房地产企业的融资现状分析

2022-11-04海商容

中小企业管理与科技 2022年15期

海商容

（青海建筑职业技术学院，西宁 810012）

1 房地产行业发展现状

1998年以后，我国房地产业商品化开始，房地产行业进入稳步发展阶段。2003年，房地产业被国家确定为我国的支柱产业，原因是房地产业首先是资金密集型产业，具有资金投入大、生产周期长、上下游行业辐射范围广等特点，带动经济发展的同时，提供就业、保障民生。经过20年的高速发展，中国房地产市场不断升温，房地产产品价格上涨过快，导致一系列社会矛盾的爆发。与此同时，政府出台多项调控政策，从土地供给、货币政策、财政政策、人口户籍政策、保障性住房政策等方面，稳定房地产市场发展的同时，满足民生住房需求。

2016年，中央经济工作会议指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，明确了我国房地产市场满足人民住房需求的发展基调。2017年，“房住不炒”写入十九大报告，强调要构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策，夯实地方政府主体责任，分类指导，进一步提出“房产税”改革，优化房地产行业发展，调节纳税人收入水平，缩小贫富差距。同时强调完善住房市场体系和住房保障体系建设。这一阶段政府政策体现出“集中强力、短时有效”的特点。

近几年我国经济发展增速的放缓、新冠肺炎疫情全球爆发等，都对我国房地产行业发展产生强烈冲击。2022年3月，政府工作报告坚持了“房住不炒”的行业发展基调，但是又提出了加强预期引导、探索新的模式的行业发展目标，指出坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场，更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环。

2 保障性住房建设与“共有产权”政策的实施

房地产行业发展方向离不开一个核心，那就是住房需求。推进保障性住房建设一直都在提，2021年开始，各地陆续制定具体的保障性住房建设，例如，上海市提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40 万套，约占住房供应总量40%，广州市提出“十四五”期间建设筹集各类住房131 万套，其中保障性租赁住房60 万套，占比45%，杭州也明确了“十四五”期间新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上，2022年是“十四五”规划的第二年，也是保障性租赁住房逐步入市的开始，未来保障性住房会是房地产市场的重要组成部分。

除了加快保障性住房建设以外，解决住房供需矛盾的另一项政策是“共有产权”的提出，这就意味着房产产品产权结构的变化与开发主体的变化。政府可以与消费者共同购买房地产商品，保障居民基本住房需求，目前已经有超过20 个城市出台共有产权住房政策，杭州、上海、深圳、西安、成都等15个城市的共有产权房，最后都能花钱取得全部份额，这样下来一线城市或大城市的购房压力就减少了很多，进一步解决了人口集中地区与房产产品供给不适配的矛盾。

3 国家政策对企业融资的影响

建设保障性住房和共有产权房都离不开一个重要的参与者，那就是房地产商，市场发展的目标是促进房地产行业健康发展和良性循环。2021年开始，中国银行间市场交易商协会积极促进房地产商发行债券，2021年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5 个百分点，强调继续正式实施稳健的货币政策，释放资金1.2 万亿元，房地产企业的融资条件宽松很多。

未来地产行业发展将偏向于基础设施行业，更多保障民生住房需求，并且规模会逐步加大。现在土地拍卖不仅要竞价，还要竞租赁，这样的土地拍卖政策，为的是确保城市供应的土地维持一定的租售比例。例如，杭州2022年最高的开发商自持比例达到45%，按照目前一、二线城市土地集中供应的模式，大家一起要保证金，融资成本势必会上升，这样的环境下只有规模够大才能不断提升效率，降低成本，对利息也有更高的议价能力。

这样的发展趋势势必会淘汰资金实力弱、资产结构不良的企业，保障行业的优胜劣汰。经营稳健和财务安全的企业发展将会优化。2021年碧桂园是中国卖房最多的地产商，碧桂园就以行稳致远战略来统筹企业发展，追求长期主义，参考碧桂园的中期业绩，报碧桂园现金余额达1 862.4 亿元，权益回款率连续6年高于90%，1年内有息负债仅为27%。在大型房企身上，我们可以看到规模带来的稳健红利，这些企业就是行业的压舱石，从纳税榜单上我们也能看到碧桂园、中海、华润这些体量越大的房企也在承担着更多的社会责任，这些房企未来一定是重要的基础设施参与者和政府一起满足大众的居住需求，未来这些房企的核心能力是满足居住需求的能力。

4 房地产企业传统融资模式

我国房地产行业里，传统资金筹集分为两种：一种是内部集资，主要方式有债券、票据、员工内股票等一些企业本身就存在的稳定资金，通俗地讲就是自己的内部资金；另一种是外部集资，如对外开放的股票，也就是现在所说的上市公司股票，或者提前要求消费者支付的一些服务费用或者预定费用，是商品房预售常用的融资手段。

近几年，我国房地产企业融资主要还是通过债权融资进行资金的周转，随着我国资本市场快速发展，股权融资等直接融资方式也逐步发展成为了房地产企业采用的融资方式之一。虽然我国金融市场不断改革完善，但是房地产融资市场改革却没有同步发展，尤其是在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与融资风险分担机制的房地产金融市场[1]。我国资本市场仍然存在体制不完善、监管不健全的问题。在社会经济发展下行阶段，房地产开发企业无法保障资金的准时到位，严重的造成资金链断裂，导致项目烂尾，无法交楼，成为阻碍房地产市场健康发展的严重隐患。

由图1 可知，2022年1～6月份，房地产开发企业到位资金76 847 亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9 806 亿元，下降27.2%；利用外资55 亿元，增长30.7%；自筹资金27 224亿元，下降9.7%；定金及预收款24 601 亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12 158 亿元，下降25.7%。虽然国家政策要保持货币信贷平稳适度增长，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，但是从数据分析可知，房地产企业信贷环境未见明显好转，其他融资渠道也未显现明显作用。

图1 全国房地产开发企业本年到位资金增速

由表1 可知，2022年1～7月份，房地产开发投资额同比下降6.4%，施工面积同比下降3.7%，土地购置面积同比下降48.1%，地方政府土地财政收入大幅下降。商品房销售面积同比下降23.1%，商品房销售额同比下降28.8%。

表1 2022年1～7月份全国房地产开发和销售情况

从地区开发投资数据来看（见表2），2022年1～6月份，全国的房地产投资都在下降，东部地区降幅高达26.5%。投资者的悲观情绪加重。房地产企业负债过高，甚至资金链断裂，导致烂尾楼项目的增加，引发房贷断供危机，不仅危害到房地产行业健康发展，也是目前中国经济发展较为棘手的问题之一。

表2 2022年1～6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

虽然部分城市商品房价格下降，地方政府连续出台多项房地产调控政策，下调贷款利率，放松限购条件，但是对房地产市场的刺激并不明显。房地产企业负债过高，甚至资金链断裂，导致烂尾楼项目的增加，房地产消费者售楼无望，引发房贷断供危机，不仅危害到房地产行业健康发展，也是目前中国经济发展较为棘手的问题之一。

5 融资体系的利弊分析和解决方法

5.1 房地产企业融资存在弊端

首先，房地产企业融资的渠道单一，缺乏一定的多样性和稳定性。过去十年，中国经济飞速发展，城市化进程的加快成为房地产市场的蓬勃发展的基础，良好的经济环境为房地产企业提供了良好的融资环境。企业单一渠道融资成本小。房地产市场发展迅速，企业资金回笼快，偿债能力增加，盈利能力提升。但是受到疫情因素和全球经济下行影响，消费者购买房地产产品的意愿降低，支付能力下降，企业盈利减少，偿债能力下降。同时市场资金紧缩，单一渠道融资的难度增加，成本增加，融资风险随之增加，融资压力变大。房地产市场融资的负债率过高，资金成本过高。

其次，房地产行业融资体系不健全。通俗地讲，国家政策不完善，融资体系存在很多地方的漏洞[2]。房地产行业融资采取“摸着石头过河”的模式，房地产金融市场存在信息滞后、不完整、真实性不足的问题，企业遇到市场的变化无法作出及时有效的反应，应对风险的能力明显不足。2022年房地产市场问题频发，直接说明这一问题的严重性。

2022年4 月，央行就保交楼、稳民生，加大民营房企帮扶纾困力度召开会议，确定了12 家开发商进入首批纾困清单，如图2所示，12 家房企包括恒大、绿地、富力地产等多家大型房企在内，2022年的刚性支出总和更是超过2 万亿，债务风险巨大。会议召集了6 大银行、12 家股份制银行、5 大AMC来指导纾困。12 家企业2021年的房地产销售额是2.8 万亿元，占全国15%。通过公开财报计算，12 家房企一共欠5 400亿元保交楼的建安成本，这部分资金如果无法保障，烂尾事件将会爆发。金融机构融资负债7 500 亿元本金加利息，包括银行贷款、境内外债券和信托融资。偿还高峰分别是2022年7月、2023年1月、2月和4月5月。欠供应商3 400 亿元，主要是商票，其他欠费3 700 亿元，主要是增值税、所得税。债务庞大，市场疲软，信用破产风险增加。

图2 2022年纾困房企短期刚性支出

5.2 解决房地产企业融资困局

如何解决房地产市场融资困局，经过市场研究和政策分析，提出如下建议：

第一，中央制定更开放灵活的市场政策。可以考虑允许全国的烂尾楼盘业主违约，把首付款还给业主们，让大家拿着钱到市场上作第二次选择，保障消费者权益的同时，盘活房地产市场。也可以由国开行直接筹资给施工单位，拿下经营性的债权，然后再让四大资产管理公司出面去收购这些坏资产，央行给贷款。国企和央企出手并购，金融机构提供救助，以及国家稳定基金出手化解风险。2022年7月，银保监会披露首批金融稳定保障基金成立筹集了646 亿元。大水漫灌式的纾困楼市很难实现，对于房地产市场,要保持刚性需求和合理改善，坚持保交楼，防范风险，稳定市场发展。这种让中央兜底的思路是为了阻断危机进一步演化成为系统性金融风险，包括可能出现的银行坏账问题、房地产新房的销售和投资的进一步崩溃等问题。

第二，地方政府进行利益交换互补。在融资不畅或者资金断裂的情况下，考虑寻找其他开发商或者是说国企施工单位来接盘保交楼，后续再补贴一部分土地给接盘企业，或者将开发商在建的工程以及配套的资产回收融资，完成项目建设。地方政府还可以联合金融机构，成立基金、引入地方国资或者说是平台公司一起来盘活项目，当然项目不同地区情况差异大，地方可以根据实际情况来解决，因城施策。另外，监管部门优化强化监督流程问题出在哪，哪个部门就出来优化，例如，央行放松这个“三道红线”，金融机构债务减记，给开发商融资喘气的机会，或者停掉这个预售制，停止期房出售，避免产生增量的问题。优化资金的监管流程，分批按照工程的进度来给开发商打款，保证项目施工进度。总之，企业需要切实提升内部防控机制，政府相关部门也要顺应经济新常态下房地产市场发展的新特点，提升外部监管水平，形成监管合力，共同促进房地产行业稳定可持续发展[3]。

第三，企业加强自身风险管理能力。如果房地产开发企业组织架构不合理、管理水平低下、经营手段落后、缺乏高素质经营人才，都会给企业融资带来负面影响。因此，企业应当引进高素质管理人才，内部建立科学完善的管理机制，建立健全信用管理体系，提升企业的信用度。同时在进行项目开发时，注意充分利用资金，选择优质的项目与优秀的承包商，提高企业的效益，优化管理，提升效率，增加企业盈利能力，提振投资人信心，吸引更多投资者进行投资。选择多渠道、多手段的融资方式，优化企业融资结构，降低企业的融资风险。