房建项目从决策阶段到招投标阶段的造价控制

张小玲

(厦门安居建设股份有限公司，福建 厦门 361000)

从决策阶段到招投标阶段，对于工程造价有着不容忽视的关键作用。在过去，控制工程造价时通常采用的方法是“事中控制、事后总结”，具体来说就是更加注重对施工、结算这两个阶段所消耗成本的有效控制，如今应该将这种方法进行相应的转变，要严格地遵循“事前控制”的先进理念，将重点转移到决策阶段和招标阶段。现阶段，我国的建筑行业正在不断发展，由于积累了足够的成本数据，所以对于房建项目也提出了更新、更高的标准，应该紧急把握住决策阶段和招标阶段，尽可能地把工程造价水平控制到最优，对于在施工过程中可能会出现的纠纷或问题也有一个预先的判断和管控，这样才能保障房建项目的有效实施。因此，笔者在本文对房建项目从决策阶段到招投标阶段的造价控制进行了一系列的分析和探讨，具体如下文。

1 投资决策和初步设计阶段是项目造价控制的首要重点

1.1 投资决策和初步设计阶段对造价的影响是决定性的

房建项目的决策、初步设计这两个阶段对于工程造价的影响是最大的，也可以说是起决定性作用。就像在建筑高楼大厦一样，地基的建设是整栋高楼建设的基础，它起决定性作用。如果地基做的不牢会使高楼在建成以后存在很大风险。想要降低风险就要从最初的设计开始，前期的设计是否合理直接决定着开发商的利润高低，如果设计不合理，会加大开发商在建设过程中的投资成本，从而降低利润，因此，我们必须在投资阶段和初步设计阶段做好全面的规划和把控。如果在此过程中出现了决策失误的现象，那么就会导致房建项目接连出现重大损失，甚至会出现烂尾的情况。对于当代的房地产项目来说，必须要从整体上对项目做好定位，加强对项目前期的造价控制，只有与从源头上做好把控，才能取得满意的效果。因此各房建单位有关领导人员应当高度重视，认真研究各个施工环节，做好投资决策工作，同时分析可能影响造价控制的各种因素，积极听取他人的意见及建议避免在房屋建筑以及施工过程中消耗过多经济成本。

1.2 初步设计阶段成本控制要点

在这一阶段对造价控制时需要注意几点问题，第一，必须要明确房建项目建设的用途或目的，比如是出售、自用还是出租等，依据不同的用途将项目进行准确地定位，如果是建成之后用来出租使用，那就可以在装修设计上加以改正，或者不设计装修，这主要是因为人们喜欢的风格不一样，可以留给承租人自己装修，通过以上对装修设计的改变可以控制造价的指标；第二，必须结合本地区建筑行业的相关规定来对规划信息进行全面、深入的分析，要结合经济条件确定设计的基本框架，比如地下车位需要建设多少数量、产权车位应该分配多少等，小区绿化率的高低设计，地面的硬化面积及其利用设计等；第三，必须不断提升自身的设计理念，尽可能地将经济性、宜居性、标准性等特点进行有效地融合，要注重房建的品质，进一步提高建筑的特色创意和文化内涵。当前房地产开发行业较为火爆，各公司都在想方设法的拿地建设，想要在众多的房地产企业中脱颖而出，就需要我们具有独特的设计理念，开发与众不同的产品；第四，必须对本地区的建筑市场形成一个充分的了解，逐步判断在某个地段最适合建设的物业类型。每个地区的物价都会存在差异性，经济技术发展比较落后的地区物价相对较低，反之，物价较高。结合当地物价水平设计适合房产类型，从而使开发的项目便于出售。从整体上看，在初步设计阶段要考虑到房屋的具体用途，同时要加强对周边环境的调查，通过调查以及走访了解居民的实际情况。造价控制人员在对所采集信息进行分析的基础上，制定合理的造价控制措施，在保证房屋质量的同时进一步节约经济成本。

2 招投标阶段控制工程造价

建筑行业随着社会主义的经济发展而不断发展，大量的企业涌入建筑行业，据统计，全国现在拥有大小房地产企业将近十万个，大量的资金涌入房地产建设中，这就产生了大量行业内部的竞争，想要在竞争如此激烈的各企业中存活下去，就得通过企业的管理，对每个项目的造价进行严格管控，节约成本成为各企业生存下去的不二之选。而招投标在工程建设中起着很关键的作用，所以我们就要对招投标的造价进行有效控制，从而提高企业利润。

2.1 建筑工程招投标工程的造价特点

当前的工程招投标造价具有以下特点。首先，它具有不稳固的特点。在一个项目初始阶段需要不同的合作方对项目场地进行勘察，对研究图纸设计及交通运输等环节进行综合考虑，确定是否可以进行投标；其次，招投标比较繁琐。因为一个项目由于工程量较大，各项细节比较繁琐，每一个细节都需要经过仔细核算，每项工程都需要大量工人，所以这些综合因素都要详尽考虑，这就体现了招投标的繁琐性。由于在招投标过程中可能影响房屋造价的因素众多，因此房屋建筑企业应当高度重视，最大程度的维护招投标工作进行过程中的公平性，避免各种腐败现象的发生。

2.2 招标计价模式的选择

在选择招标计价的模式时，需要立足于房建项目的实际情况来进行选择。现阶段，国内房建招标、投标市场有一些比较常见的计价模式。

目前大多数情况都倾向于采用总价包干模式，这种模式更利于后期造价的控制。综合单价包干一般用于专业分包的工程，如检测监测、地勘等。现在也有一种综合单价包干模式是模拟清单模式，模拟清单由于图纸未明确，工程量无法准确计量，一般是中标后再具体核对工程量。这种模式的优点是缩短前期设计招标过程，加快项目进程，同时也适用于一些有经验的承包商参与设计完善的项目，但对造价人员的要求更高，也不利于造价的控制。像《新体育中心》项目就是采用模拟清单模式招标，这个项目当初由于工期非常的紧，而且是重点项目，整个造价概算高达70多亿元，造型奇特，屋顶基本上是双曲面造型，墙身也都是弧形，设计人员需要的设计时间较长，也需要有经验的施工方参与整个设计讨论过程，故而考虑采用模拟清单模式，这样能够缩短招标过程，加快设计和施工进度。

总价包干模式相较于综合单价包干来说对于发包方的风险控制极其有力，发包方喜欢以这种模式进行外包，风险性较低，后期结算简单方便。这种承包模式使承包商承担着全部工作量和风险。

这种总价包干模式是在工程建设时直接成本和承包商完成工程应得的薪金分开结算的一种模式，在房建项目用的比较少，一般用于抢险救灾项目或者特别复杂又没有图纸的项目。再加上这种模式需要发包方对承包方在建设过程中所产生的直接成本实报实销，投资较大，发包商不愿接受，从承包商的角度说，随着工程的不断建设，发包商应给予承包方的薪金越来越多，很容易发生拖欠情况，所以承包商也不愿意接受这种模式，因此这种模式在大型工程建设时不被使用。

在对招标计价模式进行选择的过程中，相关承包商应当根据企业的实际特点来进行。一旦选择某种招标计价模式，就应当严格按照相关规定完成施工任务。

2.3 施工总承包单位招标

2.3.1 严格把控施工总承包单位投标资格

首先要整体把握房建项目的具体规模和实施难度，并合理设置施工单位进行投标的统一标准和资格，要把调查的重点放在对承包公司近几年的工作业绩、整体的资金流动状况、经营规模以及对房建项目采取的管理模式等方面。工程质量的好坏取决于建筑材料的优劣、建筑公司技术高低及建筑公司管理水平的高低等，想要得到一个质量合格的项目，除了要选择优质的建筑材料外，还应严格选择建筑公司，对投标的公司进行综合全面的考察与分析，淘汰那些做工质量低、市场评价差的公司，最后选择可以胜任该项目的优质公司并与其进行合作。当然也需要了解施工单位所拥有的资质、资金情况。在此环节，最忌讳靠关系、收取金钱等行为，将工程承包给没有资质或者条件不符合的人或公司承包，这也是当前社会经常发生的事情，也会给整个工程留下隐患。由于承包人或者公司条件不具备该工程的要求，所以在施工时会有很多地方做的不到位，达不到交工要求，甚至可能降低该建筑物的使用寿命。对于施工总承包单位资格的审查至关重要，在一定程度上能够起到对工程质量的监督以及管理作用，有关方面应当高度重视，选择具有相关资质的施工总承包单位进行施工工作。

2.3.2 合理评定中标价

在我国，随着改革开放的不断深入和社会主义经济建设体系的不断完善，建设工程的招投标竞争也日益激烈，在进行招投标时要根据《招标投标法》中的明确规定来判断中标价是否合理。为了给企业带来合理的利润，在投标竞标中就需要我们对中标价格及细节做出合理的规定。一要制定比较严密的招标文件，在编制招标文件的内容时，必须明确施工范围、工程质量要求以及工期等，要求严谨，以防出现漏洞而引起争议；二要编制准确的控制价，这是评标的重要依据，投标价格越低给企业留下的利润空间越大；三是严格评标，从投标企业的整体资质、信誉度以及管理水平等方面来进行评估，为了确保项目的质量，需选择综合评分高的企业，这样才能保证工程的顺利进行。

2.3.3 合理划分施工总承包单位承包范围

当前，国内还没有相关依据对施工单位的承包范围进行明确，应把主体结构工程纳入到总承包的施工范围中，而且承包单位需要自行施工，不能对该项目工程再次向外分包。从现场管控来看，更倾向于大总包模式，尽量把主体、装修、景观、供配电、三网、智能化、标识标牌等包含在总包造价中，避免由于交界面的重复施工而造成浪费，也更有利于总包的管理。像《保障性住房龙泉公寓项目一期A1-1地块(桩基、地下室及上部主体)工程(施工)》就是涵盖了这些项目，对于现场的管理来说是较为方便的，而且更有利于整体的造价控制。

2.4 专业分包单位招标

一方面，对于独立的分包工程来说，需要通过标准化来逐步实现规模化，这样可以让施工企业统一自己的需求，将某个区域的市场规模作为参照，实施项目所需材料的采购，从而给采购方征求最大的经济利益，这样一来也可以促进供应方实际生产效率的稳步提升，有效地控制成本；另一方面，对于部分主要的材料，比如防水材料、电线电缆等，这些材料可以划分给建设单位直接供应，这是由于施工单位的规模与建设单位相比还不够大，所以交由建设单位来集中采购主要材料，在一定程度上可以取得较大的优势。这样的分包方式还会使得工程细节能够做的更好。比如将电气工程承包给专业的电工团队施工，将门窗安装工作留给专做门窗的人员，这样专业人做专业事，会使所负责的工程做工更加细腻，速度也会比非专业人员快很多。举一个反面例子，在一个小城市的某楼盘，主体工程完工后就将室内外装修工作承包给负责土建的人员，但由于他们不是专门负责装修工作的，在内墙抹灰时就出现了较为严重的问题，灰号的配比没有配好，导致在交房后不到一个月，内墙面起皮脱落，有些业主刚装修的房屋被弄得十分狼藉，导致业主和售楼处产生纠纷。

3 结 语

综上所述，工程建设已经成为当前国民经济中不可或缺的一个支柱性产业，房建行业不仅对社会人群的安居乐业起到直接的影响，也体现了当代人群对美好生活、适合空间的追求，所以必须把有限的社会资源充分地利用起来，从项目周期的角度来思考、分析工程造价控制工作，把重点放在项目的前期，将管理的重点往前移，抓住决策阶段和招投标阶段，从而才能有效地控制房建项目的成本。