物业管理行业第三方评估机构的声誉机制研究

郑晓云，孙荣红，李紫微

（东北林业大学 土木工程学院，黑龙江 哈尔滨150040，E-mail：15733151760@163.com）

物业管理企业作为社会基层治理的主体之一，对于基层治理体系和治理能力现代化意义重大[1]。2022年5月住房和城乡建设部办公厅和国家邮政局办公室发文明确将物业纳入防疫体系，进一步证实了物业管理对社会发展的重要作用。但是，在物业管理行业飞速发展的过程中仍存在一些不足之处，如信息的不对称性、监督手段的缺失等阻碍了物业管理行业的发展。对此，北京、上海等地提出建立健全物业管理行业的第三方评估机制，规范物业管理行业的发展，提高物业管理企业的服务水平。

在与物业管理相关的研究方面，国内外研究有所不同。就国内来看，在社会治理方面，左力鸥[2]明确了对社区治理进行加强和创新的重要性，苟强[3]提出基层社会治理与物业管理相结合的发展模式，郭隆[4]强调了物业管理对社区治理的重要作用。在物业管理的边界和发展方面，朱浩[5]指出了上海市“物业+养老” 模式与嵌入式养老相结合的优势，拓宽了物业管理的边界。梁浩等[6]将物业管理与解决老旧小区问题相结合。在物业管理的前期介入方面，张晓荣[7]以建设工程项目实例证明了物业管理超前介入的作用。在物业纠纷方面，徐丹红[8]指出多中心治理可为解决物业管理纠纷提供新的思路。杨海霞[9]建议打造能够满足人的需求的物业服务模式，减少纠纷。国外来看，Ali Tanrikul等[10]表明要多方式解决社区物业管理存在的问题，Mihoko等[11]以利益相关者的角度来进行物业管理模式的深度探究，研究在外在监管者的压力下，物业管理系统内部的内生演进路径。

上述研究多为表示物业管理在社区治理中的重要性及如何完善现有的物业管理模式，但对物业管理相关主体的利益研究较少，从第三方评估机制角度出发的研究存在缺失。因此，本文在动态视角下，将第三方评估机构的评估引入模型中形成机制，观察在物业管理企业、第三方评估机构和业主的三方博弈中声誉机制起到的作用；建立三者之间的动态博弈模型，分析第三方评估机构对物业管理企业的评估作用是如何影响博弈均衡结果的；并利用Matlab进行模拟仿真，分析其动态演化的过程和参数变动对策略选择的影响，为物业管理行业的发展提供参考。

1 声誉机制作用下物业管理企业不完全信息动态博弈模型的建立

1.1 不完全信息下三方的静态博弈

三方间的博弈模型是不完全信息动态博弈。对该模型提出如下假设：该博弈为三方博弈；该博弈为不完美信息博弈，每个参与主体仅知悉自己的选择和信息；该博弈可进行策略更新。

参与主体的策略选择具体如下：

（1）物业管理企业可选择“自律经营”或“风险经营”。自律经营时企业严格管理确保不会倒闭，风险经营时可能会出现资金链断裂等风险。假设物业管理企业自律经营所需成本和获得收益分别表示为C1和R1，风险经营所需成本和获得收益以C2和R2表示。除此之外，物业管理企业申请第三方评估机构对其进行评估需要支付一定的评估费用C3。

（2）第三方评估机构可选择“积极评估”或“消极评估”。第三方评估机构对物业管理企业积极评估时，能够准确识别出物业管理企业的类型，而在消极评估时，物业管理企业全部被认定为自律经营。第三方评估机构对物业管理企业进行评估显然需要一定的成本，选择不同评估策略所需的成本不同，积极评估和消极评估花费的成本分别表示为C4和C5，物业管理企业、业主、政府等邀请第三方评估机构进行评估时会支付一定的费用，即评估机构的收益R3。但是当第三方评估机构消极评估时，风险经营的物业管理企业可能会产生暴雷，对第三方评估机构造成一定的声誉损失，损失表示为F，显然F>C4>C5。

（3）业主的策略选择包括“合作”或“不合作”两种。业主选择与自律经营的物业管理企业合作时会获得一定的收益R4，选择到风险经营的物业管理企业时会受到一定的损失T，不合作收益则为0。

基于上述分析，在三方动态博弈模型中，将三方的策略选择分为8种。但该模型进行了简化，假设声誉模型只在单阶段起作用，上阶段的选择不影响下阶段的选择。

设物业管理企业、第三方评估机构和业主选择积极行为的概率分别为x、y、z，行动顺序为物业管理企业—第三方评估机构—业主，得到如图1所示的动态博弈树和表1所示的支付矩阵。

图1 不存在声誉机制时的三方动态博弈树

表1 不存在声誉机制时物业管理企业、第三方评估机构和业主的三方支付矩阵

对第三方评估机构而言，考虑不同的行动组合，计算得到第三方评估机构积极评估和消极评估的期望收益分别为(R3-C4)y和(R3-C5)(1-y)-F(1-x)(1-y)z，当R3(2y-1)-C4y+C5(1-y)+F(1-x)(1-y)z>0 即积极评估的期望收益更大时，第三方评估机构进行积极评估的概率越大。

对物业管理企业而言，考虑不同的行动组合，计算得到自律经营的物业管理企业和风险经营的物业管理企业的期望收益分别为(C1-C3)x+R1xz和(-C2-C3)(1-x)+R2(1-x)z，只有当R1xz-C3(2x-1)-C1x+C2(1-x)-R2(1-x)z>0 时，物业管理企业更倾向于选择自律经营。

求解方程组：

所得内点均衡点为（C2+C3/C1+C2+2C3，C5-R3/C4+C5-2R3，0），据此判断，若不存在声誉机制，物业管理企业自律经营和第三方评估机构积极评估的概率均小于1/2 ，业主将不会选择与物业管理企业合作。这一结果表明，不存在声誉机制时，起始阶段自律经营的物业管理企业会因第三方评估机构的消极评估而失去提升服务的动力，进而导致市场中自律经营物业管理企业的减少。

1.2 考虑声誉机制的三方静态博弈模型

当声誉机制有效时，面临被第三方评估机构评定为风险经营的物业管理企业，业主将不会选择与其合作。因此，存在声誉机制时，三方的行动组合将简化为四类，具体如图2 所示和表2 所示。

图2 存在有效声誉机制时的三方动态博弈树

表2 存在声誉机制的物业企业、第三方评估机构和业主的三方支付矩阵

比较存在和不存在声誉机制时，物业管理企业、第三方评估机构和业主的收益变化，具体见表3。分析可得，第三方评估机构的策略选择会直接影响声誉机制的效果，声誉机制提高了各方实施积极行为的概率，减少了物业管理企业暴雷的风险。因此，需要通过动态演化博弈进行深入分析。

表3 声誉机制对物业企业、第三方评估机构和业主的收益影响

2 声誉机制形成的动态演化博弈过程

2.1 声誉机制的正反馈过程

引入第三方评估机构产生的声誉机制时，物业管理企业自律经营和风险经营时的期望收益、平均期望收益分别表示为Ex、E1-x、ED，具体如下：

类似地，第三方评估机构积极评估和消极评估的期望收益、平均期望收益分别为Ey、E1-y、ES，计算式为：

建立物业管理企业和第三方评估机构的策略演化博弈复制动态方程：

由式（5）可知，第三方评估机构和物业管理的策略选择相互影响，进一步求导可得：

2.2 演化策略的稳定性分析

分不同情形对上式进行分析：

物业管理企业的策略选择受第三方评估机构积极评估概率y 的直接影响，第三方评估机构“积极评估” 的概率足够大时，物业管理企业将会选择“自律经营”。类似地，对求导后得到：

第三方评估机构的策略选择亦受物业管理企业自律经营概率x的影响，当物业管理企业选择“自律经营”的概率足够大，第三方评估机构会选择“消极评估”。

3 声誉信号有效性的条件

当声誉信号无效，业主将难以确定是否与物业管理企业合作。因此，必须保证形成有效的声誉信号，正反馈声誉机制的形成需具备有效的声誉信号和声誉机制能够实现正的投资效益两个条件。首先根据后验概率判断声誉信号的有效性。因业主只能观察到第三方评估机构对物业管理企业的评估结果，据此对物业管理企业进行更新判断。因此，当业主接收到第三方评估机构对企业的评估结果为自律经营时，物业管理企业实际自律经营的概率为：；如果第三方评估机构对物业管理企业的判断类型为风险经营，则业主准确判断物业管理企业为风险经营的概率为：

当物业管理企业实际自律经营的概率高于被认定为自律经营的物业管理企业时，且被评估为风险经营的物业管理企业的概率高于实际风险经营的物业管理企业，表明声誉信号起到了作用。此时，

对方程组求解，可知声誉信号有效必须满足x+y>1。接下来，计算存在声誉信号时，业主是否会获得收益：

据此可知，存在声誉机制后，业主可获得正收益，在保持其他条件不变的情况下，增大业主与自律经营的物业管理企业合作的收益R4、减少业主与风险经营的物业管理企业合作的损失T等措施均有助于业主收益的增加。

4 数值仿真模拟

使用Matlab 进行仿真分析，对上述分析进行验证。结合实际情况和参考专家意见后，对指标进行赋值，令C1=140，C2=100，C4=20，C5=10，R1=180，R1=150，F=70。将模拟初始值（x，y）分别取(0.2，0.5)，(0.3，0.5)，(0.4，0.5)，(0.5，0.5)，(0.6，0.5)，(0.7，0.5)，和(0.5，0.2)，(0.5，0.3)，(0.5，0.4)，(0.5，0.5)，(0.5，0.6)，(0.5，0.7)，物业管理企业策略选择随时间变化的动态演化过程如图3 所示，第三方评估机构策略选择随时间变化的动态演化过程与图3恰好相反。

图3 物业管理企业策略选择的动态演化过程

由图3 可得，改变物业管理企业自律经营的概率，随着时间的演化，物业管理企业最终都将选择自律经营。在演化过程中，第三方评估机构积极评估的概率呈现先增加后减小的变化状态，且物业管理企业自律经营的起始概率越高，第三方评估机构趋于稳定时积极评估的概率越小。因此，增加物业管理企业自律经营的概率，可对物业管理行业起到积极引导作用。

当第三方评估机构对物业管理企业的评估越严格，物业管理企业将降低其投机取巧的概率，并最终选择自律经营，当第三方评估机构积极评估的概率过低时，物业管理企业自律经营的概率最终不会趋于1。由此可见，物业管理行业的良性发展离不开第三方评估机构的积极评估。

（1）为分析C1变化对演化博弈过程的影响，分别赋以C1=140，160，180，具体结果如图4 所示；为分析C2变化产生的影响，将C2分别赋以C2=100，120，140，演化结果与图4 恰好相反。由图4 可知，增加物业管理企业自律经营的成本，物业管理企业趋于稳定的时间会延长，第三方评估机构对物业管理企业积极评估的概率增加。当风险经营的物业管理企业成本增加时，物业管理企业会加快速度采取自律经营策略，以保持自己在物业管理市场中的竞争地位。就最终结果看，物业管理企业都会选择自律经营。据此，国家可给予自律经营的物业管理企业优惠政策，降低物业管理企业自律经营的成本，鼓励其自律经营。

图4 C1 对博弈参与主体的动态演化结果影响

（2）分别赋以C4=20，30，40，仿真结果如图5所示；赋以C5=10，20，30，仿真结果和图5 相反。第三方评估机构积极评估的成本越大，评估机构进行积极评估的概率越低，此时，物业管理企业自律经营的概率会出现小幅度下降。当第三方评估机构消极评估所需要的成本增加时，评估机构将会增加其积极评估的概率。因此，合理控制第三方评估机构的评估成本至关重要。

图5 C4 对博弈参与主体的动态演化结果影响

（3）分别赋以R1=180，200，220，仿真结果如图6 所示；将R2分别赋以R2=150，170，190，所得结果与图6 恰好相反。物业管理企业自律经营获利越多，其他物业管理企业选择自律经营的速度越快，而第三方评估机构积极评估的概率会出现一定幅度的减小；增加物业管理企业风险运营的收益会使企业投机取巧，但随着市场的规范发展，物业管理企业最终的选择仍是自律经营。因此，政府可加大力度扶持自律经营的物业管理企业，起到良好的引导作用，降低业主选择到的物业管理企业产生暴雷的可能性。

图6 R1 对博弈参与主体的动态演化结果影响

（4）赋以F=70，90，110，仿真结果如图7 所示。图7 表明，在演化过程中，随着第三方评估机构消极评估且风险运营的物业管理企业暴雷带给第三方评估机构造成的声誉损失F的增大，第三方评估机构会加大积极评估的力度，从而使得物业管理企业选择自律经营的速度出现小幅度的增加。因此，可通过提高第三方评估机构消极评估且物业管理企业暴雷给机构造成的声誉损失规范第三方评估机构的行为。

图7 F 对博弈参与主体的动态演化结果影响

5 结语

本文以第三方评估机构对物业管理企业运营类型的评估所产生的声誉信号为切入点，运用演化博弈模型，构造了包含物业管理企业—第三方评估机构—业主的三方演化博弈模型，研究了声誉信号在其中所起的作用。第三方评估机构积极评估形成的有效声誉机制有利于提高业主收益，增加物业管理企业自律经营的概率。另外，提高自律经营的物业管理企业的成本、降低风险经营的物业管理企业的成本和降低机构积极评估的成本等措施，能有效推动博弈系统向着（自律经营，积极评估，合作）理想状态演化，研究结果可为实现“以人为本中心”的物业服务体系和物业管理市场的良性发展提供一定的参考。