探讨房地产企业财务管理存在的问题及对策

郑英强

（潍坊恒信建设集团有限公司，山东 潍坊 261061）

在经济全球化背景下，知识经济快速发展，财务风险已经成为房地产企业经营管理中迫切需要解决的问题。近几年，房地产企业在我国社会主义市场上快速发展，并作出了巨大贡献，带动了投资热潮。房地产行业是一种资金密集型的行业，房地产企业的财务管理和资金分配、募集、使用等活动是核心。因此，财务管理对房地产公司的发展壮大有着重要性。本文将详尽介绍房地产公司财务管理中出现的问题和具体处理办法，相关观点仅供参考。

一、房地产企业财务管理基本特征

现阶段，我国房地产公司总量持续上升。同其他产业比较，房地产业投资有着多元化、比较稳定、使用寿命长的特征。财务因素在房地产项目的整体运作周期中，发挥着关键性作用。受房地产业投资特征的影响，房地产企业的财务具备了如下特征。

1.周期长，成本管理工作烦琐

房地产公司的生产成本，主要分为征地及拆迁补偿费、前期工程费、基本建设费用、建筑安装工程费、公用配套设备费用、开发承包费等成本项目，但各成本项目的具体内容不同。房地产企业即使是同类产品的开发也会因时间和地点的不同而发生变化，其产品成本构成十分复杂。房地产资金周转周期长，周转率低，企业必须采用各种投资方法筹措发展资金，进行项目滚动发展，所以相应的融资任务非常重[1]。

2.财务管理中涉及大量资金

在房地产项目运行中，离不开资金的支持，而项目规模大小将直接影响到的融资数量。从征地环节入手，需要巨大的资金成本，而后期的每一环都必须耗费巨大的人力、物力、财力，如果在这一过程中缺乏充足资金支持，那么将会大大增加财务管理工作难度。

3.面临较大的财务风险

因为房地产业的财务期限一般较长，在整个财务期很容易遭受各种外界原因的影响。所以，如果出现了财务风险，地产公司的经营效益也将大打折扣，最严重的甚至可以出现融资损失。受房地产业财务特殊性的影响，许多房地产公司在财务上都存在着一定问题。房地产公司要想得到健康稳定的发展，要仔细分析在企业运营中出现的困难问题，制定科学应对策略，提升财务管理工作完善性，从整体上提高房地产企业管理水平。

二、房地产企业发展中财务管理的重要作用

在房地产企业经营和开发前，需要经过政府部门的审批，不同阶段会对应不同的业务。在房地产企业管理中，财务管理是不可或缺的一部分，主要包括财务控制、财务决策和财务规划。财务管理在房地产企业中的作用主要体现在以下几点。

1.有利于提升房地产企业资金使用质量和效率

房地产项目开发时间较长，需要承受较大的资金压力，在具体项目开发中开发商对资金的依赖性较强。为此，在现代房地产企业的财务管理中，资金管理是必不可少的内容。资本一直是值得房地产企业高度关注的资产，由于房地产开发收益与资本管理息息相关，为此强化房地产企业财务管理有利于提升资金管理质量和管理效率，缩短资金使用周期。同时，科学的财务管理工作可以有效使用和筹资资金，优化和完善资金结构，拓宽融资渠道，将项目投资风险控制在合理范围内，提高资金使用质量，促进房地产企业平稳发展。

2.有利于房地产企业科学控制项目管理成本

现代房地产企业项目预算控制水平直接影响着其经营效果。而强化房地产企业财务管理工作，可以提升预算控制的全面性，改进和优化预算结构，有效控制项目开发成本状况。

3.有利于房地产企业集中理财，优化筹资制度

房地产企业在开展财务管理中必须严格遵循经营战略，更好地实现资金的分配。一方面，良好的财务管理可以帮助房地产企业在短时间内集中大量资金，为其发展提供充足的物质基础，及时把握商机。另一方面，财务管理有利于房地产企业更好地落实子公司考核制度，提升利润分配的科学性与合理性。

4.有利于房地产企业合理安排投资规模

房地产企业在项目拿地过程中，需要充分考虑项目所在市场的发展情况，对项目的发展计划进行可行性研究和敏感性分析，分析不同计划的盈利能力和现金流，选择一致的投资计划配合公司的发展战略和市场需求。在后续方案执行中，要有效结合政府的政策、市场发展行情和企业实际经营管理情况，及时、有效地修整方案。

5.有利于规范房地产企业财务管理行为

强化财务管理，建立统一、完善的财务制度，可以提升各个环节的公开性和透明性，使企业所有财务管理工作的实施遵循法规，以便有效防止财务管理风险的出现。唯有严格规范房地产企业财务管理行为，方可从合法的竞争中脱颖而出，提高市场知名度，提升房地产企业的核心竞争力。

6.有利于提升房地产企业员工素质

房地产企业强化财务管理，必须进一步提高我国会计人才的专业素质。唯有进一步提高财政人员的业务素质，方可达到会计管理岗位的效率化、科学研究、专业规范化。同时，强化财务管理能够使房地产企业从业人员主动自身专业能力和知识水平，完善思想道德品质，最终促进企业健康发展。

三、房地产企业财务管理中存在的问题

1.财务管理意识薄弱

首先，房地产企业决策人员的文化素养不高，管理理念落后，没有树立现代化财务管理理念。其主要表现在部分房地产企业决策人员没有认识到财务管理在经营管理中的重要作用，将工作重点放在业务销售、工程建设等方面，将财务管理人员排斥在重要经济活动之外。由于决策人员忽视财务管理工作，导致在制定重大决策中出现失误，给房地产企业带来不可挽回的经济损失。其次，部分房地产企业财务管理人员业务素质较低，没有形成正确的财务管理观念，对国家税收、财政政策缺乏足够的了解。由于财务管理人员无法承担重任，导致企业经济决策的制定缺乏足够财务信息、数据的支持。最后，很多房地产企业员工对财务管理工作漠不关心，同时企业决策者对财务管理缺乏重视，财务人员没有树立正确的财务管理理念，因此会影响员工行为和理念的形成。在房地产企业财务管理中，如果没有全体员工的共同参与，那么财务管理工作将是没有效率的、不完整的。

2.财务管理制度不完善

财务管理机制不健全是不少地产公司面临的问题。在房地产企业的财务中，一个健全的财务管理体制十分关键。首先，财务是一个高度系统化、复杂化的工作，如果房地产企业不能建立一个完善的财务管理体制，那么将会大大增加日常管理工作的随意性和盲目性。其次，由于房地产业务涵盖的范畴多，跨度大，涉及许多个运作环节，在某种程度上来说，资本的存储都是相对分散的，这就使得房地产企业无法集中投资，而这时一旦缺乏健全的资金管理体系支持与保证，极易出现安全事故[2]。另外，尽管部分房地产企业建立了财务规章制度，但却不能在实际管理工作中有效贯彻和实施该规章制度，这些财务形式不仅会妨碍房地产企业的稳健发展，而且很有可能带来十分严重的危机。

3.财务筹划工作存在诸多不足

部分房地产企业虽然建立了宏伟的发展规划，但是由于没有很好地事先预测财务活动，因此无法达到预期效果，没有落实发展规划。其主要表现在以下几点。首先，资金管理缺乏有序性，房地产企业对企业流动性缺乏长远、统筹规划，使用的资金结构缺乏合理性，其结果是负债资金比过高，将大大增加企业的财务负担，造成企业偿债能力严重不足。其次，成本控制力度不足。当房地产企业忽视了成本计划管理工作时，会对成本事前控制缺乏关注度，这使得成本失控问题严重，最终给房地产企业造成很大的损失。最后，存在很大的税务风险。由于房地产企业涉足的领域较多，所以涉及的税种较多，税费负担较重。部分地产企业由于财务水平低下，无法实施科学合理的财务规划，结果会增加税费成本，在一定程度上抑制企业经营利润率的提升。

4.财务资金管理不当

一方面，房地产行业是一种资金高度密集的行业，如果缺乏金融行业支持，仅仅依靠自身的资本积累，已经不能满足房地产企业的经营和发展。除了部分房地产企业利用资本市场进行融资外，大多数房地产企业将银行贷款作为一种融资方式来改善其资金问题。但在国家宏观调控政策的影响下，银行融资难度大大增加。一些房地产企业为了解决资金周转问题，会大量向民间借贷。在这种情况下高额利息无法应付税前扣除，这不仅会增加房地产企业经营成本支出，而且会大大增加财务风险的发生概率。另一方面，部分房地产企业过分注重开发，忽视了资金经济能力的强化，将战线拉得过长。在设计、销售、建设等环节，没有认识到资金周转的重要性，制定的筹资计划和投资计划缺乏平衡性，这导致资金有时宽裕、有时紧张，严重情况下会陷入资金周转危机。更严重的是，在金融负债高的背景下，资金破裂将导致房地产企业倒闭，这种现象已不再是个例。

5.没有进行财务集约化和信息化管理

以往，房地产企业属于一种属地管理，在房地产开发中，以当地小的开发企业为主[3]。近几年，房地产企业开始在全国范围内拿地，但是从整体上来看，中小企业占据较大部分，受资本和规模因素的影响，很多房地产企业内部没有统一的核算流程和管理制度。很多财务软件在应用的时候，只是作为收付款和出具财务报表的工具而已，实际上一个房地产企业涉及的信息包含多个方面，仅仅利用几张财务报表开展财务管理分析工作是不合理的，这不利于全面测算项目。

四、房地产企业财务管理措施

1.树立正确的财务管理意识

首先，需要加强房地产企业高级管理人员的财务管理意识。房地产企业管理者的意识决定了企业发展的方向。企业管理者应当加强对财务人员管理者的重要性，为做好企业财务工作奠定坚实基础。企业领导人员要积极学习现代财务管理知识，一方面通过参与专业培训活动，提升自身的财务素质；另一方面，“走出去”，到其他企业中参观和学习，拓宽自身的学习视野。其次，提高财务管理人员的业务素质。在房地产企业财务管理中，财务人员是中坚力量。为此，房地产企业应该形成一个作风强、水平高、敬业精神爱岗的财务队伍，做好财务的岗位培训，不但要掌握知识，同时还要形成业务本领，掌握经营战略、开发过程等方面的专业知识。最后，加强全员教育。要想成功开展财务工作，房地产企业必须营造全员参加财务的良好氛围，把全员理财理念延伸到财务工作整个流程中，并着重培养和教育经营单元的主管人员、各个职能部门负责人。

2.制定完善的财务管理制度

房地产企业要有效克服财务中出现的问题，需要从构建健全的财务机制开始。房地产企业应该根据企业财务特征，建立系统、科学的财务系统，并在房地产项目开发阶段有效贯彻和实施有关规章制度。财务部门也要建立一个完整的财务会计系统，在内部制定一个完善的系统，提升系统设置的合理性，有效贯彻和落实财务审核工作，并且提升资金分配的科学性与合理性。对于房地产项目在实际运行中流入的各项资金，要进行详细、明确的记录，并定期或者不定期开展汇总工作，制定相应的财务报表，从而不断提升房地产企业财务管理工作的完善性。

3.强化财务税收筹划工作

房地产企业的财务虽没有直接创造价值，但完善的财务能够减少融资成本，提高了资本周转速度，从根本上增强了房地产企业的经济效益和社会效益[4]。房地产企业的财务计划大致分为这样一些方面：首先，加强资金规划。房地产企业在财务管理工作中，通过努力提高融资计划的合法性，实现节约资金成本的目标，加快资金运转速度，从根本上提高资金使用质量和使用效益。其次，强化成本控制。在房地产企业成本控制工作开展中，设计阶段、招标阶段、竣工阶段等是成本控制的重要阶段，为此财务管理要强化这几个方面的系统性控制与优化。最后，强化税收筹划工作。房地产企业要根据国家相关法律法规和税收政策，以及自身实际的发展情况，通过科学开展运营纳税筹划工作，实现延迟纳税或者降低纳税金额的目标。

4.强化资金预算管理工作

房地产企业要根据自身实际发展情况合理编制资金预算，全过程、动态化管理资金循环。首先，要强化筹资管理，不仅要拓宽资金筹集渠道，而且要防止过度负债。在保证资金供应正常的情况下考虑融资成本，保证融资方式选择的合理性，优化和完善融资结构，利用最少的成本，筹措最多的资金，从而满足项目建设开发对资金的需求。其次，进行资本循环监管工作，其中涉及事前监管、事中监管和事后监督。要严格依据投资计划有效监管资本循环中的各个环节，从而减少资金成本支出，提升资本利用品质与效益。通过对资金预算实际运行状况的分析，适时反映和调整房地产公司资金实际运用状况。最后，合理调节工程造价，从根本上降低工程投入。合理提升周期，防止由于资金长期沉淀而影响正常的资金周转。同时要在销售阶段制定合理的营销策略，通过采取科学、灵活的房产营销方法，提高资本利用速度。

5.实现财务信息化、集约化管理

在信息技术快速发展的时代，房地产企业为了提升自身财务管理质量，实现财务信息化、集约化管理，要利用信息化获得非财务数据，制定一个完善的信息财务系统。房地产企业领导人员要利用一定的开发费用开发相关软件，为企业制定一套相适应的ERP 系统，以此提升信息体系的完善性[5]。通过使用ERP 系统可以将房地产企业的各个部门紧密联合到一起，真正实现财务付款、预算成本编制、筹资管理模块化，紧密联系预算模块。房地产企业也要以财务集约化、信息化发展为主要目标，以此最大程度提高自身利润。在房地产项目的整个阶段，都要在EPR 系统信息系统上进行有效管理，从而帮助领导人员及时发现并解决问题。

五、结语

房地产企业涉及的资金规模大，在房地产政策不断变化的背景下，企业领导人员要提升对财务管理工作的重视程度，进一步提高了财务管理人员质量，并注重引入德才兼备的人才财务人员。同时，要准确抓住国家行业变革时机，发现自身在财务管理工作中存在的问题，不断提升财务管理制度的完善性，降低财务风险的发生，最大程度提高自身利润，有效避免资金问题的产生。