中小型房地产企业建筑质量影响因素分析

潘和平，肖丙海

（安徽建筑大学经济与管理学院,安徽合肥 230000）

地产行业以往多以大规模、高周转的粗放发展模式为主，对项目的质量管理多依赖施工单位自身，忽视了对施工质量的管理，把项目管理重心放在项目进度节点上，从而产生了一系列建筑质量问题。2020 年以后，国家金融和房地产政策进行了重大调整，对整个行业的发展带来了重大影响，整体市场格局愈加分化。具有管理优势的大型房地产企业，凭借优秀的产品和产品质量，占据着越来越多的市场份额。而建筑质量缺乏稳定性、以粗放式管理为主的中小型房地产企业在行业中的竞争力越来越弱。重塑以产品质量为竞争核心的企业发展思路，才是新竞争格局下中小型房企重要的发展方向。为提升中小型房企的项目质量管理水平，推动中小型房企良性发展，以影响建筑质量的主要因素为研究基础，收集项目管理相关资料，并实际参与到某中小型房企的项目管理中，最终对项目质量的影响因素进行分析探讨。

对于房地产企业来说，项目的现场管理并不是直接面向一线工人，而是通过施工单位来进行工作任务传导，所以建设项目的质量管理是以施工单位的质量管理为基础。随着人们对房地产建筑品质要求的日渐提高，对项目质量的管理也提出了更高的要求，这就需要房地产企业质量管理的下沉，真正参与到项目建筑活动中去，才能提升项目的质量管理水平。

林孝宽［1］从建设单位角度出发，研究了建筑形成的四个阶段，获得了影响建筑质量的因素，通过德尔菲法确定指标体系，运用AHP得到指标的权重，为提升建筑质量水平提供依据；赵宏［2］基于模糊层次分析法，对建筑工程施工质量进行评价和研究，将施工流程中的影响因素作为施工质量评价的标准，构建出层次架构图，计算出影响因素的权重，并对计算得到的综合评价分数进行分析；王爽［3］针对某项目，通过理论和实践的总结分析，构建基于建筑全寿命周期指标体系，以施工前、施工中、施工后进行划分，同时利用层次分析法确定权重，对装配式建筑施工质量进行综合分析。

综上所述，多个学者运用层次分析法进行了质量指标体系的建立和评价，对提升项目的质量管理水平起到了积极作用。很多研究是站在施工单位的视角开展质量研究的，施工单位和房地产企业的管控重点有很大区别，施工单位注重施工细节的管控，而房地产企业的项目质量管理侧重于整体性和方向性的把控，这种管理思路更有利于项目综合的提升［4］。所以基于房地产企业角度的项目质量管理，评价并量化相关因素［5］的影响很有必要。

1 中小型房地产项目质量影响因素评价体系的构建

中小型房地产企业很多是由最初的私人施工单位发展而来，借助政策红利期快速发展，在行业顺势发展期间，中小型房地产的管理者忽视了企业的内在管理水平的提升，这种管理水平上的不足在行业发展瓶颈期显现出来，也会制约到企业的发展。尤其是项目质量管理方面更加严峻，缺少建筑质量管理体系、缺少专业技术人才等问题都将制约中小型房地产企业发展。

1.1 层次分析法确定中小型房地产项目质量影响因素指标权重

以问卷调查的形式邀请房屋建筑领域的专业技术人员组成专家组，通过德尔菲法和专家调查法建立所需要的评判数据，对于同一层次中的相关指标，通过两两比较各指标对上一层次某因素的重要性程度，依次构造出评价指标的判断矩阵，记做A：

式中，A 为判断矩阵，aij表示因为因素i对因素j的重要性比较结果，可采用1-9 的量化比例标度来反映其重要程度，见表1。

表1 层次分析法常用比例标度

1.2 计算权重向量

将各行判断矩阵分值的乘积开n次方，

将归一化后得到权重向量ωi，

再进行一致性检验，λm是判断矩阵A 的最大特征值，

CI是一致性检验指标，n是判断矩阵的阶数；

CR是检验系数，RI是平均随机一致性指标；RI 的值如表2。

表2 RI的值

若CR＜0.1，说明矩阵具有一致性，即认为住宅项目施工质量评价的判断矩阵满足一致性要求；若CR≥0.1 则等式不成立，矩阵需要更改，以致于能通过一致性检验。否则，就需要对判断矩阵进行重新调整，只有达到一致性的要求才可以进行运用。

2 项目实例运算分析

2.1 ZM住宅项目概况

该项目为安徽某中小型房地产企业开发，公司层面对该项目较为重视。项目建筑面积：250 000 平方米；占地面积：89 960.89 平方米，主要为18 层和33层住宅组成。项目为一类高层居住建筑，结构形式为剪力墙形式，基础为筏板基础。项目的总承包单位经招标确定为某施工资质一级企业，总体施工管理水平一般。项目部相应管理岗位配备齐全，岗位责任制度齐全。

质量管理目标：ZM 项目整体需通过安徽省安全质量标准化工地的评审。

对于该建设单位来说，ZM 项目是该企业树立企业品牌的重要项目，如该项目质量获得市场一致好评，对于进一步占领市场份额至关重要。所以梳理评价项目现有的质量管理背景条件，并根据评价结果采取针对性的措施就显得尤为重要，形成的质量管理思路可以为该房地产企业后期的质量管理标准化提供基础。

2.2 构建指标体系

为了保证施工质量评价指标的合理性和规范性，在研究指标的的选择上参考了相关的研究，并结合项目管理实际情况，采用项目实地访谈和问卷调查进行研究数据的收集。据此，中小型房企项目建筑施工质量评价指标体系一级指标5个和二级指标14个［6］。

表3 中小型房企项目建筑施工质量评价指标体系

2.3 数据来源

数据通过发放问卷的方式［7］获得，邀请建筑行业从业人员填写问卷，采用方根法对判断矩阵进行运算，在此基础上对每份问卷的最终权重进行算数平均，确定唯一的权重，从而确定各项指标的权重大小，具体运算结果如下：

2.4 数据运算

通过公式（1）将表4 判断矩阵中每行分值相乘，再求解aij的5次方根，则有：=2.047；=0.922;=0.822=1.319；=0.486。

表4 准则层对目标层的判断矩阵

通过公式（2）可得出A 矩阵中5 个指标的权重，见表4最后一列。

通过公式（3）再求得矩阵的最大特征值，根据最大特征值公式：

则有，λmax=27.002/5=5.400。

通过公式（4）求得判断矩阵一致性指标CI：CI=（5.400-5）/（5-1）=0.100。

通过公式（5）验证随机CR，RI的值参照表2，当n=5时，RI=1.12；CR=0.100/1.12=0.089 ＜0.1，通过了一致性检验，考虑到其他因子权重值计算步骤一致，不再给出详细步骤，其他指标判断矩阵及权重如表5所示。

表5 一级指标对B1的判断矩阵

通过对表5、表6、表7、表8、表9 的汇总，得到最终权重，见表10。

表6 一级指标对B2的判断矩阵

表7 一级指标对B3的判断矩阵

表8 一级指标对B4的判断矩阵

表9 一级指标对B5的判断矩阵

依据问卷调查表得到的建筑施工质量指标体系的分数，经过运算得到目标层的权重，根据表10的最终权重，影响因素按照权重从大到小依次是：管理人员的质量意识、材料采购的可靠性、机械设备的日常保养、管理人员对专业技术知识的持续学习、施工过程中的监督、机械设备的安装管理、管理人员工作沟通能力等。该中小型房地产企业根据因素权重结果，随后开展了开发项目的深度剖析，查找问题并分析原因，有针对性的制定系统的建筑质量提升方案，持续开展质量提升活动。

表10 最终权重

3 某中小房地产企业ZM 项目建筑质量管理措施

该企业开展的质量问题专项检查，以问题形式罗列，并没有进行问题的根源性分析，很多问题屡次在质量检查过程中出现，并没有因为检查频率的增加而提升项目的整体建筑质量，也没有针对项目的质量管理影响因素开展量化分析，该企业以ZM 项目为契机，梳理和开展了项目建筑质量体系的优化提升活动，主要是基于表10的权重结果，进行针对性提升，并投入与权重相适宜的资源投入。主要建筑质量管理措施如下：

3.1 人员因素

人员因素中管理人员的质量意识影响比重较要，其次是管理人员对专业知识学习、专业技术水平和工作的沟通能力［9］。针对以上结果进行相关资源的投入，重点是管理人员的质量意识提高的措施，首先完善岗位责任制，建立权责分明的责任制，对相关岗位人员的任务内容和工作义务进行明确，后续奖罚措施以岗位任务完成度开展考核。提高人员的专业技术水平，主要是开展集中专项学习，包括工作沟通交流的专项培训，要求全员参与，对学习内容进行考核，以加强专业知识的掌握程度。

3.2 材料因素

建筑材料是构成建筑实体的主要材料，所以材料本身的质量可靠性对建筑质量影响极大，需要严把材料采购关，建立关键材料的集中采购制度［8］，保证材料的质量稳定，并建立材料供应单位的履约能力评估系统，对材料供应商多次出现质量问题的，取消供应资格。

3.3 机械因素

机械的日常管理主要包括周期性保养维护、易耗件的更换。项目部对机械的日常管理主要是专业分包给第三方公司，开发企业的工程管理部门对施工现场的机械管理力度较弱，很多都是放任第三方管理，导致机械质量问题，进而影响建筑质量。为了解决这些问题，房地产企业的项目管理部门要建立现场机械设备的监管台帐，周期性检验一律留存影响资料。

3.4 方法因素

施工过程中的监督管理会影响施工方案的执行效果，施工方案如果缺少落实中的监督，结果将会大打折扣，现场管理人员必须加强方案执行过程中的强监管［10］，让施工方案不折不扣地执行下去。为了调动方案实施过程中参与方的主观能动性，制定经济措施，按照重要程度设置奖惩标准来激励参与人员，保障方案的执行效果。根据中小型地产企业的实际管理情况，公司制定并推行标准化施工手册，严格按照质量标准化手册对标项目施工，避免过多的人为干扰。设定地下工程和主体工程的三方飞检机制，聘请第三方公司，对现场的质量成果和管理行为进行量化考核，也在很大程度上提高了施工方案的落实度。

4 结语

大型房地产企业的质量管理措施并不完全适用于中小型房地产企业。中小型企业受本身资源的约束，必须探讨出适合自己发展特点的质量管理体系。以某中小型房地产企业的ZM 项目为例，对施工质量管理进行了分析研究，构建质量评价指标，确定相关因素权重，并对后期的施工质量管理提出建议。得出以下结论：①对于中小规模房地产企业来说，施工过程中的质量管理对整个项目的质量形成至关重要，必须重视施工过程的管理。中小型房地产企业必须强化对项目建筑质量的管理，质量的提升可以提升产品溢价和公司竞争力，使企业获得可持续发展。②影响住宅建筑施工质量的因素较多，在相关层级指标的选取确定上要遵循科学可行的原则，运用AHP 法计算各个影响因素的权重，进一步确定对建筑质量结果影响较大因素的权重。③大多数关于项目建筑质量的研究都是站在施工单位的角度来研究的，很少是站在房地产企业角度开展的，房地产角度的建筑质量管理和施工企业的质量管理侧重点有很大不同，并不适用于房地产企业，因此，基于中小型房地产企业客观条件，开展相关质量研究管理是有必要的。④层次分析法较合理地解决了建筑施工过程的复杂性、多层次性和不确定性所引起的质量风险评价问题，为企业建立质量管理体系提供了理论支持。对于管理制度和管理体系不健全的中小型房地产企业来说，具有很好的指导意义。⑤主要针对中小型房企建设项目的施工过程进行分析探讨，暂没有涉及项目前期阶段和后期运维阶段的质量管理。随着行业的发展愈加成熟，在资源条件允许的情况下，中小型房企也要加强项目全周期的质量策划和质量管理工作，这样才能更好的提升中小型房企的质量管理水平。