对房地产企业资金管理的思考

2022-11-14汪国华

大众投资指南 2022年14期

汪国华

（杭州丰泰电商产业园管理有限公司，浙江杭州 310023）

资金是企业在激烈的市场环境中谋求生存和发展的血液，对资金的管理涉及生产、销售、研发等企业经营的所有流程当中，其重要性可见一斑。然而房地产企业开发项目需要较长的周期，在土地购买、产品设计、工程建造、销售宣传等环节中都需要大量的资金投入，都资金的需求数额较大，对房地产企业投融资、资金使用管理等各环节工作都提出了较高要求。加上近年来，国家为了限制房价的增长，避免过度开发问题，出台了一系列的政策对房地产行业进行调控，更是对房地产企业发展带来了很大的影响，因此房地产企业需要对内部管理进行调整，加强对资金的管理，以应对复杂多变的市场环境，为企业健康发展提供保障。

一、房地产企业资金管理的概念和意义

资金是企业运营发展的基础资源，各项工作的开展都离不开资金的支持。对于企业而言，其经营的主要目标在于通过一定的资金成本来获得更多的增值价值。资金管理是指企业为保证自身资金的安全完整，以及提高资金投入产出比而实施的一系列手段、方法，包括资金规划、资金监管以及核算等管理活动。

实践来看，房地产企业实施资金管理的意义主要有：第一，加强资金使用控制，提高资源利用率。房地产企业借助资金管理可以提前配置各活动资金使用额，制定资金使用计划，减少资源的浪费。第二，缓解资金压力，防控财务风险。资金管理可以将根据企业现金流动情况对资金进行统筹规划，及时进行融资，缓解资金使用压力，而且也能及时发现资金链断链风险、偿债风险等，提前防控，避免企业出现财务危机。第三，激活闲置资金，提升企业盈利能力。房地产企业可以通过资金占比以及剩余价值比对分析，及时审查是否存在闲置资产，并查看各项目资金是否全部投入经营中，适当调整，实现资金在企业各项目、各部门的有效流转，从而将资金充分投入经营中，提高企业核心竞争力。另外，对于房地产企业来说，企业的管理工作主要包括资金流管理和物资流管理。物资流管理也是为了及时供应企业工程建设所需要的各项物资材料，防止资金流失与资源浪费。可以说，资金管理贯穿于房地产企业经营的各个环节，是企业财务管理的重要一环，加强资金管理有利于提高房地产企业资源使用效率，提升企业防控财务风险等能力，推动房地产企业实现可持续发展。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）缺乏完善的资金使用计划和预算体系

部分房地产企业在进行项目开发的过程中，没有对资金的使用进行规划，未开展科学的预算管理。比如前期在获取土地时，土地整理结束以后就开展招标和拍卖，摘牌以后进行土地费用的支付，然后政府返还土地整理款。在这个过程中资金使用量较大，资金会快速周转，如果企业不能对资金进行有效筹划就会影响土地款的支付，就会直接影响到土地使用证的审核进程，影响项目开展。同时，企业通常都将关注点放在会计核算上，对于管理会计的职能缺乏准确的认识，造成财务管理没有明确的目标，预算管理功能无法充分发挥，影响了企业财务管理转型的进程。企业预算执行缺乏力度，编制的预算无法跟企业经营目标实现统一。

（二）对资金使用缺乏有效的管理和控制

在进行工程项目建设过程中，涉及大量资金的投入，房地产企业如果不能对资金需求进行有效的预算并将资金投入到关键环节当中，就会使得项目无法按照预定进度开展。然而许多企业缺乏科学的资金风险管理意识，在项目开发过程中，管理者将工作重心放在工程质量、拿地、销售宣传等环节当中，对资金管理缺乏重视，使得企业在经营中存在大量的风险隐患问题，工作中常出现盲目投资、融资成本偏高、融资期限不适配、借款长期占用不还、资金实际用途和申报内容不一致等现象，导致企业内部资金风险突出，资金使用效率不高。

（三）资金账户管理较为混乱

通常情况下，房地产企业会同时进行多个项目的开发，如果一个法人同时进行几个工程项目，或者各个项目列入不同的法人公司名下，就会造成企业为了保证业务的有序进行，需要在一个项目进行中在多个银行开设项目，使得项目公司的银行账户变多，给企业资金账户的管理带来挑战，同时也都会影响企业资金使用的效率。同时，许多企业为了融资需求，会同时开设多个账户，这也为银行资金管理带来不便，使企业无法对资金进行统一管理，无法保证资金的合理使用。

（四）融资渠道不规范

房地产项目属于高风险、搞高回报、高投入的项目，前期本身需要投入大量的资金，单单依靠房地产企业自有资金很难满足需求，常常需要进行融资。然而，近年来，房地产市场遇冷，政策调控力度较大，且金融渠道紧缩，企业贷款难度和成本也随之增加。高额贷款带给企业的是更加沉重的资金成本，同时，而且企业通过银行进行贷款申请过程中需要进行财务报表的提交，如果企业存在资金管理不科学、成本预算落实缺乏力度、工程款项回收不及时等问题，会增加企业贷款的难度，使得企业出现资金链断裂问题。

三、房地产企业资金管理优化策略

（一）制定科学的资金使用计划和预算管理制度

科学有效的资金使用规划和完善的预算管理制度是促进房地产企业资金管理水平提升的重要路径，在进行资金预算管理体系建设的过程中，企业要设立专门的预算管理部门对预算进行编制、落实、考核和反馈。房地产企业为了保证战略规划的完成，在对项目投资进行科学预测的前提下进行工程预算的编制和落实，对项目整体进行全面的规划，依据项目的规模对所需时间、工程进度等明确，但是在开发过程中会遇到各种突发问题，工程所需资金会出现变动。在预算执行中会受到市场环境的影响，需要及时的对策略进行过调整，这些都会造成收入和支出产生改变，预算目标也会出现变化。在项目进行过程中，如果预算目标跟实际数据存在很大的差别，需要对具体原因进行分析，对预算值进行修订，避免预算失去控制。对于项目整体预算进行管理和控制过程中，业务流程都要以预算目标作为基础，需要建立一系列的预警控制指标，保证管理者能够有效地对预算开展偏差的纠正，通过全面有效的分析，保证预算目标的实现。在实际的管理和控制当中，各个部门要进行有效的信息交流，利用规范化的制度和流程文件实现管理和约束，同时结合项目流程进行业绩的考核，从而促进工作效率的提升。

除此之外，预算执行环节需交由各个部门的负责人全权负责，在执行过程中以预算安排为控制依据，对具体业务资金支出进度进行管控，如果部分业务出现超预算问题或是预算外支出，则相关负责人需要立即反馈具体问题，接受预算管理部门的整改建议，控制预算差异。同时房地产企业也应加强预算考核，以实际情况为考核依据，对资金预算执行过程中偏差较大的情况进行分析，深究偏差形成原因，给出合理的整改意见，要求相关部门立即落实。

（二）提高资金管理意识，保证资金使用质量

房地产企业在进行资金管理的过程中，所有资金使用可以分为两类，分别是刚性支出和非刚性支出，涉及土地工程款、承包费用、分包费用、工程支出、管理费用、税款、销售宣传等，各个部门要及时地制定资金使用计划并提交给管理部门，财务管理部门依据各部门提供的信息进行整理和分析，制成报表提交给领导层审核。财务管理人员要对款项额度较大的项目进行重点的监督和管理，保证资金使用的安全性。各种保证金比如拆迁保证金、用电保证金、质量保证金等都需要企业进行提前支付，返款款项等也会占据企业大量的资金，财务部门要对资金开展详细的统计，列出到期时间、负责人员等。同时，房地产企业还要积极开展对全体人员的思想教育工作，提高全体人员对资金管理的重视，培养节约意识，在日常工作中，严格遵守资金管理制度，不浪费。

另外，房地产企业应当建立投资绩效评价体系，对资金使用效益进行精准评价。房地产企业需要针对所有投资项目的收益和成本展开深入分析，掌握各个项目的投入产出比例，评价投资绩效，同时建立绩效责任机制，将员工的薪酬与绩效挂钩，辅以奖惩制度，对投资项目效益好的管理者和团队成员给予奖励，反之则要进行适当的处罚，避免出现因急于占据市场而盲目投资的情况，减少投资资金浪费。

（三）加强对项目资金的管理

企业如果要在多个银行开设账户，为了保证资金的统一管理可以设立资金管理中心部门，这一部门主要的责任是对集团公司的资金账户进行有关的管理，做好资金统一的分配和使用。分公司或者子公司项目开发过程中需要将收款单或者付款单提交给资金管理中心，通过有效的审核向银行进行款项的支付和收取。每个阶段进行财务报表的编制时，资金中心需要跟银行进行存款收据的核对，并对所有的单据进行账目处理，从而保证资金使用的效率和安全。独立核算的项目可以将首付款作为整体进行单据的提交，资金管理中心受理后进行款项的收付，并协助其进行核算，从而加强对资金账户的管理，提高企业资金管理的水平。同时，企业在开展资金管理过程中，要重视信息化系统的应用，通过网络平台和信息化技术，以企业信息为对象，加强各部门之间数据的沟通和交流，搭建覆盖企业各个部门的信息管理平台，保证企业财务数据和业务数据能够准确及时地进行传递，避免信息孤岛情况的发生。

（四）对企业融资渠道进行规范和拓宽，降低资产负债率并控制融资风险

房地产企业运营过程中的资金通常来源于银行贷款或者工程项目的收入，为了保障企业融资渠道的多样化，一方面，房地产企业要加强跟各个银行的交流与合作，提高企业在银行内的信用额度，利用资产变债券、应收账款债券融资等多种形式将企业的沉淀资金充分激活。另一方面，企业可以利用项目融资，加大对金融工具的利用。针对资金需求较大的项目，企业如果在短时间内无法筹集到所需资金，可以利用项目融资形式，成立项目公司，把公司将来的收益当作债务承担的责任，从而实现融资渠道的拓展。同时，合理利用债券、资产证券化、股票等金融工具，根据项目建设的实际状况选择合理的贷款方式，从而保证企业所需资金的充足。

降低企业资产负债率是保证企业实现良性发展的关键，房地产企业可以通过金融手段控制资产负债率，在筹资期间，可对负债比率进行规划，构建最优的资本结构，或是房地产企业直接采用债转股方式，将债权转为股权，进而优化企业的资产负债结构，降低资产负债率。房地产企业在扩大融资规模的同时，需严防融资风险，减少风险对企业经济造成的损失。首先，企业应当预先设置风险预警机制，对企业的资产负债率、债务保障率、外部融资比率等基本融资风险指标进行检测，在基本风险指标基础上，建议房地产企业继续将宏观经济变量考虑到融资风险预警机制内，准确识别融资风险，精准分析风险，确保企业可以及时偿还债务。其次，加大对现金流量的监管力度，现金流是房地产企业所有资产中流动性最强的一个，在经营过程中，政府监管、宏观经济变化、行业不确定性因素等都对现金流量造成较大的风险。因此房地产企业应当依托于内部控制手段，对现金流进行监管，结合风控部门对不确定影响因素的调查分析结果，优化现金流管理措施，减少出现资金短缺的风险，规范融资行为，保证资金来源稳定。最后，优化企业的资本结构，企业自有资金难以支持项目运行，因此房地产企业需要通过融资方式获得资金支持，无论企业采用何种融资方式，在融资期间都会付出一定的代价。因而企业需要对资本结构进行规划，降低资本成本，将税务筹划效益和财务杠杆收益提供给企业经营项目，同时将资金使用期限作为依据，筹划融资方式，最大程度地减少资金闲置现象。