关于我国房地产业对国民经济影响的几点探讨

马芸迪 王宫飞雪 中国人民大学

目前，我国房地产行业已经高速发展了近二十年，正从过热的状态转向理性增长的趋势。在国家宏观调控政策的指导下，房地产经济的泡沫被进一步挤压，房地产业朝着良性的方向发展。从国民经济的角度来看，房地产业的快速发展对带动国民经济发展以及提升国民经济发展质量具有重要影响。因此，应立足房地产业的发展实际，探讨房地产业对国民经济的影响，分析国民经济对房地产业的依赖程度，制定科学的发展策略，为房地产业的持续快速稳定增长奠定良好的基础，发挥房地产业的积极作用，推动国民经济的快速发展。

一、房地产业对固定资产增长形式产生了重要影响

(一)以房地产为主的不动产增长速度快

房地产作为不动产的重要形式，在发展过程中其数量和规模不断增长，实现了国民不动产的快速增长。百姓通过购买房产增加了家庭不动产的数量，使家庭不动产以房产的形式体现。房地产商业化之前家庭不动产主要以土地和林地为主，百姓可支配的不动产数量少。房地产商业化之后百姓手中的房屋成为了不动产的重要形式，得以以不动产的形式参与市场交易。既增加了不动产的变现手段，同时也实现了不动产的迅速增长。目前我国城市居民的房产数量持续增长，不动产的价值和价格越来越高，百姓通过购买房屋的形式获得了资金的保值增值。经过房地产业的高速发展，居民不动产的数量已经实现了质的飞跃。目前城镇居民的平均房产保有量实现了大幅跃升，代表了居民可支配的不动产规模发展到了新高度。所以房地产业的发展使房屋为主的不动产出现了快速的增长，增加了社会的不动产资产规模，使社会不动产平均价值持续增加。因此，对于房地产业的分析，应了解其固定资产的属性及其在增长过程中的具体表现，以房地产不动产属性为切入点找准房地产业的发展脉络，推动房地产市场升级，为房地产市场的持续发展奠定良好的基础。

(二)房地产成为了固定资产的绝对主力

在固定资产投资中房地产具有不动产的属性，成为固定资产投资的主力。目前城镇居民通过购买房产的方式进入固定资产的投资市场，将手中的存款变成固定资产。这一投资方式代表了国民的生活理念和价值投资理念发生了较大的变化，百姓能够放心地将存款投入到房地产业当中，表明了社会各个阶层对国家的稳定性以及经济发展有足够的信心。投资房地产将其作为家庭的重要固定资产反映出了一个家庭的投资理财观，同时也使得我国社会的固定资产数量和规模快速上涨。房地产已经成为固定资产板块的绝对主力，既占有固定资产的重要组成部分，同时在固定资产中的比例日益升高。既影响了固定资产投资行为，同时也为固定资产投资指明了方向。目前在我国范围内进行房地产投资依然是投资的首选，通过房地产投资能够实现资金的保值增值。既有利于保护资金安全，同时也能将因买房借贷发生的个人负债转换成固定资产。按照价值投资的理念投资房地产，将其作为固定资产投资的重要方向已经成为房地产市场发展的重要趋势，同时也改变了国民经济的发展方向。所以明确房地产的地位并推动固定资产的良性投资，对房地产市场的发展具有重要影响。

(三)房地产实现了量价齐升

经历了近二十年的高速发展，房地产市场已经成为十分成熟的投资市场。从一二线城市房屋价格的涨幅来看房地产已然成为国民投资的首选，无论是刚性的住宅需求还是改善住房的销售都呈现出房地产市场良性发展的局面。目前城镇房地产的总量日益增加，房地产的价格也不断上涨，房地产业实现了量价齐升。通过投资房地产百姓获得了稳定的居所，同时也能根据需求随时通过房产交易的方式变现，房地产的价值属性日益突出。正是基于这一原理房地产业吸引了大量的社会资本。资本的进入为房地产业发展奠定了良好的基础，既解决了房地产项目的资金投入问题，同时也解决了房地产的销售出口问题，形成了稳定的市场环境，避免了房地产泡沫的发生。但是我们也应当看到房地产业的量价齐升其背后隐藏着危机，特别是一二线城市房屋的价格远超出居民的承受能力，产生了新的社会矛盾。房屋产品的属性已经由居住属性向价值属性和投资属性方向转变。所以作为固定资产的重要形式，房地产的量价齐升需要在宏观经济的指导下进行，需要与宏观经济相对应，需要按照国家宏观调控的政策执行，避免房价快速上涨给国民经济带来不利影响。

二、房地产业拉动了消费增长

(一)房地产业带动了建材产业发展

房地产业的繁荣对消费市场产生了直接的影响，房地产业拉动了消费增长已经成为不争的事实。房地产业发展过程中房屋的建设直接带动了建材产业的发展，房屋建设的基础材料包括沙子、水泥、混凝土、钢筋等，这些基础材料的生产厂家直接收益。除此之外，房屋建设过程中需要的辅助材料。例如，钢板、模具、保温板、门、窗、玻璃、取暖设备、空调设备等也实现了整个产业的快速发展。可以这样讲，房地产业的发展并不单纯是价值投资和市场的发展，同时也是建材市场的大发展，对整个国民经济的发展产生了深远的影响。我国国民经济发展中基础建设是拉动经济增长的重要手段。与传统的路桥工程不同，房地产业具有良好的社会属性和价值属性，房地产业的市场规模比路桥建设的市场规模要大得多。目前建材市场已经掌握了房地产业的增长密码，经济发展与房地产业快速绑定，依托房地产业的发展实现建材产业的快速发展。所以在消费增长方面，房地产业直接带动了建材产业的发展，推动了建材市场的繁荣，使建材市场在发展过程中能够对标房地产业的需求提供对应的建筑材料，从而实现与房地产业共同发展。

(二)房地产业扩大了建筑市场规模

房地产业的发展直接带动了建筑市场的发展，各地房地产项目的增多催生出了大量从事建筑的企业。无论是企业的数量还是员工的数量及企业的规模都实现了成倍增长，建筑市场的规模已经从传统的单一市场朝着多元化市场的方向发展，许多房地产企业的业务范围更加广泛，已经成为围绕房地产发展的支柱性企业。在建筑市场中既有国有企业的身影，同时也催生出大量的民营企业，整个建筑市场的规模已经达到了万亿级别。建筑市场规模的扩大对上下游的企业产生了直接的影响，既实现了产业联动，同时也解决了市场发展问题，使建筑市场在发展的速度和质量方面呈现出最佳状态。对于房地产业的发展既要了解到建筑市场规模增长背后的原因，同时也要根据建筑市场规模的增长程度分析房地产业的发展效果以及房地产业的发展水平，围绕房地产业的特点分析建筑市场规模的增长速度以及未来发展前景，为建筑市场的发展奠定良好的基础。所以房地产业的发展扩大了建筑市场的规模，使建筑市场呈现良性增长的局面。随着国家对房地产市场调控，建筑市场也从野蛮生长和无序发展朝着精细化的方向努力，在市场的规范程度和企业的整体实力方面必然会更加规范。

(三)房地产业拉动了家装家电等配套产业发展

房地产业为百姓提供了房屋产品，百姓在购买了房屋之后需要对房屋进行必要的装修。房地产市场商业化之前百姓的居住条件一般，有些居民甚至存在居住环境简陋的现象。随着房地产的持续发展，房屋销售之后也带动了下游产业的发展，房屋装修的需求日益增多，家装建材家具家电的需求量日益增加。有些厂家和品牌踩准了这一风口，短短几年内成长为国内知名的建材及家电企业。这一现象表明房地产业直接拉动了家装家电等配套产业的发展，既实现了产业的快速发展，同时也带动了上下游产业的持续增长，影响范围广，产业经济的辐射面大，对整个产业经济的快速发展具有积极的影响。房地产业在发展中已经不单单是自身产业的发展，而是配套产业的相互促进发展，对改变传统的经济增长格局和实现产业联动以及产业化的规模发展具有重要影响。因此，对于房地产业而言其拉动家装家电等配套产业的发展成为了不争的事实，家装家电配套产业的发展也以房地产业为最终的基础和依赖，既实现相互增长，相互发展，同时也解决了产业发展的方向难题，使家装家电配套产业的发展方向更加明确，思路更加清晰。

三、房地产业带动了产业投资

(一)房地产业撬动了民间资本

房地产业在发展中需要大量的资金进入，依靠政府资金和国有企业的资金难以推动全国范围内的房地产业发展。在市场需求面前以及高额的利润诱惑面前民间资本纷纷涌入房地产行业，以民营企业为代表的地产公司成为了房地产业的主力军。由民营企业出资开发建造的商业综合体、城区住宅项目以及文旅产业项目在不同的阶段引导了社会投资的方向，使民间资本能够踊跃地投入到房地产行业中，众多房地产企业也应运而生并逐渐脱颖而出，其中以万科地产、恒大地产、万达地产、融创地产、富力地产为代表的民营企业在房地产投资建设中收获颇丰。民间资本的进入表明房地产业具备持续投资的潜力。在这一背景下民间资本能够放心地将资金投入并建立良性的资金投入和产出渠道。既解决产业投资的方向问题，同时也能实现产业规模的增长，实现民间资本的持续滚动。所以在房地产业发展过程中撬动了民间资本，打开了价值投资的密码，使房地产业能够以价值投资和百姓的刚性需求为着力点，既打造完善的产业基础，同时也能为民间资本带来可靠的收益，实现了民间资本的有序利用。所以了解房地产业的特点并认真分析房地产业对民间资本的吸纳能力，对推动房地产业的持续稳定发展以及解决资金问题具有重要影响。

(二)房地产业引导了资本市场资金流向

资本市场在选择投资项目过程中既要选择稳定性好的产业，同时也要选择具有市场前景的产业，房地产业正好符合这一要求，在发展中吸引了资本市场的资金注入。房地产企业自有资金规模小，在地产项目开发过程中往往需要外部资金的注入。这一过程中资本市场的资金流入至关重要，资本市场的资金流入速度越快，资金体量越大，开发出的房地产项目质量越好，品牌价值越高，市场前景和吸引力越大，对于夯实房地产业基础以及实现房地产业的快速增长具有重要意义。结合房地产业的发展实际以及房地产业在发展过程中的特点，房地产业对于资本市场资金流向的引导突出了资金的需求，在资金利用环节按照资金的属性、资金的来源和资金的具体情况制定了资金使用方案，使资本市场的资金在房地产业中得到充分利用。既解决房地产业的资金流入问题，同时也建立了良性的资金引入渠道，使房地产业在资金引入方面具备更强的优势，按照房地产业的发展规则和房地产业的特点引入社会资本解决融资难题，为房地产业的融资提供了新的手段。

(三)房地产业盘活了政府资产

房地产业发展之前，城市土地作为政府的闲置资产产生的价值低，随着房地产业的不断发展，政府通过土地拍卖出让的方式获得土地出让金。房地产企业依法依规按照购买土地的用途建设相应的地产项目，通过地产项目的销售获利。房地产企业开发建设的地产项目符合社会大众的需求，投入市场之后无论是出租还是出售均得到了消费者的热烈响应，实现了产业的闭环。利用土地出让的方式政府找到了增加收入的新途径，房地产企业也获得了大量的具有开发价值的土地，房地产企业与政府实现了双赢。从经济学角度讲，政府与房地产企业的合作实现了土地资产的保值增值，既解决了土地的利用率问题，同时也实现了城镇化发展的目标。我国的城镇化率已经连续多年保持快速增长，缩小了与西方发达国家的差距。所以对于房地产业的发展而言，应认识到其积极性和产业优势，将其作为盘活政府资产的重要手段。

四、房地产业增加了就业机会

(一)房地产业需要大量建筑工人参与

房地产业的发展带动了农民就业，以农民工为主的建筑工人参与了房地产项目的建设并成为项目建设的主力军。我国农村剩余劳动力多，现有的生产制造企业难以消化大量的农村剩余劳动力。农村剩余劳动力中有相当一部分具备一定的建筑技能，房地产业兴起之后需要大量的建筑工人参与。农民工群体作为理想的工人群体参与到房地产开发项目中，既解决了农村剩余劳动力的消化问题，同时也为房地产企业提供了充足的工人来源，使房地产企业能够以较低的成本聘用到建筑工人，实现产业规模的扩大以及建筑市场的繁荣。对于国民经济发展而言，如何提高就业率是决定国民经济发展质量的关键。

(二)房地产业增加了建材工厂用工

房地产业的持续发展不但需要大量建筑工人参与，同时对建材的质量和数量也提出了新要求，建材工厂只有不断扩大产能才能满足房地产项目的使用需求。基于这一现状，建材工厂在用工数量方面产生了直接的需求，许多具备专业技术的工人进入到建材工厂之后不但能够适应工厂的工作，同时还能为建材工厂创造更大的价值，也解决了自身的就业问题。目前我国建材工厂数量多，企业规模大，企业的年度产值不断增长，企业的用工数量也持续增加。在这一背景下创造了更多的就业机会。所以房地产行业对于建材工厂的促进一方面增加了建材工厂的订单数量，另一方面也直接增加了建材工厂的用工需求，拉动了社会就业，使建材市场能够通过招聘更多的高技能工人获得产能的提高，同时也提高产品质量，更好地满足房地产项目的需求。

(三)房地产业带动了服务业人员就业

房地产业的发展为社会提供了更多的地产项目，既包括商业地产项目，同时也包括住宅地产项目，项目交付之后需要大量的物业服务人员参与地产项目的服务和管理。地产项目越多需要的服务人员越多，这一需求带动了服务人员就业，为服务人员创造了大量的就业机会，使服务人员能够依托地产项目快速就业。既获得稳定收入，同时也能掌握专业技能，并且在物业管理服务过程中和商场管理服务过程中融入城市生活，成为城市的一份子。保守估计目前地产项目解决的就业人数高达一千万人，并且这一数字还在不断增长。所以房地产业对于就业的促进直接表现在带动服务业人员的就业。既解决了就业难题，同时也创造了大量的就业机会，对城市的发展和消化下岗职工以及农村外来务工人员具有重要意义。

五、结语

通过对房地产业发展的分析可知，房地产业对国民经济产生了直接的影响，既推动了国民经济的快速增长，同时也为国民经济的发展奠定了良好的基础。对于房地产业的分析既要掌握其发展脉络，同时也要认识到其产生的积极影响，将其作为国民经济的发展支柱对待。在国家宏观调控政策下房地产市场已经从过热向调结构稳增长的方向发展。坚持“房住不炒”的方针不动摇，房地产业在发展的健康程度以及发展质量方面得到了调整，相信在未来房地产业依然是国民经济的重要组成部分，并成为国民经济发展的重要引擎。