房地产企业资金管理策略探析

2022-11-24罗婷婷佳兆业集团控股有限公司

品牌研究 2022年28期

文/罗婷婷（佳兆业集团控股有限公司）

资金管理是房地产企业财务管理的主要内容，直接影响企业内部资金分配和使用，也决定企业的基础运营情况和未来发展走向。现阶段市场经济快速发展，房地产企业发展规模逐步壮大，投资规模迅速增加，同时融资政策收紧，企业投资项目资金缺口加大，以及内部现金流周转压力骤增，房地产企业的对资金管理体系进行优化创新非常迫切。为应对当前的经济形势，房地产企业应当持续加强资金管理，深化全员资金管理意识，将资金管理贯穿于各个经营环节，全方位控制资金风险，把控经营成本，保证房地产项目资金供应稳定，夯实房地产企业经营发展基础。

一、房地产企业落实资金管理的重要意义

房地产企业落实资金管理的重要意义，具体表现为：第一，资金管理是房地产企业生存的基础，与其他行业相比，房地产企业对资源类型的物资需求较大，如土地、建筑材料等，而且项目周期长、环节复杂，各个环节都需要充足的资金支持，一旦某一环节资金链断裂，整体项目将遭受巨大的风险威胁。在资金管理支持下，企业可有序调控项目中的资金，规划资金流，并根据最新的经济政策制定合适的资金应对政策，控制外部因素对企业资金的影响。第二，资金管理是企业实现创新发展的关键[1]。一般情况下，房地产企业内部自有的流动资金无法支撑所有项目，企业需要通过融资方式筹集资金，而资金筹集数量、如何使用等都需要通过资金管理进行确定。房地产企业财务人员根据内部投资需求筹划投资项目资金占比，预测投资成本和风险，筛选优质房地产创新项目和产业，夯实房地产企业创新发展基础。

二、房地产企业当前资金管理存在困境

（一）资金管理科学性不足

在实际经营过程中，房地产企业对资金管理的重视不足，将经营重心放在房地产项目建设和房产销售方面，忽略资金管理。

目前房地产企业资金管理科学性不足，主要表现为：（1）资金管理系统建设不完全，企业的资金管理效率较低。（2）企业的投资决策未能充分考虑投资和资金之间的关系，在投资测算过程中，针对项目资金缺口，不考虑通过筹划项目本身而增加项目利润和现金流，而是依赖于战略融资，导致产生高额的融资成本侵蚀项目利润，造成项目现金流减少。（3）存在盲目投资现象，投资可以促进资金增值，提升企业的造血能力，但是盲目投资则会适得其反。房地产企业较多项目同时开发，企业会因自身资金充足或是供货短缺展开投资，而投资具有额度大、占用时间长、不可反悔等特点，一旦企业在投资之前缺少可行性分析，管理手段无法及时跟进投资进程，投资风险大，投资效益与预期相差较大[2]。（4）资金回笼管理不到位，以某房地产公司为例，该公司的经营活动现金流净额一直为负数，且逐年递增，公司资金回笼压力大，但为了可持续发展，用融资的钱支撑经营，并付出了高额的利息成本。可见，虽该公司的销售额较高，但是公司经营期间仍存在资金链紧张问题，应收账款的周转率低，销售回款速度慢。

（二）资金计划难于执行不到位

房地产企业利用预算管理手段提高资金利用率，但是就目前实际情况来看，整体资金预算效果不尽如人意，企业内部资金利用率提升速度缓慢。在实际工作中，房地产企业对资金计划管理的重视程度有所欠缺，表现在编制时，资金计划编制与实际业务的联系不够紧密，财务人员在编制过程中缺少可靠的数据支撑，导致资金计划的可执行性降低；在执行过程中，计划数与实际数的偏差过大，资金来源存在较大的不确定性，但支出必须如期支付，导致资金计划难于执行到位，会使得经营出现资金短缺的情况，从而影响工程进度，威胁企业形象等。

（三）资金来源渠道狭窄

资金是房地产项目顺利推进的关键因素，近几年来，房地产行业面临严格的融资政策，政策收紧导致企业融资难、融资贵，虽然金融市场中的融资渠道种类多，但是部分渠道的融资条件严格，甚至是苛刻，房地产企业无法通过此类融资取得获得足够多的资金满足融资需求[3]。

同时，房地产企业在融资管理期间，只看重融资规模扩大，着眼于获得更多的资金支持，选择性地忽略高额融资成本和项目未来的偿债能力，影响企业的资本结构，导致企业经营过程中的财务风险加剧。

（四）资金流管理重视程度不足

房地产企业对资金流管理的重视不足，企业资金管理负责人较少参与项目建设开发，而项目部负责人只关心项目建设进程和质量情况，对项目中的资金流管理情况不重视，未能发现和解决资金使用不合理问题。房地产企业的建设项目数量多且分布广泛，各个项目都在其所在地的银行开设数个账户，项目资金分布较为分散，资金流转容易出现漏洞，为房地产企业的发展埋下安全隐患。

（五）缺乏强有力的监督管理机制

房地产企业的监督管理机制较弱，对资金管理的约束作用发挥不全面，在经营期间，房地产企业城市子公司一把手，会根据当地政治、经济和市场的环境，及项目层面资金需求的轻重缓急进行资金安排；但子公司财务人员一方面要受制于一把手的指挥，一方面要听从集团财务的垂直管理，使得资金计划铺排上与业务的发展存在偏差。

同时因为财务人员分散在各个项目公司内，企业缺少统一的信息网支撑，存在信息不对称现象，集团无法全面、实时掌握各个项目真实的资金使用情况，难以对资金进行整体统筹规划和调配。

三、房地产企业资金管理落实路径

（一）建立动态资金管理体系

房地产企业应当高度重视资金管理，及时建立动态资金管理体系，提高资金管理效率和质量。

首先，房地产企业应设置独立管理部门负责资金管理工作，针对制定严格的资金支付审批机制，明确划分资金管理职责。同时，房地产企业还应健全资金管理信息系统，并且针对现行的管理系统设计数据接口，将资金管理系统与业务系统对接融合，实现一体化信息管理，资金管理人员可借助系统掌握业务项目中的资金信息，从业务角度入手调整资金管理策略。

其次，优化投资决策，在投资过程中，避免过度依赖外部融资，减少企业的融资成本压力，房地产企业投资人员和财务部门等联合研究投资项目，分析项目盈利点并对其展开筹划，最大程度地提升项目盈利水平，减少战略融资频率，保证项目利润不受融资成本侵蚀。房地产企业应避免盲目投资，加强投资之前的可行性分析，准确把握投资风险。通常情况下，资金管理的起始点是投资决策，基于合理的投资决策保证项目资金流正常循环[5]。在投资之前对项目现金流、净现值以及内含报酬率等进行估算，分析内外经营环境，合理确定投资方向。

再次，规范营销策略，加速销售应收款回笼速度。房地产项目的销售租赁环节是决定项目投资是否实现资本增值的关键环节，也直接决定企业的收益，同时影响企业资金回笼。

目前融资政策收紧，房地产企业的资金筹集难度持续增加，销售资金迅速回笼对企业生存发展的现实意义突出，房地产企业应采取有效措施加快销售应收款回笼，具体措施如下：（1）基于提升销售绩效层面改进营销策略，房地产企业可适当调整房产价格，一方面可利用价格竞争优势拓展客户，另一方面则可减少后续的回款压力。

在规划营销方案过程中，房地产企业应综合分析当地税收政策、市场环境、消费者需求等因素，准确定位房产项目销售对象，确定合适的销售方式。（2）改变只注重销售业绩增长而忽视销售回款的观念，房地产企业对销售业绩的提升的认知不能停留在纸上数据，而要重视销售回款，按照催收政策指导促进资金回笼。房地产企业可针对不同的付款方式向消费者提供折扣，引导消费者选择付款期限短的付款方式，并且借助法律条例保证按期付款的严肃性，在销售合同中注明违约和延期付款的责任承担方，以此保证销售回款管理的障碍减少，项目资金按时流入。

（二）强化资金计划管理的关键控制点

房地产企业应当建立完善的资金计划管理制度，全面整合企业的业务流、资金流和信息流，充分利用计划手段提高企业资金利用率[6]。企业在实施预算管理过程中，应当以各部门的资金需求以及项目工程节点为基础，明确资金计划的关键控制点，资金计划人员深入业务项目前端核对部门资金需求，将资金数据还原至项目中分析其合理性，在源头把控计划执行偏差。在计划编制期间，企业财务人员要重点关注政策变化，并且将预算编制的重点定在报建、开发、销售环节，着重优化关键环节的预算编制内容，如根据销售部门计划编制销售回款方案。

资金计划编制完成且得到批复后，应及时向各部门下达计划指标任务，并且实时跟踪监管资金预算执行情况，以月为单位举办资金计划执行分析反馈会议，及时定位预算差异，做好差异原因分析以及预警工作。

（三）拓宽企业融资渠道

大多数房地产企业在融资过程中依赖银行贷款和发债，但是近几年因房地产热度持续上升，政府出台多项经济调控政策遏制房地产行业的不正常发展，自2016年开始，政府对房地产的监管力度增强，调控政策密集，2019年各类收紧房地产行业融资的政策开始执行，房地产企业的融资难度和成本大幅度提升，严重限制房地产企业的发展步伐。

鉴于当前的宏观环境，房地产企业应当积极突破融资困境，借助金融市场优势及时拓宽融资渠道，保护内部资金链安全。房地产企业可立足于实际利用新融资渠道，增加企业资金来源，分散融资风险并降低融资成本。在银行贷款、发债融资难度增加的背景下，房地产企业可以考虑以下融资渠道：

一是合作开发项目，合作开发最突出的特点是参加项目建设的多方主体，都对项目投入各自的资源，如土地、开发技术、管理经验等，房地产企业整合多方资源推进项目建设，合作主体按照约定的比例分享项目收益或是承担项目损失。合作开发方式可分散项目建设风险和融资风险，并补充项目建设的资源缺口，提升项目竞争实力。

二是房地产信托基金融资，房地产企业委托专业的信托投资公司制定信托计划，汇集投资人的资金，为投资人筹划利益。目前灵活度高的房地产信托已经是企业主要的融资渠道，其具备融资方式灵活、放款速度快的优点[7]。

三是资产证券化融资，即企业将特定的同质化资产进行重新组合，通过资产出售或转让给特定机构的方式，实现资产剥离；同时，以该组资产作为偿付基础发行有价证券，从而达到融资目的。这种融资方式不仅可以通过表外融资改变企业的资本结构，还能够降低证券利息率和偿债压力，实现企业与投资人员共赢。

（四）提升资金流管理重视意识

房地产企业需提高对资金流管理的重视，在经营过程中不断强调多收少支、早收晚支，在规划资金时尽可能将资金用于增值速度快的项目内，最大程度地扩大资金效益。

关于优化资金流管理，首先，房地产企业应该对项目负责人的资金使用权限进行划分，针对私自挪用资金行为制定严厉的惩罚措施，要求项目人员严格按照资金计划支出使用资金。企业可将资金绩效纳入项目部考核范围内，定期对项目部的资金使用情况进行考核评价，督促其强化资金管理意识，规范使用资金面。

其次，优化资金流管理办法，房地产企业应当加强各部门的联系沟通，要求各个部门积极配合资金管理人员的工作，及时反馈真实的资金使用数据，以便于资金管理部门掌握具体资金流向并对其进行合理规划。同时房地产企业还需加快内部资金流动，减少资金积压风险，将闲置不用的资金用于投资项目中。

（五）强化内部监督管控

房地产企业整体发展规模较大，其子公司分公司数量多，项目资金分散，资金管理难度相对大，因此，房地产企业可针对分散的资金采用集团化管理方式，统一步调，统收统支，坚持“一切资金行动听上级指挥”原则。

一方面，房地产企业需构建动态监督管控体系，对日常经营活动过程中的资金规划、使用等进行跟踪监督，及时反馈资金问题、风险。

另一方面，房地产企业基于内部一体化信息系统推进资金集中管理，整合分散在项目中的资金，统一调度内部资金，提高企业的资金流转率和使用率。

在实际经营过程中，房地产企业可设立资金管理中心，负责统筹所有的资金管理工作，为房地产企业以及子公司提供金融服务，资金管理中心人员使用信息系统对子公司的银行账户接管，按照业务量统筹调配资源，并且对各个项目作业的资金收支进行监督和评价[8]。同时资金管理中心对销售回款、投资、融资、工程、成本和采购等业务开展计划管理，制定用款和拨款计划，集中管控企业内资金，减少资金资源浪费现象。

第三方面，房地产企业需安排审计部门对资金管理部门和各子公司的资金管理工作进行审查，如实掌握企业的资金管理情况，把握项目投资收益，并预估项目资金风险，夯实后续投资活动的实施基础。审计监督工作还应深入其他业务环节，如项目建设、销售等环节，对各个环节的资金使用、流动速度等进行检查。