物业服务企业财务管理问题及应对研究

王 霖 重庆天骄爱生活服务股份有限公司天津分公司

引言

在物业服务企业运营过程中，财务管理属于较为关键的影响因素之一。为确保物业服务企业能够保持正常运营，需要针对其财务管理问题进行分析，明确导致其出现的主要因素，并制定相关应对策略，确保企业能够解决管理问题，实现高质量财务管控目标，为迎接未来城市化挑战夯实基础条件。

一、物业服务企业工作特征与财务管理内容简析

(一)工作特征

物业服务企业主要负责对单元社区进行管理，其能够为业主提供完善的居住支持与管理支持，包括维护社区设备、组织活动、建设新应用区块等。物业服务企业属于房地产行业再循环体系的关键组成部分，其业务内容较为繁杂，同时需要处理大量跨行业工作事务，包括维修、维护、设备管理、行政规划等。因此，相对于其他类型企业，物业服务企业的财务管理难度较高，容易出现错漏问题。

(二)财务管理内容

物业服务企业的财务管理需要保证基础资金流处于正常状态，同时还必须承担成本支出控制任务，确保企业能够获得足额利润，维持后续服务正常开展，降低出现意外情况的概率。通常情况下，此类企业的财务管理内容可以分为三个基础方面。第一，针对企业现存资产进行清点检查，同时完成其核算流程，区分固定与非固定类型，确保后续应用能够正常进行。第二，需要针对企业运营消耗成本进行核算，并制定、落实有效控制措施，帮助企业降低实际运营投入，维持平稳的物业服务体系。第三，对企业现金流状态进行核算，同时完成收支平衡处理，对未来基本盈利进行估算。通过积极执行财务管理，可以有效提高企业运营的稳定性，并降低风险级别，帮助业务实现正常执行的目标。

二、物业服务企业财务管理现存问题探究

(一)资金不充裕且缺乏融资渠道

相对于普通社会企业而言，物业服务企业的资金来源较为单一，通常仅包含业主物业费或设施运营收益等内容。在这种情况下，物业服务企业更容易出现资金不足的现象，最终导致经营拓展受限等情况产生。常规企业可以通过适当融资，实现拓展资金流、提高可投入成本的目标。但是，物业服务企业规模较小，属于中小企业类型且注册资金普遍较低。这种因素会限制银行放款规模，同时也不利于企业多元化融资渠道的拓展。

(二)资产管控不健全

物业服务企业的资产类型较为繁杂，包括固定类型、低价值类型等，如小区内部活动设施、物业管理房屋、维护机械设备、办公用品、消防用品等。受限于物业费收益较低以及其它有偿收入过少等因素，大部分物业企业的资产管理普遍存在体系漏洞问题，导致财务管控效果达不到理想标准，容易引发资金应用风险。同时，在市场竞争较为激烈的背景下，为提高物业企业基础收益，需要从资产管理角度强化成本控制，以确保流转处理能够达到规范标准。若资产管理处理不到位，便会引发资产流失等一系列问题，最终削弱成本控制效果，不利于财务管理工作的正常开展，如重复购置资产设备、应用工具损坏等。

(三)绩效考核落实不当

绩效考核属于财务管理工作的关键应用工具之一，其能够评析工作是否符合规范性、合法性要求，同时还能够检查策略执行有效性，有利于定位财务管理活动存在问题的环节，为后续风险预防提供重要参考。但是，当前大部分物业企业没有注重绩效考核工作，在实践业务中主要采用事后处理策略，未将全流程评价纳入执行体系内。在这种情况下，相关评价结果无法发挥风险预防功能，不利于财务管理策略妥善落实，容易影响物业企业的运营稳定性。除此之外，一部分绩效考核评价指标缺乏可执行性，导致在财务管理工作中经常出现预算编制与实际情况脱节的问题，最终削弱了控制执行效果，不利于物业企业维持低风险运营。

(四)未重视风险控制体系

财务管理工作需要重视风险控制，确保企业能够正面应对市场挑战，降低资金链断裂或入不敷出等问题出现的概率，实现保障稳定运营的理想目标。物业服务企业与传统工商企业存在差异，其业务独特性较强，整体风险程度较高。例如，物业企业需要承担管理、连带、服务合同等一系列责任，导致其业务产生风险的概率较大，容易影响未来发展稳定性。在这种情况下，财务管理的风险控制有效性便显得尤为重要。然而，当前我国物业企业普遍没有重视风险管问题，在财务管控流程中存在规范不统一、账目记录混乱、管理漏洞多等情况。这些问题都会严重削弱风险管理效果，容易对企业未来发展稳定性造成影响，不利于发挥财务管理工作的执行价值。

(五)财务核算规范性不足

在财务管理过程中，其需要针对物业服务企业繁杂且分散的业务进行全面、科学统计。通过此类方式，厘清资金收支情况并明确利益相关方。受限于物业服务企业规模以及人员专业素养等原因，当前会计核算普遍存在流程规范性较差的问题，经常出现记录清晰度不足、数据准确性不到位等现象。在这些因素的干扰下，物业服务企业资金核算无法做到全面标准，同时容易导致信息客观性不足，削弱企业管理层战略制定可靠性，不利于未来持续、稳定发展。因此，需要重视会计核算不规范问题，确保其能够得到有效解决。

三、应对物业服务企业财务管理问题的策略途径研究

(一)注重融资渠道拓展并进行金融投资

为应对财务管理资金不足、融资渠道单一的问题，物业服务企业应当从筹资管理体系建设与强化角度入手，通过多种方式拓展融资渠道，使企业运营筹资风险能够显著降低，为解决资金不足问题打下坚实基础。在这一过程中，还应当重视利润提升需求，通过树立社会信用以及建立科学控制机制，使企业能够顺利应对资金运作问题，降低入不敷出带来的负面影响，强化服务管理能力。在实践过程中，企业需要积极规避财务管理流程中可能出现的问题，同时加强与社会金融机构的合作。通过此类方式，拓展实际融资渠道，并在一定程度上缓解资金不足带来的负面影响，为应对未来社会服务挑战夯实基础条件。除此之外，资金问题可以经由财务运作方式进行处理。通过加强投资与相关管理力度，能够使物业服务企业现有收益得到提升，有利于补足正常业务投入，实现持续稳定的发展经营目标。因此，未来物业服务企业需要在积极拓展融资渠道的同时，合理开展金融投资活动，使基础收益能够提升，为开源节流的财务目标实现提供重要支持。

(二)强化资产管理体系健全性

资产管理属于物业服务企业财务管控有待解决的重要问题之一，其不仅会大幅增加经营成本投入，同时还会削弱业主与物业配合的意愿，不利于企业未来平稳发展。因此，物业服务企业应当从完善资产管控角度入手，采取有效措施强化相关体系健全性，确保财务管理工作能够妥善完成资产维护与处理，避免出现流失、损坏等问题。在实践工作中，企业财务管理团队需要积极利用现有资源，结合物业服务需求展开资产管理。通过这种方式，获取业主群体的信任，使财务管理工作能够建立在扎实的群众基础上。通过结合资产分布状态、实际规模、基础价值与使用情况信息建立总账，可以使财务管理团队以高效率、高质量完成资产应用统计，为后续合理配置与维护提供重要参考。

同时，财务管理团队还需要定期针对资产现状进行核查，并及时更新数据库内容，借助信息技术的即时性强化管理效果。除此之外，财务管理团队需要重点落实资产流转控制，避免违规操作情况出现。针对购买、领用与调拨等关键操作，应当设置有效的审批制度，通过加强报备管控实现规范流转的处理目标。为确保资产管理体系能够得到妥善执行，财务管控团队应当结合物业服务企业实际业务情况，对体系内容进行灵活调整，使其能够与一线工作紧密结合，避免出现脱节问题，为后续进一步开展财务管理活动打下坚实基础。

(三)落实有效绩效考核措施

为确保能有效应对财务管理中出现的问题，物业服务企业团队应当妥善落实绩效考核工作，确保其能够有效控制资金支出实际效益，提高管理工作可靠性。在实践业务中，管理层需要从根源层面入手，提高绩效考核整体地位，使企业团队能够积极参与相关活动，为绩效考核价值的发挥提供重要基础。同时，还应当针对考核模式进行完善。通过详细规划考核标准内容、范围信息、程序流程，可以强化其规范性与权威性，有利于财务管理工作正常开展，避免出现违规或怠工问题。

除此之外，还需要部署全流程绩效考核措施。通过在事前针对预算编制内容进行考核，可以有效检验标准质量，有利于提高预算内容申请的规范性，减少不必要的服务投入。同时，还需要对资金需求进行筛查，明确各项投入的实际性质与应用功能，确保财务管理工作能够正常进行。在事中阶段，财务管理团队需要积极整合相关绩效资料，并对预算执行情况展开客观评价。通过这种方式，使各个流程的财务策略能够得到妥善落实，实现理想管理目标。在事后阶段，财务管理团队需要对资金应用情况进行分析，并给予客观效益评价，为管理层会计信息参考提供重要理论支持。通过此类方式，能够充分发挥绩效考核的应用功能，使财务管理机制得到完善，有利于从根源层面提高控制质量，降低物业企业运营风险级别。

(四)注重风险防范与管理

财务管理工作的重要内容之一便是针对风险进行防范，为解决物业服务企业相关问题，管理层应当针对财务管理体系进行完善，进一步加强其制度规范性，使风险防范功能得到充分发挥，降低企业运营出现问题的概率。在这一过程中，财务管理团队需要结合物业服务实际特性，对风险防控需求进行灵活调整，使相关管理制度能够与一线工作相整合，提高风险预防可靠性。同时，团队需要对财务工作流程进行细分，明确各个岗位的基础权责，使风险防范责任得到妥善落实，避免因工作人员责任心不足引发人为风险。团队可以将财务管理工作进行制度化处理，使潜在风险因素得到有效定位与规范，包括报销、付款结算、单据使用情况等。通过明确规定进行精细化管理，可以使财务管理工作在科学任务导向下展开，有利于规避会计核算以及制度体系存在的风险问题，实现理想管控目标。除此之外，财务管理团队还需要强化业务监控力度，设置配套的科学监督体系。通过此类方式，提高财务工作受约束性，使内部风险出现概率能够降至最低。利用内控制度体系，财务管理团队可以有效落实规范策略内容，使物业企业各部门积极配合相关工作，实现防范风险的目标。

(五)强化核算框架建设力度

为应对物业服务企业财务管理问题，相关团队需要强化核算控制力度，使业务流程得到妥善规范，提高会计核算处理水平。从成本核算角度分析，财务管理团队应当积极进行分类处理，使相关数据能够按照特性、功能的差异进行梳理，避免会计核算出现过于混乱的问题。同时，还应当借助核算管理体系，对经营收益与投入情况进行科学统计，及时了解业主各项费用的收取情况，并督促业务团队发出催缴通知。通过此类方式，强化物业服务企业收益可靠性，降低出现不良问题的概率。同时，财务管理团队还需要部署专项核算工作。借助积极执行明细核算与专项核算流程，实现经费应用效率最大化目标，为核算管理工作的妥善落实打下坚实基础。

(六)积极推进业财融合

为积极应对物业服务企业财务问题，管理团队需要推动业财融合体系的建立，并确保其能够融入业务流程，实现理想发展目标。在实践工作中，企业应当通过信息化建设方式，使财务活动能够与数据平台相整合，实现高质量、高效率信息管理目标，包括业务信息、财务信息等。通过此类方式，可以帮助财务管理团队及时整理数据内容，降低后续应用出现混乱问题的概率。同时，企业还需要从业财融合角度出发，探索团队建设方式，使工作人员能够明确业财融合的建设重要性，并在业务流程中积极应用信息化平台，实现自动化记账与核算目标。在业财融合体系完善阶段，企业财务管理团队需要加强分析能力建设力度，使物业服务企业能够在业财融合框架下实现高质量开展目标，为应对财务管理问题打下坚实基础。

(七)借助信息化建设实现财务数据共享

对于物业服务企业财务管理问题而言，建设有效的信息共享框架属于可用方案之一。通过信息共享处理，能够使企业内部财务团队与其他部门团队快速了解业务现状，降低财务问题出现概率，有利于规避潜在的风险问题。同时，信息共享还可以强化财务管理团队的控制有效性，能够帮助其及时发现体系缺陷，并采取可靠措施进行处理，避免体系薄弱漏洞影响财务工作的整体稳定性。通过积极开展信息共享框架建设，能够帮助物业服务企业解决财务管理问题，有利于业财融合体系以及其它应用策略的有效落实。在实践过程中，企业应当从信息化平台与内部管理系统建设入手，通过组建可靠、专业的信息化团队，使相关工作能够妥善落实，解决阻碍共享体系建设的相关问题。除此之外，团队还需要积极开展人员培训工作，使企业团队能够积极利用信息共享平台，妥善传递相关数据内容，避免出现丢失或损坏等情况。在这一前提条件下，企业应当购置或建设安全防范系统，加强内部权限审核与信息化管理力度。通过此类方式，防止黑客入侵或违规操作等情况产生，确保企业财务信息能够得到稳定共享，为解决管理问题提供重要支持。

四、结语

综上所述，物业服务企业应当重视财务管理工作存在的主要问题，并采取有效应对措施进行处理。通过积极解决管理问题，可以帮助物业服务企业实现持续、稳定的发展，有利于降低业务风险，为迎接未来市场挑战夯实基础条件。