商业房屋调整为物业服务用房如何办理登记

□ 徐映雪

案 例

A 公司申请办理a 项目1期工程1～5 号楼的首次登记。经核查，其提交的建设工程规划许可证中并没有关于物业服务用房的描述。据A 公司所述，因项目分2 期开发，大部分物业服务用房在第2 期工程，尚未开始建设，房管物业管理部门要求其按有关规定补足1 期物业服务用房面积，故将1 期一间规划为商业的房屋暂时调整为物业服务用房，相关调整事项在《物业管理事项备案表》中有具体描述。不动产登记机构能否依据该备案表将那间规划为商业的房屋首次登记为物业服务用房？

分 析

有观点认为，将原规划为商业的房屋变更为物业服务用房，不仅涉及权利主体的改变，还涉及房屋用途的变更。根据《不动产登记操作规范》9.2.3的规定，用途发生变化的，应提交自然资源主管部门出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证。因此商业房屋不能擅自变更为物业服务用房，前提是需经过自然资源部门的审批。

笔者不支持此观点。物业服务用房是一种特殊的房屋，与其他住宅、商业等房屋有很大区别，不宜一概而论。所谓物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。物业服务用房（又称物业管理用房），是指开发单位在房地产开发建设中按照有关规定建设的，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放档案、工具材料等的综合性用房。

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第六十四条规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10 万元以上50 万元以下的罚款。由此可知，在物业管理区域内配置必要的物业管理用房是建设单位的义务。

一般情况下，在项目报批阶段规划部门就会对物业服务用房进行规划设计，在建设工程规划许可证及附件中会将其具体位置及面积予以注明。如申请人提交的规划批准材料中已注明的，登记机构应按批准材料办理。但有时也会出现未注明或注明不详的情况，如上述案例，笔者认为此时登记机构可以按照物业管理部门的意见办理，无需再经过其他部门的审批。其一，物业服务用房作为一个特定的物，国家相关的法律法规并未明确授予规划等政府部门对物业服务用房特定其具体位置、界址及面积的权力，而是要求由申请人来提交不动产的界址、面积等必要材料。其二，物业服务部门有权对物业管理区域内的物业管理事项进行审核、监督、管理与备案，包括物业服务用房的配置情况。建设单位申请备案时，物业管理部门在依照规划设计的基础上，按照当地出台的《物业管理条例》等法规规章制定的具体配置标准进行审核，经审核不满足标准的，要求建设单位补足，即将其他用途的房屋暂时调整为物业服务用房。补足时，并非由物业管理部门指定，而是由开发单位依照方便物业管理企业行使职能和业主沟通的原则，就近提供相应的房屋补足面积，该房屋的所有权必须是归开发单位所有，归全体业主共有的社区用房、“四个一”工程用房等不能作为补足的房屋。其三，对于分期开发的工程，规划没有明确规定的，为了确保业主的居住质量，一般每一期都需配置“必要的”物业服务用房。不符合要求的，物业管理部门有权要求开发单位把其他用途的房屋暂时调整为物业服务用房并进行备案。该调整只是暂时的，待工程全部完工，后期的物业服务用房建成投入使用后，开发单位可申请把之前调整为物业服务用房的房屋重新调整为规划批准用途。

针对上述案例，如房管物业管理部门出具的《物业管理事项备案表》中明确了调整事项，登记机构可据此将用于补足物业面积的商业用房首次登记为物业服务用房。