房地产企业优化资金管理的重要性及策略

文/马欣（茂名城光置业有限公司）

资金是一个企业发展的核心源泉，是企业生存的基石，就本文提到的房地产企业来看，其资金运作具有明显的高投入、周期长等特点。相对一般行业来说，其资金风险性更高，因此，企业必须不断更新风险管理的措施与手段，提升企业核心竞争力。从理论上来看，对相关资金管理的研究，有利于提出针对性的分析报告，帮助企业丰富资金管理理论体系，提高其指导作用；从实操上来看，完善房地产企业的资金管理能够帮助企业提高资金周转速度，发现资金管理过程中的问题，并督促整改，建立相应对策。由此可见，对房地产企业资金管理的分析，具有一定的现实价值和学术意义。

一、房地产企业资金管理相关概述

所谓资金管理，就是在企业生产经营过程中一切与资金有关的管理，包括持有现金管理、收款管理、付款管理、融资管理、存货管理以及税收筹划等。一个完整且健全的企业资金管理必须渗透到企业的方方面面，但是受到企业人员素质限制、观念影响以及相关业务等的特殊性，导致企业的资金管理变成了极少数人的工作，无法真正彰显资金管理对企业全范围内的影响作用[1]。

就本文阐述的房地产企业资金管理来看，其资金运动需要结合房地产企业的经营规律，在法律法规要求的准则下有目的地组织企业资金运动，找到资金规律， 从项目开发、产品生产以及销售等各环节入手，协调控制资金流动全过程，是一项综合性、开放性以及复杂性均强的管理工作。目前，从房地产企业资金循环过程看，即资金筹集、资金使用、资金回流来看，发现房地产企业资金管理具有如下特点：一是典型的资金密集型企业，资金管理复杂度高，开发流程繁琐，资金投入量大，且账务往来关系复杂；二是项目周期长，资金投入和管理风险相较一般企业来说更大；三是受国家法规政策等的影响大，房地产行业与民生关系较大，也是城市化进程中十分重要的推动力，因此国家会根据实际情况对房地产行业进行引导和调控，协助其发展找到社会稳定和经济市场繁荣间的平衡点。

二、房地产企业优化资金管理的重要性

（一）提升企业竞争实力

资金管理是房地产企业的核心，它直接关系到企业财务管理的有效性，进而在企业整体管理水平上发挥着作用，有效的资金管理能够明显提升企业运行效率，加速企业资金周转，尤其是像房地产企业这类资金周期长的企业，高效的现金流量能够进一步优化企业资金配置，发挥资金的额外经济效益，从而提高企业的市场竞争力。

（二）防范资金风险发生

房地产企业资金密集且投入大，因此其资金的配置和结构的合理性十分重要。企业必须结合项目建设和实际情况，对资金进行科学配置，根据项目开发节奏，有效控制资金投入规律和规模，掌握开发进度，将资金风险控制在可掌控的范围内。同时对前端资金融资和配给进行规划，既不能融资过早，导致资金占用，产生多余的融资成本，又不能融资过晚，诱发可能潜在资金链断裂风险。因此，有效的资金管理能够避免将企业暴露在风险之下。

（三）不断提高企业价值

房地产企业的资金管理，能够实现企业项目的保值增值，保持稳定的现金流。房地产项目从购地、规划、建设以及招商、运营等回收注入的资金需要一个过程，需要综合能力强的人进行打理，其对项目的运营和调整，能够在一定程度上降低投资回报周期、提高投资回报效率，以此彰显企业的商业价值，进一步扩大企业的市场影响力，带来更多的经济效益[2]。

三、房地产企业资金管理现状

资金良性循环是房地产企业开展资金管理的根本目标，这里将资金管理拆分为前端、中端以及后端，结合企业实况，对各环节中出现的资金问题分别进行阐述，具体内容如下。

（一）前端筹集问题融资

房地产企业前端资金筹集过程，是整个资金管理周期上的开端，对资金管理效率和质量起到决定作用。但目前来看，房地产企业在该环节还存在如下问题：其一，融资渠道单一，对银行贷款依赖度高，资金风险过于集中。从房地产企业资金来源上可看出，其银行信贷占比过半，导致银行等金融机构承担了大部分源自房地产行业的信用风险，且单独的融资模式让房地产企业财务杠杆升高，财务风险增大。同时，如果银行信贷政策调整，那么对房地产企业会产生“蝴蝶效应”，不利于其稳定健康发展。其二，房地产企业的筹资成本高。因为房地产企业经营的特殊性，其资金预算工作开展难度较大，其资金需求只能估算大致数额，因此反馈到融资和资本结构上时，其融资效益无法确定，可能带来潜在风险，导致融资盲目。

（二）中端资金使用问题

房地产企业中端资金使用问题主要表现在项目的高投入和项目实施控制难两方面。先看项目高投入方面，房地产行业崛起迅速，尽管在发展中遭遇危机，但并未改变行业整体的向上趋势，城镇化的进展、生活水平的提高，都是房地产企业的发展契机。从2009年开始，房地产市场呈井喷式增长，房价直线上升，“地王”现象层出不穷，虽然在政策的引导干预下，房地产市场和土地交易有所降温，可仍未从根本上改变高投资问题，大量囤地不开发，不仅减缓了资金回流速度，甚至还可能面临处罚滞纳金等风险。再看项目实际建设过程中的成本控制问题。项目实际建设中发生的成本支出，是资金管理难度最大的地方。因为除了项目管理人员的主观控制外，外界客观环境等对项目资金的耗费影响也较大，良好的成本控制能减少项目能耗，达到节约资金的目的。但目前来看，房地产企业在项目建设的中端资金利用环节，存在目标成本模糊、成本执行过程监督力度不足以及成本管理制度缺失等问题，导致建设中成本支出不受控，极大地影响了企业资金循环。

（三）后端资金回流问题

房地产企业的后端资金回流，主要是在项目建设完成后的账款交付，但由于种种原因影响，其项目建设完成后的资金回流与后期持续性的项目建设投资不能有效衔接。一方面，高库存导致房地产企业资金沉淀严重。我国采取限购等调控措施，目的是为了降低不合理的投资需求，将房价引导到合理区间范围内，可是现在仍存在大量房地产捂盘销售的方式，直接导致资金流动性减低，占用严重，不利于资金效益的发挥[3]。另一方面，资金流速慢，回流渠道单一。房地产企业的资金回笼是其资金投入转出效益的体现环节，但我国资本市场尚不完善，有关房地产的金融工具较少，难以实现房地产企业与金融市场的深度交流，大多通过销售或租赁实现资金回流，不利于提高企业资金流速，导致企业在其他项目建设上可能存在资金问题。

（四）房地产企业资金管理问题原因浅析

房地产企业资金管理中的问题不容忽视，通过上述的分析，发现房地产企业资金管理的问题原因可总结为两方面，即外部因素和内部因素。其外部因素主要源于宏观政策调控和经济市场消费偏好，这些对房地产企业的销售产生了一定影响，且现在很多人买房也都依靠银行贷款。在这样一种特殊循环的情况下，房地产企业的资金回流困难，也就直接诱发了后续诸多资金问题。内部因素主要是房地产企业自身对资金筹划和项目管理的能力问题，国家不断加强保障性住房的调控力度，其实也进一步压缩了房地产企业的生存空间，打击了房地产企业的发展积极性，使得消费者角色发生巨大转变，因此越来越多的人持观望态度，希望房地产行业的暴利时代尽早结束。这也能够解释为什么房地产企业始终存在资金回流慢、资金管理效率低下的问题。

四、房地产企业资金管理策略

针对上述提到的房地产企业在资金筹集、使用以及回流等方面存在的问题，从企业实际需求出发，也提出了相应的优化对策，具体阐述如下：

（一）前端资金筹集优化

针对房地产企业资金管理中的前端资金筹集中存在的问题，这里主要提出了如下优化措施：首先，实行多元融资，拓宽企业融资渠道。除了传统的银行信贷这一方式外，房地产企业应积极拓展融资方式，扩充资金来源，也利于分担资金风险，如房地产信托融资、项目融资、合作开发、海外投资基金等；其次，做好企业资金预算工作。房地产企业在进行融资计划时，要从项目可行性和预计收益方面出发，确定资金的来源和使用，展开资金预算，制定科学融资计划。一方面，全面考虑国家宏观调控政策，在政策适用期间观察房地产经济市场，制定满足法规要求的融资方案；另一方面，也要结合企业自身的需求，选择合适的融资方式和融资规模，保证其既能支撑项目运营，又不会造成资金冗余，持续提升企业融资能力；最后，有计划地实现房地产企业与资本市场的融合，促进二者共同进步、共同成熟，一来能够为房地产企业吸引更多的资本市场资金，二来能够促进资本市场的繁荣发展，达到双方利润最大化的目的[4]。

（二）中端资金使用优化

针对房地产企业具体项目建设上主要存在的成本执行问题，这里建议从如下方面进行优化：首先，构建全过程的风险评估管理体系，预防项目潜在风险。在项目建设期间，企业可在关键节点上设置相应指标，包括人工成本、材料成本等，一旦相关成本支出超过了预警值，就必须采取相应措施进行风险规避，同时加大资金运动的监管力度，保证资金流向的科学合理，及时分析其中差异，实现资金利用效率最大化。其次，实行动态成本控制。项目建设期间，其成本支出是流动性的，且在整个资金管理系统上处于核心位置，企业需启动动态成本管理，发挥成本管控的时效性，柔性调整成本支出。构建动态成本制度，以预算管理为跳板，展开详细到季度、月度以及周度的预算管理，实时监测资金情况，同时建立动态成本台账，及时反映工程变更、合同变更，并一键更新相应的成本支出变化，辅助决策层做出更利于资金管理的策略，应对市场变化，保证项目顺利建设。

（三）后端资金回流优化

房地产企业后端的资金回流，关系到企业项目投资建设和持续性的资金供应问题，针对资金回流慢、资金沉淀严重等问题，可从如下方面进行调整优化：第一，根据市场变化情况，制定资金回笼措施，加速资金回流，不断提高房地产企业的周转率。从资金筹融资，到资金使用，再到最后的资金回流，这是一个完整的资金循环体系，能够彰显出企业的资金价值。资金回流也是整个资金管理体系中较难的一部分，因为除了房地产企业本身的主观管理外，还与三方客观有很大关系，所以企业必须针对性地构建资金回流方案，同时慎重选择后续投资项目，正确早日回收开发成本，保证资金链的稳定和平衡[5]。第二，发挥企业营销作用，提高销售质量，加速资金回流。一是可借助现代传媒手段，做好企业宣传工作，调研市场需求，针对性地投入广告，除了产品本身的质量等方面宣传外，还可结合周遭的建筑、位置等方面联合宣传，突出产品整体优势，吸引更多的消费者。二是树立企业良好社会形象，打造良好口碑，调整促销方法，站在顾客偏好角度促成交易，提高其对房地产产品项目的信任度，同时还能够挖掘潜在的消费群体，不断打开市场，提高房地产企业的市场活跃度。

五、结束语

综上所述，房地产企业的资金管理，不仅是提升内部管理质量的重要手段，更是其适应现代经济市场、参与市场竞争的关键步骤。

通过本文对相关内容的分析，发现其在资金管理各阶段还存在如下问题：前端融资渠道单一，资金风险集中；中端资金执行不彻底、资金监管差，潜在风险高；后端资金回流慢、资金冗余严重。结合相关理论、文献，从企业实际需求出发，也从如下方面提出了相应的优化策略：打开企业融资渠道，分担其资金风险，减轻单一融资的压力；做好资金计划执行过程中的动态监管工作，通过风险管理体系的应用，将风险扼杀在根源上；科学制定资金回流计划，加速资金流动，通过营销方式的优化，加速企业价值变现，为后续项目建设等积累资金。当然本文也存在一定不足之处，如阐述主体是房地产企业，其中部分观点、理念等对其他行业、领域的指导作用未知，且笔者对相关内容学习较浅，受各种主客观因素影响严重，致使提出的部分观点并不深入，实际指导作用有待考察。

在未来会加强该方面学习，力求提出更具实践价值的优化策略，帮助房地产企业进一步提高资金管理质量，更好地践行其社会价值、商业价值，实现经济市场共同繁荣。但就目前企业的资金管理现状来看，在先进管理理念和信息技术的综合作用下，其在未来还有巨大的上升空间。

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资金管理是社会主义国家对国营企业资金来源和资金使用进行计划、控制、监督、考核等项工作的总称。财务管理的重要组成部分。资金管理包括固定资金管理、流动资金管理和专项资金管理。在面对日益激烈的市场竞争，企业面临的生存环境复杂多变，通过提升企业现金流的管理水平，才可以合理的控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率，从而不断加快企业自身的发展。投资决策与计划，建立资金使用和分管的责任制，检查和监督资金的使用情况，考核资金的利用效果。管理的主要目的是：组织资金供应，保证生产经营活动不间断地进行；不断提高资金利用效率，节约资金；提出合理使用资金的建议和措施，促进生产、技术、经营管理水平的提高。