探究我国房地产投资信托基金发展障碍与应对措施

何 强

（中国人民大学 北京 100872）

房地产投资信托基金是房地产企业的重要融资途径，房地产投资信托基金模式能够达到快捷的资金筹集与分配效果，充分确保房地产融资投资市场达到公开透明的信息共享要求。近年来，房地产行业的投资信托基金已经得到了房地产经营企业的重视，企业筹集房地产项目资金的路径渠道也表现为多样化的总体发展特征。由此可见，房地产投资信托基金具有显著的实践运用优势，房地产行业的金融市场应当全面引进该资金筹集模式。

一、房地产投资信托基金内涵与国外借鉴

（一）房地产投资信托基金的基本含义

REITs（房地产投资信托基金）的含义在于投资信托基金的融资企业对于房地产投资者提供的资产资金进行全面的汇总收集，然后，将现有的汇集资金投入具备良好收益的房地产项目中。在此基础上，信托基金企业应当面向房地产的投资主体均匀分配各个时段的投资回报收益。因此从本质上讲，作为金融产品重要组成部分的REITs具有共担风险及共享投资比例额度经济收益的显著特征，促进了房地产市场现有的资金资源得到全面流通。

房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。目前，REITs大体划分为不动产担保借贷模式、权益性质的基金、混合性质的基金等。房地产项目筹集的信托资产应当交由专业化的信托基金企业来实施统一管理，由此而产生相应数额比例的信托资产收益，并且将分配上述投资收益的标准建立在资金投入比例的基础上，展现公正与均衡的投资收益资产分配优势。

（二）房地产投资信托基金的国外借鉴

房地产投资的信托基金模式具有全面汇集房地产项目资金资源的重要实践作用，能够确保房地产建设工程项目资金资源充足。早在20世纪60年代，美国对于房地产投资领域的信托管理法规已经实现了完整的确立。目前，房地产投资的信托基金发展模式不断获得优化改进。与房地产市场领域的传统融资及资金借贷途径相比，REITs的全新融资与筹资渠道更加有效地确保投资主体进行灵活的选择，切实维护了房地产市场中投资主体的合法权益。

REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求。第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入。第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式，是特殊目的载体公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。因此，REITs一般只适用于商业地产。从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少存在开发性投资的REITs。此外，上述房地产市场中典型筹资模式的参与主体还能依法享有相应比例数额的税收优惠政策，有效防止了双重性的征税负担产生。因此，从总体角度来讲，REITs的融资渠道模式具有快捷简单的融资交易优势，能够显著促进房地产市场中的融资成本得到节约。在投资策略方案确定的情况下，应确保房地产投资市场主体享有更加稳定的预期经济收益，体现房地产投资模式的多样化以及灵活性。

图1 房地产投资信托基金的建立流程图

二、我国房地产投资信托基金发展障碍的分析

（一）法规制度不够完善

房地产融资与筹资领域的现有立法规范，如果不够完善，那么房地产的融资与筹资全面实施过程将会遇到较为明显的阻碍因素。在目前的情况下，房地产融资市场领域现行监管法规并未形成最为完整的规范保障体系，房地产企业在融资的实践环节中会存在明显的盲目性。从根本上来讲，房地产投资信托基金市场如果要得到健康平稳的运作，重要的保障前提是要尽快完善现行的融资市场监管法规。但是我国现行的房地产融资监管规范未能全面符合房地产企业的基本融资需求，存在较为明显的滞后。

房地产企业未能形成比较健全合理的企业资产内控管理制度，房地产企业的现有资金会被闲置，或者存在盲目跟风投资等错误的决策倾向。房地产企业人员忽视了针对企业资金开展严格的安全监管，欠缺财务内控管理的房地产企业会面临资金损失的安全威胁。房地产企业的资金链容易存在断裂的安全风险，会给房地产经营的全面实施过程带来较大风险。

（二）部分房地产产权不够清晰

房地产作为重要的不动产种类，房地产的产权归属应当达到明确清晰的基本要求。但是从现状来看，部分房地产产权的确权方式仍然存在模糊性，导致某些房地产的产权归属主体没有得到科学合理的划分。房地产产权归属如果存在模糊，则会增加投资信托基金实施过程中的障碍，甚至还会导致房地产的权利所有人遭受资金损失。由此可见，欠缺清晰明确的产权归属主体判定方式，不利于房地产的资金筹集过程得到稳定推进，亟待实现必要的更改调整。

房地产企业的决策人员由于未能全面考虑房地产市场现有竞争状况的动态变化特征，会选择单一的房地产投资领域。单一投资领域在客观上阻碍了房地产企业实现多元化的企业经营发展，导致企业无法达到拓宽房地产经营规模的目标。房地产企业现有融资规模及投资规模较小，房地产企业的决策人员忽视了客观分析与评估房地产市场的整体发展动态，因此造成房地产企业很难在短时间实现对于原有投资方案的合理完善优化。房地产企业对于房地产项目工程的具体投资领域在进行选择时，往往注重短期项目经济利润，容易存在房地产项目盲目投入资金的缺陷。

（三）房地产金融市场发展不成熟

目前，我国房地产金融筹资市场还没有达到完善成熟的程度。房地产行业领域的金融市场不成熟，因此房地产企业通常会很难获得必需的企业发展资金。房地产领域的金融市场长期表现为金融主体的参与性与互动性匮乏等弊端。参与房地产融资的企业主体之间存在不对等的信息沟通交流，导致表现为低下的资金融通实施效率。同时，市场成熟度较低的房地产行业资金融通现状，会阻碍资源要素的顺畅流动，增加房地产市场领域的融资成本投入。

单一融资模式不利于房地产企业的资金物质基础获得巩固，房地产企业如果仅仅依靠民间借贷或者传统的银行借贷资金筹集方法，那么房地产经营赖以实现的物质资源基础就会存在明显的薄弱缺陷。例如，现阶段的小微房地产企业普遍运用了民间借贷或者银行为其提供贷款的企业融资渠道，进而导致小微房地产企业很难获取必需的企业发展资源。银行融资机构部门由于考虑到房地产小微企业具备比较薄弱的资金偿还实力，因此难以对小微企业提出的借贷融资请求予以审批通过。具有单一缺陷的企业投资方案也会对于房地产企业的长期发展构成阻碍，根源主要在房地产企业的投资决策人员欠缺灵活的投资决策。

（四）房地产投资信托基金运行管理人才问题

房地产投资信托基金具有资金规模较大的显著特征，因此决定了房地产投资信托基金必须得到专业化的运行监督管理。目前，房地产投资信托基金没有得到专业化的监督管理，因此容易存在资金筹集中的潜在风险因素。房地产融资领域的专业技术人才目前仍然短缺，基金运行管理的全面实施过程没有得到重视。

三、我国房地产投资信托基金发展障碍的应对措施

（一）健全房地产监管制度，降低投资风险

房地产市场监管规范应重点包含房地产的融资监管法规，针对我国现行的房地产融资专项管理法规，亟待实现必要的合理改进。具体在调整房地产融资领域法规的实践工作中，应当集中体现在房地产市场的潜在融资风险得到切实监督控制，通过规范的实践工作思路来维护房地产的融资企业合法经济利益。现阶段的房地产融资与投资领域金融监管规范分散，亟待运用融合的实践方法来进行全面整合，提高房地产投资及融资全过程的金融风险控制力度。

对于房地产的建设全过程来讲，工程建设单位只有做到了准确识别及科学判断现有的工程融资风险，才能形成更加具有针对性的风险控制管理方案，避免产生突发性的房地产工程建设事故。监管部门目前针对房地产领域的信贷资金必须要全面强化安全监管，切实保障工程信贷资金能够被用于房地产的建设运营过程，避免工程企业人员存在随意挪用或者侵占资金的行为。现阶段房地产企业对于原有的融资筹资渠道正在不断尝试拓宽，确保依靠更广范围的资金融通渠道来获取工程运营资源。房地产企业在获得银行提供的信贷资金时，应当严格确保企业具备良好的债务偿还能力，防止出现拖欠银行信贷资金的情况。在房地产项目的整个建设期限范围内，全面管理工程融资风险的侧重点，应当体现在引进信息化的风险监测方法，确保工程建设企业能综合考虑工程市场中的资金流通风险因素。

（二）明确房地产产权，组建专门机构进行监督

房地产产权归属只有得到了科学合理的界定，房地产的融资进展实施过程才会得到更大程度上的保障。目前，房地产的产权管理部门有必要组建专业性的金融监管机构，确保将房地产融资业务实施过程全面纳入金融市场监管范围。

房地产企业对于现有的项目资源应当进行最优化的整合，确保达到科学合理配置现有工程资源的效果。房地产项目的建设承包单位对于项目可行性的关键数据信息都要进行完整采集，据此来评估房地产运营的预期经济效益。房地产工程建设单位应当投入必要的物质资源，用于巩固房地产的良好使用效能，统筹分配现有的企业资金资源，延长房地产的正常使用期限，严格保障房地产工程的良好质量。专业机构应具体负责开展全方位的房地产融资过程监督，督促房地产市场融资的参与主体严格遵守现行的融资规范。专业机构人员需要具备优良的实践业务能力，从而做到准确界定房地产的产权归属及经济利益归属。

（三）转变思想，建立发达的房地产信托产品二级市场

近年来，房地产信托产品种类日益丰富。然而从总体来讲，目前并没有完整地建立房地产信托产品二级市场。为实现优化与调整，现阶段重要的完善路径是建立发达程度更高的信托产品市场，确保能够培育发达程度更高的产品二级市场。房地产信托产品应全面满足房地产企业的真实融资需求，拓展房地产企业可以选择的信托产品空间。监管部门应转变传统思路，培育多元化的信托产品市场。

建立房地产信托的产品二级市场不能缺少金融投资领域的信息化技术平台支撑。信息化的分析技术方法主要依靠采集金融风险数据的网络技术支撑，全面汇总金融市场现有的投资风险信息。信息化的分析技术能够有效避免金融风险的数据信息缺失，同时节约了金融投资领域的风险管理实践资源，实现提供科学方案支撑的重要价值。金融投资的企业市场主体只有准确把握客户的基本信息，才能帮助金融企业的决策人员更加客观理性地评估。因此，客户价值模型应充分体现信息化与智能化的技术优势，对重点客户群体具备的真实价值及潜在价值进行准确衡量。房地产投资的价值模型还应当包含评估客户信誉等级的数据，有助于全面防范金融风险危机的潜在安全隐患，保证客户价值能得到最大体现。房地产金融投资的风险管理旨在通过实施信息化的风险预测分析，归纳得到金融市场现存的各种类型潜在投资隐患，因此，投资风险管理的实施前提应当落实在风险数据的完整汇总。

（四）完善体系，培养专业性的合格人才

房地产投资的信托基金管理工作具有显著的专业性，但是目前专业技术人才比较匮乏。因此，必须重点针对人才培养体系进行合理优化，从而培育专业性更高的优秀管理实践人才。房地产投资的信托产品市场流通过程亟待得到全面强化，通过引进与培养信息化管理实践人才来促进市场化程度的提高，切实维护房地产投资信托市场参与主体的利益。房地产金融投资者目前应当做到准确把握金融投资风险因素，合理运用信息化与智能化的分析技术支撑平台。应当将现阶段的工作侧重点集中于培养优秀的业务人才，通过设计更为完善的人才晋升及奖励保障制度来增强对于优秀人才的吸引能力，优化配置房地产融资市场的管理资源。

房地产信托基金管理人才应准确掌握和运用数字化的实践技术方法。投资决策人员通过全方位数据归类与整理，准确筛选得到具备使用价值的关键信息，防范金融市场中的动态变化因素被忽视。智能技术手段旨在全面汇总金融风险相关的市场数据，达到有效防范金融投资危机的效果。房地产金融风险的数据信息应当能够融合，防止存在分散性与盲目性的金融风险管理弊端。房地产金融市场主体应当紧密结合企业自身需求，需要通过实施全方位的金融信息数据筛选来提炼其中具备关键价值的信息。数据挖掘的实践技术方法符合了金融风险管理的目标，数据挖掘的自动化技术值得受到金融风险管理的企业人员关注。房地产金融机构及企业决策人员对于风险数据库应当进行完整建立，全面融合金融市场风险的数据信息。

四、结语

经过分析，房地产行业市场的投资信托基金能够满足多元化资金流转使用需求，并且促进房地产市场中的资金资源实现优化配置。在目前的状况下，房地产市场领域的投资信托基金运行保障体系仍然有待整改，房地产融资市场呈现实践技术人才短缺的特征。在完善发展房地产领域的投资信托基金前提下，优化完善路径应当落实于明晰房地产的产权归属、健全房地产的融资监管制度及培养房地产融资的专业技术人才等。