风暴法

头脑风暴法主要是邀请一些项目管理经验丰富的专家，在组建相应的管理小组后，确保每个小组成员的人数在9 ～13人。专家们通过集体讨论的形式对每次项目风险研究的内容进行全面研究和探索，在集中收录不同专家的决策意见后，将相对分散的思想观念进行收集汇总，并形成具体的书面材料。采用此种管理方法通常可以快速收集有价值的资源，能够促进相关人员进行思想创新，更加透彻地对风险内容进行识别。

1.3.2 层次分析法

相关人员在建立相应的层次结构模型后，结合主观评价分析的方法对整体矩阵进行分析、判断及检测。通过对不同风险类型进行权重值计算，划分各个风险对应的等级，在有效界定风险因素危害及发生概率量化指标后，为后期风险研究管理工作奠定基础[3]。

2 车辆基地上盖开发项目相关概念

2.1 城市交通轨道

轨道交通建设离不开城市交通轨道的辅助支持，其作为城市交通运输工具的主要运输系统，在实际的城市规划发展建设期间应严格按照国家规定的交通设计与管理标准，对全封闭以及部分封闭的专用轨道线路进行统筹规划。在相继建立单车或者列车形式后，对不同地区的交通运输量进行综合管控，最终建立集地铁、轻轨、有轨电车以及市域轨道交通于一身的交通运输处理系统。

2.2 车辆基地

按照车辆行驶的用途和范围进行划分，车辆基地可以分为车辆段和停车场两个重要组成部分。针对不同结构的交通轨道运输线路都会设立适量的车辆段和停车场，车辆段的设立对车辆维修管理、停放、运营以及日常检查管理都发挥着重要作用。同时，在设立车辆段过程中还要辅助建立架修库、临修库、月检库、停车列检库等，主要用来检修生产设备，而停车场的设立不包括需要进行大范围修理的车辆安设，主要为不同车辆提供基础的日常保养管理和停放服务。

2.3 车辆基地上盖开发

对车辆基地各项资源进行综合整理后建立的模式可以简单地称为车辆基地上盖开发模式。库房顶板下部安设适量的停车列检库、架修库以及临修库等运用库时，应对这些架构的主要功能进行综合分析和调整，拓展其他建筑的实用功能，可以在基地上方建设公园景观绿化用地、大型运动健身场所[4]。从广义上讲，车辆基地上盖开发不单指车辆基地上盖开发项目的建设，还包括将车辆基地用地范围内的所有物业开发视作一个完整的开发项目来进行综合化管理。

3 温州市域轨道交通车辆段上盖开发项目概况

3.1 项目背景

此次研究的车辆段服务主要是针对温州市域铁路S2 线一期工程瑞安市汀田车辆段。作为温州市首个轨道交通上盖TOD 综合开发项目，发展和改革局牵头召开了温州市域铁路S2 线汀田车辆段上盖平台建设工程初步设计专家评审会，确定后续开发的S2 线汀田车辆段上盖TOD综合开发项目以交通枢纽为核心，发展综合服务功能，涵盖住宅、中小学教育、商务办公、商业服务以及休闲娱乐等全方位、多层次的定位需求，总体工程建筑规模将达6×105m2。该项目投用后，将成为汀田街道核心区集综合型服务中心、居住区的“微型城区”。在完善公共交通的基础上，依托TOD 模式发展起来的新型城市，不仅能够充分利用土地资源，而且能带动整个区域的快速发展。S2 线属于浙江省温州市重点工程，起始于乐清市下塘镇，终点位于瑞安人民路站，总里程为63.63 km，总投资260亿元。建成后将成为串联乐清、瓯江口、龙湾、温州经开区以及瑞安的市域通道，为温州地区市民提供了极大的便利。

3.2 功能布局

此次市域轨道交通项目汀田车辆段根据具体情况可以划分为车辆使用区域和上盖物业开发两个重要组成部分，车辆段上盖盖体面积为2.168×105m2，统一使用上盖开发模式，统一设立住宅、中小学教育、商务办公、商业服务以及休闲娱乐区域[5]。盖下车辆段由检查库、洗车库等17 个单体构成，建筑面积合计65 500 m2。

3.3 方案构思

首先，此次开发项目应保证生态系统的平衡，在结合不同景观区域的地理结构特点后，将相应的自然山水景观和城市功能处理系统紧密结合起来。

其次，相关人员建立与之协调的人工山景后，促使建筑结构合理地融入城市中。与此同时，还要高度重视市域轨道交通和小区的联系，根据不同区域的地势特点构建完美的景观元素，丰富城市功能区的内容。

最后，针对上盖开发方案进行内容设计，使商业办公区域、交通运输区域及居住区域相互连接，在逐步提升上盖空间项目实施的可行性后对城市的区域功能和景观进行整合，按照商业办公建筑要求，将车辆上盖开发项目的不利因素转换成具有一定使用功能的服务地带，有效优化周围地区的生态环境。

4 市域轨道交通车辆段上盖开发项目风险因素分析

4.1 投资决策阶段的风险

4.1.1 调控政策风险

首先，在实际的开发项目研究期间，温州市的相关政府以及项目开发企业应密切关注温州市房地产市场的政策环境，以广大人民群众的购房需求为导向，促使房地产行业发展平稳运行。同时，房地产管理人员应根据房地产运行走向对相关产业进行预测分析。

其次，由于我国在车辆段研究开发项目中还没有颁布具体的方针政策，直到2018 年12 月，北京市政府出台了《关于加强轨道交通场站与周边用地一体化规划建设意见》等文件，进一步明确了车辆段上盖开发的主要形式，在对相关土地、规划建设用地进行综合分析后，应高度重视项目的开发管理，重点关注宏观调控政策风险，建立不同的应急处理方案，对温州市域轨道交通车辆段上盖开发具有一定的指导意义[6]。

4.1.2 产品类型风险

国民经济的不断发展促使人们的生活水平逐渐提高，人们可以通过互联网来获取大量的购房信息。与此同时，消费者在实际的购房选择过程中，不再只关注房屋建筑面积的整体范围，而是更加关注房屋开发项目的功能，物业开发项目管理的住宅、商业以及办公建筑类型可能难以满足盖上、盖下车辆基地库房整体结构形式。受到各种客观环境因素影响，施工作业人员无法对空间独特建筑平面布局进行全面设计，以住宅建筑结构为主要开发形式项目的风险水平逐步提升。

鉴于此，开发人员应结合国内外市域轨道交通项目开发的成功案例，吸取相关经验，以期最终达到预设的开发建设要求。

4.2 前期准备阶段的风险

4.2.1 土地获取风险

针对土地资源建设，房地产开发项目的成本建设是主要影响因素，开发企业可以通过招标、挂牌及拍卖等多种形式来确保土地资源信息交易的公平性和公正性。在实际的房地产交易期间，部分房地产开发商可能无法及时获取土地资源。

项目开发期间，应进一步考虑车辆基地上盖开发项目具有开发主体单一以及用地属性特殊两点特性，对不同区域土地资源的优势进行妥善处理后，利用有效的管控措施对土地开发成本进行合理规划。

4.2.2 勘察设计风险

勘察和设计是房地产开发项目的重要组成部分，应对不同建设区域的地形地貌特征、地质结构以及地面附着物进行全面管理。在实际勘察期间，工作人员在收集、分析以及整理相关数据时，可能由于地质构造勘察方式不当等多种原因而产生多种风险。例如，在大量负荷压力下，房屋因为外力发生变形可能造成房屋坍塌。尤其是在项目初步设计、施工图设计阶段，应对工程项目设计的深度、周期以及关键节点等进行全面管理，对房地产开发项目进行进一步分析，防范在设计处理期间发生各类风险[7]。

4.3 运营及施工安全风险

车辆段库房进行物业开发管理期间，车辆段上盖开发施工建设会对车辆段库房启用运营后的启动方式进行合理优化和调整。高度重视项目上盖施工阶段，在合理规划车辆段库房中设备、车辆、人员的日常运营安全后，统一项目开发的整个施工方法，进而确保广大人民群众以及施工人员的生命财产安全。

5 项目风险监控内容分析

5.1 建立风险监控管理机制

首先，项目风险管控人员应根据项目开发特点建立相应的风险监控制度。其次，应对实际影响项目开发的风险因素进行实时分析汇总，进而创设科学合理的风险决策依据。最后，相关人员应建立相应的风险决策管理机制，对决策的程序和方法进行统一处理。

5.2 落实风险监控管理职责

在保证风险决策管理小组成员都具备管理经验的基础上，对所有风险监控责任进行全面管理。可以派设和职能部门有着密切接触的风险管理人员作为主要负责人，对项目开发中的调控政策、土地获取、产品类型以及产品定价风险进行合理控制，以便及时向上级管理部门提供更加准确的数据信息，再对勘察设计风险以及运营施工风险进行控制。

5.3 制定与实施风险监控方案

风险监控管理方案中，应及时整理项目期间风险发生的概率，在找出关键性风险因素后形成科学的控制管理方案，应对项目进展过程中遇到的实际问题，进而建立多重风险控制管理方案，最后形成完整的风险管理计划与风险登记册，为后期市域轨道交通项目开发管理工作创造有利条件。

5.4 跟踪并评判风险控制结果

在项目推进过程中，应修改风险监控的内容与风险管控手册，跟踪评判工作清单、合同条款、进度计划以及财务报告等，尤其是在对项目工作绩效管理的过程中，应统一调整项目可交付工作的状态、纠正措施与绩效报告等。

此外，应及时对各类信息进行汇总分析，在一系列评估管理后识别主要的风险因素，从而有针对性地采取风险管控措施。

6 结语

市域轨道交通车辆段上盖开发项目风险管理会受到外界各种环境因素的影响，市域轨道交通的管理部门应做到统筹规划，设计出切实可行的风险管理方案，在统一相关管控方法后避免各种施工风险事件的发生，进而提升城市交通轨道的整体运行水平[8]。