房地产企业土地增值税清算阶段税收筹划探析

龙梦芸

（佛山市南海城市建设投资有限公司， 广东 佛山 528000）

近年来，根据中央“房住不炒”和“促进房地产市场平稳健康发展”的要求，房地产市场得到了一定的调控。比如，个人住房贷款、房产交易、房企融资等业务，审核变得愈发严格。再加上新冠肺炎疫情频发，房地产企业的开发、销售以及销售款的回款接连受阻，对房地产企业造成了较大的资金压力，出现了大中型房地产企业面临债务危机、小微房地产企业濒临破产的现象。在当前的情形下，房地产企业为了提升利润，只能尽可能精细化管理，节约成本。而在房地产企业的税金支出中，土地增值税作为一项税率高、税负重的税种，如何通过税收筹划，合理降低其税额，优化税务结构，缓解资金压力，也就成为房地产企业的重点考虑对象。因此，研究房地产企业土地增值税清算阶段的税收筹划，具有一定的现实意义。

一、房地产企业土地增值税清算阶段税收筹划存在的问题

（一）缺乏整体部署

根据土地增值税清算制度相关规定，房地产企业应该将土地增值税的纳税筹划作为一项长期性工作，涵盖房地产企业开发的任何阶段。但很多房地产企业只是在收入和扣除项目核算方面对土地增值税进行筹划，而在房地产项目开发的前期，缺乏财税人员参与。这就导致在项目的筹备阶段，房地产企业无法结合企业资金、成本情况等提出合理有效的专业性建议；在建设阶段，无法为项目成本归集分类提出针对性的建议；在销售阶段，无法提供最优的定价方案。因此，造成在土地增值税筹划方面缺乏整体部署，财税人员无法为项目的战略支点提供建议，进而导致房地产企业在税收利益方面无法实现利益最大化。

（二）纳税筹划深度不够

虽然很多房地产企业都进行税收筹划，但是由于土地增值税自身的特殊性和复杂性，再加上房地产项目开发周期较长，整个开发周期涉及的业务活动、税种等很多，若是结合各项业务活动，充分考虑各税种后进行纳税筹划，不仅需要大量的精力，还需要财税人员具备良好的专业素养和及时了解财税政策更新动态。而目前很多财税人员只能确保当下工作的完成，无暇研究最新的政策。从项目的立项到清算，可能都没有与税务机关及时咨询相关的税收优惠政策，导致土地增值税的纳税筹划只是在核算方面简单的筹划，停留在表面，纳税深度不够。

（三）房地产扣除项目不规范

土地增值税清算过程中，扣除项目的核算是一项较为复杂的工作，而一些房地产企业的扣除项目核算不规范。具体表现为：扣除项目没有原始资料，甚至出现发票缺失的情况；将未结算的预估款作为扣除项目；在整个房地产开发过程中，没有取得工程劳务的发票，但仍作为扣除项目列示其中，或者虽然取得了发票，但作为扣除项目时虚增劳务金额；有些工程款合同缺少必要的审计及监理签字，这类工程款应被剔除而实际未被剔除；有些房地产开发过程中利息支出的扣除项目，由于借款用途不明确，也不能据实扣除。

二、房地产企业土地增值税清算阶段税收筹划存在问题及原因分析

（一）纳税筹划缺乏组织和制度保障

税收筹划是一项整体性工作，仅靠财务部门是很难实现有效的筹划，因此，房地产企业对土地增值税进行纳税筹划需要整体部署。但是，当前很多房地产企业在纳税筹划方面不仅缺乏匹配的组织机构，而且缺乏相关的纳税筹划规章制度，这就导致企业在进行土地增值税筹划时，各部门间配合度不高，积极性也较低。有的房地产企业没有专门的纳税筹划部门，整个纳税筹划工作仅由一两名财务人员负责。若是财务人员没有全程参与整个项目，那么就很难对房地产项目有清晰的认知，再加上对税收政策理解有偏差，导致纳税筹划的准确性受到影响。此外，由于缺乏相应的纳税筹划组织，房地产开发企业在项目开发的前期，其项目支出无法及时传递到财务人员，在发生了相关成本后，财务人员事后才知道原委，在这种情况下，很难调整出最佳方案，进而影响纳税筹划效果。

（二）专业程度不够，税企交流不足

当前，一些房地产企业的土地增值税筹划工作，仅由一名财务人员负责，而土地增值税工作量比较大，但财务人员精力有限，导致其不能全面地、有深度地为土地增值税进行纳税筹划。一些房地产企业的高层领导只关心土地增值税筹划可以减少税款，而对土地增值税清算过程中遇到的问题置之不管，影响了清算的全面性与准确性。再加上在税收筹划过程中，管理层比较重视企业宏观方面的发展，以及对外工作协调、战略规划、流程决策等问题，但对纳税筹划缺乏积极意识。由于房地产开发项目不仅业务复杂，涉税问题也复杂，很难制定一套统一的税收筹划方案，这就对纳税筹划人员提出了较高的专业需求。虽然我国的税收政策在不断地完善，但是有些政策法规还存在一定的模糊地带，而且各地的税收机关对争议性政策采取的执行口径也不同，因此，纳税筹划人员除了深入解读相关的政策法规外，也应多与税务部门沟通。若是房地产企业对政策法规理解出现偏差，则会对企业造成一定的法律风险。但现实是很多房地产企业的纳税筹划人员缺乏与税务机关的沟通，导致其对最新的税收政策理解不到位、不深入，进而无法为房地产企业做好有效的土地增值税的纳税筹划。

（三）企业发票管理与交接工作存在漏洞

首先，在土地增值税清算阶段，有的房地产企业原始凭证丢失严重，凭证管理混乱，说明一些房地产企业在发票管理方面存在很大漏洞。其次，财税人员对税收筹划实务操作不当，在土地增值税成本项目扣除计算中，未按照取得的相应发票的金额计算。最后，在交接发票时，没有制作交接清单，交接资料缺乏必要的监督，导致交接的资料缺乏完整性与连贯性。

三、房地产企业土地增值税清算阶段的税收筹划优化

（一）加强土地增值税筹划的整体部署

由于土地增值税自身的特殊性，房地产企业应加大财务人员的参与度，做好整体部署。首先，成立专门的纳税筹划机构，做好分工，各司其职，并且将土地增值税的税收筹划工作涵盖在房地产项目开发项目的整个生命周期。其次，在项目筹划阶段，财税人员基于企业自身的资金状况，结合项目的预估成本，从整体上提出有针对性的纳税建议。同时，在建设阶段，为成本归集分类的后续建设提供合理有效的专业性纳税建议。再次，在销售策略阶段，利用财税人员的专业能力，结合税负、成本等，为房产的定价提出最优方案。在销售阶段，充分利用财税人员的专业技能，确保土地增值额控制在临界点以下。最后，房地产企业应在项目的前端就与土地增值税清算衔接，进而在项目完成后实现税收利益最大化。同时，制定税收筹划的保障制度，将纳税筹划工作纳入部门考核，增强相关部门的配合度，提升纳税筹划的积极性。

（二）增强纳税筹划深度

首先，对房地产企业土地增值税清算阶段进行纳税筹划，是一项专业性极强的工作，加上相关税收政策近几年也在频繁变更，更是加剧了清算工作的复杂性，这就要求负责土地增值税税收筹划的人员具备专业的税收知识，以及丰富的涉税经验。同时，房地产企业应定期对相关人员进行税务培训，丰富纳税筹划操作办法，进而增强纳税筹划的深度。其次，加强与税务部门的沟通，提升对政策法规的把握能力。通过与税务部门沟通，了解最新的土地增值税政策，及时利用最新的优惠政策，增强纳税筹划的深度。对于一些拿捏不准的政策法规，与税务机关及时充分沟通，可以避免陷入误区，降低法律风险。因此，房地产企业应与税务机关建立良好的关系，最大限度地获得理解与支持。

（三）规范土地增值税中的扣除项目

首先，制作交接清单，在交接发票时不仅有交接人、接收人在交接清单上签字，交接时还应有监交人签字，保障发票的完整性与连贯性。其次，建立发票保管制度，防止发票丢失。最后，提升财税人员的纳税筹划操作水平，对于没有取得相关发票的费用支出，不能计入到成本扣除项目中，不属于成本扣除项目的不得计入。

四、提升土地增值税纳税筹划水平的保障措施

（一）提高纳税筹划意识

首先，管理层应树立正确的税收筹划观念。管理层的决策很大程度上决定了企业的发展方向，税收筹划能否实现，很大程度上取决于管理层的税收筹划理念。管理层若重视土地增值税的纳税筹划，则会充分调动其他部门的积极性，进而将土地增值税的税收筹划贯穿于经营的全过程。而且，土地增值税纳税筹划也属于企业管理的一部分，有效的土地增值税纳税筹划有助于提升企业价值。其次，树立诚信经营、依法纳税的企业文化。企业若是不树立诚信经营、依法纳税的企业文化，不利于其长远发展。企业文化是一个组织的价值观，会对员工的日常工作提供指引。诚信经营、依法纳税的企业文化，有助于企业规避税收风险，做出有利于长远发展的决策。

（二）定期对财税人员培训

房地产企业土地增值税纳税筹划的效果如何，很大程度上取决于财务人员的专业水平和其自身的实践经验。当前，我国的税收法律制度在不断完善，存在一些政策法规频繁更改的现象，与之对应，纳税筹划人员也应及时更新税收知识。因此，企业应定期对财税人员进行培训，督促其更新知识。通过定期的培训，一定程度上也可以丰富纳税筹划操作方法。

（三）加强与外界的沟通与交流

首先，加强与税务机关的交流。通过与税务机构沟通交流，学习新出台的政策文件，重点关注与本企业相关业务活动之间的关系，为税收筹划奠定基础。其次，还应与专业机构进行沟通交流，比如会计师事务所、税务师事务所等。由于房地产项目开发周期长，短时间内要求完成收入核算、成本分担等工作，工作繁琐复杂、难度大，因此，房地产企业可以利用中介机构来完成相关任务，这样既能合理利用资源，也能保证清算工作的顺利进展。

（四）完善财务制度建设

首先，完善纳税筹划财务制度和激励机制，完善的财务制度一定程度上可以确保土地增值税核算过程原始资料的完整性与连贯性，有利于企业财税人员基于准确及时的财务信息开展纳税筹划。其次，建立完善的激励机制，提高各部门参与土地增值税纳税筹划的积极性，有利于纳税筹划工作的展开。