基于乡村振兴视角的宅基地流转问题及原因剖析

韩 岭 贾秀楠 廖意美

（1.贵州林业勘察设计有限公司，贵州 贵阳 550000；2.贵州大学，贵州 贵阳 550025；3.贵州省林业学校，贵州 贵阳 550000）

1 对象界定

宅基地是指农户或个人利用本集体的土地建造房屋用于居住的土地，包括已经建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地。根据《中华人民共和国物权法》规定，宅基地不是真正意义上的财产。《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的所有权属农民集体所有，农户或个人仅有使用权，宅基地的流转仅限于本村集体内流转，不能买卖，可以继承。

2 宅基地利用及流转现状

2.1 宅基地闲置率较高，导致资源浪费

据自然资源部2018年4月至6月的调研情况，从调研数据较为齐全的16个省份来看，闲置宅基地（含闲置农房）约860万宗，占比6.32%。同时，各地情况差异较大，闲置率最高的为13.17%，最低的为0.94%。在闲置的宅基地和农房中，按户籍情况分，宅基地对应户籍人口已全部迁出本集体的约占15.6%；宅基地对应的户籍人口仍在本集体的约占84.4%。按地上建筑分，无建筑物的约占16.4%；有建筑物，但农房已不符合安全标准，不适宜居住的约占26.2%；有建筑且可以居住的约占57.4%。按闲置时间分，近一年原户主未在此居住的约占35.3%；原户主未在此居住达1～3年的约占28.8%；原户主未在此居住达三年以上的约占35.9%。从“三块地”改革中最初的15个宅基地试点地区来看，一户多宅的户数占比在18%～40%之间，宅基地超标情况普遍存在，较多地区占比在60%以上。

2.2 宅基地私下/隐形流转盛行

尽管法律规定不允许农村宅基地流转，但是由于多种利益的驱动，特别是中东部城镇化进程迅速的地区，农村宅基地流转已经是日益盛行，隐形交易进行多年（杨书萍，翟全军，陈利根等），流转事实存在；管理无章可循，农村宅基地取得无价，退出无价，宅基地所有权虚置，导致农村宅基地利用及流转问题滋生。

特别是地处城乡结合部以及经济发达地区的农村，宅基地使用权私下/隐形流转比较普遍，城镇居民购买农村宅基地使用权进行房屋建造或直接购买农民住房的现象存在，并且随着城市化的加快，出现了一块宅基地几经转卖的现象。有学者调研得出，仅有17%的被调查者认为村内没有买卖宅基地的人，42%的被调查者认为存在城镇居民购买农村宅基地。

2.3 宅基地流转价格混乱。

就宅基地的价值来看，与一般商品相较，宅基地的价值本身就具有复杂性、估价难的特性。宅基地价格主要由经济价值、社会保障价值、情感价值、预期价值和生态价值以及文化价值组成，经济价值主要包括因住房属性而产生的财产价值和可以用于收取房租、改建民宿等的收益价值，保障价值主要包括无偿取得的长久居住价值和庭院经济等生活、生产辅助性价值，情感价值主要包括基于社会网络和地缘关系的情感寄托和传承价值，预期价值主要包括因征地、拆迁等社会因素和经济增长等经济因素导致的价值增值，生态价值主要包括宅基地所处地块影响村庄及区域生态系统或正或负的价值，文化价值主要包括宅基地建筑及村民所承载的优秀物质及精神文化价值。就市场环境来看，政策上，法律法规只允许宅基地在本村集体内流转，且仅限于使用权的流转；经济上，由于国有土地寸土寸金，稀少又价高的特性催生了宅基地市场的现实流转。政策与经济需要之间的矛盾使得宅基地流转市场复杂且问题频出。

因而形成了宅基地流转价格混乱，高低不一。表现在同样地块不同价格。发达地区流转价格高，欠发达地区流转价格低。

3 影响农村宅基地流转的因素

在微观层面，主要包括农户个体特征因素及家庭特征因素，农户收入主要来源、宅基地的区位因素、城市居民的需求等具有重要的影响。

农户的个体特征主要包括，户主的年龄、受教育程度、农户对宅基地相关政策的认知情况等因素。主要表现为，户主年龄越大，越不愿意进行流转，受教育程度越高越不愿意进行流转，对宅基地相关政策认知程度越高，越不愿意流转。

家庭特征因素包括，家庭收入、是否兼业、家中是否有村干部、借贷需求、家庭非农人口比例、宅基地数量等。宅基地对农民来说，是庭园经济，如果进行宅基地的置换，则造成了农民从庭院经济中获得的收入（厉以宁，2009）；非农收入比重较低的农户更希望宅基地流转；兼业农户更希望宅基地流转；家庭成员中有村干部则对其有反向的抑制作用（钱龙，2015）；借贷需求是驱动农户宅基地流转的重要因素；家庭非农人口比例对农户的宅基地流转意愿影响显著且呈正相关关系；宅基地块数越多，农户越倾向流转。

宅基地的区位因素包括，宅基地离城市的远近，离主干道的距离宅基地的置换只适合城市郊区的农民，而不适合偏远地区的农民，更不适合山区的农民（张绍阳，2015）；宅基地距离县城中心和主干道距离也显著影响了农户宅基地的流转意愿（田克明，2010）；近郊农村＞远郊农村。城市居民选择迁入乡村的决策受到相互制约的因素影响，空间可达性是制约城市移民入住乡村的主要原因（1983，Duker）。在英国的农村，相比于偏远乡村，城市周边的住宅用地具有更快的流转速度（1986，Cloke）。

城市居民选择乡村住宅主要有两种原因，一是对乡村休闲文化、物质自给性强、乡村闲适的生活氛围有一定的渴望，二是厌倦了城市生活的缺陷（如噪声、空气污染、交通堵塞、犯罪率高），有了主观上逃离的意愿（1985，Healy）。

宏观层面，影响宅基地流转的因素包括社会、经济、制度、工业化与城镇化发展程度以及交通状况等因素。

我国农村宅基地的所有权是集体所有制，农民没有房产证，只有使用权和资格权，制约了经济效益的实现。中国农村土地产权的不完整将影响农村劳动力迁移至城市，导致农村土地退化、农村社会不公以及经济效率降低（2011，Katrina）。二元户籍制度、农村社会保障制度不健全、农地征收制度不完善以及法律政策模糊不清导致了“两栖占地”（2020，赵保海）；中国现行法律法规及相关政策严格限制农村宅基地使用权的流转，与市场经济条件下农村宅基地使用权流转的现实需求不符（2011，胡冰）；我国农村宅基地产权制度效率低下的原因主要是产权制度不完整、国家垄断制度供给（2011，刘露）；在产权明确、充分尊重农民自愿的基础上，规范政府行为，加大对经济发达区域的土地执法监察力度（2011，周振举），分区域、有差别地推进我国农村闲置宅基地使用权的流转是合理的（2012，周振举）；农村宅基地、房屋、承包地确权、颁证，既是农村土地流转的前提，也是农民通过流转土地增加效益的基础，更是农民从集体经济组织获得公平收益的依据（2012，郑泰安）；农村宅基地的有效流转取决于中央政府的导向机制、对地方政府的约束机制和对农民的激励机制（2010，施建刚）；是否确权影响农户宅基地流转的意愿，确权后农户流转意愿增强（2015，吴郁玲）；公共信息在农户宅基地使用权流转决策中扮演重要的"调整启发式"影响；确权前、后农户宅基地使用权流转意愿有明显变化（2017，杨卫忠）。适应现代社会发展需求的农地制度对于稳定社会秩序推进经济市场自由发展具有重要的意义（2010，黄祖辉）。

4 结语

本文结合现有文献总结了宅基地流转存在的问题，主要表现在宅基地闲置率较高，导致资源浪费；宅基地私下/隐形流转盛行；宅基地流转价格混乱，高低不一。并从微观层面和宏观层面剖析了宅基地流转的影响因素，微观层面主要包括农户个体特征因素及家庭特征因素，农户收入主要来源、宅基地的区位因素、城市居民的需求等具有重要的影响；宏观层面，影响宅基地流转的因素包括社会、经济、制度、工业化与城镇化发展程度以及交通状况等因素。