高层民用建筑火灾危险性分析及物业管理对策

■ 雷金全 成都诚悦时代物业服务有限公司

根据《建筑设计防火规范》中的定义，建筑高度大于27 米的住宅及建筑高度大于24 米的非单层公共建筑属于高层民用建筑。近年来，全国高层建筑如雨后春笋般涌现出来，据不完全统计，全国已有高层建筑75.6万栋，其中高层住宅30 余万栋，百米以上超高层建筑8000 余栋，150 米以上的建筑我国占了全球的四成以上。高层建筑楼层多、竖向管井密布、功能复杂、人员密集、火灾负荷大，起火后会造成大面积充烟和立体燃烧，给火灾防控和灭火救援工作带来严峻挑战，一旦发生火灾将造成严重人员伤亡和经济损失。

一、火灾危险性分析

（一）火灾负荷大、隐患多

第一，高层建筑房间多，建筑内部各房间装修不统一，装修材料多样、成分复杂，地毯质量参差不齐，发生火灾后会产生大量有毒烟气。而其人流量大，打火机、烟头等都可能成为引火源。

第二，电气设备多，电气火灾隐患隐蔽，对排查人员专业能力要求高，排查难度大，且发生火灾后易造成严重后果。从电气火灾的占比看，2020年全年因违反电气安装使用规定引发的火灾共8.5 万起，占总数的33.6%，因目前还有1 万起火灾原因尚未查明，预计后续该比重还将提高；其中，因电气引发的较大火灾36 起，占较大火灾总数的55.4%。从电气火灾的分类看，因短路、过负荷、接触不良等线路问题引发的火灾占总数的68.9%，因故障、使用不当等设备问题引发的火灾占总数的26.2%，其他电气原因引发的占4.9%。

第三，公共建筑多有配套的餐饮，因用油、用火、用气不慎，经常引发火灾事故。厨房的日常清洁更注意墙面、地面、灶台等表面的油污清理，而油烟道的清洗一般要委托专业公司进行，成本较高，因此常常未按期清洗，成为隐患。住宅中，因烹饪过程中离人引起的火灾较多。

第四，电动车违规上楼、不规范充电等易引起火灾，且难以扑灭。2021年5月，成都某小区电动车在电梯中突然自燃，导致5 人受伤的新闻引发全国对电动车安全的讨论。电动车在室内、公共区域停放或充电危险大，一旦起火，燃烧速度快，升温快，短时间毒烟弥漫。电动车自燃后30 秒，火焰温度升到310℃，室温达到120℃，有毒气体覆盖整个房间；自燃后3 分30 秒，房间内温度将超过660℃。高温毒气比明火更致命。

第五，外墙保温材料在高层建筑中运用普遍，但若采用了易燃、可燃保温材料，将极易造成火灾的迅速蔓延。2009年，即将投入使用的中央电视台某大楼被焰火点燃，最终牺牲一名消防救援人员，直接经济损失1.6 亿。造成火灾迅速蔓延的一大原因就是不合格的保温材料。

第六，因建筑消防系统的施工质量问题以及维保不到位，很多建筑消防系统在使用数年后就故障频出，甚至瘫痪。数据显示，全国设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率不足50%。消防主机故障，探测、报警、联动设备故障，消防水泵、消防风机未在自动状态，疏散指示标志、应急照明灯具故障等都是常见问题。

（二）火灾传播速度快

首先，高温烟气流动的方向是火灾蔓延的主要方向，可燃物在遇到500℃以上热烟就可能被引燃。烟气扩散蔓延主要呈水平流动和垂直流动，而建筑的门窗、楼梯间、竖井管道、穿墙管线、闷顶等成为烟气蔓延的主要途径。

其次，高层建筑中，发生火灾时由于室内外的温度不同，将引发空气浮力驱动的烟气流动。建筑物越高，这种流动越强，而建筑内的楼梯间、竖井是发生这种现象的主要场合，这种现象被称为烟囱效应。在火灾过程中，烟囱效应是造成烟气向上蔓延的主要因素，烟气上升流动速度可达6～8m/s。

再次，房间起火后，温度上升，气体迅速膨胀，大量的烟火通过外墙窗口后，由室外向上蔓延，引燃上一层建筑；同时烟火内部蔓延，进入竖井后，会加强烟囱效应。这种“火风压”会大大加强火灾的蔓延。

最后，外界风会影响建筑物的烟气流动，并且其影响超过其他驱动烟气运动的力。风速增大，势必会加速火势的蔓延扩大，因而更加难以控制火势和迅速有效灭火。

（三）疏散、救援难

近几年，多有私家车堵塞消防通道延误灭火救援时机的新闻，消防车道被私家车占用、堵塞问题普遍存在。另外，楼梯间被杂物堵塞，防火门常开或被锁闭等都会影响救援和疏散。

高层建筑面积大，特别是高层公共建筑很多是多功能组合建筑，结构复杂，外来人员不熟悉建筑结构和安全出口，影响逃生。另外，高层建筑内部疏散走道没有对外的窗口，在火灾发生后，消防主机将切断正常照明，如果应急照明灯具和疏散指示标志存在故障或亮度不够，在滚滚浓烟下人员难以第一时间找到安全出口和楼梯间。

由于火灾发生后乘坐电梯有风险，因此根据规范要求，电梯会联动迫降到1 楼，非消防电梯不能使用，人员疏散只能通过楼梯间。人员在恐慌、拥挤的情况下很容易造成踩踏事件，并且20～30 层楼的疏散距离，对人的生理和心理都是严峻考验。

消防云梯是消防人员进行灭火及营救被困人员的一大工具，但普通云梯最大工作高度仅为53 米，针对目前的高层建筑、超高层建筑，灭火和营救极其困难。

当消防人员从建筑内部进入，若遇到消防电梯在火灾中出现故障，消防电源故障，发电机未能及时启动等情况，消防人员需要背负装备攀爬数十层楼梯，并且由下往上遭遇恐慌逃生人群的碰撞，会极大延迟灭火和营救时间。

二、物业管理对策

（一）建立机制，责任落实到位

物业服务行业发展多年，但对安全的重视程度还有待提升。物业服务企业要形成切实有效的消防和安全管理机制，建立并完善危险源识别、风险评价、事故报告等制度，并形成PDCA 闭环。责任要落实到位，形成明确、清晰的“横向到边、纵向到底、责任到人”的安全责任清单。

（二）利用资源，创新管理手段

建筑安全的日常管理工作和责任主要在物业服务企业，需充分利用资源，发挥好业主的作用。在住宅中，业主来自各行各业，有的业主有从事安全管理、安全技术工作的经验，可以利用这一资源，邀请其参加小区、楼栋的安全管理工作，建立安全楼长制度。可以每栋或每个单元设置1～3 名安全楼长，可以由有经验的物业人员、业主代表担任，也可以邀请社区网格员参加，负责安全检查、隐患排查、安全宣传教育等安全管理工作。

高层公共建筑往往有多个使用单位，各单位对安全的重视程度、管理标准及其自身安全专业能力不同，单靠物业服务企业进行安全管理难度较大。因此可以由物业服务企业及使用单位成立楼栋安全管理委员会，由物业人员、使用单位人员共同担任安全管理人，组织开展建筑的安全管理工作。

（三）成立专管部门，配备专业人员

随着国家、社会对安全的愈加重视，发生安全、火灾事故后工伤成本、信用成本的不断增加，成立专职、专业的安全管理部门，配备专业的安全管理人员势在必行。特别是消防安全重点单位、超高层建筑等发生火灾易造成重大人员伤亡和财产经济损失，应优先配备注册消防工程师、注册安全工程师等专业人员。现在各地做出相关要求的文件、规定正在逐步出台。

（四）开展安全文化、安全标准建设

安全标准化是通过建立安全生产制度、安全管理制度、安全操作规程等，使企业的安全生产趋于标准化、科学化、规范化，使人、物、环、管各项安全因素数量化。安全文化是企业及其全员安全意识、观念、态度以及知识和能力的综合。目前，安全标准化、安全文化建设都有相应的国家和地方的评定规范，物业服务企业可以通过创建和参评，以此助推企业实现安全发展，提升安全形象，提高安全经济效益。

（五）简化应急预案，深化应急演练

物业服务企业的各类应急预案种类繁多，内容冗长，程序复杂，结果是突发事件发生时人员不熟悉预案，不清楚岗位职责。因此，应该对各类预案归类、梳理，使程序更合理，内容更简化，具备实操性。预案的演练要避免走过场，应模拟真实场景进行演练，可以采取双盲演练、夜间演练等形式。

（六）加强日常管理

首先，梳理安全重点部位，对高层建筑内的厨房、仓库、设备用房、管道井、避难层、消防车通道、登高操作面、疏散通道、安全出口等进行重点关注和巡查，加强管理，严抓不懈。

其次，明确日常安全巡查、消防专项检查、安全隐患排查的频次和具体内容，定期开展由项目经理带队的各部门联合检查，并建立安全隐患台账，对隐患实行销项管理。

再次，严格用火、用电、用气管理。实行动火作业票，实行现场监护制度，严格执行动火作业审批流程；根据建筑的特点，划定禁烟区域、禁火区域。

最后，定期对消防控制室值班人员进行实操培训和考核，进行法律法规、火灾案例培训教育。加强对消防维保单位的考勤管理和维保效果的查验。

三、结语

物业服务企业对建筑物的安全，特别是对消防设施设备的完整性、运行有效性及对火灾的预防、初期扑救发挥着重要作用。结构复杂的高层建筑，每栋建筑的火灾危险性都不同，物业人员需要对每栋建筑的火灾危险性有清晰的认识，建立安全管理机制，完善安全管理制度，创新安全管理手段，排查治理隐患，才能有效预防火灾、控制火情，实现建筑物的安全运行。