如何穿越楼市寒冬？

金姬

2022年7月9日，山西省太原市，一家房地产企业举办航空航天展，吸引大批顾客前来参观，售楼部一时间人头攒动。

2022年12月2日晚7点，64岁的许家印不戴口罩出现在广州恒大中心的保交樓专题会议现场。当天下午，有关他“在长沙跳楼”的传闻甚嚣尘上，许老板不得不直接现身击碎谣言，并一再表示“恒大全体员工要坚定不移履行主体责任，永不放弃地努力拼搏，确保完成全年交楼任务”。

恒大的小插曲，让2022年本已魔幻的中国楼市又有了茶余饭后的谈资。为什么说“魔幻”？自1998年房改以来24年，从没有哪一年像2022年这样：一边是中央破天荒地把“保交楼”和“稳民生”放在一起定调；另一边是开发商不断“出圈”的奇葩促销政策，从“小麦换房”“大蒜换房”“西瓜换房”“水蜜桃换房”“荔枝换房”到“学习强国积分抵购房款”“买房免费坐地铁”……

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，疫情三年对中国楼市算是“降温三大年”，而2022年尤为“寒冷”，他对《新民周刊》表示：“前两年还有一波往上冲，今年彻底疲软，供给端和需求端的双向萎缩，在历史上都是比较罕见的。”

正当中国楼市经历“寒冬”之际，全球楼市也处于下行期。正如牛津经济研究院（Oxford Economics） 在近期发布的一份报告中写道：“在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，房价泡沫开始破灭，全球楼市的繁荣正走向终结。”

在以前，房企年底要冲业绩，现如今，房企年底要“保交楼”，否则业主可能又要选择集体停贷。为什么要说“又”？因为在今年6月，江西景德镇恒大某楼盘的业主发布了一份宣布集体停贷的公开信，由于该楼盘在2021年5月停工，进入烂尾状态，业主们要求该项目在2022年10月底复工，否则将在2022年11月强制停贷。由此开始，全国多地楼盘业主纷纷效仿。

据不完全统计，至少有80多个城市的270多个楼盘业主发布了类似的集体停贷通知。全国楼盘陷入烂尾状态的还远不止于此，这也就意味着，如果所有的烂尾楼盘业主都集体停贷，将对金融体系乃至中国经济带来较大冲击。

据易居研究院《2022年全国烂尾楼研究报告》，截至2022年7月16日，全国楼盘烂尾率约为3.85%。值得一提的是，在2008年美国发生次贷危机时，次级贷款市场占房贷市场的7%—8%。

因此，在今年7月28日中央政治局会议上，首次提到了“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。在此之前，“保交楼”这个词更多地出现在一些发生债务危机的开发商口中，比如恒大。中央政治局会议定调后，“保交楼、稳民生”就成为房地产行业重要议题。

其实，房企的“保交楼”危机始于疫情暴发的2020年。

众所周知，以往房企使用少量资金，撬动杠杆进行拿地或收购，然后在没有交楼的情况下拿预收的购房款再去新的投资。但这种发展模式成立需要两个先决条件：杠杆和销售。两年多来，这两个条件已不复存在。

先是2020年8月，监管机构推出“三道红线”，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，根据“踩线”情况来确定房企的新增债务额度。此举正式拉开房地产开发侧去杠杆的序幕。到了2021年下半年，金融机构开始大幅缩减房地产贷款，银行信贷、债券融资均大幅受限。由于按揭贷款也遭到缩减，市场交易明显降温，至今仍未恢复。

2022年前11个月，销售额超千亿元房企19家，较去年同期减少16家；超百亿元房企100家，较去年同期减少51家。

房地产业的流动性迅速紧张，陆续有房企出现“爆雷”，包括看上去原本强大无比的头部房企。

雪上加霜的是，因为疫情三年，很多项目施工进度一拖再拖。尤其是2022年的封控区域和封控时间不断创纪录，建筑工地无法按时开工，建筑工人无法顺利复工，每一个环节出了问题都会导致“烂尾楼”的出现。随即出现了2022年6月的业主集体停贷潮。

这样的局面势必造成更多的潜在买房者捂紧钱袋子保持观望，楼市成交量也逐步萎缩。据中指研究院监测数据，2022年前11个月，TOP100房企销售额同比下降42.1%。从公布销售目标的15家房企来看，2022年1—11月，目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目标压力较大。2022年前11个月，销售额超千亿元房企19家，较去年同期减少16家；超百亿元房企100家，较去年同期减少51家。

买房的人少了，房企回款就难了。再加上银行不给那么多贷款了，房企真的就没钱了。房企没钱了，还怎么去拿地？要知道，土地出让收入是地方财政重要收入来源。

根据官方数据，1998年地方土地出让收入为507亿元，而2021年这一收入规模已高达8.7万亿元，增长约172倍。尽管土地出让收入有明显波动，尤其是2012年和2015年均出现下滑，但总体来看，土地出让收入总体保持增长势头，尤其是2015年以来稳步增长，2020年土地出让收入占国内生产总值比重提高至8.3%。

但2022年的拿地数据就很惨——2022年前11个月，TOP100房企拿地总额11621亿元，同比下降50.5%。

所以，“保交楼”在如今这个节骨眼上，对于房企、购房者乃至政府而言都显得非常重要。

11月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示：“今年以来，面对房地产市场的调整下行，一些前期盲目扩张的房企资金链比较紧张，部分地方出现房屋交付困难的问题。各地区各部门加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。”

事实上，为了“保交楼”，政府打出一套“政策组合拳”，而且像连续剧一样每月有更新。

8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元，前两年利率为2.8%，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。8月31日，国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

9月22日，国家开发银行向辽宁沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

10月24日，央行、外汇局表态，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，此次推出专项借款政策，意味着各地问题项目将进入规模化复工复产，全国“保交楼”工作有望加速推进。

最有利的政策是在11月——央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，帮助优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“保交楼”转换至“保交楼与保企业并存”。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。其中，会议提出，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。

两天后的11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》围绕房地产融资、“保交楼”、受困房地产企业风险处置等六个方面，提出16条措施，这也被业内称为“金融16条”。其中，在房地产融资方面，《通知》提到，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

又过了5天，11月28日晚，证监会在房地产领域推出“第三支箭”，对房企股权融资政策进行调整优化，主要包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政策保持一致），进一步发挥REITs（不动产投资信托基金）盘活房企存量资产作用。

值得一提的是，监管部门对于恢复上市房企及涉房上市企业再融资，明确提出要引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、稳民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设。

近期，包括六大行在内的10余家银行已与30多家房企签署战略合作协议，截至11月30日已公布的数据，银行给予房企意向性融资总额已超过2万亿元。据悉，这些意向性授信额度投向基本一致，涵盖房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并購融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资、供应链融资等业务，均为“金融16条”的重点支持方向。

“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，此次推出专项借款政策，意味着各地问题项目将进入规模化复工复产，全国“保交楼”工作有望加速推进。

2022年6月6日，贵阳恒大旅游城-恒大童话小镇遍地的垃圾和碎玻璃琳琅满目铺了一地，周边的商户都已搬走，曾经的网红打卡地不复存在。

至于2023年的中国楼市何去何从，严跃进认为，住宅市场要看防疫政策和人口流动情况；包括酒店在内的文旅市场以及乡村振兴领域，也许更有发展机会。

当然，中国楼市经过2022年深度调整之后，想要在2023年迅速复苏或回暖还不太可能。

环球同此凉热。当中国楼市在2022年遭遇“寒冬”之际，全球楼市也开始“挤泡沫”。

新冠疫情暴发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球主要经济体房价飙升至历史新高，房价泡沫风险迅速累积。

根据牛津经济研究院报告，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。许多经济体的住房价格已经持平或下降。随着银行信贷标准的收紧和经济衰退的影响深入，房价下跌的压力将进一步加剧。

牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。因为这些经济体，2019年四季度至2022年二季度的房价涨幅普遍较高，房地产估值高，债务水平高，且浮动利率债务突出。

在加拿大，第一大城市多伦多基准房价自今年以来的高点下降了17%左右，至去年10月的水平。安大略省基奇纳市和滑铁卢市的基准价格在六个月内下跌了16%。随着加拿大央行的进一步加息，居民将更难负担房贷，预计未来房价还将继续下跌。

在新西兰，随着抵押贷款利率的上升，新西兰的房价继续下跌。在全国范围内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。

在澳大利亚，今年8月房屋价值下跌1.6%，创下自1983年以来全澳的最大单月跌幅。数据显示，自今年1月以来，悉尼的房价下跌了7.4%。此外，布里斯班、堪培拉、墨尔本等主要城市的房价均有所下滑。

与此同时，美国、英国和韩国的楼市也令人担忧。

在美国，房价在2022年下半年迅速下跌。标普/凯斯-席勒房价指数（S&P/Case-Shiller House Price Index）在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降，多个州和城市对住宅房地产的需求降温。有华尔街经济学家预测，美国明年房价可能继续下跌多达20%。

在英国，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来的最大速度下跌。安永咨询公司的一份报告预测，英国2023年抵押贷款将降至10多年来最低水平。

在韩国，根据韩国房地产委员会公布的数据，2022年上半年，该国交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。韩国的平均房价今年上半年也迎来下跌。

11月下旬，英国《经济学人》网站甚至发文《即将到来的楼市危机在哪里最痛苦？》，一针见血地指出：“债务累积后出现的楼市崩盘和经济衰退往往会更加严重。过度杠杆化使人们更容易受到失业、利率上升和房价下跌的冲击，正如美国在大萧条时期和最近的金融危机中所表现出来的那样。各国央行现在以40多年来最快的速度加息，那些有着大量抵押贷款的国家将再次面临可怕的后果。”

2023年的全球楼市，凛冬将至……