稳楼市“大招”频出 地产回暖不远了？

王晓霞

图／视觉中国

与去年9月起中央和地方政府接连多次出台稳定房地产市场相关政策的大势形成鮮明对比的是，房地产行业的持续下行趋势尚未得到明显转变。11月8日以来，中央政府相关部门又陆续出台了多项金融支持房地产市场的政策，其中的“金融16条”尤为受到关注。

11月11日，中国央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，具体涵盖了六大方面：保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法利益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。

具体看，融资方面，《通知》提出“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，鼓励金融机构重点支持优质房地产企业融资，稳定房地产开发贷款投放；对需求端的个人住房贷款，要求各地继续因城施策，调整个人住房贷款首付比例和房贷利率政策下限，支持刚性和改善性住房贷款需求；同时要求支持房地产企业开发贷款和信托贷款等存量融资合理展期，自《通知》印发之日起未来半年内到期的，可允许超出原规定展期一年，缓解地产企业的还贷压力；此外，《通知》还要求稳定建筑企业信贷投放、支持优质房地产企业发行债券融资、鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。保交楼方面，支持国开行、农发行等开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构对“保交楼”专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

在“房住不炒”的总定位下，市场分析人士普遍认为，“金融16条”是去年以来金融支持稳房市政策力度最大的一次，但对于《通知》是否意味着中央政府从“救项目”转向“救房企”这一根本性问题，存在明显的分歧。中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，“金融16条”从根本上破除了“保项目不保房企”的观念和预期，标志着稳地产政策进入新阶段。中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成则认为，对于受困房地产企业风险处置，政策仍然着重于救项目，他作出这一判断的理由在于《通知》多处强调对项目进行救助的具体措施，而对于房企的救助多是原则性意见。

另外，对于“金融16条”是否突破了2020年8月央行和住建部共同出台的“三道红线”政策，盛松成认为，《通知》进一步优化了金融政策执行，如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期，但整体政策方向未变，“三道红线”和贷款集中度管理仍未取消。

“金融16条”推出的前后三天，另外两项涉及房地产的重大金融支持政策也分别出台。11月8日晚，中国银行间市场交易商协会公告将推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，合计规模约2500亿元。11月14日，银保监会等三部门联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称“保函置换通知”），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，支持其合理使用预售监管资金，防范化解流动性风险。

对于一周内连续发布的这三项金融支持稳地产措施，中金公司的研报分析，由于相关政策中多次强调“与优质房地产企业开展业务”“支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业”，发布的政策目的是致力于解决优质房地产企业的流动性问题，而非出险房地产企业的资不抵债问题。

无论如何，股票市场对“金融16条”“保函置换通知”等稳定房地产市场的“大招”及近几日的人民币汇率反弹反响强烈，11月14日A股、港股地产股、银行股大涨，A股地产链上的家装、家电等板块同样表现亮眼。

然而，这些政策在“稳地价、稳房价、稳预期”等方面的实际效果任何，还有待时间检验。毕竟，楼市回暖的大前提是，潜在购房者对楼市预期升温以及整体的经济预期向好。