国有中小型房地产企业转型发展路径案例研究——以H房地产公司为例

颜才满

（杭州市房地产开发实业有限公司，浙江 杭州 310002）

近年来，随着“房住不炒”的提出，我国加强了房地产市场的政策调控，房地产行业发展模式也发生了相应的变化。随着城市化进程放缓、居民负债率提高、土地价格飙升、房企竞争同质化等问题不断显现，房地产市场已从快速增长的增量阶段进入稳定发展的存量阶段。在复杂的市场环境下，很多中小房地产企业已无法适应当前变化，在竞争中逐渐被边缘化，生存压力巨大，转型势在必行。

一、H房地产公司简介

杭州市H房地产公司成立于1984年，为国有控股公司。其前身为住宅经营公司，在20世纪80年代的旧城改造、专项住宅、公建任务中迅速崛起，具有国家城市综合开发一级资质，一度成为城市建设的中坚力量。H公司所投房产项目近30个，累计投资总额达157亿元。近年来，随着行业生存环境变化和竞争逐步加剧，以及国有企业的体制机制约束，H公司主动调整创立初期定位的开发居住功能建筑产品的主营业务，正式转型进入房地产投资领域，提出了“做强房产投资主业”的发展定位，并确立了“一主一副”（房产投资和房产经营）的战略方向。

二、转型动因

目前关于中小型房地产企业转型动因的研究较多，结合国内相关领域的研究以及杭州市房地产市场发展的实际情况，将推动H房地产公司转型的主要动因归结为下述两个方面。

（一）行业竞争加剧，房地产企业集中度持续提升

在“三道红线”、集中供地、“房住不炒”和新型城镇化城市发展的大背景下，地产行业唯规模论的发展逻辑已被颠覆，行业竞争早期的金融、土地红利阶段已然消失，进入微利时期。行业竞争力度日趋白热化，可供企业争夺的份额日益缩减，总量有限的前提下，要素、资源会向着综合实力和开发能力更加完备的企业集聚，集中度明显上升，中小型房地产企业的生存环境越发艰难。2021年5月，TOP30房企集中度为54%，TOP50房企集中度超65%，竞争的精细化和白热化发展，使得头部房企占据的市场份额越来越大，留给中小型房企的空间则越来越小，一些综合实力较弱的中小房企不得不相继退出，或者选择到较为偏远的县城和城镇开发，或者参与合作拿地，由大型开发商负责操盘。

（二）企业资金紧张，重资产运营模式难以为继

我国房地产企业多为重资产运营模式，此种模式下，房地产项目的开发需要大量的资金投入。在外部融资环境逐步趋紧的当下，外部资金的获取难度攀升，大幅提高了房地产行业的准入门槛，资金链承压、项目融资难是中小型房地产企业共同面对的挑战。H公司面临的发展困境并非始于当下，而是在行业上行周期，没有有效地利用自身本土品牌优势，深耕所在本土区域，反而选择了去省外发展。由于缺乏对目标地行业环境和运行规律的深度研判以及相应的资源支撑，致使项目开发停滞，资金回笼过慢，影响了后续发展和规模增长，使其逐渐与其他房企的差距加大，与地产行业发展的黄金时代失之交臂。

三、转型可行性分析

转型并不意味着要大动作地换方向、换行业，在自身原有的业务领域中做精做细、做出特色，也是一种转型。H房产公司的转型方向是基于其对行业趋势、竞争态势、自身的竞争地位以及优势等维度的思考而定调的。

（一）主动转型是基于房地产行业“稳定器”作用的思考

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展”，虽然政策在不断调整和变化，近几年来整体楼市调控基调基本保持一致，平稳运行是政府对房地产市场的主要期望。房地产行业在主基调下国民经济“稳定器”“压舱石”的角色定位越发清晰，房地产行业对于消化周边产业产能、维持金融体系和各级地方财政稳定性发挥着重要作用，同时随着城镇化进程的推进，房地产市场需求仍有释放空间。在“房住不炒”的大方向下，行业发展正逐步由高速发展转向高质量的平稳发展，行业的洗牌，倒逼房企苦练内功，提高资金运用效率，打造核心竞争力，提升综合实力。

（二）主动转型是基于对房地产基金生存机遇的思考

近年来，房地产领域调控“房住不炒”、因城施策等主基调不动摇，“三条红线”之下，房地产融资环境持续趋严趋紧，这对于银行贷款、信托贷款、公司债等传统的融资方式来说无疑是一记重击，在此背景下，房地产基金成为为房地产开发企业提供资金支持的一剂良药。作为我国房地产企业资金来源的新探索，房地产基金以其运作灵活、资金规模优势、主动管理、风险分散等特点，既有效防范了金融风险，实现行业融资模式的转型，又促进了行业金融化进程，拓宽了房地产企业的资金渠道。根据国家房地产调控政策提出的“降杠杆”导向，各开发企业规范融资方式，降低企业负债率，房地产行业发展环境将更为健康、稳定，行业发展也将迎来新一轮的机遇。而规范运作的股权型房地产基金或将获得更多的投资机会和更为广阔的成长空间。

（三）主动转型是基于对自身房地产开发优质基因传承的思考

H房产公司作为一家有着30余年开发经验的老牌房企，其团队积累了丰富的项目选择、项目尽调、项目开发、投资决策、项目管理等方面的实操经验，同时深谙金融投资之道。地产经验辅以金融视角，使得H房产公司能够更为专业地审视投资项目，做出更为精准的市场判断，为其开展房地产投资业务奠定了良好的基础。经济新常态下，地方国资房企面临的市场化转型压力空前，资源优势亦逐步弱化，但公信力强、品牌认同度高等仍是H房产公司吸引社会资本的优势，公司通过搭建投资平台，实现优势互补的强大助力。

四、转型发展的路径探析

处于行业发展周期中的房地产企业必须及时适应不断变化的市场，做出新的、适应竞争的战略调整。经济新常态给房地产行业带来的挑战和机遇并存，也为H房产公司带来了转型发展的方向。

（一）转型房地产投资业务

前文提到，H房地产公司由于资金规模有限、开发能力不足等原因，已无力维系单独拿地开发并实现高周转的运营模式，但作为本地老牌国有房企，H房产公司具有对当地及周边市场行情熟悉、实操经验丰富、当地品牌认可度较高等优势，基于对企业自身的正确定位，H房产公司主动求变，寻找价值观契合且拥有较强的资源整合能力和开发能力的合作伙伴及符合企业整体战略的房产项目。2016年初与浙系两家房企合作，参与20%股权的方式投资浙江宁波精品住宅项目；随后，加快市场拓展力度，参与杭州、丽水、温州等浙江省域内的多个房产投资项目，且多为住宅开发业务，合作方多以浙系上市及全国地产百强房企为主，项目占股比例20%～25%不等。其中，作为首发的宁波项目，实现投资收益率 54.60%，为公司转型发展征程拿下了开门红，H房产公司由此正式转型房地产投资领域。自2016年起的两年间，四个房产项目的落地在给H房产公司开辟了一条转型路径的同时也造成了一定的资金压力，要想进一步做大规模，在投资领域有更大的作为，仅靠自有资金的出资模式必将难以维系，迫切需要积极拓展多元化的融资渠道，降低融资成本。

（二）设立房地产投资平台

房地产行业是典型的资金密集型行业，融资在企业运营中的作用不言而喻。近年来，房企的融资渠道总体呈收紧趋势，传统融资渠道的约束不断加强，融资环境不断收紧，较少的自有资金难以支撑房产投资业务的长期持续发展，如何破解资金难题，做大投资规模，成为企业当前首要解决的问题。H房产公司积极引入市场优质资源，2018年初，联合战略合作伙伴成立了投资管理公司并发起设立了初期规模10亿元的投资平台，历时近四年，房产投资平台先后设立了四期房产投资合伙企业，资金规模从初期10亿元提升至70亿元，合伙人全部为资金实力雄厚的浙江省内国有、民营企业。立足于房地产增量市场，投资平台以股债投资相结合的方式，投资房产项目近30个，累计投资额约157亿元，与诸多房企实现了从“合作方”到“战略合作伙伴”的角色转变。提升了优质项目的获取能力，形成了规模效应，提升了品牌价值，以全新模式介入了房地产开发领域，在所投项目中已退出项目16个，均取得了较好的投资回报。

（三）拓展房地产经营领域

H房产公司从一开始就确定了要用两条腿走路的方式发展。根据第七次全国人口普查主要数据结果显示，全国人口中，居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%；与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口比重上升14.21个百分点，而在一二线城市，房价水平仍居高位，外来流动人口很难在短期内购置自有住房，住房租赁市场仍存在广阔的发展空间。与此同时，H房产公司积累了一定数量的自持物业，存在提升自身存量资产价值的内在需求。在房地产投资业务初具规模后，H房产公司又积极介入房地产存量市场，搭建房产经营平台，使房产投资和房产经营两项具备一定关联性的业务内容互为犄角，相互补充，形成双核驱动，为公司持续稳健发展提供支撑。2018年至今，面对后疫情时代大面积退租等经营难题，H房产公司仍实现房产经营面积持续增长，整体出租率达95%以上。在房产经营能力和业务模式取得初步成功后，H房产公司正积极寻求优质资产项目并购，为公司今后进一步转型不动产投资信托基金REITS奠定基础。

（四）完善项目风控体系

在对外投资项目陆续落地，房产调控政策多变的背景下，H房产公司不断加强对投资项目风险的全方位把控，增设风控审计、战略管理、项目管理等部门，充实人员力量。针对不同地域、不同交易对手、不同投资项目，不断创新优化投资模式和风控条件，固化优化了项目投前尽调、交底，投中汇报研讨、监督检查、审计，投后总结复盘等系列举措；编制完成《房产投资标准化手册》，制定项目出险预案，通过全过程闭环管理和常态化跟踪机制，保障权益落实到位和资金安全，围绕做大投资、做优经营、做强管控，打造了标准化、动态化的管控体系。

五、结语

当前，如何生存下去是摆在中小房企面前的一道必答题，中小房企在资金有限的情况下，市场份额被进一步挤压，传统经营模式与市场环境的变化难以匹配，对此企业应选择适合的时机及正确的方向进行转型。企业转型的实质是企业不断自我革新的过程，无论企业的性质如何、规模大小，都应以积极开放的心态直面当前的市场周期。

H房地产公司作为典型的国有中小型房地产企业，能够发展至今主要源于其业务转型成功，而其业务转型又主要基于企业对自身的精准定位和对目标市场的深刻认识和重新研判。面对新的赛道，H房地产公司仍需要努力克服资金限制和能力短板，主动应对挑战，落实战略意图，推进战略转型。在转型实施的过程中保持战略定力、加强战略合作、推进降本增效，打造核心竞争力，提升盈利能力，与其他房企竞一技之长，从而再一次抓住机遇，在房地产行业中为自己赢得了一席之地。