我国住区主观评价方法与指标体系研究初探

夏胜，徐峰，孙佩茹

0 引言

自我国住房改革以来，形成以“居住区—居住小区—住宅组团”为组织居住环境的基本架构。“住区”一词在建筑和城市规划视角下具有不同内涵。在城市规划视角下，住区内涵广泛，包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群等[1]，具有空间和社会双重属性；在建筑学视角下住区的内涵为住宅小区[2]，指人们居住生活的空间区域[3]，包含住宅、道路、服务设施、绿地等内容。本文所指的“住区”依从建筑学视角下的内涵，关注物质形态系统，不同于城市规划视角下的“住区”或“社区”含义。

建筑评价最早起源于环境设计研究领域，被称为“环境分析”[4]。范德尔·莱恩斯（Vander Ryns）对伯克利（Berkeley）宿舍进行的环境分析被认为是开创性的案例[5]。国外学者在此基础上以住区为评价对象，提出了居住满意度模型[6]、目标场所评价理论[7]，将社会现象与房屋形式相关联[8]，强调了主观评价研究对设计的价值。在城市规划视角下，居住偏好与满意度之间的关联[9]、居住环境元素对步行满意度的影响[10]、公共绿地占比与生活满意度之间的关系[11]、居住环境和生活满意度的潜在机制[12]等被实证，研究体系明确，尺度偏向于宏观和中观。而在建筑学视角下，住区主观评价研究以改良设计为目的，在微观层面对规划视角下的研究成果进行完善和补充，主要涉及感知、性能、质量、满意度4 种不同的评价类型。

不同的评价目的、深度和内容造成了住区主观评价研究使用的评价方法和指标体系多种多样，且呈碎片化。本文对住区主观评价方法的使用情况进行归纳，以层次聚类方法对各文献使用的指标进行分类，通过对感知、性能、质量、满意度4 类住区主观评价常用的评价方法和指标的解读，明晰4 类住区主观评价类型适合使用的评价方法和指标，以期对改良住区主观评价体系有所裨益。

1 研究方法

以“知网”“万方”“维普”三大数据库为文献来源，以“住宅”“住区”“居住小区”“主观评价”为主题词进行检索，时间区间选为2000 年1 月– 2020 年10 月。依从建筑学侧重空间形态和功能的原则，人工剔除与感知、性能、质量、满意度无关的文献，最终保留文献249 篇。使用Vosviewer 软件，绘制住区主观评价主题聚类图，提取两个热点主题。以热点主题为单元进行梳理，并对两个主题之间的关联进行分析。

2 住区主观评价研究概况

2.1 主题聚类

以关键词共现绘制得到住区主观评价主题聚类图（图1），图中不同颜色代表不同的聚类，面积大小代表关键词出现的次数，可得到7 个聚类结果（表1）。聚类1 可提取内涵为“评价方法”，聚类2 可提取内涵为“指标体系”，聚类3～5 内容斑驳，聚类6～7 内容单一或不具备实际意义，聚类结果表明“评价方法”和“指标体系”是住区主观评价研究的核心内容。

1 住宅主观评价主题聚类

表1 住区主观评价研究关键词聚类结果，夏胜绘制

2.2 评价方法研究

2.2.1 评价方法图谱解读

评价方法本质上是一种研究工具，其目的在于应用[13]。以评价方法共同使用情况绘制图谱（图2），图中节点大小表示评价方法使用的次数均值，连线粗细程度表示各评价方法共同使用的频率。由图2 可知，层次分析法和模糊数学评价法处于核心位置，表明这两种评价方法联系紧密，且可以与其他各种评价方法较好地结合使用。SD 语义差异法、德尔菲法、因子分析法在图中虽然节点不大，没有处于核心位置，但与其他多种评价方法相连，适用于多个类别的住区主观评价研究。其他评价方法处于外围地位，节点大小相似且连线较稀少，说明被使用次数较少、相互独立。总体上，除层次分析法和模糊数学评价法外，其他评价方法共同使用的频率较低。

2 评价方法共现图谱

2.2.2 评价方法的使用和改良

评价方法如何更好地适应于住区主观评价研究是探讨的重点议题，许多学者在评价方法的使用和改良上提出了自己的见解，主要有以下两种观点：

一种观点认为评价方法的不精准是适应性差的原因。一些研究把不精准归咎于现有决策方法权重设置的主观随意性。因此不少学者追求更精确的权重，因子分析[14]、灰色关联分析[15]、主成分分析[16]等方法被用于改良决策方法的权重，但鲜有研究对各种权重求取方法的优劣进行对比分析。另一些研究把不精准归咎于评价方法自身[13,17-18]。因此少量学者引进了ABC 分类[19]、关联规则[20]、KANO-QFD[21]等新的方法进行研究，虽然方法较为新颖，但是在使用上有很强的限制条件。

另一种观点认为过分追求评价方法的精准是无意义的[22]，主观评价具有主观性与主体性[13]，使用多元化的评价方法才能较好地适应于住区主观评价研究，诸如：（1）多种评价方法同时使用[23]，利用各方法的差异从不同角度进行评价；（2）对自然语言进行解析[24]，把定性评价的内容转化为定量研究；（3）先用“扎根理论”进行定性研究[25]，后用数理统计等方法进行验证[26]；（4）以机器学习的方法，尝试对评价结果进行预测和分析[27–30]。

诸多学者对评价方法的使用进行了深入探讨，新的数理方法被引进，追求定量研究的精准，多角度的定性和预测方法被广泛尝试，开拓了思路。总体而言，现阶段住区主观评价方法的优劣并无统一结论，有待进一步研究。

2.3 指标体系研究

2.3.1 指标的聚类和使用

在研究中，经常同时使用多个指标，而这多个相关的又相互独立的指标所构成的统一整体，即为指标体系[31]。以收集的文献中指标共同使用情况绘制指标层次聚类图（图 3），各种指标可聚为14 个指标选集，分属交通、空间、景观、社会文化、物理环境、设施6 个类别。从指标聚类的分布状况来看，空间、景观、物理环境3 个类别包含的内容较为丰富：空间类指标涉及建筑局部、单体空间、可变性设计、复合空间4 个方面内容；景观类指标涉及场地设计、绿化设计两方面内容；物理环境类指标涉及建筑物理和环境两方面内容。社会文化、设施两个类别包含的内容较为稀少：社会文化类指标涉及居民关系和人文感受两方面内容；设施类指标涉及设备状态和物业服务两方面内容。交通类别虽然包含众多指标，但大部分内容与交通状况相关。

3 指标层次聚类

各学者在住区主观评价研究中使用的指标各不相同，如何挑选合适的指标是当前探索的重要问题[32]。现有文献中，指标的选择主要可分为两种思路：

第一种思路是“借鉴”。依据已有的相关理论和指标，综合考虑各种因素进行挑选。一些研究在已有理论的基础上，结合专家意见和规范，选择指标[33–36]。此种思路的研究占据了很大一部分，但是“借鉴”的弊端十分突出：一方面专家的意见容易产生偏差，有先入为主的倾向；另一方面，已有的指标是否能适应于新的研究并无相关论证，指标的普适性值得怀疑。

第二种思路是“调研”。以不同旨趣的评价作为调研，通过分析使用者的意见确定相关指标[37-38]。其过程可理解为用多个评价的结果作为指标选择的依据。此种做法虽比“借鉴”的做法更有说服力，但本质上仍然是主观地选择指标。另有研究先行建立指标选集，而后针对指标选集进行各类评价，筛选出关键指标[39]。此种做法可理解为先主观挑选指标，后相对客观地再次筛选指标。

就研究领域而言，使用的指标整体呈现“一重一轻”的趋势：（1）重视与功能和物理环境相关的指标。功能是影响感知的最重要因素[40]，在不同的研究中都使用了相关指标表达功能的需求[16]、满足程度[41-42]和缺失状况[43]。物理环境是影响感知的另一个重要因素[40]，多数学者用单一指标阐释物理环境对感知的重要性[26,44-45]，个别学者对物理环境的多个指标进行重要程度排序研究[46]。（2）轻视与精神文化相关的指标。虽然有研究表明精神文化是影响感知的重要因素[40]，但是大多数学者并未引起足够的重视。一方面原因在于有研究表明精神文化相对于其他因素对感知的影响程度低[16,47-48]；另一方面原因在于能体现精神文化因素的指标少[33,49]，一些研究使用的指标可能出现了偏差。

通过对指标的聚类和使用情况的解读可知，现阶段指标选择的过程较为主观，各类指标体现了住区功能、住区设计、住区环境和住区氛围这4 个维度的重要性。相比于精神文化，人的主观感受可能更重视空间和物理环境方面的状况。

2.3.2 指标体系的结构

虽然各研究选择的指标不同，但是各研究使用的指标体系只有层次[50]和网络[51]两类结构：

（1）层次结构是按照指标间的隶属关系将指标按不同层次聚集组合[50]。多数研究遵循全面性、针对性、层次性等原则，主观地建立层次结构指标体系。另有研究利用结构方程组作为工具，相对客观地建立指标体系[52]。

（2）网络结构的指标体系是一个相互依存、反馈的网络，指标间相互支配[51]。郝志杰等人[53]在研究中将5 个指标组成局部网络，建立了不完整的网络结构指标体系；孔红枚[51]在研究中将各指标相互关联，建立了相对完整的网络结构指标体系。现有网络结构的指标体系并未真正体现指标间相互支配的关系。

通过对现有文献指标体系结构的梳理发现，目前研究中层次结构指标体系占据主导地位，网络结构指标体系研究案例较少。现阶段缺乏对两种指标体系结构的对比，网络结构指标体系较新颖，值得深入研究。

3 住区主观评价—指标—评价方法

不同类型的住区主观评价选择的指标、评价方法、分析方法、度量方法等各有不同，相互之间既有联系也有区别。在此对具有特点和易混淆的4 类住区主观评价适合采用的指标和评价方法进行解读（表2、3）。

表2 常用住区主观评价类型、评价方法对应关系，夏胜绘制

感知性评价通常只研究住区的某一方面，综合性不强，且对评价结果的准确性要求不高，因此适合采用扎根理论、SD 法、情感语义分析作为评价方法。扎根理论评价结果的呈现形式为文字，SD 法、情感语义分析评价结果的呈现形式为数字。其中，情感语义分析更适合以网络评语为载体的大规模评价，以节约时间。感知性评价的结果并不精准，因此适合采用因子分析、回归分析、相关性分析找寻评价结果与住区物质属性之间的关联。

性能主观评价关注住区的特性和功能，重要的指标包含在空间、设施和物理环境类指标中。在空间类指标中，与住区规划相关的指标和住宅功能相关的指标对性能主观评价结果影响较大；在设施类指标中，与住区的设施功能、物业管理及服务相关的指标对性能主观评价结果有一定影响；在物理环境类指标中，与住宅品质和住区室外环境特性相关的指标比较重要。

质量主观评价关注住区的使用和物质属性，重要的指标包含在设施、物理环境和空间类指标中。在设施类指标中，与安全和服务相关的指标对质量主观评价结果影响较大；在物理环境类指标中，与住区室内外微气候相关的指标对质量主观评价结果有一定影响；在空间类指标中，与住宅外观质量和使用功能相关的指标比较重要。

满意度评价关注对住区的期望与实际感受的匹配程度，综合性强。在设施类指标中，与设备使用感受和管理服务相关的指标对满意度评价结果影响较大；在空间类指标中，与住宅空间布局和使用功能相关的指标对质量主观评价结果影响较大；景观类指标中，与绿化和场地属性相关的指标对满意度评价结果有一定的影响；在物理环境类指标中，与舒适度感知相关的指标比较重要；在交通类指标中，与出行方便、安全的指标比较重要；在社会文化类指标中，与住区文化和邻里关系相关的指标比较重要。

性能主观评价、质量主观评价和满意度的综合性强，且部分研究涉及多个住区的对比分析，对评价结果的准确性要求高，因此适合采用层次分析法和模糊数学评价法进行研究。模糊数学评价法评价结果的呈现形式为文字，层次分析法评价结果的呈现形式为数字。当指标数量较少时，适合使用判断矩阵提升权重设置的合理性。当指标的数量较多时，适合采用因子分析提高权重设置的准确性，以弥补判断矩阵在对数量较多的指标进行赋权时无法得到正确结果的问题。因评价结果的随机波动性，其他方法不适合在这3 类住区主观评价中采用。

4 结论与展望

通过对4 类住区主观评价研究的评价方法和指标体系的梳理发现，评价方法中层次分析法和模糊数学评价法共同使用较为频繁，指标体系可分为6 类指标、14 个指标选集和2 种结构。基于对收集文献的研究得出以下3 方面结论：

（1）在已有住区主观评价研究中，追求评价方法权重设置的精确性，而未能对不同权重设置方法的优劣进行比较；多使用不同评价方法从不同角度进行评价，而缺乏从同一角度对不同评价方法的对比分析。

（2）在已有住区主观评价研究中，层次结构的指标体系占据主导地位，缺乏对网状结构指标体系的深入探讨。

表3 常用住区主观评价类型、指标对应关系，夏胜绘制

（3）在构建住区主观评价时，应根据评价的综合性、评价结果的呈现形式、评价结果的准确性来选择相应的评价方法。对于综合性较弱的感知性评价，应优先根据评价所需呈现的形式选择评价方法，并找寻评价结果与物质属性的关联。对于综合性较强的其他3 类评价，应优先根据评价结果所需的准确性选择评价方法，并根据采用指标的数量确定权重改良方法。此外，对于满意度评价可以根据所选指标相互间的关联性，尝试网状结构的指标体系。

随着住区主观评价研究理论和实践的不断深入，各类指标将会逐步丰富，指标的相对重要性会进一步凸显，评价方法的种类会日渐增多，住区主观评价体系会日趋完善。□