农村住宅土地房屋测绘的方法分析

张晓鹏

（潼南区不动产登记中心，重庆 402660）

0 引言

农村的土地房屋就是在宅地基础上构建的建筑物或构筑物，是农民生产、生活所需的基本资产，同时也是主要财产。根据《中华人民共和国物权法》的规定，农村房屋拥有完全物权，是属于农民的核发不动产。随着新农村建设脚步的不断加快，农村土地房屋的数量不断增加，农民对住宅的要求也日益提升，如果不加强管理，难免出现乱占耕地的情况。所以，必须要采取有效的权数管理措施，合理划分土地，保障土地房屋建设的合理性与合法性。可以先分析地形图、房屋产权证、坐标系统等已有资料，然后根据测量精度要求采集外业数据，运用图形软件对数据进行分层管理，同时结合各类测绘设备生成图形数据文件，根据规定制作图表，为管理规划提供依据，满足用户使用需求。

1 土地调查技术路线流程

1.1 土地现状调查

在实际测绘之前，要先调查土地现状，充分了解土地的实际情况。比较常用的调查方法包括平面测量、现场勘探、地籍管理信息建设等等。在实际测量中，按照1:500 的比例，将乡镇地籍调查中获得的最终数据用于动态变化土地的修测与补测[1]。在这个过程中，主要采用全站仪完成测绘任务，在草图上标明具体的测点，然后利用软件将数据信息传输给电脑，再使用电脑绘图软件编辑信息，生成相应的图像。在实际调查时，可以采用数据库技术、网络技术构建土地调查体系，使调查更加完整和便捷。

1.2 土地现状分析

应该根据土地现状分析的要求确定技术路线，选择恰当的分析方法，要合理利用地籍调查获得的基础数据，明确具体的实践目标，有序开展空间统计、汇总和分析工作，主要研究土地利用数量、结构、强度等参数，掌握土地空间分布规律，为深入分析与评价提供更加准确的参数依据，确保定性或定量评价的准确性。运用统计学技术对土地现状进行分析，掌握土地空间分布情况[2]。所谓利用强度，就是单位面积土地开发利用度，经过区域对比可以获得参考依据，在时间上具有可量性，在空间上具有可比性，有很高的利用效率。

1.3 土地潜力分析

在经过现状调查和分析之后，需要进一步分析土地潜力。在土地开发的过程中，通过单项和综合指标评价两种方法获取潜力分析结果，深度调查土地功能、土地适宜度，通过测绘技术获取精准的数据信息，从不同的角度呈现土地实际功能，合理划分土地功能区域，运用电子技术充分展现土地潜力。

2 现代化测绘技术在土地房屋测绘中的应用

2.1 GPS-RTK 技术

从目前的发展趋势看，GPS 技术的应用十分广泛，具有较强的导航与定位功能，并且可以保障精准性，适用于各类环境，有明显的技术优势。在静态测量中，要求获取精度较高的数据，难以实时获取测量结果，甚至会出现测量误差等问题，造成测绘质量受到影响[3]。针对此类问题，进一步开发了GPS-RTK 技术。这些技术将GPS 作为基础，同时对技术缺陷进行优化，不仅可以实时提供数据坐标，也可以确保测绘精度。在农村住宅土地房屋测量的过程中，为保障测量精度，充分满足测绘要求，可以采用GPS-RTK 技术。为保障测绘效果，技术人员要掌握函转换的方法，要避开信号干扰源和反射物来选择基准，确保数据整体精准度。

2.2 GIS 技术

GIS 也是比较常用的一项技术，该技术的综合性较强，可以获取准确的数据信息，综合了测绘、地图、计算机等多个学科知识，结合复数系统，采用模型对比的方式处理较为复杂的数据信息，可以确保数据依据的精准性。在测绘的过程中，GIS 技术可以在一个系统中集中数据，避免输出在传输的过程中出现丢失、失真等问题[4]。GIS 技术可以和地理坐标相互结合，进一步完善测绘信息。在测绘过程中，可以直接在系统中存储建筑和道路信息。系统可以对各个表格进行分析，各项数据可以导入三维模型中，全面确保测绘质量。

2.3 全站仪技术

在土地房屋测绘的过程中，全站仪是比较常用的测量仪器，该仪器结合了光、机和电三项内容，不仅测绘功能丰富，且具有一定测绘精度，可以对高差、垂直角等进行测量。全站仪可以在各类测量作业中使用，电子全站仪主要由测角系统、测距系统等部分构成[5]。相比于电子经纬仪，全站仪的特殊部件较多，所以有更丰富完善的使用功能，可以满足更多测量需求，包括存储器、双轴自动补偿等特殊部件。在测绘的过程中，全站仪可以自动测量和计算，可以实时输入/出电子档案数据，使测绘效率进一步提升，同时也能增加精度。传统的光学经纬仪很难达到全站仪的测绘效果，以建筑放样侧立来说，设置A、B 两个放样点，在A 点安装全站仪，运用后视控制原理设置三维坐标，可以测量4 个点，同时也能测绘建筑边长。相较于其他测绘方式，利用全站仪不需要移动和重复安装，可以降低测绘难度和测绘成本。

2.4 计算机制图

现如今，计算机技术广泛应用于各个行业中，在农村住宅土地房屋测绘中也可以发挥作用。传统测绘采用手工绘图的方式，既要消耗大量人工成本，也会对工作质量产生影响，人工操作手法、技术水平等因素会影响测绘精度[6]。所以，要改变人工绘图的形式，充分发挥计算机的优势作用，利用计算机提升绘图的效率与精度。可以采用AutoCard 软件辅助绘图，同时采用变成技术，增加绘图的准确性、直观性，使建筑图形的绘制更加详细全面。可以将数据直接输入软件中，利用软件功能优化图像，使图像更加精准。该技术在测绘中应用，不仅可以提升测绘效果，也可以使测绘行业的数字化水平进一步提升。

2.5 数字化成图

在测算结束后，需要根据测算结构制作测绘图。为提升成图效率，可以采用数字化成图技术。在实际测绘的过程中，应该先将权属信息录入并获取对应点信息，然后以房屋为单位进行绘图，采用基础测绘技术将各个房屋关联在一起[7]。在数据转化结束后，可以采用计算机绘制图，采用数字化成图技术可以直接处理图形数据，通过模型呈现各个数据，直观展现观测结果，使房屋周边环境、建筑外形、面积等信息更加清晰，不仅可以增强测绘精度，也能使信息的呈现更加全面、直观。

3 实例分析测绘的方法

3.1 工程概况

以某市四个乡镇的测绘工程为例，该工程涉及35个行政村和143 个自然群，居民住宅共35213 个。对范围内所有村落、住宅进行测绘[8]。国有土地建设项目建筑、乡镇企业集体土地、临时用地、正在建设房屋没有加入本次测绘项目中。各个行政村的分布较为零散，房屋也比较密集，具有分布随意的特点。从目前的情况来看，该区域有已经制作好的地形图，图纸比例为1:1000，同时包括数据、房屋产权证、土地证书、GPS 控制点成果、坐标系统等资料。利用这些资料进行初步分析，为后续测量奠定基础。

3.2 地籍图修测

在测绘之前，先分析矢量化地形图资料，经过修测地形图，结合测绘系统，将地籍要素录入系统中，然后生成地籍图。地形图修测外业采集数据的过程中，可以采用全站仪采集各个宗地房角点（超过2 个）坐标，通过外业开测的方式对其他要素的相关位置图进行勘测，确定具体的点位坐标；地形图和地籍图上的内容，可以采取分层管理的方式，最主要运用图形软件进行管理；在地籍图中，主要包括地籍号、权属人姓名、房屋及附属设施等元素。地籍勘测精度要求如表1 所示。

表1 地籍勘测精度要求

3.3 平面图测绘

在测绘前，要先进性现场踏勘，对测量农房以及周围区域进行调查，规划扫描路径并确定注意事项。然后获取控制点，在测区内各个位置选择多个控制点，要在整个测区中均匀分布，采用RTK 技术测量各个控制点，然后利用测量获得的坐标数据完成点云数据的转换。

房屋平面图是主要测绘内容，为保障测绘精度，需要严格遵守测绘要求。首先，要明确出图比例尺，通常为1:200，如果房屋图形比较大，则适当缩小比例尺。其次，要保持平面图和宗地图上的地籍号、编号的一致性，可以采用手持测绘仪测量房屋边长，配合钢尺丈量，可以保障一定的精度，注记取到0.01m，并且在图中标注。在丈量边长的过程中，应该逐个边丈量，确保核检中使用1 个以上的多余边长，丈量度数应该精确到小数点后两位；最后，采用计算机自动计算建筑面积，数据精确到小数点后三位，汇总面积数据精确到小数点后两位即可。

平面图中包含内容，主要有外墙体线、过道、门斗、建筑面积、图幅号、地籍号、比例尺、测量员等等，测绘主要采用手持测距仪、玻璃纤维尺等设备，这些设备用于外业数据采集。农村集体土地上有很多居民住宅，本次测绘对象包括简易房、村委会和庙的地形图，要先获取批建手续，然后开展测绘工作。

测算房屋建筑的面积就是测量房屋水平投影并计算面积，房屋建筑面积就是外墙勒角上方各层外围水平投影面积，包含范围广泛，如过道、地下室、阳台等等。对建筑面积进行测算，分析房屋结构的牢固性，主要对超过2.2m 层高、有顶盖、可以用于生产和生活的建筑进行测算。不需要测算层高不到2.2m 的房屋，简易房屋、正在建设的房屋也不需要进行测算。但产权房屋、独立宗地连体房屋等建筑没有共有建筑面积，外墙体属于房屋建筑面积的范畴。在测算的过程中，为保障准确性，需要严格遵守国家标准规范，包括《房产测量规范第1 单元：房产测量规定》、当地房产测算面积规范等等。可以进行现场扫描，采用Geo SLAM Horizon 设备外界的基准标定板十字孔中心与控制点对准，保持静止放置s 以上，设备可以对控制点自动识别并记录，然后进行三维扫描。

平面图可以采用CAD 软件制作，CAD 图层中包括“0 层”，也就是线划层，线划内容包括房屋墙、柱等；“1层”，也就是注记层，主要为尺寸注记，对象为房屋边长；“2 层”为信息层，包括多项信息内容，如房屋层次、比例尺、房屋坐落、图幅号等等；“3 层”为图廓层，主要为图廓元素。

3.4 宗地图测绘

宗地图测绘也十分重要，要遵守基本的测绘要求。可以利用全数字化现状图进行测绘，将用地单元作为基础单位，在宗地地籍信息系统平台中制作，完成后送审。根据权属人房屋具体使用范围明确宗地范围，实际用地界线不仅包括房屋占地范围，还包括原地占地范围。建筑物主体垂直投影部分属于公共通道，在这种情况下，宗地面积中不计入这部分内容。宗地送审图中的编号应该从左上角开始，然后按照顺时针的顺序进行累加。比例尺应该将自动比例尺作为基础，然后根据实际情况适当缩小，充分展现相邻四至之间的关系。房屋建筑占地计算底层和实地接触部位面积也需要进行测量计算，将自然村作为单位标注地籍号，应该和平面图保持一致。可以将RTK 获取的控制点坐标输入软件中，利用计算机软件自动计算并转换坐标。

4 结语

综上所述，在农村建设的过程中，需要明确土地房屋权属，确保建设的合理性和管理的有效性。为此，需要采取有效的土地房屋测绘方法，常用技术包括GPSRTK 技术、GIS 技术、全站仪技术等等。在实际测绘的过程中，要严格遵守测绘要求和各项技术规范，切实保障测绘的准确性，为权属管理提供更多依据。