房地产企业内部控制存在的问题及对策分析

徐晓宇 诸暨月龙房产开发有限公司

当前房地产企业竞争逐渐加剧，为提升自身竞争实力，在市场中占有一席之地，房地产企业应不断拓展市场份额，还应强化自身内部管控。虽然较多房地产已经认识到此项工作的重要价值，逐渐加大了对于内部控制工作的重视程度，不过在实际内部控制中，仍存在一定的问题，影响到了内部控制工作的良好开展，因此仍需对房地产企业内控策略进行重点研究。

一、房地产企业经营业务特点分析

第一，区域差异化明显。房地产企业经营范围较广，可能在不同的地区均存在工程项目。不同区域中，项目开发成本也会存在较大的差异，主要体现在土地成本上，一些区域因为土地较为紧缺，因此土地成本会更高，再加上市场行情影响，使得不同的项目存在不同的收益与风险[1]。第二，宏观调控影响较为明显。我国人口较多，存在较大的居民居住需求，从而使得市场房价增长较快，而国家为对民生进行保障，会制定出各种措施进行房地产市场调控，限制房价涨幅，如放贷额度收紧以及房价涨幅限制政策等，以此维持房地产市场秩序，所以宏观调控影响较为明显。第三，项目建设投入大、周期长。房地产项目开展中，会存在较大的土地成本，所以，土地成本会对房屋销售价格产生较大的影响。并且，项目开展各个阶段，均会存在较大的投入，加上建设周期较长，所以会使企业面临较大的资金风险。由此可见，房地产企业经营业务与普通企业存在较大的不同，其面临的风险更高，因此，房地产企业更应注重内部控制工作的良好开展，通过有效的控制措施，提升自身竞争实力的同时，提升会计信息质量，保障房地产企业的资金安全。

二、房地产企业内部控制存在的问题

（一）内控体系不够完善

受到传统工作模式及理念的影响，一些房地产企业并不重视内部控制工作，未形成全员参与意识，认为内部控制属于企业管理人员负责的工作。不管是在思想意识，抑或是制度方面，均未形成统一、完善的内控体系，影响到了内部控制工作的良好落实。实际工作中常常出现互相推诿、责任不清的情况，无法有效解决现存问题，没有发挥出内控工作的真正作用，使其企业面临较大的经营及管理风险。

（二）业财融合度不高

房地产企业正常运行环节，需要使各部门协同发展，特别是财务部门，应与其他部门做到良好互动，在各部门的良好配合下，共同促进企业经营目标的实现。业务与财务的融合不能只停留在表面，应在理念上进行融合[2]。现阶段，一些房地产企业的业财融合度不高，财务大多属于事后财务，没有与具体工作的业务流程良好融合。这种情况下，企业没有进行项目初期的科学筹划，造成了后期资金流失等问题，对税务筹划工作也产生了影响，降低了内控水平。

（三）缺乏有效信息沟通体系

房地产企业各个经营环节均需要开展内部控制工作，只有保证沟通顺畅，才能实现各企业的良好协同，推动企业各项工作活动顺利开展。如果企业存在的内控制度不够完善，或者与自身实际情况不匹配，会导致企业内部上下沟通不畅，上级信息无法顺利下达给各个部门，出现信息失真情况。

（四）内部监督力度有待提升

现阶段，房地产企业基本上均是由内部审计机构负责监管工作，不过，实际工作中，一些房地产企业内部监督力度不足，设定的审计机构未能充分发挥出自身的监管职能。虽然较多房地产企业均设置审计部门，不过却不具备较强的独立性，内部监管没有与财务部门相分离，一些审计部门成员来自于财务部门，未能做到不相容职务相分离，影响到了监管作用的发挥。

三、房地产企业内部控制对策

针对当前内部控制中存在的问题，房地产企业应积极制定出有效的应对方案，促进内控工作良好开展，进一步提升自身内部控制成效，具体可从以下几方面入手：

（一）优化内部控制体系

内部控制工作开展过程中，房地产企业应将内部控制体系优化作为重点，不但要确定出具体的工作流程，还应明确各岗位职责，基于制度要求上，加大对于员工行为的约束力度，有效控制企业风险，防止舞弊行为的出现，促进企业内部控制的顺利进行。第一，房地产企业应从自身实际入手，结合国家法律规定，组建股东会以及经理层[3]。第二，细化责任，做到分工明确，同时，还应结合实际工作，制定出岗位说明书与业务流程。第三，进行授权审批制度的建立与完善，实施不相容职务分离制，严格执行内控评价制度，应立足企业实际，对各项工作做出不断完善与优化。第四，强化预算落实，预算获得企业审批后，应保证其具备良好的稳定性，不可随意对其做出更改，如必须对其做出调整，变更单位应提出申请，通过相应审批流程后，才可做出相应调整。

（二）优化业务流程，强化业财融合

房地产企业经营管理的各个环节，均会涉及内部控制工作，为进一步提升内控工作开展效果，降低不良问题的出现，房地产企业需要严格根据标准要求开展各个环节的工作。若企业业务环节出现问题，会影响到内部控制工作的顺利开展，使内部控制工作更为复杂化[4]。内部控制工作同企业各业务流程存在密切的联系，因此，房地产企业在实际工作过程中，需要对自身各项业务流程进一步优化。若想充分发挥出内部控制制度的作用，财务人员需要深入到各个业务环节中，对业务的实际开展情况进行了解，前置财务工作，并实现与业务的良好融合，为业务部门提出具有指导性价值的建议。现阶段，信息化技术得以不断发展，内部控制工作中引入信息化系统已经成为必然选择，房地产企业应立足市场实际发展需求，积极引进与自身发展相适应的信息化系统，进行企业业务的统筹管理，实现信息的层层递进，良好共享各项资源，推动内部控制工作的良好开展，使企业获得更高的工作效率。

（三）建立高效的沟通渠道

首先，完善内部设置。当前房地产企业发展更为规范，逐渐加大了对于风险管理的重视程度，不过一些房地产企业并没有在内部设置独立的内控风险管理部门，因此企业需要针对自身内部控制工作实际，构建出专门的管理部门[5]。成立专门的内控部门后，对各个岗位及人员职责进行科学划分，做到专岗专责，将各项责任具体细化到每个人身上，实现内部控制的进一步完善，对内控风险进行识别并及时加以解决。此外，应安排专人负责收集重要的内部信息，包括企业局域网信息、领导信箱、电子邮件等，全面梳理这些信息，并及时向企业管理人员上报反映，及时解决处理。此外，还应通过多种渠道进行资料的获取，如企业财务资料、经营管理资料以及企业局域网等，在对各项信息的及时处理下，与员工进行良好的沟通交流，提升员工归属感，在高效的沟通下，强化员工事务处理能力。其次，充分应用外部信息。房地产企业应对媒体资源进行充分利用，如企业公众号、微博以及微信等，加大企业品牌宣传力度，构建出专门的部门并进行定岗定责，主要负责关注媒体舆情，了解最新的政策信息，实现与外部监管机构的高效沟通，助力自身内控工作的良好实施。

（四）加大内部监管力度

内部监督是保证内部控制工作顺利开展的重要保障，房地产企业若想进一步提升自身对于内部控制的监管力度，需要重视日常监管工作，保证内部监管的规范性以及科学性，主要可从以下几方面入手：第一，与企业项目运营以及内控执行情况相结合，科学制定出责任分配体系。由于房地产企业开发项目分布范围较广，应对各项目的责任进行明确，通过周报月报的方式，全面了解各项目的建设情况、资金使用情况以及项目质量等[6]。第二，实施专项监管核查。同普通企业相比，房地产开发企业经营较为特殊，往往会存在大量的资本，若出现资金以及质量问题，会使企业产生较大的损失，所以做好专项监管核查意义重大，例如，施工规范核查、财务核查、质量安全核查等。在财务核查工作方面，企业应严格监管子公司资金运营情况，防止出现风险事项。第三，房地产应保证内控审计部门的独立性，并赋予其相应的权利，以免实际工作受到其他部门的影响，并且还应对审计部门工作流程及内容加以明确，构建出科学的监督方式，将自身监督权充分发挥出来。

（五）增强风险防范意识

若企业不具备明确的风险判定标准，则没有对自身抗压能力进行科学预估，当面临较大的危机与压力时，很难良好应对。只有具备较强的风险意识，才能对可能出现的风险事先制定出有效的防控措施，防止风险的严重化，进一步提升内部控制工作开展效果。所以，房地产企业在内部控制工作开展中，需要形成风险意识，并进行不断强化，全面评估风险，构建除完善的风险评估及防范机制，减少企业风险，促进企业生产经营目标的良好实现。房地产企业应同时进行财务指标与非财务指标的制定，对各项指标做出综合分析，判断企业面临的风险，并制定出有效的防范措施。例如，对企业资产负债率进行分析，掌握企业债务风险情况，采取相应措施，避免企业面临较大的偿债风险。分析存货周转率，判断企业采购成本控制以及存货情况的合理性，从而强化企业内部控制效果。

（六）提升资金管理水平

第一，房地产企业应结合自身实际，进行资金预算管控方案的科学制定，使资金运作更加流畅、规范。还应构建出专业的资金阶段机构，保证资金管理工作的良好落实。第二，对融资方式进行优化[7]。以往开展融资活动时，房地产企业选择的融资方式具备较强的单一性特点，基本上均是选择银行借贷的方式。为避免资金链断裂导致自身面临较大的经济危机，房地产企业应立足自身特性，积极拓宽资金融资渠道，如可以选择市场融资的方式，也可以选择信托融资的方式，在多样化的融资方式下，实现自身资金周转率的进一步提升。第三，注重风险管控。只有在严格的风险防控管理下，才能有效保证企业经济安全，应科学确立风险转移方案，了解风险种类以及特性，科学选择有效的风险规避方案。如通过信息技术的应用，全面核查并识别企业资金管理风险，若发现风险问题，需要及时做出处理，防止风险产生更加严重的影响，使企业面临较大的经济损失。

（七）提高信息化程度

信息化环境下，房地产企业应积极推进自身内部控制信息化建设，引进先进的信息化技术。在信息化管理模式下，帮助房地产企业快速筛选出更有价值的信息，提升企业信息处理效率，实现各类信息的高效利用。实际工作过程中，房地产企业应用电子信息系统，实现各部门信息的有效流动，使信息流动更为顺畅。此外，日常管理与信息发布中，房地产企业需要通过OA 系统进行信息共享。进行预算控制时，房地产企业可以利用信息系统确保预算编制及计划的科学性以及可行性。开展工程管理工作时，能够对工程进行全面的监督与管理，最大程度上降低施工环节的风险。房地产还应加大信息管理软件的推行力度，使财务部门、项目管理部门以及投标部门均能够利用信息管理软件开展各项工作，获得更高的沟通效率，通过信息化建设提升企业内部控制。

四、结语

综上所述，房地产在不断发展中所面临的市场竞争逐渐激烈，企业若想实现自身健康持续发展，应通过内部控制工作的良好开展，提升自身管理水平，使自身具备更强的竞争实力。内部控制工作开展中，应通过优化内部控制体系；优化内部控制体系；建立高效的沟通渠道；加大内部监管力度；增强风险防范意识；提升资金管理水平；提高信息化程度等方式，真正发挥出内部控制工作的价值。