保障房施工管理中存在的问题及对策分析

文／张雪梅 安徽省六安市住房保障中心 安徽六安 237000

1、保障房在我国社会环境中的现状

1.1 保障房的定义

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，这种类型的住房有别于完全由市场影响价格的商品房。实用性和经济型是保障性住房的最大特点，保障房是政府提供的惠民工程，对于解决低收入人群的住房问题，改善低收入人群的居住环境有着深远意义。

1.2 保障房产生的背景

世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。基于我国人口基数的庞大，以及居高不下的人口增长率，住房问题尤为突出。在大多数的城市中都存在着财富分配不均的情况，加上连年上涨的房价，更多的低收入人群无法购买到住房，导致社会问题更加严重。为了实现社会的稳定，解决低收入人群的住房问题，提高低收入人群的居住环境质量，保障性住房应运而生。建设保障房的目的不是为了盈利，而是具有一定的社会福利性质。这类住房的价格和租金都由政府进行统一制定。目的是解决低收入人群的住房问题，我国现有的保障房政策与国外有着区别，政策的制定，遵循我国的基本国情。

1.3 保障房的主要分类

1.3.1 经济适用房

经济适用房以政府牵头推行，免收政府基金，提供优惠贷款，提供特定的土地，以低于市场价的方式出售给有支付能力但是收入低的家庭。购房者具有部分产权，但是房屋的价格远低于市场标准，此住房同时具备经济性与实用性的特点。此住房适用人群为有支付能力但是收入低的家庭。

1.3.2 廉租房

廉租房是政府拥有，以低租金的形式租赁给低收入家庭的，租房者没有产权，房屋只出租，不销售，解决房价增长过快，百姓居住难的现实问题。并且房屋租金是按照市场最低标准收取，减轻租房者的经济负担。此保障房适用人群为全体低收入家庭。

1.3.3 公共租赁房

本质意义是经济适用房以租代售，政府对租住居民按月支付租房津贴，在保障低收入人群居住环境的同时，减轻他们的经济负担。此保障房适用人群为有一定经济基础的低收入家庭。

1.3.4 定向安置房

定向安置房指的是政府对拆迁住户进行的住房安置。对于城市整体规划建设中，部分居民房屋，场地的被占用拆迁进行的一种补偿措施，部分情况属于改善性住房，符合城市的规划发展，有利于城市合理利用土地资源，避免土地浪费。此保障房适用人群为房屋场地被政府征用的家庭。

1.3.5 两限商品房

为降低房价，解决城市居民居住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房的竞价，开发建设，房屋价格低，以小户型为主，解决居民的刚需要求，在自己的经济条件范围之内，提供更好的居住环境。此保障房适用人群为有一定购买能力的家庭。

1.3.6 安居商品房

指的是实施国家安居工程而建设的住房，这种住房也是一种销售价格低，非盈利的住房。此保障房适用人群为低收入家庭。

2、保障房在施工管理中存在的问题

2.1 保障房施工管理不受重视

基于保障房的特殊社会性质，保障房是政府主导的惠民工程，在施工过程中，管理主体的失位是保障房施工管理中的首要问题。伴随着社会的快速发展，城市人口的急剧增加，为了满足人民群众日益增长的住房需求，政府出台了一系列的福利政策，针对低收入家庭，缩小低收入家庭与高收入家庭的住房条件差距，进而解决低收入家庭的住房问题，同时在房价，租金，税收等方面给予不同程度的优惠政策。这是一项值得称赞的惠民工程，但是在保障房的施工过程中，施工管理的不到位，导致房屋质量出现严重问题，并且施工工期大大延后，无法保障居民早日搬进住房。现有的保障房施工管理监管不完善，不存在硬性要求，导致工作的滞后性，各项目之间对接工作不到位，导致施工工程出现中断，进而导致工期的延后。同时，施工管理工作人员没有严格的施工管理工作绩效评价，导致大部门管理工作存在应付交差的现象。保障房一般都是由开发商负责建设，开发商以利益为准则，导致保障房的房屋质量出现重大问题，开发商在与政府进行交接工作的同时，为了实现利益最大化，增加价格，造成保障房的价格波动。

2.2 保障房施工管理人员素质参差不齐

在实际的保障房施工管理过程之中，相对于普通商品房，保障房的入住对象要求低，另外保障房带来的经济利润低，导致了无法吸引高质量的保障房施工管理人员。工作人员整体素质偏低，大大影响了施工管理质量。一部分施工管理人员根本没有经过系统的专业培训，无法掌握专门的施工管理知识，导致施工管理工作无法有序开展。施工管理工作的专业知识是管理工作进行的基本标准，只有具备专业的基础知识，才能确保施工管理工作的开展。另一部分保障房施工管理人员尽管具有专业知识，但是不能将学到的专业知识运用到实际工作之中，缺乏实际操作的经验，同样无法进行施工管理工作的开展。两者问题的凸显，导致保障房施工管理无法正常进行，自然而然无法保障施工质量。

2.3 保障房施工管理手段落后

伴随着社会的快速发展，居民生活水平的提高，整个社会对于保障房的施工要求同样越来越高。传统的施工管理办法已经无法满足现阶段的施工要求，已经非常落后，不能满足人民群众的要求。但是施工管理人员追求工作的简化，为了应付交接，并未去发现传统管理办法存在的问题，一直沿用落后的管理办法。同样大部分的保障房施工管理人员没有创新精神，仅仅为了应付施工的完成，并未去深刻反思如何改进现有的施工管理手段的问题，从而专门研究出符合现在社会发展的新型施工管理手段，导致了保障房施工的效率低下，技术粗糙，解决问题能力不足等问题的出现，从而影响施工的进行，进而偏离惠民工程的实际作用。

2.4 保障房施工管理后期跟进不足

在保障房施工进入后期阶段时，施工管理人员不做好协调工作，导致保障房的装修阶段无法正常进行。保障房作为一个庞大的项目，其中包含了各方面的小项目，项目之间的对接工作至关重要。完成工程主体建设以后，未做好责任人的协调工作，导致后续项目的延误，例如装修阶段无法落实到个人，进而导致竣工日期的延后，严重影响整个工程的交付。项目之间的对接工作不完善，同时加大施工管理难度，增加工作量，在项目问题未解决之前无法及时找到负责人，同样造成了施工项目的中断。施工管理人员没有考虑到保障房工程施工的特殊性，并未重视工程的各个进展层面，导致工期延后，工程质量验收不合格等问题，造成了恶劣影响，进而降低人民群众，尤其是低收入人群的信任度，也不能实现保障房本身的实用性和经济型，导致政府的惠民工程失去意义。

3、解决保障房施工管理中存在的问题的建议

3.1 设置专门监管机构

为了解决保障房施工管理不受重视的问题，需要设置专门的监管机构。在此机构中，需要培养一批有责任心，工作能力强的同志，该部门专门负责保障房施工管理的监管。另外施工管理员的工作态度与责任感对此工作来说也是很重要的，制定严格的管理工作绩效评价方案调动工作人员的工作积极性，增设施工管理工作奖罚制度，对工作突出的管理人员给予嘉奖，明确每一个工作人员的具体施工责任，确保责任到人，把工作落实到实处，确保保障房的施工质量。采取老带新的办法，培养更多的有责任心，工作能力强的工作人员，促使更多更优秀的人才加入到施工管理工作之中，同时做到互相监督，确保监管的公平性。设置专门监管机构的同时，保障施工管理部门的稳定发展，实施定期考核制度，确保施工管理人员队伍的高素质高效率工作水平，杜绝因个人原因造成的管理问题。此外，专门的监管机构一定做到公平公正，坚决杜绝以个人利益为主的危害施工工程管理的行为，同时设置严格的惩罚机制，对工作不合格的管理人员进行严惩，此机制起到对心存侥幸的人起威慑作用。设置专门的监管机构，有利于管理工作的稳定有序，确保施工管理工作的有序实施，在设置专门监管机构的同时，培养每个施工管理工作人员的职业道德，在遵守施工管理规章的前提下，做到管理工作者之间互相的监督，确保实现真正的公平性。专门的监管机构定期组织进行施工管理工作培训学习，强化责任意识，设置考核标准，对不符合考核要求的责令重新学习，确保施工管理工作人员始终处于高效率高能力的工作之中。同时为了避免开发商为了实现利益最大化导致的房屋建设中出现质量问题，加大对于开发商施工建设的管理，确保每个项目，每个环节都有专人负责，一旦出现问题，责任到人。明确保障房的实际意义，特殊的社会性质，本身保障房受到社会各界的广泛关注，更应该严格把关，施工管理标准争取做到高于普通商品房。

3.2 提高施工管理人员综合素质

施工管理人员是施工管理工作的实施者，只有在确保施工人员的素质高的情况下，管理工作才能更好的推进。因为保障房的特殊属性以及验收标准，很大程度上不会得到施工管理者的重视，同时也没有高素质人才投入到此项工作中。一部分施工管理人员根本没有经过系统的专业培训，无法掌握专门的施工管理知识，导致施工管理工作无法有序开展。另一部分保障房施工管理人员尽管具有专业知识，但是不能将学到的专业知识运用到实际工作之中，缺乏实际操作的经验。在实际的施工管理中并未起好带头作用，所以，在加强施工管理人员的专业训练的同时，灵活运用，让其落实到实处，与有经验，有能力的管理人员一起实践工作，增加工作实践经验。在实践中，施工管理人员总结出自己的一套工作理念，以及自己对是非的判断，真正确保施工管理工作的正常进行。在培养管理人员工作能力和专业知识的情况下，注重施工管理人员的职业道德的培养，确保在施工管理工作中把控职业道德底线，确保工作以施工质量为主，尤其在现在这个物欲横流的时代，遵循道德底线是及其考验人性的一件事。职业道德底线是人们应该遵循的社会的最低警戒线，也是每个人尊严以及良知的最后防线。道德底线区别于法律，二者属于两种完全不同的性质。做到诚实，有良心，厚道，不损害他人合法权益，职业道德底线在某些程度上与法律有接壤，二者存在交叉地带。所以，遵守道德底线，在保障他们合法权益的情况下，间接保护到自己的政治安全，避免自己的疏忽导致出现的法律错误。只有在专业知识与职业道德兼顾的情况下，才能真正成为合格的具备综合管理素质的施工管理人员，才能更好的为社会，为国家服务。

3.3 创新施工管理手段

伴随着社会的快速发展，居民生活水平的提高，整个社会对于保障房的施工要求同样越来越高。传统的施工管理办法已经无法满足现阶段的施工要求，传统的施工管理办法与新型管理办法相比，已经非常落后，不能满足人民群众的要求。摒弃淘汰的施工管理手段，在实践中摸索出符合现在社会发展的施工管理手段。培养创新精神，杜绝只为应付工程的施工管理行为，在完成施工管理要求的情况下，总结管理工作中存在的不足，运用现代科技的力量来进行施工管理工作，进行施工管理工作的创新，提高施工管理工作效率。注重学习，汲取优秀工作者的施工管理经验，借鉴其他行业的优秀管理办法，为我所用。进行系统化的数字化技术学习，在施工管理中灵活运用数字管理技术，优化施工管理自动化系统，提高管理工作效率，减少人工成本，也方便及时掌控整体的施工管理工作进程，同时方便及时了解政府动态走向。施工管理工作中引进数字化管理技术，使得施工管理工作更具有科学性，同时更加合理，此外有利于数据的存储，整合，分析，方便后期的工作总结，以及施工问题的查缺补漏。伴随着科技的发展，各行各业都与科技有机融合，工作管理的数字化，科技化是大势所趋，所以更应该提前紧跟时代发展潮流确保施工管理工作不会出现发展滞后。在保证施工管理工作正常有序进行的情况下，学习国外以及其他行业的优秀施工管理经验，优化自己的施工作业管理行为，确保以施工质量为前提开展施工管理工作，同时结合先进的科学方法，数字化管理技术，完善施工管理自动化系统，合理运用科学的技术手段。加强与同行业施工管理人员的工作交流，借鉴优秀管理者管理思想，做到取长补短，学以致用，明确自己的不足之处。实时掌握政府最新动态以及最新施工要求，在施工管理工作的同时，广泛听取民意，了解人民群众的真实意愿，方便在施工管理工作中及时做到侧重点的调整。在确保施工管理政策进行的情况下，融入更具有人性化的施工管理理念，做到真正的服务于民。

3.4 落实责任人

在保障房施工进入后期阶段时，施工管理人员不做好协调工作，导致保障房的装修阶段无法正常进行。完成工程主体建设以后，未做好责任人的协调工作，装修阶段无法落实到个人，进而导致竣工日期的延后，严重影响整个工程的交付。保障房施工项目巨大，涵盖各方面的小项目，每个小项目责任落实到个人，规划好有关联项目之间的对接工作，避免施工进程的中断，同时，加强小项目之间施工管理的沟通，及时发现施工中存在的问题，确保问题解决及时。基于工程的复杂程度，做到以安全生产为重心，设置严格的惩罚制度，明确施工工程中的具体施工目标，明确界定施工工程的优劣程度，对施工项目负责人进行嘉奖或惩戒，在确定责任到人的同时，做好统筹规划，协助每个小项目的负责人完成既定的施工要求。责任到人的原则不是管理人员高高在上的监督行为，而是优化施工结构，确保施工保质保量完成的综合保障。责任到人的意义，同样体现在负责范围的分割，确保每个小项目负责人能集中精力完成制定的小目标，避免因为施工项目的巨大、繁多，导致的施工项目中工作的遗漏与疏忽。责任的分割，优化每个负责人的工作重点，真正实现工作状态的最优化，确保每个项目的高质量，高效率进展。制定严格的规定，每个小项目的交接严格把控时间，打好提前量，确保不会导致交接时间的延后，从而影响整个施工工程的交付。

结语：

保障房的出现，根本上解决了低收入家庭的住房问题，但是在施工管理过程中，我们却发现了很多问题。施工管理工作的不重视，施工管理工作人员的素质参差不齐，施工管理工作人员管理手段落后等等问题较为突出，我们在发现问题的同时，做好施工管理工作的深刻总结，从而在总结中探究出最优化的解决对策。保障房因为其特殊性而受到了社会各界的广泛关注，所以，我们在保障房施工管理中更应该严格把控，确保保障房施工的安全有序实施，充分发挥保障房在人民群众当中的实际意义。