国有企业的房屋租赁内部控制存在的问题及对策

【摘  要】新时期社会不断发展变革，国有企业为了适应市场化运行，提高经营收益，进行了房屋租赁。但房屋租赁会存在一定风险，需要强化内部控制。为让国有企业能通过房屋租赁实现增收，论文通过经验总结法以及文献资料法对国企房屋租赁内部控制进行了研究，先对国有企业房屋租赁内部控制进行了概述，然后分析了内部控制的重要作用，最后深入分析了国企房屋租赁内部控制存在的问题，并提出通过内部控制帮助国有企业创收的策略，以供参考。

【关键词】国有企业;房屋租赁;内部控制

【中图分类号】F276.1;F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2022）07-0075-03

1 引言

伴随着国有企业经济体制改革的推进，国有企业经常通过合并重组的方式来扩大规模，提高经济效益。在这个过程中，国有企业会产生一定经营性房产资源。合理设置这些房产资源可给企业带来经济利润，如房屋租赁。目前很多国有企业开始对房屋租赁重视起来，但由于缺乏经验，在进行房屋租赁的过程中易引发风险。想要降低国企房屋租赁的风险，就应重视内部控制的作用，通过科学的内部控制，降低风险发生的概率。但目前一些国有企业在内部控制方面还存在不足，如内控体系不完善、评估机制不健全、监督体系有待优化、现代化管理水平低、考核机制陈旧等，所以就需要国有企业经营者深入分析合理解决，强化房屋租赁内部控制。

2 国有企业房屋租赁内部控制概述

2.1 内部控制

内部控制指的是企业为了完成生产目标、经营任务，保证收集的信息真实可靠、相应的资产安全，在企业内部进行的自我调控，以此来避免经营风险的产生，促进企业经济效益的提升。内部控制包含五大要素：

一是内部环境控制。内部环境指的是企业经营的工作环境，是进行内部控制的基础，主要包括企业文化构建、人力资源管理、机构设置以及内部审计等。二是风险评估。企业在开展经营活动时，存在相应的经营风险，进行风险评估可确定风险的类型，从而采取恰当的应对策略。三是控制活动。该要素和风险评估息息相关，指的是根据风险评估的内容，对企业的经营活动进行有效控制，将风险降至最低。四是交流沟通。在企业开展经营活动的过程中，会涉及信息的传递，需要各部门能进行有效交流，保证经营活动顺利进行。五是内部监督。内部监督指的是企业针对内部控制的执行情况展开监督，及时地发现内部控制中存在的问题，不断地优化调整，以此来实现内部控制的有效性。企业进行内部控制主要包含3个阶段，即经营活动开展前、开展中以及开展后。每个阶段企业都需要足够重视，开展前需要严格审批、科学规划;开展中根据规划合理调控，保证经营活动的安全性、效益性以及合法性;开展后需要进行监督和总结，结合经营活动实际对资金的变动情况进行核实，根据活动开展的情况进行总结，积累内部控制经验。

2.2 国有企业房屋租赁

房屋租赁指的是房产的所有者或者经营者，通过合同约定，将房屋交给消费者使用，消费者获得该房屋的使用、经营等权利。在此过程中，出租者能获得相应的经济报酬。近年来，社会经济体制发生深刻变革，国有企业开始进行转型升级，形成了一定经营性房产，通过租赁的方式可提高国有企业的经济效益。因此，目前很多国企开始重视房屋租赁。国企房屋租赁指的是企业在保證正常经营的情况下，出租存量房屋，以获得经济利润。在进行房屋租赁时，首先需要进行的是招租，招租需要合理合法、公平公开。具体的租赁流程包括以下几个方面：

一是房产评估，请专业人士结合租赁房产的实际情况展开定价评估。二是制定方案，在明确房产定价后，企业可开始制定租赁方案，方案应具有可操作性。三是决策报批，对租赁活动开展集体决策，然后进行报批。四是挂牌招租，企业委托相关机构挂牌，公开企业房屋租赁的信息。五是合同签订，在确定承租方后，双方需要进行合同的签订。

2.3 房屋租赁特点以及内控要求

相比于房地产销售行业，国有企业房屋租赁有着明显的不同。对于国企房屋租赁而言，需要投入一定资金，同时利润回收期较长，这也就导致了国企房屋租赁具有较大的风险，需要经营者精心管理。国有企业想要控制风险，通过房屋租赁给企业带来经济利润，就应重视内部控制。科学的内部控制是国有企业房屋租赁管理的基础，有助于促进经济效益的提升。在国有企业房屋租赁内部控制中，应从租赁前、租赁中以及租赁后3方面加强内部控制，降低房屋租赁过程中的经营风险，增强国有企业的核心竞争力。

3 内部控制的重要作用

内部控制在国有企业房屋租赁中具有至关重要的作用，主要体现在以下4个方面：

第一，能提高财会信息的准确性。国有企业在房屋租赁的内部控制过程中，需要进行会计信息的收集、整理以及汇总等，这些信息能反映租赁活动的实际状况。如果财会信息不准确，会直接影响到企业的经济效益。通过内部控制，能规范财务人员的工作行为，保证相关会计信息的真实性。第二，能保证财产的安全与资源的完整。国有企业房屋租赁需要将企业的房产转交给承租者使用，涉及资源使用等问题。通过有效的内部控制，可增强租赁合同的规范性，保证房产资源完整以及企业财产的安全。第三，能促进国家政策方针的落实，合理合法进行经营活动是企业经营的基础。国家对国有企业房屋租赁有着明确的规定和要求，完善的内部控制可强化各环节的监督，保证国有企业房屋租赁的方式符合国家的法律政策，以便积极地落实关于房屋租赁的方针。第四，能推动企业高质量经营。内部控制和企业健康发展息息相关，能健全相应机制以及提高管理水平等，促进全体员工形成合力，朝着企业的战略目标努力，以此实现高质量经营。

4 国企房屋租赁内部控制中存在的问题

4.1 缺乏完善的内部控制体系

国有企业通过房屋租赁可实现创收，但要以科学的内部控制为基础。内部控制体系是企业经营发展的关键，可明确相关工作人员的岗位职责，提高工作效率。但在目前的国有企业房屋租赁内部控制中，内控体系不健全的问题还较为突出，无论是业务流程，还是财务控制上都有所不足，控制体系不具有全面性、系统性，这使国有企业难以及时地获取有效的信息，给房屋租赁带来了一定影响。当然也有些国有企业具备完善的内控体系，但在落实的过程中有所忽视，导致内控体系成为一种形式，没有带来实质性效果[1]。

4.2 缺乏健全的风险评估机制

在国有企业房屋租赁中，存在一定经营风险，需要结合具体情况开展风险评估，提前做出风险预案，将风险降低到可接受的范围内。国企房屋租赁中极易发生欠租风险、合同风险，如果不进行科学评估，会在很大程度上增加租赁风险的发生，降低企业的经济效益。但目前有些国有企业为了能快速地将房产租赁出去，在没有深入调查承租方的情况下，就在合同中给予承租方免押金等优惠。这种情况下，一旦承租方违约，国有企业会处于被动状态。此时虽然国有企业可运用法律手段维权，但也会给国有企业带来一定影响。导致这种局面主要是因为国有企业忽视风险防控，没有建立健全的风险评估机制。

4.3 监督体系有待优化

强化监督是国有企业内部控制中的重要因素，通过合理监督可保证相关工作人员能各司其职，促进房屋租赁业务的稳定进行。但在目前的国有企业中，经营者在监督方面有所忽视，监督体系还需要进一步优化。

首先，缺乏对财务核算的监督，导致财务人员核算并不规范。如在需要确认收入时，个别财务人员没有根据相应原则及时地确认收入，而是在收入到账后，再去确认，这会给国有企业带来税务风险。其次，缺乏详细的监管制度。国有企业没有明确的监管制度导致财务人员监管意识较差，仅注重收租工作，忽视了合同签订和执行中的管控，易引发风险。

4.4 现代化管理水平不高

现代社会信息技术较为发达，在国有企业内部控制中应用信息化技术可促进内部控制效果提升，如建立租赁信息数据库。但在目前国企中，管理形式还较为陈旧，没有利用现代化的管理手段进行内部控制。此外，在财务的台账等方面，还没有实现电算化，这在一定程度上对财务工作效率造成了影响，同时还易出现错误。

4.5 考核机制较为陈旧

国有企业在房屋租赁内部控制绩效考核上，形式较为单一陈旧，缺乏奖励机制，影响了员工工作的积极性。体现在绩效考核不具有灵活性，基本上都是针对回款率等可量化指标开展，缺乏对不可量化指标的考核，如内部控制效果等。这在一定程度上降低了工作效率。

5 国企房屋租赁通过内部控制创收的策略

5.1 通过内部控制体系的完善促进创收

国有企业想要通过房屋租赁实现创收，就应重视内部控制体系的完善。

第一，建立岗位责任制度。国有企业经营者应根据房屋租赁的实际情况，建立健全岗位责任制度，明确不同部门工作人员的岗位职责，促使各部门在开展工作中能做到合理分工、各司其职。同时责任制度应具体到个人，量化部门的工作，让所有员工都能明确自己的工作内容，提高工作效率。在国企房屋租赁中，通过责任制度要能实现及时追责，快速解决问题，以便于员工严格执行工作。第二，健全内部审计制度。对国有企业而言，其规模较大，具备成立内控部门的条件。因此，国有企业应建立内控部门，主要进行企业的内部审计工作，强化国企房屋租赁过程中的监督。第三，构建业财融合制度。国有企业想要提高经济效益，应重视财务管理。而财务工作要有一定预见性，这就需要企业业务和财务的有效融合。财务人员能通过业务提高工作有效性，同时财务人员也可对相关业务进行专业分析。第四，建立长效管理制度。内部控制在企业房屋租赁上具有举足轻重的作用，所以内部控制不应流于形式，应构建长效机制促进内部控制的有效落实，促进国企房屋租赁的创收。

5.2 通过风险评估机制的健全促进创收

在国有企业房屋租赁中合同风险、欠租风险较为常见，会给企业带来不良影响。因此，国有企业需深入分析房屋租赁中潜在的风险，建立健全风险评估机制。国有企业应根据房屋租赁的实际情况，对管理细则作出明确规定，统一租赁流程，重视租赁前规划、租赁中调控以及租赁后监督贯穿整个房屋租赁活动，避免出现违规行为，促进国企创收。

第一，重视对承租方调研。在正式签订合同前，国企经营者应对承租方有充分了解，重点审查承租方的信用情况，看是否存在违约失信的情况，然后根据承租方具体情况，制定出具有针对性的租赁方案。第二，重视合同的制定。合同是国有企业和承租方开展租赁活动的基础，必须具有一定规范性与合理性。国有企业经营者可根据承租方的情况，适当对合同条款进行调整，防止房屋租赁过程中产生相关纠纷。第三，重视租赁上限的设定。当今社会市场不断变化，经济不断提升。这样的背景下市场整体租金可能会有所变化，有可能导致国有企业正在租赁的房屋发生租金损失。对此，国有企业可设定租赁的上限，在合理合法的情况下，加入租金依据市场变化上涨的条款。通过健全风险评估制度，可有效避免相应风险的发生。

5.3 通過监督体系的优化促进创收

针对监督体系缺乏的问题，国有企业应优化内部监督机制，强化财务管控，以此来促进国有企业在房屋租赁中实现创收。通过监督机制，提升财务人员工作的严谨性，让他们能充分了解房屋租赁的整个过程。

第一，确认租赁收入时，财务人员需要依据权责发生制原则，根据约定及时进行收入确认。第二，加强租金的收缴管理。财务人员应结合租赁的实际情况，建立相应的台账、报表等。将记录的数据报送给企业的相关部门，协助相关部门完成租金的收缴工作。第三，针对承租方的欠租行为，财务人员需要根据违约情况进行违约金、滞纳金等的计算，联合相关机构进行追缴。第四，注重部门间的合作。财务部门和业务部门人员应定期对租赁房产进行排查，检测承租方是否存在违约行为，如违约转租等。通过有效监督，可促进相关工作人员落实岗位职责，并在部门间形成合力，促进国企创收。

5.4 通过现代化管理水平的提升促进创收

当今社会数字化、信息化的发展，逐渐改变了人们生活和工作的方式，可以说信息化管理是企业发展的方向。因此，国有企业在房屋租赁内部控制上就必须重视信息化建设。

第一，建立房屋租赁数据库，将关于房屋租赁的相关信息录入其中，如房屋信息、租赁合同等。数据库的建立可实现相关数据的快速调取，能显著提升工作效率。第二，建立承租方电子化档案，将承租方的征信、租赁等相应信息记录到电子档案中，并且在租赁期间实时更新。企业经营者可根据电子化档案随时了解承租方信息，避免租赁风险的发生。第三，国有企业还应引进现代化的财务软件，促进财务人员工作质量和效率的提高。

5.5 通过考核机制的创新促进创收

对于考核机制陈旧的问题，国有企业应重视预算管理，科学开展绩效考核。国有企业在考核上应定岗定责，让所有员工都有明确的工作任务，然后结合房屋租赁内外部环境以及员工工作情况，进行绩效考核。同时还要结合员工工作完成情况，给予员工一定奖励，促进其工作积极性的提升。

5.6 通过统一街区商户营收模式促进创收

国有企业在进行房屋租赁的过程中，还应注重统一街区商户营收模式，建立相关的管理标准，以此来提高管理效率，强化国有企业内部控制，促进房屋租赁创收。

6 结语

综上所述，房屋租赁是国有企业增收的有效途径，但存在一定风险，需要国有企业结合实际情况科学地进行内部控制。通过对国有企业内部控制体系的完善，建立健全风险评估机制，优化内部监督机制，强化财务管控，提升现代化管理水平，创新考核机制，统一街区商户营收模式，以不断地提高国有企业房屋租赁的经济效益。

【参考文献】

【1】王鲲.内控视角下国有房屋租赁企业面临的风险与对策[J].会计师，2019（2）：63-64.

【作者简介】杨悦（1986-），女，江苏泰州人，会计师，从事内部控制研究。