房地产维稳的逻辑

近期市场上关于中国房地产市场长期前景向好的讨论又多了起来，其理由多从市场总量和中国城镇化前景大格局出发进行阐述。经过周期性阵痛和调整之后，中国房地产市场必然会企稳回升，这是确定无疑的，但其逻辑和复苏路径，不能只着眼于市场总量和城镇化大盘子，而应分清轻重缓急先做好中短期的工作，然后待房地产市场初步企稳后再多从市场结构和不同地区城镇化进程的差异化格局出发进行统筹规划。

房地产企稳需要做好三个层面的工作。短期来看，确保烂尾楼盘复工，在建楼盘不出现烂尾风险，是当务之急。目前多地成立房地产纾困基金，力争撬动多方资本，盘活行业流动性，是在朝正确的方向努力。

中期来看，应在保证存量房地产项目安全的前提下，以市场化法治化手段，通过注资、兼并重组、破产清算等各种方式将问题房地产企业恢复至稳健可持续发展的状态。房地产企业整体发展态势稳住了，消費者和资本市场对房地产行业的信心恢复了，房地产市场才能真正企稳反弹。

在做好上述工作的基础上，为促进房地产行业下一步的长远发展，需要从根本上解决房地产市场供需错配的问题。考虑到中国发展的区域级差，按房地产总量和总体城镇化进程来考量房地产市场发展前景意义不大，甚至会导致议题失焦，形成错误判断和决策。

中国房地产市场最突出的结构性错配，体现在就业市场集中在沿海特大城市，而这些城市住宅开发用地供给不足，房价偏高，还纷纷提出要疏解各种非必要功能。

与一线城市的供给高度偏紧、一房难求形成鲜明对比的是，三四线城市出现供给过剩。这一轮烂尾现象也主要出现在三四线城市，原因是此前乘着棚改东风在这些地区攻城略地的一些房地产企业陷入了盲目扩张的态势，最后导致风险失控、资不抵债难以为继。

未来随着经济下行压力的进一步加大，就业和经济集中度在一定程度上会进一步向一二线城市倾斜，房地产供需错配有可能会进一步加剧，需要各方妥为筹划，尽量增加有效供给，妥善解决过剩库存。

针对一二线城市的供需矛盾，有观点认为应通过城市群建设来加以解决，简言之就是将居住需求分解到特大城市周边的小城市加以解决。多年的实践已经表明，这不是一个比较好的解决方案，除了职住过度分离导致的通勤压力和睡城现象，由于周边小城市教育等各种资源的不足，也令年轻一代难以真正做长期扎根的打算，为孩子教育计还是会千方百计向主城区聚集，令城市功能疏解和周边区域发展的双重目标难以顺利实现。

比较理想的方式是增加特大城市周边小城市的养老医疗设施，将主城区的老龄化人口置换出来，为青年人口在主城区靠近就业地点的安置腾挪出更多空间，这其中牵涉到的无论是二手房翻新买卖、租售并举，还是周边小城市各种养老配适型设施的开发，都会为房地产行业提供不少增量空间。而随着城市经济的进一步发展，产业的区位配置进一步均衡，城市群内部公共资源配置进一步均等化，中心城市和周边小城市的落差进一步缩小，房地产供需矛盾将会在根本上得以缓解。

目前不少三四线城市为了增加留人力度，纷纷推出与房地产购置相关的优惠举措。这无疑会对当地房地产市场起到阶段性拉抬作用，不过未来一个城市的房地产吸引力归根结底要靠城市的经济发展前景和产业集聚度来支撑，因此以前那种靠房地产先行拉抬经济的逻辑正在被经济先行以拉抬房地产的逻辑替代。这种地方主政者和房地产开发商都不可轻视的逻辑转换，将进一步改写三四线城市房地产市场的供需版图。

比三四线城市更为热切也更为焦虑的是县城的主政者和房地产开发商。为了吸引人们进城购房，他们可谓招数尽出，比如以各种农产品抵房贷，以及对退出宅基地进城买房加以奖励等。这一波操作引发了人们固有的对农民进城的种种“担忧”，尤其碰触到宅基地这个敏感话题。其实人们大可不必如此紧张，只要本着自愿原则，不搞一窝蜂的胁迫式动员，相信农民会做出符合自身利益的选择。

总之，只要遵循市场化、法治化原则，尊重市场化、城市化规律，根据现实情况有针对性地加以政策引导，中国房地产市场的短期企稳、中期发展和长期向好都是可以实现的。