有关房地产开发项目经济评价的几点思考

李瑞玲 山西省孝义市自然资源局

从经济发展的角度分析，房地产业是我国的主要支柱产业之一，在国民经济中占重要地位。过去30年，我国房产的价格一路突飞猛进，涨了再涨。对于普通老百姓，房子是刚需，但高房价却让老百姓叫苦不迭。地产带来诸多好处的同时也产生了很多副作用，萌生出了各种“炒房团”和“投机客”。

2016年，我国政府开启房地产调控模式，提出了“房住不炒”的引导思路，近几年来，市场开始分化，房价滞涨，房地产开发利润不断的缩水，房地产供给明显过于需求。据2022年上半年数据显示，房地产开发投资下降5.4%；全国商品房销售面积68 923万平方米，下降22.2%；商品房销售额66 072亿元，下降28.9%。在这样的新形势、新常态下，房地产开发企业要想在众多企业中脱颖而出，必须提升自身企业的竞争力和财务生存能力。而房地产开发投资项目又有其特殊性，规模大、生产周期长、开发成本高，投资价值大且难在短期内快速回本、且土地供给方面有限又不可再生，诸多因素使得对一般投资项目的经济评价方法并不能用于房地产开发。因而，有必要详细而科学地制定一套有效的房地产开发项目的研究报告，客观地从宏观和微观的角度选择房地产开发投资机会，而开发项目的经济评价是房地产开发决策的重中之重。

一、经济效果评价的目的及意义

开发项目经济效果评价是指在房地产开发投资决策前期，在计算期内，应当结合技术经济因素和方案的投入产出，通过各种财务、经济数据对拟投资方案进行调查、分析和预测，并对方案的经济效果进行计算和评价。在对所有方案进行比较后，为拟建投资开发项目提供科学的决策支持。

经济评价的结果，一般都以具体的“数字说话”，进行分析论证所采用的数值具有确定的理论来源或市场调研数据，规定所选取的计算方法必须合理具有普遍性。例如：社会折现率(基准收益率)是投资者对投资项目所能接受的最低标准收入水平。

方案经济评价分析的意义在于对整个开发建设项目为项目所支付的成本进行全面识别。同时，还可以对项目开发过程中对社会做出的贡献及项目投资的合理性作出分析。对于一些经济合理性明显但自身项目没有财务可行性的公益性设施，通过经济分析论证利用公共资源投资建设的必要性，从而为政府投资建设、生产经营提供支持和投资补助等决策提供依据。

二、经济效果评价的主要方法

经济效果评价可分绝对经济效果评价和相对经济效果评价。绝对经济效果适用于评价各方案自身的经济效果是否满足评价准则的要求，相对经济效果评价适用于多方案间的比选，优选出相对最优方案。

绝对经济效果评价的方法有：

(一)静态评价方法

静态的评价方法是一个比较科学而有效的评价方法，通过相应的评价标准以及原则等，由此来进行对房地产开发项目的合理有效评价。采用静态评价方式，是一种不考虑资金的时间价值的评价方法。其最大特点是计算简便适用于项目方案的粗略评估，或对短期投资项目进行评价以及对于逐年收益大致相等的项目进行评价需要明确静态评价管理工作的主要步骤。

首先，根据建筑密度、容积率为城市建设控制目标，主要分析了预开发再利用土地中可建造的最高面积、可租赁建筑面积的占比。第二，着眼于细致而充分的调查项目，确定项目规模和方案设计，由此来从设计规划的方面出发，评价地产发展计划以及将来能够取得的效益。第三，通过借助系统全面的客户研究以及专项调研的方式，准确评价地产项目企业未来的市场战略以及租赁价值。第四，在综合并充分进行调研的情况下，还需要科学测算评价标准土地的价值及其具体的项目成本等房地产开发项目的必要投资。其主要的评价指标有静态投资回收期、总投资收益率、资本金利润率、利息备付率、偿债备付率和资产负债率。各个评价指标有各个评价指标的评价准则和各个评价指标的优缺点，所反映的经济效果也是不同的。这些指标可从不同角度反映或预测开发项目在静态下的投资回收能力、盈利能力、偿债能力和筹资能力的保障程度。只有通过前期的测算才可以进一步增加房地产开发企业的经济效益、测算开发工程的预期收益率、静态投资收益率等。

(二)动态评价方法

动态评价方法与静态评价方法相比，其最大特点是考虑到了资金的时间价值所在，其优点是能够较全面地反映投资方案在整个计算期的经济效果。在进行方案比较时，一般以动态评价方法为主。在动态评价的实际运用中，一样必须遵循科学合理的经济评价过程。在进行经济评价的过程中，开发项目首先应科学制定项目的现金流量表。第二，依据方案需要科学计算净现值(NPV)、项目内部收益率(FIRR)、动态投资回收期、净年值(NAV)、净现值率(NPVR)。同样，这些经济评价方法更可以套用于相对经济效果评价中进行多方案比选，甚至可以进行寿命期相等或寿命期不相等的多方案比选。在采用这一经济评价方法时，科学动态运用广泛，并且各个评价指标有各个评价指标的不同维度，在房产开发项目的建设过程中，所反映经济效果各具优势，各具不同的意义。

评价指标 评价准则 优缺点净现值NPV＞0,表明项目可行，表明方案可超额实现预定的收益率NPV=0表明项目可行，该方案刚好达到预定的收益率标准NPV＜0表明项目不可行，方案达不到所预期的收益率水平优点：(1)考虑了资金的时间价值并全面考虑了项目在整个计算期内的经济情况(2)经济意义明确直观，直接以货币金额表示，计算简便缺点：基准收益率的确定难以确定内部收益率IRR≥基准收益率，则NPV≧0，表明项目在经济可行IRR＜基准收益率，则NPV＜0表明项目在经济不可行优点：(1)考虑了资金的时间价值及在整个计算期内项目的经济状况(2)避免了像净现值一样要确定基准收益率缺点：计算复杂，计算结果往往不唯一动态投资回收期P t≤ P (项目计算期 )，说明投资方案可在要求的时间内收回投资，方案可考虑P t＞ P时，则不考虑接受方案与静态投资回收期相比，考虑了资金的时间价值用折现方法计算动态投资回收期净年值又称等额年金可计算年费用(年收益)NAV≥0，从经济上表明该项目可以接受；NAV＜0，从经济上应拒绝该项目。优点：与NPV相比，NAV在用于寿命期不等的互斥方案比选时更方便净现值率NPVR≥0说明投资方案在经济上可行NPVR＜0，说明经济不可行。进行多方案比选时，NPVR越大越好越最优优点：考虑了资金的时间价值，是一个比率指标，同时考虑项目单位投资盈利能力与NPV相比较，考虑了投资的利用效率

(三)财务评价方法

1.盈利能力分析

盈利能力分析就是确定项目建设的效益水准而进行的能力数据分析，即项目建设的投入和收益水平之间的关系，分析建设项目能否有利润。如果有利润，其利润率也应当与实际投入相符。在进行项目建设的收益能力数据分析工作时，通常是根据行业内正常收益的统计数据，以及国家的标准利益，通过对各种指标体系分析，确认建设项目能否满足设定的效益水准目标，以确定建设项目的可行性。由于房地产开发项目具有投入大、周期长的特点，所以许多开发企业无法避免要从商业银行借款。因此，商业银行往往要评价贷款企业财务盈利能力、资产负债所有者权益水平以及债务的清偿能力。而在工程项目中建设水平、收益水平、业主心理期望值是否达到都与行业均值应力有着密切的关系，是评价建设项目投资是不是合理的重要指标。对开发项目盈利能力的主要评价指标包括：投资回收期、净现值、资本金净利润率等。

2.清偿能力分析

清偿能力可以分为广义清偿能力和狭义清偿能力两种，二者之间最大的区别就是狭义的偿债能力通常指的是工程建设盈利之后能偿还商业银行贷款本金以及利息的行为；广义的清偿能力投入是整个工程项目投入资金的回收能力和盈利能力。更实际地说，也就是通过测度项目收益收回全部投资所需要的时间，以及通过数值计算现金率、流动比率、负债率，以及贷款偿还期等的各种经济技术指标的计算，从而科学评价项目未来的收益情况，分析企业自身的还款能力。

3.不确定性分析

在进行项目经济效益分析时，通常是以一个开发项目作为研究对象。因此，利用经济效益分析中常用数据对项目开发状况进行判断，该数据主要包含了总投资金额、建设成本和销售收入等，都是在市场价值的基础上开展预测工作。而在此过程中，这种分析是确定的，属确定性分析的范畴。而不确定的分析和评价实际上是多方因素综合的结果，无论是内部环境还是外部环境，随着项目的深入都会发生一定的变化，进而出现不确定因素，不确定性最终会导致开发项目与项目投资效应分析对经济效应值的不同，很可能会面临更大的房地产开发决策风险。因此，在评价项目的经济效果时，深入分析不确定性十分关键，在项目建设决策中能有效降低风险发生概率，并对不确定性可能带来的负面影响进行优化，做到防患于未然。在评价体系中引入不确定性因素的影响，能有效增强项目整体效益，保障项目建设的合理性和可靠性，降低项目整体风险，增强项目面临风险时的应对能力。

不确定性分析其实也是一种风险性分析，是进行多方面、多维度分析的结果。包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析是针对各种不确定因素进行优化的过程，旨在利用不确定因素来分析投资方案的整体效果，当这些不确定因素达到一定限值的时候，必然会影响到整体项目效果。敏感性分析是充足预估会有哪些因素对项目决策造成重要影响，并分析、测算、判断该要素的敏感程度。这些因素主要包含：建设周期长短、房地产价格变化、商品的成本及物价的变化、国家对房地产开发项目的政策利好、居民需求与偏好的变化等因素。

总之，房地产开发项目的经济评价不仅是从自身的评价出发，更要从宏观的角度、政策面的角度、市场供求的角度、成本测算的角度、风险的角度进行多维度的分析认证才能优选出适宜自身的结果。

三、房地产开发项目经济评价的实践

(一)指标体系构建原则

房地产开发项目经济评价需要解决下列问题。首先，通过分析房地产项目投资方案的可行性，辨别项目整体进程以及优化措施，明确项目需要注意的相关事项；其次，为了保证项目整体效益，通过对几个不同的投资方案进行多角度、多方面比较，择优选择；最后通过科学的优化方案协助投资者、利益相关者及时、准确地判断项目存在的不确定风险，并及时做出应对措施。通常来说，工程项目投资活动最为直接的目的就是利用最优的劳动资源、最少的建材资源建造出丰富收益的工程项目，这也要求投资方案的规范选择环节要综合分析，准确判断出投资方案收益高低，是否值得进行二次投资。另外，房地产项目投资需要综合进行分析，这样能方便投资者做出更加科学、精准的决策，这个环节包含了市场评估、成本规划、销售目标、应力目标、社会效益以及不确定性分析等多项内容。

房地产业项目的指标选择上，不可以以数目制胜，应当选择能体现项目经济发展综合经济评价效果的各类指标，多方位、多角度、科学合理地构建评价指标体系，具体的指标体系构建原则有以下几点：

1.系统性

房地产业传动链条复杂，业务流程层级广、交叉点多，综合分析指标的多样化特点，而非只是体现评价目标的单一方面及单一视角。就目前现有的经济评价体系而言，需要推动各项指标管理紧密关联起来，使其融合成为一个有机的整体。并全方面地对房地产开发商的业务特点进行剖析，以此选择出最优的综合评价指标，从而完成对房地产项目综合评价管理体系的构建。

2.多元性

房产开发项目涉及到的利益相关方比较多，在住房项目的差异方面，应对不同种类、类型、特性的指标数据信息，怎样取其精华去其糟粕，找到更为重要的指标十分关键。所有房产开发项目的实现也受到国家新政策、销售市场形态、客户满意度等多方面原因的整体影响。综合评价指标管理体系是针对多样化、综合化指标科学分析的过程，本身具备规范化和广泛性。

3.应用性

房地产开发商经济评价的应用性，要确保评价指标体系都能够反映应用价值，在界定和描述所有实际指标时，保证指标的含义与统计分析方法相统一。

4.可执行性

房地产业项目的综合考核是可以推行的，其综合性评价指标体系应当具备可执行性，其综合考核指标测量应当精确有效、易操作和易考量。评价指标的设置应结合住宅项目的相关特点和住宅项目内外环境的转变，体现其他同样或相仿标准的房地产业住房项目的共同之处。创建住房项目评价指标管理体系并应用主要的研究过程中，应保证流程程序流程清晰明确、指标挑选充足可行。

(二)评价指标管理体系的构建

借鉴前文对相关项目经济评价指标管理体系的研究，依照以上可执行性、系统性、应用性、多元性，构建房地产项目经济评价三级指标管理体系。也就是说，管理体系分为三层，即总体的“顶层”—目标层、“内层”—规则层和“基层”—指标层。其中，项目经济评价的客观水平是对房地产项目整体的经济评价，具有真实的有效性和客观性。基础层由操作风险、政策风险、技术风险、文化效益、效益风险、就业水平、分派水平、地区经济收益、产业链经济收益、社经融合度、协调发展度、征收土地拆迁、生态环境保护、投资回报率、净现率、内部报酬率等实际评价指标组成。

四、结语

在全球经济缓速发展的今日，在我国房地产业依然是今后经济发展的支柱性产业。为更好地促进房产开发项目的建设以及实施，应当充分、全面地搞好经济评价分析工作。经济评价分析是系统且严谨的，在经济评价分析的过程中要开发利用静态评价方法及其动态评价方法相结合的科学方法，以此来切实可行地提高评价工作的总体水平与品质。