房地产投资风险的识别与控制探讨

郑泽鑫 广州建筑股份有限公司

近年来，城镇化进程加快，我国房地产行业蓬勃发展，逐渐成为市场经济结构中的支柱型产业。房地产项目具备周期时间长、投资规模大、外部影响因素众多的独特性质，投资风险系数远超过其他类型项目。在这一行业背景下，对房地产投资风险的有效控制，有利于房地产企业乃至整体行业的良性发展，这也是提高项目管理水平的重要举措。

一、房地产投资风险概述

(一)风险定义

在房地产项目开发、运作期间，受到内外部多方面因素影响，导致项目运作过程及最终运作结果存在不确定性，投资风险则是在房地产项目中因突发事件所造成不确定性结果的一种综合效应。风险系数则是对应不确定结果的出现概率，结果出现概率越低，则此类投资风险系数越低。同时，也可从投资收益角度来看待投资风险，项目投资收益偏离程度与风险系数呈正比，投资收益偏离程度越大，则项目投资风险系数越高[1]。

(二)风险特殊性

相比于其他类型项目，房地产项目投资风险具备不可移动性、回报周期长、资金规模大、关联性强的特征。其中，一是不可移动性特征，项目所在地与工程选址一经确定后无法更改，项目运作情况受到当地市场环境、周边生态环境、政治环境的持续影响，如果出现变量因素、突发状况，房地产企业无法通过移动项目的方式来规避风险。二是回报周期长特征，现代房地产项目的建设周期往往在数年不等，企业需要持续投入大量资金，待房产销售量到达一定标准后，方可回笼资金、取得项目收益。三是资金规模大特征，现代房地产项目的投资规模动辄数亿、数十亿资金，多数房地产企业自有资金总量偏少，无法满足项目运作需求，而是通过银行贷款等渠道来筹集资金，由此承担包括融资风险在内的额外投资风险。四是关联性强特征，多数投资风险隐患间保持紧密内在联系，可谓是“牵一发而动全身”。例如，在项目施工期间因工艺技术选择有误、设计缺陷、违规操作而形成质量通病时，不但会形成质量风险，还会因返工作业而放缓施工效率、耗用额外物资材料，最终形成工期风险与成本风险。

(三)风险识别方法

现阶段，常用风险识别方法包括财务报表分析法、头脑风暴法、流程图法与德尔菲法。其中，财务报表分析法是将房地产企业财务报表作为分析依据，通过报表数据来掌握企业财务状况，判断企业是否存在盲目扩大投资规模、融资结构中自有资金占比过低、资产负债率过大等风险隐患，着重识别财务类风险。头脑风暴法是由项目管理人员与外援专家共同组建小组，小组成员根据已掌握项目情况，凭借自身经验、主观判断来分析可能存在的项目投资风险。流程图法是根据所识别投资风险的形成原因、出现阶段、造成后果等信息录入到流程图中，通过流程图来清晰展示各项投资风险的内在逻辑关系。德尔菲法是将专家小组成员的多轮讨论结果进行汇总整理，解决风险识别结果与看法单一的问题[2]。

二、房地产开发项目主要存在的投资风险及成因

(一)投资决策阶段

1.政策风险

政策风险是因现行政策废止、颁布全新政策而对房地产项目运作情况造成影响的一类投资风险。例如，在产业政策发生变动时，会改变房地产需求，在需求增加时会改善后期房产销售情况、帮助企业迅速回笼资金，在需求减少时则会降低市场活跃性，加大企业融资难度。在土地政策发生变动时，会对企业资金周转等多个方面造成影响，如因上调所缴纳竞买保证金额度而恶化企业资金周转情况。而在税收政策发生变动时，会改变全部税费在项目开发成本中的占比，以及改变购房者对房产持有问题的看法，如在全面征收房产税情况下，会明显提高房产持有成本。

2.经济风险

经济风险主要体现在企业财务、企业融资、项目所在地居民投资需求等方面。例如，在企业融资方面，企业融资难度与融资成本受到经济环境的明显影响，如果房地产行业低迷，金融机构将实施缩紧“银根”等战略，致使企业融资难度增加、融资成本上涨。而在居民投资需求方面，如果房产市场价值大幅贬值，或是项目主推户型不满足当地居民投资需求，容易出现房产销售量降低、延长企业资金回笼周期的风险。

3.开发时机风险

我国房地产行业具备经济规律周期性特点，随着时间推移，交替进入繁荣期与萧条期，对项目投资回报情况造成深远影响。如果房地产项目处于行业繁荣期，投资风险系数将被控制在合理范围内，帮助企业取得理想项目收益。而在房地产项目处于行业萧条期时，则会大幅提高投资风险系数，有可能出现项目亏损问题。

(二)项目前期阶段

1.手续风险

房地产项目前期需要办理繁琐手续，产生高昂时间成本，如果房地产企业未经准备盲目上马项目，会因手续办理周期过长而导致施工资源闲置浪费，造成不必要损失。同时，部分企业为控制项目造价，选择在前期手续未完全办理情况下违规开展施工建设活动，因违反程序规定而遭受处罚。

2.土地获取风险

在房地产项目中，土地使用权获取方式包括土地划拨、土地招拍挂、土地流转等多种方式，不同方式都存在一定程度的投资风险。其中，土地招拍挂是当前最为常见的一种土地获取方式，实际出让价格受到主观因素、现场氛围的明显影响，部分房地产项目的土地获取成本超出土地资源实际价值，导致项目投资规模扩大。

3.筹资风险

筹资风险主要包括渠道单一、结构失衡、融资成本高。其中，渠道单一是企业仅从极少数渠道来筹集资金，渠道依赖度过高，在渠道中断、银行停止放贷或投资者撤资时，造成企业资金链断裂后果。结构失衡是内源融资与外源融资占比不合理，内源融资越高，表明企业内部融资能力越强、财务健康度越高，如果外源融资占比过高，则表明企业风险抵御能力较为薄弱。融资成本高昂是企业支付远超过合理区间的融资成本，造成项目收益率降低甚至项目亏损的后果。

4.勘察设计风险

勘察设计风险是在正式施工前没有全面勘察现场水文地质条件，并未发现软土地基、岩溶、地下水位偏高等不良地质问题。在后续项目设计阶段，未在方案中采取相应处理措施，由此造成项目造价估算结果失真、设计变更、追加工程量与造价成本的后果。

(三)项目实施阶段

1.质量风险

质量风险是因工程建设质量不达标而造成的一系列后果。例如，因形成质量纰漏、开展返工作业而导致进度延误、实际造价成本增加。因房屋建筑结构渗漏等质量通病频发而影响到后续销售情况、延长资金回笼周期。因项目总体建设质量偏低而影响房地产企业信誉。

2.工期风险

工期风险是因房地产项目未在约定时间竣工交付、投入使用而造成直接损失、间接损失。形成原因包括设计变更、现场返工、材料供应不及时、不可抗力等因素。例如，因设计方案可行性不足，施工期间变更设计方案，变更期间致使现场停工，变更后增加工程量。因材料供应不及时导致现场停工、窝工，等到材料入场后方可恢复正常施工情况。以及在施工期间频繁出现强风、雨雪等恶劣天气，无法在约定时间内完成室外施工任务[3]。

3.成本风险

房地产项目开发周期较长，建材价格、人工费与机械费在项目开发期间的市场价格波动幅度较大，由于此类费用大幅上涨，导致项目造价成本增加，项目实际收益率降低。同时，随着建设规格的提高，也会间接增加项目成本、形成投资风险。例如，在《建筑抗震设计规范》(2010版)颁布后，建筑总体配筋率提升10%左右，因钢筋耗用量增加而产生额外成本[4]。

三、房地产投资风险的有效控制策略

(一)建立风险预警体系

考虑到部分投资风险具备突发性、随机性特点，并无法提前预测到全部投资风险的具体的出现时间、所造成影响，后续因风险应对不及时而造成更为严重的损失。因此，房地产企业应建立一套完善的风险预警体系，运用德尔菲、头脑风暴等方法来识别项目开发期间可能出现的投资风险。随后，开展风险评价工作，根据评价结果来编制投资风险情况，详细标注各类风险的形成原因、出现率、预期造成影响等内容。最后，以风险清单为依据，在项目运作期间出现各类突发状况、异常问题时，管理人员应实时判断是否出现投资风险，迅速将问题向上反馈，着手采取相应处理措施，或是按规定重复多次开展风险识别、评价工作，从而发现潜在投资风险，将隐患消弭于无形。

此外，为减轻工作负担、保证预警时效性，房地产企业还可运用大数据等信息技术，搭建投资风险预警系统。在系统运行期间，持续收集项目资料进行决策分析，检测到投资风险后自动发出报警信号。例如，在造价成本管控方面，收集材料费、机械费等方面资料信息，对比实际成本费用与成本管控计划内容，在二者偏差程度超限后发送报警信号，避免超概算问题出现。

(二)做好前期准备工作

无论是房地产项目开发还是投资风险防控，都是一类综合性活动，涉及到诸多方面，任意方面形成纰漏都会影响到开发情况、投资收益。因此，为最大限度预防、减少各类投资风险隐患的形成，房地产企业必须做好前期准备工作，树立正确投资决策。例如，开展市场调研工作，全面收集包括城市总体规划、当地居民收入水平与人均住房情况、同类项目数量与建设规模、现行政策、同类项目最终造价成本在内的资料信息，在其基础上准确判断房地产项目所面临的经济、政策环境，确定是否具备投资价值。随后，制定初步投资计划，对计划可行性开展研究，准确计算最佳投资规模、最佳融资渠道、锁定目标客户群体，如根据企业规模体量、自有资金额度来确定投资规模，避免因盲目过大投资规模而削弱企业风险抵御能力、提高对外源融资依赖性。最后，做好现场勘察工作，委托第三方专业机构，全面勘察工程现场的水文地质条件，将勘察报告作为项目设计、编制概算文件的主要依据，避免因信息掌握不全而降低设计方案可行性、产生超出预期的造价成本[5]。

(三)采取多元化风险控制手段

为减少房地产项目投资风险实际造成的损失，企业应结合项目情况来采取多元化风险控制手段，具体包括风险规避、风险转移、风险共担。第一，风险规避是在风险隐患出现前，采取多项防控措施，从根源上杜绝此类投资风险的形成，如前期做好现场勘察工作来规避设计风险、开展施工模拟试验并优化方案内容来规避质量与安全等方面风险、提高自有资金比例来规避融资风险。第二，风险转移是通过签署合同将部分或全部风险转移给其他单位或个体承担，一般情况下以财务型保险转移为主，向保险公司缴纳保险费用，如果在项目投资期间出现预期风险，将由保险公司向房地产企业提供经济赔偿来弥补损失。第三，风险共担是由多家房地产企业共同开发同一项目，在出现投资风险时，由各方按比例共同承担损失。

(四)建立长效化风险防范机制

为全过程控制房地产项目投资风险，约束、指导风险控制、现场施工与项目管理等方面工作开展，企业必须建立一套长效化风险控制机制，明确规定投资决策、前期建设、项目建设等阶段的风险控制措施。例如，在投资决策阶段，综合采取建立高水准项目管理团队、建立定期市场分析报告制度、投资风险分析三项防控措施。其中，建立高水准管理团队是确保项目团队可以贯彻执行所交办工作和风险控制计划，以及根据项目情况来判断风险情况、将问题上报反馈。建立定期市场分析报告制度是定期重新开展市场调研分析工作，以此来掌握市场环境变动情况，根据政策走势、供求关系来调整投资计划、项目方案。投资风险分析是预测未来一段时间的项目运作情况与外部环境，提前发现、处理投资风险。

(五)编制专项风险控制方案

现阶段，房地产项目呈现出开发模式多元化特征，包括PPP模式、合作开发模式、联合竞买模式等，不同开发模式下的投资风险类别、特征存在明显差异。因此，房地产企业必须根据项目模式来编制专项风险控制方案，体现出风险控制的针对性。

以PPP模式为例，由房地产企业与地方政府共同参与项目开发，政府方提供所掌握土地等方面资源，由房地产企业出资建设，在项目交付后享有一定年限的运营收益。在这一模式下，主要存在经营不确定性、建设周期不确定性、政策变动、建设成本不确定性等投资风险。其中，对于经营不确定性风险，采取项目可行性论证、与政府方签署协议并明确交地时间等事项、签署补充协议等控制措施，如在项目后期经营收入低于预期时，将由当地政府按比例向房地产企业提供经济补偿。而对于建设周期不确定性风险，与政府方签署补充协议，如果因政府方原因出现土地延期交付、中途增加工程量与变更建设要求等问题，则由政府方向房地产企业提供经济补偿，或是延长项目特许经营期限。

四、结语

综上所述，我国房地产行业发展起步时间较晚，在投资风险控制方面存在明显短板。房地产企业必须提高对投资风险问题的重视程度，围绕项目情况来分析实际存在与可能形成的投资风险，针对性落实建立风险预警体系、做好前期准备工作、采取多元化风险控制手段、建立长效风险防范机制、编制专项风险控制方案等策略，实现我国房地产行业的健康发展。