基于马克思地租理论的天津市房地产价格分析

孙 洁

（天津商业大学 天津 300400）

一、引言

21 世纪以来，我国国民经济快速发展，房地产市场蓬勃向上。经过二十多年的深化改革，房地产价格持续上涨，由此引发激烈的社会讨论。近些年国家对房地产价格的调控对住房价格有一定遏制作用，但总体来说房地产价格走高。房地产价格非理性变化，对房地产市场和天津市经济的发展影响重大。“十四五”规划的提出，促进了天津市房地产市场管理措施改进。首先，国家设置的“三道红线”进一步约束了房价不合理发展的行为；其次，房地产贷款集中管理，固定了房地产资金来源，减少了不必要纠纷；再则，对房地产运营模式的要求，使房地产朝着更精细化的方向发展。由此可见，中央和地方都围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”基本理念和“让全体人民住有所居”的要求，从各方面积极调控使房价回归合理区间，促进房价健康发展。

二、天津市房地产市场现状

在21 世纪二十多年发展中，天津市房地产业发展迅速，投资额再创新高。天津市房地产市场中住宅板块是主要组成部分，天津市的住宅区板块主要有北部中心区板块、梅江板块、瑞景板块、奥运板块、海河板块、河东板块、西青板块及西北板块等。由于区位不同住宅板块之间的差别较大，在建板块内部资源的优化整合，发展趋于完善。新兴板块内整体优势稍弱，发展速度稍慢。板块间地理区位条件差异使天津市商品房价格差别大。例如，梅江板块部分商品房售价超过6000 万/套，西北板块部分商品房售价则在100 万以内，相差甚远。从2002 年到2016 年，天津市全社会固定投资稳步增长，2017 年和2018 年有下降趋势，经历两年经济调整期，房地产投资额和住宅投资额同步上升。房地产在全社会固定资产投资中的占比平均保持在20%以上，通常来说这个比例应在15%以内。这说明天津市房地产市场过热，如果该占比持续上升甚至超过30%则房地产市场就会出现泡沫，经济发展稳定性将受到威胁。另外，住宅板块的投资在房地产投资的占比一直高于60%，是房地产主要投资对象。2004 年前，天津市商品房均价在3000元/m2以下，2004—2011年间，均价几乎每年增长1000 元左右，增势十足。2012 年房价下跌，此后房价飞涨，到2018 年天津市商品房均价已经超过16000元，由此可见天津市房价飞速增长，房市过热。

在房地产市场中，影响商品房价格的因素众多，不同影响因素对其影响程度和影响方式不同，通过对影响因素的分析能认识其特点，从而制定合理政策，促进房地产业优化。在这些影响因素中，最主要是商品房开发成本，其中土地成本是最重要的成本，它是为了取得土地使用权产生的费用。另外，房地产市场供求关系、经济环境、社会环境、自然环境等因素对商品房价格也有影响。天津市房价高涨，一是国民经济高速发展为房地产发展带来的机遇，二是居民需求的拉动作用，三是政府行为的影响。归根结底是由经济发展使地区间地理区位条件差距扩大，从而加大级差地租的差距引起。

三、地租理论与天津市房地产价格

（一）地租在中国存在的合法性

马克思地租理论是对资本主义生产方式的分析，并用于分析资本主义经济社会的问题。要实现利用马克思地租理论对中国天津市房地产价格的分析，首先要说明地租理论在中国社会主义制度存在的合理性及合法性。

我国的土地分为城市土地国家所有和农村土地集体所有两种形式。这两种土地所有权制度，使得城市土地地租在我国社会经济制度下得以生存。体现在以下方面：第一，土地使用权的出让有法律依据。我国的经济制度是以公有制为主体，多种所有制经济共同发展。多种所有制实质上认可了土地经营的合法性，同时承认了利润与剩余价值；并且我国土地相关管理法规定，土地可以通过有偿征用、转让使用权，这就是土地租赁。第二，土地的属性使不同主体在经济上追求利润最大化。土地有社会属性、自然属性等多重属性，事实上城市土地国家所有，意味着国家作为一个主体支配土地，并不能实现利润最大化。因此通过市场交换转让部分土地使用权利，让有能力的经营者经营，并通过国家政策及规划约束经营者行为，实现经济效益最大化。因此，可以运用马克思地租理论分析天津市房地产价格。

（二）地租与地价的关系

《资本论》中提到土地所有者将土地使用权出让给土地经营者从而获得地租，通过地租能得出产生此地租的资本量，表现为土地价值，这时地租与地价就产生联系。在市场交换中，土地所有权分割，分别属于所有者和承租者，地租就向地价转换。天津市的土地价格由地租额决定，地租额从市中心向郊区递减的趋势，决定天津市房地产价格的变化。地价与房价的关系：土地经营者为了从政府获得土地经营权会支付一定代价，通过转移到房地产商品中，这就成了商品房价格的组成部分。二者相互影响，房价上涨提升了开发商对房地产销售收益预期，开发商提价获得土地使用权推动地价升高，同时，作为房地产价格成本的地价上升又促使房价上升。天津市的地价由地租额决定，因此地价决定房价，同时受到供求关系影响。

（三）地租与房价的关系

1.地租决定房价

马克思地租理论对我国社会主义地租有参考价值。房地产的价值包含预付资本、利润和地租，我国房地产价格是由生产建筑物价格和地租价格组成，其中生产建筑物价格包含成本价格和平均利润，地租价格包含级差地租和绝对地租之和。天津市土地开发商获得土地使用权，是以获得政府的经营许可证为前提，需支付相应的土地使用价格。此价格就是地租理论中的绝对地租，绝对地租是房地产价格的重要组成部分，可归为常量。

通过2020 年天津市16 区商品房平均销售价格，来解释房地产价格中的级差地租。第一，2020年天津市商品房平均销售价格为20744 元/m2，天津市主城六区的售价均超过23000 元/m2，说明主城六区的地理位置优越，交通条件、基础设施完善，房价较高；第二，环城四区的区位条件次于主城六区，商品房售价相对较低，价格在12000～19000 元/m2；第三，滨海新区由于政策倾斜、人才技术投入等原因，其房屋售价不低于环城四区，剩余远郊五区房价逐渐降低；第四，天津市房价最高的区为和平区，其售价高达57250 元/m2，最低的区为宁河区，其售价仅为9583 元/m2，和平区与宁河区的房价差额超过47660 元/m2，差额占和平区售价的83.26%，天津市区的平均价格是宁河区的两倍多，表明天津市不同地理位置的房地产价格差异巨大。

土地的优劣以区位条件、地理位置、基础设施等条件来评判。通过天津市行政区划图可得：宁河区距离市中心较远，地理位置偏僻，基础设施水平低下。根据最劣等土地不产生级差地租的理论，宁河区的级差地租相对于其他区为零，宁河区的土地价格对天津市房地产价格的调节至关重要。根据主城六区、环城四区、远郊区的房价变化可知，城市土地资源是有限的，但城市化进程是稳步推进的，开发商向周边扩张，扩张地段的条件逐渐变差。由房地产价格构成可得：距离中心最远的房地产价格接近于生产价格，级差地租几乎为零。在商品房生产价格基础上增加的级差地租，就是房价增加的根本原因。

2.房价随着地租变化而变化

房价随着社会经济条件变化而变化，影响地价会间接影响房价，影响地价的因素分为自然条件和社会条件，究其根本房地产价格变化是由级差地租的变化引起，因此找到引起级差地租改变因素尤为重要。级差地租Ⅰ受房地产区位条件影响，级差地租Ⅱ对级差地租的影响随着城市的发展逐渐增加。城市地租随着社会发展、区位条件的改变、基础设施的完善程度及在城市土地上的连续投入而改变。城市刚开始形成阶段，商品房存在于市中心地段，此时此地的基础设施等条件几乎相同，该阶段的级差地租较小，商品房的价格几乎等于价值，天津市的中心区在城市形成初期房价差异小。随着社会进步，市中心的土地显然不能满足人民日益增长的物质文化需求，于是开发商向市中心周围开发土地，一旦出现开发新地段的情况，新开发地段的区位条件以及土地附着物的价值和市中心的差距就会扩大，土地间的差别就越大，随之土地出现优等、中等、劣等之分，级差地租由此产生并且随着开发地的增加而增加。天津市的房地产价格在发展中呈现出市中心、环城区、远郊区的变化。城市的发展以及房地产价格的变化，总是随着土地的阶段性扩张呈现出阶段性特征，通过房地产价格的变化可以看出天津市的经济发展情况。

区位条件使市中心房价高，天津市房价大致呈现出以市中心为原点，向四周扩散并不断递减的状态。通过相关资料得知：第一，天津市十年前商品房的房价约10000 元/m2，2018年的商品房价格超过了22000 元/m2，总体上商品房的价格持续上升；第二，近十来年的商品房最高价和最低价差额超过了12000 元/m2，上涨幅度超过100%，说明近十年天津市商品房价格变化大；第三，2010—2018 年天津市商品房房价处于上升趋势，证明城市化进程中房地产价格上涨的必然性，级差地租对于房价的影响越来越大，房价随着城市级差地租的变化而变化；第四，从2018 年后天津市商品房价格的下降趋势可知，商品房价格不是一味上涨，其变化受到一定程度制约，该制约来源于房地产自身的价值量以及级差地租量。由于级差地租只在一个城市内存在变化，城市向周围扩张增多，相邻土地上的级差地租差距会逐渐缩小，房价的变化就会在某一区间内变化，而非持续上升。经济环境和政府管控影响级差地租进而影响房价。

天津市商品房价格上升趋势反映了天津市城市化的进程。一方面，由于经济带发展、人民生活水平提高、收入水平改善等原因，越来越多的居民开始向经济发达、基础设施完善、就业机会充足、科教文卫水平高的城市中心流入。通过改变居住地区来获得优质资源，对天津市城市化进程有促进作用。另一方面，城市中心为了自身高质量发展也会加大投入，以此提高城市化水平。因此，不得不向四周扩展，城市中心和最郊区的区位条件差距不断拉大，级差地租差距增大，房价趋势必然上涨。

3、地租在房价中的体现

从马克思主义政治经济学角度看，商品房的产生是物质运动与价值运动的统一。在天津市房地产发展中，土地对资源的调节作用大。我国社会主义制度下，土地归国家所有和集体所有，地租作为剩余价值的特殊再分配形式，在调整国家、集体、个人的土地利益分配关系上意义重大。社会主义的地租其社会各方面的根本利益是一致的，不论是何种形式的地租，都是为了社会主义生产的发展和满足社会日益增长的需要服务的。地租对于经济发展影响深刻，城市地租以土地出让金的形式存在，凭借国家政权力量以法律形式来保证。房地产的发展在制度内进行，城市的房地产价格由于受到级差地租的影响，在一定范围内呈现出变化规律。首先是天津市主城六区享有最优越的地理条件、区位条件、基础设施，级差地租在房价中占比最高；其次是环城四区，由于紧邻市中心各方面条件相对较次，级差地租在房价中的比例小于市中心，级差地租占房价比例最小的是远郊五区，房价最低的宁河区相对其他区的级差地租最少，基本可忽略不计。由天津市房价从市中心到远郊区的变化情况可得：不管是天津市还是其他城市，随着经济发展、城市扩张，房价在一个城市的发展变化是由城市远郊区与市中心地租差额调节。由于大多数城市的发展是不断优化升级，因此地租差距会增加，房价呈上升趋势。但如果土地使用权不能在经济上得到实现，会在一定程度上阻碍行业发展。综上，社会主义级差地租对天津市房地产价格影响深远。在政府的管理下，绝大多数的房地产开发商都能够在制度内开发土地，但也存在部分不合理不合法的开发现象，无论是合理还是不合理的情况，都体现地租对于房地产价格的决定性作用。重要的是，应规范不合理的开发行为，让房价回归合理区间，让房地产市场健康发展。

四、结论与建议

在城市化进程中，土地地租的存在是天津市房地产市场非理性繁荣的根本原因。我国现行的土地利用规划是自上而下、带有强烈指令性的方法，这样能上传下达，便于管理。但也存在两个问题：一是指令缺乏灵活性，难以照顾各地实际情况，使得治理效果不佳；二是政治目标与经济目标的矛盾逐渐突出，在指导思想上国家加大耕地保护力度，但房地产业在相当长的时间内是地方经济发展的支柱产业，地方官员希望通过土地开发促进经济发展。因此，当务之急是寻找行之有效的解决办法。

在此，对天津市房地产业的发展提出以下建议：第一，完善土地制度。国家及政府要规范土地征用制度，划清土地征用范围，明确土地征用界限，减少非法开发行为；完善地方土地储备制度，消除土地谋利动机，使地方发展与国家经济目标相匹配；同时应完善土地供应制度，保证公平公正公开地出让土地，提高土地利用效率；各区土地使用都应严格遵守国家标准，根据实际情况加以修改，在地方的相关规定引导下进行。第二，天津市政府应明确发展目标，整合房地产开发中的各类费用，规范市场交易秩序，明确在经济发展中的地位，发挥市场服务职能；针对税费重复征收问题，应根据实际情况加以调整，从而规范房地产市场行为。第三，建立统一土地交易市场，规范交易行为范，在土地开发模式上，发挥市场的决定性作用，推动土地交易的和谐发展。

发展中出现的问题需要在发展中解决，只要地方政府以社会再生产理论为指导，根据国家经济社会发展计划，制定区域土地利用规划，合理分配土地收益，调节生产交换与消费的关系，发挥土地在宏观调控中的作用，完全能够解决房地产发展中出现的问题，实现产业合理运行。这样才能解决居民关心的问题，切实提高居民住房水平，为居民的美好生活创造条件。