刘益谦逆势入局房地产

支点财经记者 张帆

宸嘉发展2020年成立于香港，多个开发项目来源于国华人寿。

武汉的豪宅榜单上，一位“新面孔”——宸嘉100与武汉天地云廷、绿城武汉黄浦湾、华润武汉瑞府齐头并进。

宸嘉100是宸嘉发展首个住宅项目。克而瑞数据显示，今年1-9月，宸嘉100项目在武汉千万元级大平层销售榜位列第一，成交均价约为5.6万元/平，套均总价1512万元。

近日，同样定位豪宅项目的宸嘉·嘉臣道为长沙楼市带去了久违的热闹。首次开盘客房比达1.5，触发了摇号机制，去化率约90%，并创下当日销售额约5亿元的业绩。

房地产行情低迷之下，宸嘉发展还因逆势拿地而备受市场关注。中指研究院2022上半年房企新增货值排行榜上，宸嘉发展以154亿元的权益额位列第15位，成为地产界的一匹黑马。

名不见经传的宸嘉发展究竟是什么来头？“源于香港，总部位于上海外滩”，公司宣传文案如此介绍。多家媒体报道称，宸嘉发展的实际控制人正是新理益集团、天茂集团、国华人寿董事长刘益谦。

宸嘉发展逆势入局房地产

宸嘉发展2020年成立于香港，业务板块包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营和物业管理，设有上海、深圳、武汉、成都四个区域公司和一个项目管理中心。

记者梳理发现，宸嘉发展的多个项目均由国华人寿输出而来。

2017年的武汉首场土拍中，国华人寿全资子公司武汉平华置业有限公司，以32.6亿元竞得武汉江岸区二七沿江商务核心区南二片地块。

该地块土地用途为住宅、商服、公园绿地、文体娱乐，规划总建筑面积40.24万平方米。其中，居住建面约9.98万平方米，商业建面26.36万平方米，文化设施及配套建筑规模为3.9万平方米。

根据要求，竞得人需在地块内建设标志性商务办公塔楼，且建筑高度不低于300米。此外，竞得人还须持有70%以上的商办物业，10年内不得对外销售转让。须承诺引入不少于3家“一行三会”颁发经营许可证的全国性金融机构的区域总部或控股子公司，另外还必须引进至少一家世界500强中的金融机构的区域总部。

上述地块正是宸嘉100项目和国华人寿总部规划所在地。

一位负责二七滨江片区的链家销售经理对记者表示，“宸嘉没有太多豪宅甚至住宅的开发经验，还不具备品牌效应，愿意买单的购房者信任的是国华人寿的实力。”

刘益谦是宸嘉发展的实际控制人。

近两年，国华人寿通过旗下国升置业将宸嘉100项目股权转移，最终出让给宸嘉发展开发。与此同时，宸嘉发展的另一武汉项目长江新城康养综合体，则是国华人寿2020年在武汉江岸区所拿地块P（2020）072号，总价23.38亿元。

10月12日，国华人寿将旗下武汉国荣置业有限公司（下称“国荣置业”）60.8%股份转让给宸嘉发展（武汉）有限公司，国荣置业系宸嘉100开发商。

此外，宸嘉发展在上海代建管理普陀桃浦养老项目、上海虹口北外滩项目，前者是国华人寿国际康养中心，后者又名上海虹口国华人寿金融中心，意在打造“北外滩CBD国际商务新地标”。

敢于逆势大幅拿地并深耕豪宅的企业，需要资金和可靠融资方案的支持。

宸嘉拿地、接盘、旧改动作频频，同样引人瞩目。今年6月1日，上海开启年内第一批集中供地，宸嘉发展便联合惠州奥林匹克置业拿下普陀长风社区地块，成交价接近64亿元。

今年10月，长沙嘉臣道楼盘开启认筹。该楼盘是宸嘉发展接盘长沙月亮岛板块最高限价项目阳光城江天悦更名而来，试图在长沙复制一个类似武汉宸嘉100的豪宅项目。

除此之外，宸嘉发展还接手了深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围多个旧改项目。

这些旧改项目此前是闽系房企福晟集团持有。2019年，福晟集团陷入债务危机，将65%股权转让予国华人寿实控的上海霁达投资管理中心（有限合伙）（下称“上海霁达”）。2021年，上海霁达退出，宸嘉深圳公司进入。

业内人士分析，宸嘉发展的运行逻辑是，在经济下行叠加行业底部的背景下，趁势进场抄底，低价收购优质物业。敢于逆势大幅拿地并深耕豪宅的企业，一方面需要资金和可靠融资方案的支持，另一方面，企业自身也需在产品资源配置、调性、开发方案上做足准备。

纵观宸嘉发展的管理人员，不少都是地产老将。其法定代表人、总经理郭斌，执行董事崔帅，监事梁飞都曾在知名的中海地产系统担任高管。

值得注意的是，天茂集团的财务报表提及国华人寿将持续发力康养产业布局。2022上半年，国华人寿上海普陀项目持续推进落地，崇明项目已成功摘地。下阶段将加快推进普陀项目，实现保险和养老服务融合业务突破，并优化崇明项目、武汉项目设计工作，以及在北京、广东及江浙区域拓展储备项目。今后还有哪些项目会转为宸嘉发展开发尚不得而知。

刘益谦的湖北情结

宸嘉发展仅成立两年时间，有资金和实力逆势发展，与背后的实际控制人刘益谦密不可分。

祖籍湖北的刘益谦颇有传奇色彩，当过出租车司机，做过皮具生意，经营过百货商场，靠买法人股、参与定增起家，有“资本猎豹”“最牛散户”之称。

2014年，刘益谦以2.81亿港元拍得明成化斗彩鸡缸杯，刷新中国瓷器世界拍卖纪录。天眼查显示，目前刘益谦实际控制了229家企业，横跨艺术收藏、金融、地产、医药、化工多个投资领域。2022年胡润全球富豪榜名单中，刘益谦家族总资产达415亿元，全球排名470位。

刘益谦的投资版图中，湖北一直占有重要位置。刘益谦控股、参股多家湖北上市公司。新理益集团是长江证券第一大股东，刘益谦通过新理益和国华人寿，间接持有长江证券19.27%股份。同时，刘益谦通过上海勇达圣商务咨询有限公司持有亨迪药业38.25%股份，是亨迪药业实际控制人。

刘益谦最浓墨重彩的一笔投资要数国华人寿。

刘益谦曾在2001年入主安琪酵母，直到2006年安琪酵母股改才退出，长达5年之久；2014年底，盈方微定增，刘益谦通过国华人寿携资3亿元捧场；2015年8月，刘益谦通过国华人寿举牌东湖高新……

最浓墨重彩的一笔投资要数国华人寿。2007年，由刘益谦控股的天茂集团发起成立国华人寿，主要经营人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务。经过10余年的辗转腾挪，天茂集团对国华人寿的持股比例逐步增持至51%，达到控股股东地位，并将其装入上市公司天茂集团体系内。

今年上半年，国华人寿实现营收276亿元，归母净利润3.11亿元。截至2022年6月，国华人寿总资产逾2657亿元，已设立18家省级分公司、91家中心支公司等，共计113家分支机构。