探讨县级区域土地价格及土地评估

◎葛巍威

新时期背景下，人们生活水平不断提升，在全新的环境影响下，土地价格也发生了一系列的变化，县级区域土地价格也受到了一定的影响。为实现社会发展与土地资源的协调与平衡，有必要对县级区域土地价格评估工作进行合理的调整，推动我国土地市场稳健发展。

一、土地价格与土地评估相关概念

（一）土地价格

在我国，土地资源十分宝贵，作为一种不可再生资源，其供给弹性十分小，因此，可以将土地资源的总量视为固定不变，市场需求直接决定了土地的价格。县级区域土地占有量十分有限，在经济高速发展的过程中，我国城市化建设与工业取得了显著的成绩，县级区域土地需求量有所提升，因此，土地价格也有所提高。反之，在经济环境萧条的情况下建设需求并不高，土地价格也难以得到保障。土地位置具有客观限定，因此土地市场有别于常规商品市场，在进行土地转让时，实际上是对生产使用权的转让，并不是所有权。我国在此方面有明确的法律条款规定，土地所有权归国家所有，任何个人与团体都不具备土地所有权。因此，土地价格是土地使用权的价格，并不是所有权的价格。土地价格与其自身有紧密关系，不同的土地在价格方面存在显著的差异，其自身因素主要体现为土地的具体位置、权益以及实物等，这里所指的位置因素是土地所处地理位置的固定性，这会直接影响土地在使用过程中的便利水平，土地位置的便利水平直接对土地价格产生影响。例如：工厂建设用地需要选择临近公路或铁路的位置，便于交通运输，选择在运输方面有优势的土地势必在价格方面会有所提高。权益因素是指使用权年限、建设限制等因素，这也会影响土地的价格。实物因素是指土地具体的地理情况、面积大小以及地形等因素，这些因素都会对土地价格产生影响。

（二）土地评估

房地产行业的迅猛发展极大程度的促进了土地市场的发展，相关部门不得不将土地资源有效开发与利用作为一项重点工作。我国在土地利用方面予以高度重视，并相继出台了相关的土地改革措施，以此为健全并完善土地市场、为国家各项经济建设奠定良好基础。近年来，城市土地价格持续上涨，对民众生活与工作各个方面都产生了巨大的影响，县级区域居民生活也发生了改变。相比之下，县级区域居民平均工资水平相对较低，土地价格的持续上涨为居民住房及工作都带来了一定的负担，因此，县级区域土地价格评估体系建立工作是当前相关部门的重点工作内容。为促进土地市场科学规范发展，有必要做好土地资源开发与利用工作，为降低民众生活负担，提高民众生活质量与水平，相关部门与城市经济要共同探究如何做好土地价格宏观调控工作，以科学合理的土地价格评估体系有效控制土地价格浮动。现阶段我国在进行土地价格评估过程中，主要的依据标准是城镇土地分等定级规程，规程中的内容全面涵盖了对土地价格产生影响的各项因素，并作出细致具体的评价，通过不同的角度，对处于不同位置、不同种类、不同用途的土地进行测算，以此作出土地质量评价。根据不同因素分析对比，充分考虑到土地所处位置、用途、种类等各项因素，以此对土地进行级别划分，最终可以将土地划分为住宅用地、商用地、工业用地以及综合用地。在此前提下，结合相关规定划分出土地级别，为土地市场提供参考，根据实际土地的交易情况，通过从不同角度进行分析对比，最终完成城市土地价格评估工作。

（三）土地评估对县级区域发展的影响

通过对土地市场各项因素的综合分析，最后能够确定土地价格，土地价格是土地市场建设中的一项重要内容，对区域发展意义重大。第一，土地价格能够清晰的反映出市场的供需关系、土地的利用情况以及市场变化动态，土地价格与其他经济指标共同体现出社会经济发展的具体情况；第二，土地价格是对土地市场供需关系进行调控的有效途径，通过土地价格能够了解到土地供应量、供应结构以及需要调整之处，相关部门以社会经济与土地市场状况为基础开展相应的调节工作，有利于引导投资，促进土地资源合理利用。在土地市场中做好价格调节工作，能够保证房地产行业与土地市场行业稳健发展。土地市场在开展各项经济活动前都要考虑到土地价格，并以此作为后续决策与发展目标的重要基础，可见土地价格在很大程度上影响土地供求关系，能够起到调控土地市场的作用；第三，调整土地市场经济主体之间经济利益关系，土地价格能够反映出政府与企业、中央与地方、企业与企业、企业与个人在土地方面的利益关系，土地价格是各方协调利益关系的重要依据，土地价格管理在此过程中发挥了有效的作用，为收益调节提供了有效途径；第四，推进我国土地使用制度改革，在社会主义市场经济发展过程中对土地使用制度改革的关键在于土地的有偿使用；第五，对国有资产进行量化的重要标尺，在国有企业改革过程中，土地价格与价格管理在很大程度上显现了国有土地资产为国有企业改革起到了积极推动作用。

二、县级区域土地价格评估准则

（一）平衡土地供求

供求关系直接影响市场价格，在供应大于需求时，价格便会下降，在供应小于需求时，价格便会上涨，土地市场也不例外。因此，相关部门需要做好宏观调控工作，把握好调控尺度，保持土地市场供需平衡，使土地价格处于平稳状态。

（二）保证土地有效使用

土地用途多种多样，各行各业对土地的应用方式存在差异，带来的利益也有所不同，因此，不同行业中土地的价值有所不同。在土地交易市场中，不能单纯关注经济利益，还要确保土地利用价值得以充分发挥。在对县级区域土地价格进行评估时，要保证土地使用效率最大化，对土地资源进行科学合理分配，保证土地资源的使用价值有效发挥，促进土地市场稳健发展。

三、县级区域土地价格评估情况

在社会经济高速发展的背景下，为我国房地产行业提供了广阔的平台，直接推动了土地市场整体繁荣发展，并对县级区域土地价格产生重要影响。在市场经济体制环境下，我国对各项土地开发与利用予以高度重视，以土地资源合理利用充分开发为基础开展相关工作，能够保证我国经济处于健康稳定的增长状态，同时为经济发展奠定良好基础。在时代不断发展变化中，我国相继颁发了各种土地改革政策与条款，使得我国土地市场环境逐渐得到改善。但现阶段我国县级区域土地价格持续上涨，对广大民众的工作与生活带来了一定影响，在此情况下需要构建土地价格评估体系，并制定相应的后续体系，满足时代发展、社会发展、经济发展与土地市场发展的需求，以此提高对各种类型土地资源开发利用的质量与效率，起到促进土地资源市场日趋规范与健全的作用。在城市经济发展与政府相关部门宏观调控的影响下，县级区土地价格也产生了一系列的变化，为了有效提高土地资源利用效率，解决城市土地评估与土地市场中进行交易之前的价格悬殊问题，相关部门要对县级区域土地价格评估体系进行进一步的关注，只有如此才能保证城市土地得以有效应用，同时减轻民众的生活负担。

四、县级区域土地价格评估应注意的问题

（一）妥善应用替代原则

替代原则是指在两个或两个以上物体的功能存在相似性的基础上，可以相互之间进行替代。在县级区域土地价格评估过程中应用替代原则，是指相互之间能够替代的土地，这样的土地具有相似性的地块特点。面对日益激烈的土地市场竞争环境，可以相互替代的土地价格能够趋向平衡的状态，这种平衡的趋势具体体现在一般情况下价格相比之下，较低的土地地块会抢走价格较高的土地地块的市场，以此迫使价格较高的土地地块被迫降低自身的价格。在这样的环境下，价格较高的土地地块与价格较低的土地地块区域价格平衡应用替代原则带来的平衡状态，能够体现出影响县级区域土地价格评估过程中应用的替代原则。主要是由于土地地块自身的市场价格，市场中土地价格的整体情况以及土地地块的交易双方对土地地块进行利用后的价值等。而应用土地价格评估工作，能够通过对土地的实际使用价值进行合理评估，例如：在为新楼盘进行选址时，可以根据对当前的具体情况以及已经建设完成的相似的土地地块的具体情况进行了解，并以此为基础对土地价值作出判断，以这样的土地使用价值来衡量判断土地价格是否合适，以此最大限度的保证交易双方的经济利益。

（二）合理应用预期收益

县级区域土地进行开发利用时，有些投资者会对土地投资工作予以高度重视，使得投资者在土地投资为自身带来预期经济收益方面进行合理有效的土地价格评估，可见县级区域土地价格评估与土地投资之间存在密不可分的关系。同时，在社会发展过程中形成的市场经济体制与土地市场不断的变化也会对此产生影响，土地价格高低最终决定了土地收益水平，比较分析土地投资在以往积累的收益情况以及在未来的收益趋势，结合当前土地市场的发展情况、发展趋势以及国家在相关方面出台的各项政策，通过全面细致的分析判断，提高对土地投资预期收益判断的精准性。

（三）应用最有效的使用原则

土地资源在社会各行各业、各领域中发挥了至关重要的作用，是各项事业建设发展的重要载体，通过对土地应用领域多样性的了解，能够意识到不同使用途径下土地资源带来的经济收益也存在差异。在选择土地进行投资时，要尽量发挥出土地资源自身的利用价值，追求土地利用价值最大化与经济效益最大化，发挥出县级区域土地使用的有效性。要充分考虑相关经济学理论知识内容以及社会经济市场变化发展趋势，对土地价格与土地使用效率进行充分的分析，从而在进行土地价格评估时确保土地自身处于最佳状态，保证优化配置土地资源，使土地市场能够在稳健的环境中可持续发展[7]。例如，在2019年四川绵阳对长虹家家电城所在地进行城市改造，转变了新四厂区、商贸中心及技术中心616 亩土地用途。图一为长虹家电城地块位置。

图一、长虹家电城地块位置

长虹家电城地块共616 亩，绵阳市自然资源和规划局做出宗地规划条件，将616 亩土地分别调整为商业用地、居住用地与居住兼容商业用地，其中还涉及到道路、绿化、中小学用地、服务设施用地等用途（图二、长虹家电城地块详细规划）

图二、长虹家电城地块详细规划

（四）重视需求与供给原则

在社会市场经济不断发展与社会持续进步过程中，商品的价格与社会对商品的需求以及供给之间存在密切的关联。其主要体现在供求直接影响价格，一旦出现供给满足不了现阶段需求的情况时，便会造成商品价格大幅度上涨的现象。但是在我国各地土地规划都存在差异，在政府部门持续加大宏观调控力度的环境下，人们对生活环境与生活质量的要求也在不断提高。可见县级区域土地价格评估与土地自身供给与需求之间的关系也越发密切，而且有些地区中土地价格评估主要受土地供给需求决定，因此在进行土地价格评估工作过程中要充分考虑到市场需求因素的影响，保证供给与需求处于平衡状态。

结束语

综上所述，通过当前县级区域土地价格评估状况能够了解到我国对土地资源控制的重视程度在不断提高，特别是在土地资源利用方面，十分关注土地资源价值是否得以充分发挥。各项土地价格评估体系也在不断建立与完善中，其目的是以科学合理的方式做好土地价格评估工作，实现土地资源的合理配置，平衡土地资源的供应与需求，稳定土地价格，为土地市场健康稳定发展奠定良好基础。