公寓式房地产项目的建筑设计质量控制研究

翟明燕

（胶州市住房服务保障中心，山东 胶州266300）

1 引言

在房地产市场的发展过程中，房地产市场的综合性属性日渐显著。为满足更加多元化的居住需求，公寓式房地产项目大量涌现。但在公寓式房地产项目的具体设计中，设计质量问题很容易出现，由此引发的安全、浪费等问题必须引起重视。

2 常见的建筑设计质量问题

公寓式房地产项目可细分为零件、部件、组件、户型等部分，具体涉及厨具、洁具、卧室、厨房、公共空间、绿化休闲、办公、交通等。基于客户的差异化需求，可通过个性化组合与排列零部件完成设计。设计过程需要充分考虑房屋结构、装修、户型等内容，这一过程需同时积极应用各类专业设备、技术，更好地满足客户需要。结合实际调研可以发现，公寓式房地产项目的很多投诉集中在精装修环节，具体涉及设计质量、开裂、渗漏等问题。设计质量问题可能出现于不同设计环节，如忽视实用性、选择的零件质量低下、设计参数选择不当等，具有代表性的设计质量问题如表1 所示[1]。

表1 公寓式房地产项目代表性设计质量问题

表1 所示设计质量问题在公寓式房地产项目中较为常见，为保证设计品质，设计人员需要关注专项图纸深化、碰撞检查等方面，进而预控优化节点，最大程度上规避功能性缺陷。

3 建筑设计质量控制路径

基于公寓式房地产项目建筑设计质量控制需要，本文主要从4 个方面进行研究，具体涉及以下质量控制路径，包括建设管理项目小组、PDCA 质量管理、明确设计质量底线、改进设计流程、引入QFD 模型、设计管控流程标准化、设计样板段先行。

3.1 质量控制内容

为保证公寓式房地产项目建筑设计质量，需明确质量控制内容，具体可从以下3 方面入手。

第一，建设管理项目小组。组建项目管理小组，小组负责统一协调公寓式房地产项目的结构、室内、设备等设计工作，图纸需要在出图前开展多种维度的评审。在深化阶段，工程部需要聚焦产品设备采购及安装的契合度和匹配度，并向设计部反馈成果，实现对图纸的预判优化。需基于授权和权责对等原则进行项目团队管理，同时做好团队冲突的处理工作。

第二，PDCA 质量管理。公寓式房地产项目建筑设计质量控制还需要引入PDCA 循环管理法，其中，计划阶段需要聚焦图纸校对、评审、检查、优化，保证各类错误能够及时发现，执行、检查、处理等阶段需要聚焦现场巡检、期限内调整、整改部位审核，以此完成闭环管理，设计环节可由此融入公寓式房地产项目建筑的全过程质量管理，设计质量能更好地得到保障。

第三，明确设计质量底线。在公寓式房地产项目建筑设计前，需要明确制定工艺设计、结构设计、造型设计等标准，同时聚焦常见的设计问题，明确设计在不同维度下的底线要求。在方案设计初期，设计人员需要避免出现原则性问题，具体的设计质量底线需要涉及园区道路、园区货运、配套设施、竖向规划、单元入口、餐饮商业、入户门、电梯位置、厨房、玄关、卫生间、餐客厅、设备平台、设备管线等，如电梯位置设计需保证不正对管道井和入户门；竖向规划需保证园区道路至少高于相邻市政道路0.3 m。基于上述设计质量底线，可保证设计质量问题的源头控制，最大程度上减少设计差错，进而提升设计质量[2]。

3.2 改进设计流程

为了更好地提升公寓式房地产项目建筑设计质量，设计流程改进同样极为关键，这一改进需要关注各环节的衔接。结合实际调研可以发现，很多公寓式房地产项目建筑设计存在项目定位不清楚、客户需求不明确、设计流程混乱、图纸评审环节缺失等问题。为解决这类问题，必须针对性地改进建筑设计流程。图1 为代表性的公寓式房地产项目建筑设计流程。

结合图1 可以了解到，为做好公寓式房地产项目建筑设计，必须全面了解客户需求。因此，设计过程需要重点搜集相关信息，确定具体设计任务，进而转化客户需求为设计技术指标，针对性地编制设计质量计划表。为真正将设计过程与质量控制相结合，可引入项目管理措施，同时应用先进的质量控制技术和设计工具。各设计环节评审也需要全面开展，保证问题能够及时发现和处理，同时备案记录发现的问题，设法找出原因，进而从源头上解决相关设计问题，更好地保证设计质量。

图1 公寓式房地产项目建筑设计流程

3.3 引入Q F D 模型

在优化公寓式房地产项目建筑设计流程后，还应进一步引入QFD 模型。该模型能够通过模糊聚类分析、模糊层次分析、重要度变换等方式明确建筑设计重点，进而在保证设计质量的同时更好地满足客户需求。图2 为QFD 模型应用流程。

图2 Q F D 模型应用流程

顾客需求获取可以采用问卷调查等方式，同时做好基本型、期望型、魅力型顾客需求的细分，顾客需求聚类需要采用模糊层次分析法，通过将定量和定性分析相结合，即可实现对顾客需求分类情况的更好反映。在质量需求分析过程的映射矩阵构建中，可引入模糊技术。模糊层次分析法的应用需要依次进行有限关系矩阵建立、模糊互补矩阵构造、模糊一致判断矩阵处理，最终完成质量要素与部位部件映射矩阵构造。有限关系矩阵R 为：

式中，rij为第i 项顾客需求与第j 项措施的关系度，该值越大说明关系越密切0≤rij≤1，且rij+rji=1。基于式（1）进行处理，即可最终求得第j 个质量要素的重要度。具体基于独立配点法进行计算：

式中，CIR、Rij、TIRj分别为第i 个质量需求重要度、第j 个质量要素和第i 个质量要求间的具体联系、第j 个质量要素的重要度。

通过构建矩阵，即可最终转换质量要素重要度为部位部件要素重要度，为设计工作提供依据。如在某公寓式房地产项目设计中，客户的需求包括小户型、租金收益高、防水不渗漏、交通便利、停车便利、室内无异味、层高适宜、个性化装饰、多功能收纳、户型设计创新、外立面形象佳、业态丰富配套完善等需求，可开展图3 所示的KANO 分析，进而采用上述方法完成客户需求AHP 排序，最终确定建筑设计质量控制重点。

图3 K A N O 分析

结合分析，可得出客户角度的内装部品及设备部品重要度排序。其中，设备部品的重要程度由低至高分别为消防系统、燃气设备系统、暖通与空调系统、电气与照明系统、新能源系统、电梯系统、给排水设备系统、智能化系统；内装部品重要程度由低至高分别为排烟供气管道、内门、壁柜、厨房、内部楼梯、夹层板、隔墙、装饰部件、卫生间。基于上述分析结果，案例工程针对性定制了客户需求度高的部品部件，并重点改进了存在痛点质量问题的部品部件，具体涉及设计双门双钥匙户型、预留操作台尺寸、通过吊顶隐蔽处理设备管井等内容，这类措施最终取得理想效果[3]。

3.4 其他建议

除上述方法外，公寓式房地产项目建筑设计质量控制还需要关注以下两方面。

第一，推行标准化设计管控流程。为开展标准化的设计质量控制，需结合项目管理思想，充分应用系统的方法、技能、知识、工具对设计各环节进行管理，进而控制设计效果。在控制设计质量的过程中，图纸评审、交圈改进深化图图纸属于其中关键，具体需要结合图1 所示的设计流程。在图纸评审过程中，需要聚焦效果、成本、功能、工期、工业等方面，同时基于不同阶段分专业开展评审，包括景观、机电、结构、建筑、装修等专业。结构、车库、设备综合、维护结构的专项评审需要结合成本优化角度，立面专项评审、平面布局评审需要从功能效果角度出发，满足不同深度、不同阶段的评审要求，更好地保证设计质量。设计单位间的完成标准、配合时间节点需要结合建筑建造目标确定，在一定时间内，为保证设计合理性，设计单位间穿插配合的合理开展极为关键，如在建筑方案设计环节，幕墙设计、室内设计、交通及设备顾问需要介入，进而对平面布局设计进行优化，更好地保证车库总图动线、外立面的效果满足需要。在最终呈现设计成果的过程中，多家设计院的配合与协作极为关键，如建筑方案、装修、景观、施工图、BIM 设计、智能化设计等单位及设备、交通等顾问，必须保证这类单位在设计中通力协作。

第二，设计样板段先行。基于建筑设计质量控制需要，设计环节还需要聚焦不同部位样板段设计，如公区样板段、室内装修样板段、外立面样板段等，设计人员可结合不同样板段的工艺展示，实现对各类瑕疵的提前发现，图纸节点可由此更好优化，项目的造价及工期也能更好地得到控制。对于公寓式房地产项目精装修样板段，应重点关注观感质量和使用功能，同时需要做好流水施工段划分和工作面交接，以此控制设计质量风险。通过推敲和剖切展示每道工序，如围绕部位交接做法、材质颜色等方面开展深入研究，可最终绘制高质量设计图纸，设计效果可由此更好地得到保障。

4 结语

综上所述，房地产项目的建筑设计质量会受到多方面因素影响。在此基础上，建立管理项目小组、PDCA 质量管理、明确设计质量底线、改进设计流程、引入QFD 模型、设计管控流程标准化、设计样板段先行等是可行性较高的设计质量控制路径。为了更好地保证设计质量，智能化设计探索、新型材料应用、各环节沟通强化同样需要得到重视。