装配式住宅建筑菜单式全装修实施方案分析*

文/甘肃第四建设集团有限责任公司 张银川 曹旭东 张林芝 许 青

甘肃建投科技研发有限公司 祁生旺

0 引言

早在1999年，我国即发布政策鼓励一次性装修和菜单式装修模式，并在上海、广州等一线城市建设试点项目，得到市场的广泛认可[1]。随后，在我国住宅产业化发展过程中，全装修与菜单式装修模式在全国范围内得到推广，主要以简装房、精装房的不同标准进行实践，为有需求的业主提供便利。但受我国长期毛坯房交付形式、前期购房增量成本的业主敏感度及个性化需求等因素影响，采用菜单式全装修模式的项目占新建建筑的比例较小。近年来，随着我国装配式建筑和绿色建筑的推广，全装修作为其必要条件迎来新的发展机遇。

1 菜单式全装修实施的必要条件

根据相关研究，“菜单式全装修模式”主要包括两方面内容。其中，“菜单”是一种沟通工具，重点在全装修工程方案设计阶段，通过“菜单”方式将全装修方案的细节展示给开发商和业主，在开发商和业主自主选择的基础上形成最终全装修方案；“全装修”是最终交付形式，重点在房屋交付时达到固定面铺贴、粉刷完成及基本设备全部安装到位的标准[2]。我国以往实施的“菜单式全装修”实施模式有两种：一种是由总承包单位组建一体化全装修团队提供全装修菜单；另一种是独立招标专业化装修公司，完成全装修全过程的所有工作。

本文研究的全装修菜单主要从专业化装修公司角度展开，其实施需要具备以下条件。

1）装配式建筑项目应采用工程总承包模式。

2）全装修部分应由专业化装修公司组织一体化全装修。

3）装修所用部品部件均需经过相关部门的产品认证。

4）全装修产品具有“开发商向业主负责”“装修公司向开发商（总承包单位）负责”的权责模式。

5）具有设计、生产、施工、验收、维保等方面技术与管理配套措施。

2 全装修菜单设置

2.1 组成要素

装配式住宅建筑更注重采用装配式装修、集成化装修部品部件的方式实现全装修。本文根据装配式住宅建筑不同功能空间、施工界面及技术可集成性等特点[3]，将其全装修菜单的组成要素划分为顶棚模块、墙面模块、地面模块、厨房模块、卫生间模块、收纳模块及管线设备模块（见图1）。

1 全装修菜单的组成要素

2.2 服务对象

全装修公司在菜单式全装修方案的“菜单”拟定时，面对的客户对象可分为两类，一类是开发商（总承包单位），一类是业主。客户对象对于全装修方案的关注点及成本敏感点不同，直接影响菜单式全装修的接受程度，故全装修“菜单”应根据不同阶段、不同对象的需求进行针对性设置。

对于开发商（总承包单位）实施菜单式全装修有利于提高住宅商品的完整度、辨识度，提升品牌形象。全装修在建筑业节能、减排等方面具有显著的社会效益和环境效益。实施全装修的增量成本主要包括时间成本、管理成本及沟通成本等，需要通过装修工程业务整合收入平衡。因此，开发商（总承包单位）主要关注装修模块的成本控制及整体装修效果。

对于业主，全装修可节省二次装修的时间、精力耗费；在同等装修档次条件下，全装修可降低装修的综合成本。但全装修限制了业主的个性化需求，增加前期购房成本，无法满足业主装修投资估算的差异需求。因此，业主主要关注综合成本、个性化需求的满足程度及质量保障服务等。

以下从“面向开发商（总承包单位）的全装修菜单”和“面向业主的全装修菜单”两方面进行分析，给出相应的“菜单”设置形式。

2.3 面向开发商（总承包单位）的全装修菜单

装修公司提供给开发商（总承包单位）的全装修菜单应包括全装修整体方案、各模块解决方案及选用部品部件的相关信息，通过该菜单选择基本确定整体方案，控制总体造价，把控整体质量[4]。具体菜单设置如图2所示。

2 面向开发商（总承包单位）的全装修菜单

1）一级菜单 该级菜单由装修公司根据具体项目的套型，提供5套以上全装修整体方案及相应价格区间供开发商（总承包单位）选择。该菜单主要包括以下信息：①整体方案，所提供方案在装修风格上要有明显区别，如社交娱乐型、工作学习型、健康休养型、运动休闲型等不同家庭生活方式的不同装修风格；②综合成本，价格组成主要包括各模块基础材料及工艺的综合价格；③总体施工周期；④整体全装修产品的保险、维护等信息。开发商（总承包单位）根据项目总体规模、业主定位、投资预算等，选择1～3套整体方案用于拟建项目。

2）二级菜单 该级菜单提供各模块的多种集成设计方案，是一级菜单整体方案的组成模块。通过该级菜单的选择，基本确定顶棚模块、墙面模块、地面模块各区域的应用方案及基层材料；明确厨房、卫生间的集成方案及基层材料；明确收纳模块设置的具体位置、数量等；明确室内管线设备的布设方式及选材。

3）三级菜单 该级菜单是对二级菜单各模块集成设计方案中选用的部品部件信息的展示，便于开发商（总承包单位）在方案选择时查看相关信息，从产品品质及综合造价上进行选择。该菜单主要提供各部品部件的生产企业（供应商）、品牌、产品认证评级及价格等信息。

2.4 面向业主的全装修菜单

装修公司提供给业主的全装修菜单选择权限包括：整体装修档次、各模块装饰部品、个性化定制空间等。该菜单在开发商（总承包单位）选择的整体方案基础上，将可变的装饰饰面、收纳、设备等个性化选项提供给业主自主选择，体现差异化、个性化（见图3）。

3 面向业主的全装修菜单

1）一级菜单 该级菜单是在开发商（总承包单位）选定的整体方案基础上，对装修档次进行区分，供业主根据自身预算及喜好进行选择。

2）二级菜单 该级菜单提供各模块的集成设计方案中装饰层及设备的选择，是面向开发商全装修菜单的二级菜单集成设计方案装饰部分细化。通过该级菜单可明确各模块的装饰层材料、色调、设备、收纳区布置及个性化装饰等。

3）三级菜单 该级菜单是对二级菜单所选用部品部件信息的展示，满足业主对产品质量、价格、性能等方面的不同需求。该菜单中主要提供各部品部件的生产企业（供应商）、品牌、产品认证评级及价格等信息。

3 全装修菜单展示方式

3.1 模型建立方式

本文所提及的菜单式全装修方案均可借助BIM技术进行展示[5]。BIM模型分为部品部件和整体方案2个层级。

1）部品部件 菜单式全装修整体方案中所采用的部品部件均需建立相应的模型族库，具体模型由部品部件生产企业提供给装修公司，并在模型库中关联品牌、价格、质保、安装说明等产品信息。

2）整体方案 装修公司提供具体项目整体装修方案的BIM模型，整体模型由具体部品部件模型组合而成。

3.2 展示方式

在全装修菜单展示时，整体方案主要通过整体装修方案BIM模型的漫游及动画功能展示；各模块方案可通过剖面透视、区域方案更换、材质调整等方式展示；具体设备及部品部件可通过独立动画、自由预设、可视化信息菜单等方式展示。在开发商或业主进行不同方案、部品部件选择时，整体模型可同步调整，形成对比模型，同时展示方案综合成本、部品部件质量评级和质保等信息。

4 结语

本文结合装配式住宅建筑全装修特点对菜单式全装修实施的必要条件进行分析，得出其在项目组织模式、部品部件认证及政府监管方面的要求。通过对全装修菜单组成要素、服务对象的分析，提出同一项目制作“面向开发商（总承包单位）”和“面向业主”两类全装修菜单的实施模式参考，并给出全装修菜单形式，采用BIM模型进行“装修菜单”的整体方案展示。